სატრანსფერო გადასახადის ცვლილება: დამწყებებმა და ინვესტორებმა ყურადღება მიაქციეს!

2021 წელი ისეთი წელია, როდესაც კანონმდებლობისა და რეგულაციების სფეროში რამდენიმე რამ შეიცვლება. იგივე ეხება ტრანსფერის გადასახადსაც. 12 წლის 2020 ნოემბერს წარმომადგენელთა პალატამ დაამტკიცა კანონპროექტი ტრანსფერის გადასახადის კორექტირების შესახებ. ამ კანონპროექტის მიზანია საბინაო ბაზარზე დამწყებთა პოზიციის გაუმჯობესება ინვესტორებთან მიმართებაში, რადგან ინვესტორები ხშირად ძალიან ჩქარობენ სახლის ყიდვას, განსაკუთრებით (დიდ) ქალაქებში. ეს დამწყებთათვის სახლის შეძენას სულ უფრო ართულებს. მთავარიამ ბლოგში შეგიძლიათ წაიკითხოთ, თუ რომელი ცვლილებები ამოქმედდება ორივე კატეგორიაზე 1 წლის 2021 იანვრიდან და რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება შედეგად.

ორი ღონისძიება

კანონპროექტის ზემოაღნიშნული მიზნის რეალიზაციის მიზნით, 2021 წლიდან შემოვა ორი ცვლილება, ან თუნდაც ზომები, სატრანსფერო გადასახადის სფეროში. მოსალოდნელია, რომ ამით გაიზრდება საბინაო ტრანზაქციების რაოდენობა დამწყები მყიდველებისა და ინვესტორების მიერ საბინაო ოპერაციების შემცირება.

პირველი ღონისძიება ამ კონტექსტში ვრცელდება დამწყებებზე და, მოკლედ, გულისხმობს გადარიცხვის გადასახადისგან გათავისუფლებას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამწყებთათვის აღარ უწევთ გადარიცხვის გადასახადის გადახდა 1 წლის 2021 იანვრიდან, რათა მათთვის სახლის შეძენა გაცილებით იაფი გახდეს. გათავისუფლების შედეგად, ბინის შეძენასთან დაკავშირებული ჯამური ხარჯები, სახლების ღირებულების მატებიდან გამომდინარე, ნამდვილად შემცირდება.

გთხოვთ გაითვალისწინოთ: გამონაკლისი არის ერთჯერადი და სახლის ფასი არ შეიძლება აღემატებოდეს 400,000 ევროს 1 წლის 2021 აპრილიდან. გარდა ამისა, გამონაკლისი მოქმედებს მხოლოდ მაშინ, როდესაც ქონების გადაცემა ხდება ქ. სამოქალაქო სამართალი ნოტარიუსს 1 წლის 2021 იანვარს ან მის შემდეგ და ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტი არ არის გადამწყვეტი.

სხვა ღონისძიება ეხება ინვესტორებს და ნიშნავს, რომ მათი შესყიდვები დაიბეგრება უმაღლესი ზოგადი განაკვეთით 1 წლის 2021 იანვრიდან. აღნიშნული განაკვეთი გაიზრდება 6%-დან 8%-მდე აღნიშნულ თარიღში. დამწყებებისგან განსხვავებით, ამგვარად, ინვესტორებისთვის სახლის შეძენა უფრო ძვირი ხდება. მათთვის ბინის შეძენასთან დაკავშირებული ჯამური ხარჯები გაიზრდება გაყიდვების გადასახადის განაკვეთის გაზრდის შედეგად.

სხვათა შორის, ეს განაკვეთი არ იბეგრება მხოლოდ არასაცხოვრებლის, მათ შორის, სამეწარმეო ფართის შესყიდვებზე, არამედ იმ საცხოვრებლების შესყიდვებზეც, რომლებიც არ იქნება გამოყენებული ან მხოლოდ დროებით გამოიყენებენ ძირითად საცხოვრებელ ადგილს. ამ კონტექსტში, გადარიცხვის გადასახადის კორექტირების შესახებ კანონპროექტის განმარტებითი მემორანდუმის მიხედვით, განიხილეთ, მაგალითად, დასასვენებელი სახლი, სახლი, რომელსაც მშობლები ყიდულობენ შვილისთვის და სახლები, რომლებსაც არ ყიდულობენ ფიზიკური პირები, არამედ იურიდიული. პირები, როგორიცაა საცხოვრებელი კორპორაციები.

შემქმნელი თუ ინვესტორი?

მაგრამ რა ზომა უნდა გახსოვდეთ? სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამწყები ხართ თუ ინვესტორი? ამ კითხვაზე პასუხის ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს თუ არა ვინმე პირველად შემოდის მესაკუთრის მიერ ოკუპირებულ საბინაო ბაზარზე და აქამდე არასოდეს შეიძინა სახლი.

თუმცა, ვის ერგება სასტარტო გათავისუფლება და ვისზე ვრცელდება ბრუნვის გადასახადის განაკვეთის ზრდა, ამ კრიტერიუმით არ განისაზღვრება. არ აქვს მნიშვნელობა გამონაკლისს, თქვენ, როგორც მყიდველს, უკვე გქონდათ თუ არა სახლი ადრე. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, სახლი არ უნდა იყოს თქვენი პირველი მესაკუთრის სახლი, რომ მიიღოთ გათავისუფლება.

გადაცემის გადასახადის კორექტირების შესახებ კანონპროექტი სულ სხვა ამოსავალ წერტილს იყენებს. რამდენად შეგეძლებათ კლასიფიცირდეთ როგორც შემქმნელად და, შესაბამისად, გაქვთ დამწყებთათვის გათავისუფლების შანსი, ეს დამოკიდებულია სამ კუმულატიურ კრიტერიუმზე. კრიტერიუმები შემდეგია:

• შემძენის ასაკი. დამწყებთათვის რომ ჩაითვალოთ, უნდა იყოთ 18-დან 35 წლამდე. კანონპროექტში გამოყენებულია 35-ის ზედა ზღვარი, რადგან AFM-ის გამოძიებამ აჩვენა, რომ საშუალოდ უფრო რთულია მყიდველის ხარჯების ატანა 35 წელზე დაბალ ასაკში. გარდა ამისა, 18 წლის ქვედა ლიმიტით შეღავათის გამოყენებისას მოქმედებს მოთხოვნა, რომ იყოთ ასაკოვანი.
• ამ ქვედა ლიმიტის მიზანია თავიდან აიცილოს დამწყებთათვის შეღავათის არასათანადო გამოყენება: კანონიერმა წარმომადგენლებმა არ შეიძლება გამოიყენონ შეღავათები არასრულწლოვანთა სახელით სახლის შეძენისას. გარდა ამისა, ასაკობრივი შეზღუდვები უნდა იქნას გამოყენებული თითო შემძენზე, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ერთ სახლს რამდენიმე შემძენი ერთობლივად იძენს. თუ ერთ-ერთი შემძენი 15 წელზე უფროსია, ამ მყიდველზე მოქმედებს შემდეგი: არ არის გამონაკლისი მისი მხრიდან.
• შემძენს ადრე არ გამოუყენებია ეს შეღავათი. როგორც აღინიშნა, დამწყებთათვის გამონაკლისი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მხოლოდ ერთხელ. იმისათვის, რომ ეს წესი არ დაირღვეს, თქვენ უნდა განაცხადოთ მკაფიოდ, მტკიცედ და დათქმის გარეშე წერილობით, რომ ადრე არ გამოგიყენებიათ დამწყებ გამონაკლისი. ეს წერილობითი განცხადება უნდა წარედგინოს სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსს, რათა ისარგებლოს გადარიცხვის გადასახადისგან გათავისუფლებით.
• პრინციპში, სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსს შეუძლია დაეყრდნოს ამ წერილობით განცხადებას, თუ მან იცოდა, რომ ეს განცხადება არასწორად იყო გაცემული. თუ შემდგომში აღმოჩნდება, რომ თქვენ, როგორც შემსყიდველმა, ადრე გამოიყენეთ გამონაკლისი, მიუხედავად გაცემული განცხადებისა, დამატებითი შეფასება მაინც განხორციელდება.
• შემსყიდველის მიერ სახლის დროებითი გარდა სხვა ძირითადი გამოყენება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამწყებთათვის გათავისუფლების ფარგლები შემოიფარგლება მხოლოდ შემძენებით, რომლებიც რეალურად იცხოვრებენ სახლში. ამ პირობასთან დაკავშირებით, ასევე აუცილებელია, თქვენ, როგორც შემძენს, წერილობით განაცხადოთ გარკვევით, მტკიცედ და დათქმის გარეშე, რომ სახლი გამოყენებული იქნება გარდა დროებითი და ძირითადი საცხოვრებლისა, ასევე წარადგინოთ ეს წერილობითი განცხადება ქ. სამოქალაქო-სამართლებრივი ნოტარიუსი შესყიდვამდე თუ შესყიდვა გადის მასზე.
• დროებითი გამოყენება ნიშნავს, მაგალითად, სახლის დაქირავებას ან მის დასასვენებლად გამოყენებას. მიუხედავად იმისა, რომ მთავარი რეზიდენცია მოიცავს რეგისტრაციას კრებაში და იქ ცხოვრების აშენებას (მათ შორის, სპორტული აქტივობები, სკოლა, თაყვანისცემის ადგილი, ბავშვების მოვლა, მეგობრები, ოჯახი). თუ, როგორც შემძენი, არ აპირებთ ახალი სახლის გამოყენებას თქვენს მთავარ საცხოვრებლად ან მხოლოდ დროებით 1 წლის 2021 იანვრიდან, კვლავ დაიბეგრებით ზოგადი განაკვეთით 8%.

ამ კრიტერიუმების შეფასება და, შესაბამისად, პასუხი კითხვაზე, გაქვთ თუ არა კვალიფიკაცია გათავისუფლების გამოყენებას, ხდება სახლის შეძენისას. უფრო კონკრეტულად, ეს არის მომენტი, როდესაც ნოტარიუსთან დგება გასაყიდი აქტი. სანოტარო აქტის შესრულებისთანავე ნოტარიუსს უნდა წარედგინოს წერილობითი განცხადება მეორე და მესამე პირობებთან დაკავშირებით. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტი არ არის მნიშვნელოვანი წერილობითი განცხადების გაცემისთვის, ისევე როგორც დამწყებთათვის გათავისუფლების შეძენისთვის.

სახლის შეძენა მნიშვნელოვანი ნაბიჯია როგორც დამწყებთათვის, ასევე ინვესტორებისთვის. გსურთ იცოდეთ, რომელ კატეგორიას მიეკუთვნებით და რომელი ზომები უნდა გაითვალისწინოთ 2021 წლიდან? ან გჭირდებათ დახმარება გათავისუფლებისთვის საჭირო განცხადების გაკეთებაში? შემდეგ დაუკავშირდით კანონი & მეტი. ჩვენი იურისტები არიან ექსპერტები უძრავი ქონების და სახელშეკრულებო სამართლის სფეროში და სიამოვნებით გაგიწევენ დახმარებას და რჩევებს. ჩვენი იურისტები ასევე სიამოვნებით დაგეხმარებიან შემდგომ პროცესში, მაგალითად, როდესაც საქმე ეხება ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენას ან შემოწმებას.