საიჯარო ხელშეკრულებას აქვს სხვადასხვა ასპექტი. ამის მნიშვნელოვანი ასპექტია მემამულე და მოვალეობების შესრულება, რომელიც მას ეკისრება მოიჯარის მიმართ. გამქირავებლის ვალდებულებებთან დაკავშირებით ამოსავალი წერტილი არის ”სიამოვნება, რომელსაც შეიძლება მოიჯარეს მოიჯარე ქირავნობის ხელშეკრულების საფუძველზე”. მემამულის ვალდებულებები მჭიდრო კავშირშია დამქირავებლის უფლებებთან. კონკრეტული თვალსაზრისით, ეს საწყისი წერტილი მეიჯარისთვის ორ მნიშვნელოვან ვალდებულებას ნიშნავს. უპირველეს ყოვლისა, მე -7 მუხლის 203-ე მუხლის ვალდებულება, რომ ნივთის გამქირავებლისათვის ხელმისაწვდომი გახდეს. გარდა ამისა, საკვების მოვლის ვალდებულება ვრცელდება მემამულეზე, ანდა სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ხარვეზების რეგულირება ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის 7: 204 მუხლში. კონკრეტულად რას გულისხმობს მემამულის ორივე ვალდებულება, განხილული იქნება ამ ბლოგში თანმიმდევრულად.
დაქირავებული ქონების ხელმისაწვდომობა
მემამულის პირველ მთავარ ვალდებულებასთან დაკავშირებით, ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე -7: 203-ე მუხლი ადგენს, რომ მეიჯარე ვალდებულია ქირავნობის ქონება ხელმისაწვდომი გახადოს დამქირავებლისათვის და დატოვოს იგი იმდენად, რამდენადაც ეს აუცილებელია შეთანხმებული გამოყენებისათვის. შეთანხმებული გამოყენება ეხება, მაგალითად, დაქირავებას:
- (დამოუკიდებელი ან თვითკმარი) საცხოვრებელი ფართი;
- ბიზნეს სივრცე, საცალო სივრცის გაგებით;
- სხვა ბიზნეს სივრცე და ოფისები, როგორც ეს აღწერილია მე -7 მუხლში: 203a BW
მნიშვნელოვანია საიჯარო ხელშეკრულებაში მკაფიოდ აღწეროს თუ რომელი სარგებლობის შესახებ შეთანხმდნენ მხარეები. ბოლოს და ბოლოს, პასუხი კითხვაზე შეასრულა თუ არა გამქირავებელმა თავისი ვალდებულება, დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რა მხარეებმა აღწერეს საიჯარო ხელშეკრულებაში ნაქირავებ ქონებაზე დანიშნულების ადგილთან დაკავშირებით. ამიტომ მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ დანიშნულების, ან თუნდაც გამოყენების იჯარის აღნიშვნა, არამედ უფრო დეტალურად აღწეროს ის, რისი მოლოდინაც შეიძლება ჰქონდეს მოიჯარეს ამის საფუძველზე. ამ კონტექსტში, ეს ეხება, მაგალითად, ძირითად საშუალებებს, რომლებიც აუცილებელია ნაქირავები ქონების სპეციფიკური გზით გამოყენებისთვის. მაგალითად, შენობის საცალო ვაჭრობის მიზნით, მოიჯარეს ასევე შეუძლია განსაზღვროს დახლის, ფიქსირებული თაროების ან გამყოფი კედლების არსებობა და დაქირავებული ადგილისთვის სრულიად განსხვავებული მოთხოვნები, მაგალითად, ნარჩენების ქაღალდის ან ჯართის შესანახად. შეიძლება დაყენდეს ამ კონტექსტში.
საარსებო შემწეობის ვალდებულება
მემამულის მეორე მთავარი ვალდებულების ჭრილში, ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე -7 მუხლი 206 ადგენს, რომ მემამულე ვალდებულია შეასწოროს ხარვეზები. რა უნდა გაიგოს ნაკლის მიერ, შემდგომში განმარტებულია სამოქალაქო კოდექსის 7: 204 მუხლში: ნაკლი არის ქონების მდგომარეობა ან მახასიათებელი, რის შედეგადაც ქონებას არ შეუძლია უზრუნველყოს დამქირავებელს ის სიამოვნება, რასაც შეიძლება ელოდა. საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველი. ამ საკითხისთვის, უზენაესი სასამართლოს აზრით, სიამოვნება მოიცავს არა მხოლოდ გაქირავებული ქონების მდგომარეობას ან მის მატერიალურ ქონებას. სხვა სიამოვნების შემზღუდველი გარემოებები ასევე შეიძლება წარმოადგენდეს დეფექტს მე -7 მუხლის 204-ე მნიშვნელობით. ამ კონტექსტში გაითვალისწინეთ, მაგალითად, დაქირავებული ქონების მოსალოდნელი ხელმისაწვდომობა, ხელმისაწვდომობა და გარეგნობა.
მიუხედავად იმისა, რომ ეს არის ფართო ტერმინი, მოიცავს ყველა გარემოებას, რომელიც ზღუდავს მოიჯარის სარგებლობას, მოქირატორის მოლოდინები არ უნდა აღემატებოდეს საშუალო მოჯარის მოლოდინს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს ნიშნავს, რომ დამქირავებელს არ შეუძლია მოველიოს მეტს, ვიდრე კეთილმოწყობილ ქონებას. გარდა ამისა, სხვადასხვა კატეგორიის საიჯარო ობიექტები თითოეულ მათგანს მოუტანს საკუთარ მოლოდინს, სასამართლო პრაქტიკის შესაბამისად.
ნებისმიერ შემთხვევაში, არანაირი დეფექტი არ არის, თუ საიჯარო ობიექტი არ უზრუნველყოფს მოიჯარეს მოსალოდნელ სიამოვნებას:
- ბრალის ან რისკის საფუძველზე დამქირავებლისთვის მიკუთვნებული გარემოება. მაგალითად, ნაქირავებ ქონებაში მცირე დეფექტები იურიდიული რისკის განაწილების თვალსაზრისით არის მოიჯარის ანგარიში.
- პირადად მოიჯარესთან დაკავშირებული გარემოება. ეს შეიძლება შეიცავდეს, მაგალითად, ტოლერანტობის ძალიან დაბალ ზღვარს სხვა დამქირავებლის ცხოვრების ნორმალურ ხმაურთან მიმართებაში.
- მესამე მხარის მიერ რეალური დარღვევა, როგორიცაა მოძრაობის ხმაური ან ხმაურის გაღიზიანება ნაქირავებ ქონებასთან მდებარე ტერასადან.
- მტკიცება ფაქტობრივი დარღვევის გარეშე, რომელიც არის სიტუაცია, რომელშიც, მაგალითად, მოიჯარის მეზობელი მხოლოდ იმას აცხადებს, რომ აქვს გამავლობის უფლება დამქირავებლის ბაღში, რეალურად მისი გამოყენების გარეშე.
სანქციები გამქირავებლის მიერ ძირითადი ვალდებულებების დარღვევის შემთხვევაში
თუ გამქირავებელს არ შეუძლია ნაქირავები ქონება დროულად, სრულად ან საერთოდ გახადოს ქირავნელისთვის, მაშინ მეპატრონის მხრიდან არსებობს ხარვეზი. იგივე ეხება დეფექტის არსებობას. ორივე შემთხვევაში, ხარვეზი იწვევს სანქციებს მეიჯარისთვის და მოიჯარეს ამ კონტექსტში აძლევს არაერთ უფლებამოსილებას, მაგალითად:
- შესაბამისობა. მაშინ დამქირავებელს შეუძლია მოსთხოვოს გამქირავებელს ნაქირავებ ქონებაზე დროულად, სრულად ან საერთოდ ხელმისაწვდომი გახადოს ან ნაკლის გამოსწორება. ამასთან, სანამ დამქირავებელი არ მოითხოვს მემამულის შეკეთებას, მემამულემ შეიძლება არ გამოასწოროს ხარვეზი. ამასთან, თუ წამალი შეუძლებელია ან დაუსაბუთებელია, გამქირავებელს ამის გაკეთება არ მოუწევს. თუ მეორეს მხრივ, გამქირავებელი უარს იტყვის შეკეთებაზე ან არ გააკეთებს ამას დროულად, მოიჯარეს შეუძლია თავად გამოასწოროს ხარვეზი და მისი ხარჯები ჩამოართვას ქირიდან.
- ქირავნობის შემცირება. ეს არის დამქირავებლის ალტერნატივა, თუ გაქირავებული ქონება არ არის ხელმისაწვდომი დროულად ან სრულად, გამქირავებლის მიერ, ან თუ არსებობს ნაკლი. ქირავნობის შემცირება უნდა მოითხოვონ სასამართლოდან ან ქირავნობის შემფასებელი კომიტეტიდან. საჩივარი უნდა წარედგინოს მეიჯარის მიერ ხარვეზის შესახებ დამქირავებლის შესახებ 6 თვის განმავლობაში. ამ მომენტიდან, იმოქმედებს იჯარის შემცირებაც. ამასთან, თუ მოიჯარე ამ ვადის ამოწურვის უფლებას მისცემს, მისი უფლებები იჯარის შემცირებაზე შემცირდება, მაგრამ არ გაუქმდება.
- ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა, თუ ქირის არარსებობა სრულად შეუძლებელს ხდის სარგებლობას. თუ ხარვეზი, რომელიც მეიჯარეს არ უნდა გამოსწორდეს, მაგალითად, რადგან გამოსწორება შეუძლებელია ან მოითხოვს ხარჯვას, რომელიც მისგან გონივრულად არ შეიძლება მოსალოდნელი იყოს მოცემულ ვითარებაში, მაგრამ ეს აბსოლუტურად შეუძლებელს ხდის იმ სიამოვნებას, რასაც მოიჯარე ელოდება. გამქირავებელი დაითხოვს იჯარას. ორივე შემთხვევაში, ეს შეიძლება გაკეთდეს არამართლზომიერი განცხადების საშუალებით. ამასთან, ხშირად ყველა მხარე არ ეთანხმება დაშლას, ამიტომ სასამართლო განხილვა ჯერ კიდევ უნდა გაგრძელდეს.
- კომპენსაცია. ეს პრეტენზია მხოლოდ დამქირავებელს უკავშირდება, თუკი ხარვეზი, მაგალითად, ხარვეზის არსებობა, ასევე შეიძლება მიეკუთვნოს მემამულეს. ეს არის შემთხვევა, მაგალითად, თუ დეფექტი იჯარის დადების შემდეგ წარმოიშვა და შეიძლება მიეკუთვნოს გამქირავებელს, რადგან, მაგალითად, მას არ აქვს შესრულებული საიჯარო ქონების საკმარისი მოვლა. მაგრამ ასევე, თუ საიჯარო ხელშეკრულების დადების დროს გარკვეული ნაკლი უკვე არსებობდა და გამქირავებელს ამის შესახებ ეცოდინება, ეს უნდა სცოდნოდა ან დამქირავებელს ეცნობებინა, რომ ნაქირავებ ქონებას ნაკლი არ ჰქონდა.
ხართ თუ არა მოიჯარე ან მეიჯარე დავაში, თუ რამდენად აკმაყოფილებს მეიჯარე პირობებს? თუ გსურთ მეტი იცოდეთ მემამულის წინააღმდეგ სანქციების დაწესების შესახებ? შემდეგ დაუკავშირდით Law & More. ჩვენი უძრავი ქონების იურისტები ხართ საიჯარო სამართლის ექსპერტი და სიამოვნებით მოგაწვდით იურიდიულ დახმარებას ან რჩევას. ხართ თუ არა მოიჯარე ან მემამულე, ქ Law & More ჩვენ ვუდგებით პირად მიდგომას და თქვენთან ერთად მიმოვიხილავთ თქვენს სიტუაციას და დავადგენთ (შემდგომი) სტრატეგიას.