ქირავნობის დაცვა

როდესაც თქვენ ქირაობთ საცხოვრებელს ნიდერლანდებში, თქვენ ავტომატურად გაქვთ უფლებების დაცვა. იგივე ეხება თქვენს თანაქირავებსა და ქვეჯგუფებს. პრინციპში, საიჯარო დაცვა მოიცავს ორ ასპექტს: საიჯარო ფასის დაცვა და საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტისგან დაცვა, იმ გაგებით, რომ გამქირავებელს არ შეუძლია უბრალოდ შეწყვიტოს ქირავნობის ხელშეკრულება. მიუხედავად იმისა, რომ ქირავნობის დაცვის ორივე ასპექტი სოციალური ბინების მოიჯარეებს ეხება, ეს არ არის თავისუფალი სექტორის ბინების მოიჯარეების შემთხვევაში. საიტის საიჯარო დაცვის საკითხი როდის არის განხილული და რას გულისხმობს საიჯარო ფასის დაცვა ან საიჯარო ხელშეკრულების გაქირავების შეწყვეტის პირობებში დაცვა, განხილულია ამ ბლოგში. პირველ რიგში, ამ ბლოგზე განხილულია საცხოვრებელი ფართის სახელწოდება, რომელიც მოიცავს ქირავნობის დაცვის საერთო გამოყენებას.

საიჯარო დაცვის გამოსახულება

საცხოვრებელი ფართი

ქირავნობის დაცვასთან დაკავშირებული სამართლებრივი დებულებების გამოყენებისთვის, პირველ რიგში, საკითხი უნდა იყოს საცხოვრებელი ფართის შესახებ. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე –7 მუხლის 233 თანახმად, საცხოვრებელი ფართი უნდა გაგებული იყოს აშენებულ უძრავ ნივთად, რამდენადაც იგი გაქირავებულია, როგორც დამოუკიდებელი ან თვითნებური სახლი, ქარავანი ან მუდმივი საცხოვრებლისთვის განკუთვნილი სტენდი. ამრიგად, სხვაგვარი განსხვავება არ არის გაკეთებული დამოუკიდებელი ან არასაკმარისი საცხოვრებელი ბინების ქირავნობის დაცვის მიზნით.

საცხოვრებელი ფართის კონცეფცია ასევე მოიცავს უძრავ ნივთებს, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ობიექტები, რომლებიც თავიანთი ბუნებით განუყოფლად უკავშირდებიან სახლს, ქარავანს ან მოედანს, ან მათი ნაწილია საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე. საცხოვრებელ კომპლექსში ეს შეიძლება იყოს, მაგალითად, კიბის უჯრა, გალერეები და დერეფნები, აგრეთვე ცენტრალური დანადგარები, თუ ისინი ხელშეკრულებით დანიშნულია, როგორც ადგილები, რომლებსაც არ აქვთ საჯარო ხასიათი.

ამასთან, არ არსებობს საცხოვრებელი ფართი ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის 7: 233 ნაწილის მნიშვნელობით, თუ ეს ეხება:

  • საცხოვრებელი ფართის მოკლევადიანი გამოყენება; ეს ასეა თუ არა, განისაზღვრება გამოყენების ხასიათიდან გამომდინარე, მაგალითად, როგორც დასასვენებელი სახლი ან გაცვლითი სახლი. ამ გაგებით, მოკლე ხანგრძლივობა ნიშნავს გამოყენებას და არა შეთანხმებულ დროს;
  • დამოკიდებული საცხოვრებელი ფართი; ეს იმ შემთხვევაში, თუ სახლი ქირავდება კომერციულ ფართთან ერთად; ამ შემთხვევაში, სახლი არის გაქირავებული ბიზნეს სივრცის ნაწილი, ისე, რომ სახლს შეეხება არა საცხოვრებელი პირობები, არამედ ბიზნესის სივრცის შესახებ დებულებები;
  • სახლის ნავი; ეს არის ფენომენი, რომელიც არ შეესაბამება ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის 7: 233-ე მუხლის იურიდიულ განმარტებას. ჩვეულებრივ, ასეთი სახლი არ შეიძლება ჩაითვალოს უძრავ ნივთად, რადგან ნიადაგთან ან ნაპირთან მტკიცე კავშირი არ არსებობს.

საიჯარო ფასის დაცვა

თუ ზემოთ აღწერილი საცხოვრებელი ფართის მდგომარეობა დაკმაყოფილებულია, მოიჯარე უპირველეს ყოვლისა ისარგებლებს საიჯარო ფასის დაცვით. ამ შემთხვევაში გამოიყენება შემდეგი საწყისი წერტილები:

  • გონივრული უნდა იყოს თანაფარდობა ხარისხს შორის, ნაქირავებ განსახლების მდებარეობასა და ქირს შორის, რომელიც უნდა გადაიხადოს მისთვის;
  • მოიჯარეს ნებისმიერ დროს აქვს შესაძლებლობა, გაქირავების საწყისი ფასი შეაფასოს საიჯარო კომიტეტმა; ეს შესაძლებელია მხოლოდ იჯარის დაწყებიდან 6 თვის განმავლობაში; ქირავნობის კომიტეტის გადაწყვეტილება სავალდებულოა, მაგრამ ის კვლავ შეიძლება გადაეცეს საქალაქო სასამართლოს განსახილველად;
  • მესაკუთრეს არ შეუძლია შეუზღუდავად გაიზარდოს ქირა; ქირავნობის ზრდაზე ვრცელდება სპეციალური იურიდიული შეზღუდვები, მაგალითად, მინისტრის მიერ დადგენილი მაქსიმალური პროცენტული გადასახადი.
  • ქირავნობის დაცვის შესახებ ნორმატიული დებულებები სავალდებულო კანონია, ანუ, მეიჯარეს არ შეუძლია გადახვიდეს მათ საიჯარო ხელშეკრულებაში დამქირავებლის საზიანოდ.

სხვათა შორის, აღნიშნული პრინციპები ეხება მხოლოდ სოციალური საცხოვრებლის მოიჯარეს. ეს არის საცხოვრებელი ფართი, რომელიც რეგულირებადი გაქირავების სექტორში შედის და ამიტომ უნდა გამოირჩეოდეს საცხოვრებელი ფართისგან, რომელიც მიეკუთვნება ლიბერალიზებულ, ან უფასო გაქირავების სექტორს. ლიბერალიზებული ან უფასო საცხოვრებლის შემთხვევაში, ქირა ისე მაღალია, რომ დამქირავებელს აღარ აქვს უფლება ქირავნოს სუბსიდირება და, შესაბამისად, იგი კანონის დაცვას არ ექვემდებარება. ლიბერალიზებულ და სოციალურ საცხოვრებლებს შორის საზღვარი დაახლოებით ქირავდება დაახლოებით 752 ევრო თვეში. თუ საიჯარო შეთანხმებული ფასი აღემატება ამ თანხას, მოიჯარე ვეღარ დაეყრდნობა ზემოთ აღწერილ პრინციპებს, რადგან ეს ეხება ლიბერალიზებული საცხოვრებლის ქირაობას.

ქირავნობის დაცვა საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტისგან

ამასთან, ქირავნობის დაცვის სხვა ასპექტის გამოყენებისთვის, განსხვავება არ არის გაკეთებული სოციალური და ლიბერალიზებული საცხოვრებელი ფართების მოიჯარეებს შორის. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს ნიშნავს, რომ საცხოვრებელი ფართის ყველა დამქირავებელი მეტწილად და ავტომატურად არის დაცული საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტისგან, იმ გაგებით, რომ გამქირავებელს არ შეუძლია უბრალოდ გააუქმოს ქირავნობის ხელშეკრულება. ამ კონტექსტში, დამქირავებელი სპეციალურად არის დაცული, რადგან:

  • მემამულის მიერ შეწყვეტა არ წყვეტს საიჯარო ხელშეკრულებას ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7: 272 მუხლის შესაბამისად; პრინციპში, მემამულეზეა დამოკიდებული, რომ ჯერ შეეცადოს ურთიერთშეთანხმებით მოახდინოს ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა. თუ ეს არ მუშაობს და მოიჯარე არ ეთანხმება შეწყვეტას, მემამულის შეწყვეტა ნამდვილად არ წყვეტს ქირავნობის ხელშეკრულებას. ეს ნიშნავს, რომ საიჯარო ხელშეკრულება ჩვეულ რეჟიმში გრძელდება და გამქირავებელს უნდა წარუდგინოს იურიდიული მოთხოვნა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე საქალაქო სასამართლოში. ამ შემთხვევაში, საიჯარო ხელშეკრულება არ დასრულდება, სანამ სასამართლო არ მიიღებს შეუქცევადად გადაწყვეტილებას გამქირავებლის შეწყვეტის სარჩელის შესახებ.
  • ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე -7: 271-ე მუხლის გათვალისწინებით, მემამულემ უნდა თქვას შეწყვეტის მიზეზი; თუ გამქირავებელი აპირებს გაქირავების ხელშეკრულების შეწყვეტას, მან უნდა შეასრულოს სამოქალაქო კოდექსის ზემოაღნიშნული მუხლის ფორმალობები. შეტყობინების ვადის გარდა, ამ კონტექსტში მნიშვნელოვანი ფორმალობაა შეწყვეტის საფუძველი. ამრიგად, მეპატრონემ შეწყვეტის შესახებ უნდა თქვას შეწყვეტის ერთ-ერთი საფუძველი, როგორც ეს ნათქვამია ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე -7 მუხლში: 274 პუნქტი:
  1. მოიჯარე არ იქცეოდა ისე, როგორც კარგი მოიჯარე
  2. ეს ეხება ქირავნობას განსაზღვრული ვადით
  3. მესაკუთრეს სასწრაფოდ სჭირდება ნაქირავები საკუთარი სარგებლობისთვის
  4. დამქირავებელი არ ეთანხმება გონივრულ შეთავაზებას ახალი საიჯარო ხელშეკრულების დადებაზე
  5. მემამულეს სურს გაქირავებულ მიწის ნაკვეთის რეალიზება მოქმედი ზონირების გეგმის შესაბამისად
  6. მეიჯარის ინტერესები იჯარის შეწყვეტისას აღემატება მოიჯარის ინტერესებს საიჯარო ხელშეკრულების გაგრძელებისას (მეიჯარის იჯარის შემთხვევაში)
  • იჯარის შეწყვეტა მხოლოდ მოსამართლეს შეუძლია ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის 7-ე მუხლის 274 პუნქტით გათვალისწინებული საფუძვლებით; ზემოხსენებული საფუძვლები ამომწურავია: ანუ, თუ სასამართლო განხილვა მიმდინარეობს სასამართლოებში, ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა სხვა საფუძვლით შეუძლებელია. თუ რომელიმე ზემოხსენებული საფუძველი დადგება, სასამართლომ ასევე უნდა დააკმაყოფილოს მოიჯარის მოთხოვნა შეწყვეტის შესახებ. ამ შემთხვევაში, ინტერესის (შემდგომი) გადაწონის ადგილი აღარ რჩება. ამასთან, ამ პუნქტს ეხება გამონაკლისი სასწრაფო პირადი გამოყენების შეწყვეტის საფუძველთან დაკავშირებით. როდესაც სარჩელი დაიშვება, სასამართლო ასევე განსაზღვრავს გამოსახლების დროს. ამასთან, თუ გამქირავებლის შეწყვეტის მოთხოვნა უარყოფილია, შესაბამისი საიჯარო ხელშეკრულება მას აღარ შეუძლია შეწყვიტოს სამი წლის განმავლობაში.

კანონი გაქირავების ბაზრის მოძრაობის შესახებ

ადრე, ქირავნობის დაცვა პრაქტიკაში ბევრ კრიტიკას ექვემდებარებოდა: ქირავნობა ძალიან შორს წავიდოდა და უფრო მეტი სახლის მეპატრონეა, ვისაც სურს სახლის გაქირავება, თუ ქირა არ იქნებოდა ასე მკაცრი. კანონმდებელი მგრძნობიარე აღმოჩნდა ამ კრიტიკის მიმართ. ამ მიზეზით, კანონმდებელმა აირჩია ამ კანონის შემოღება 1 წლის 2016 ივლისიდან, გაქირავების ბაზრის გადაცემის აქტი. ამ ახალი კანონით, გამქირავებლის დაცვა შემცირდა. ამ კანონის კონტექსტში ეს არის ყველაზე მნიშვნელოვანი ცვლილებები:

  • ორწლიანი ან ნაკლები დამოუკიდებელი საცხოვრებელი ფართის შესახებ საიჯარო ხელშეკრულებებისთვის და ხუთი ან ნაკლები წლების დამოუკიდებელი საცხოვრებელი ფართის შესახებ საიჯარო ხელშეკრულებებისთვის, მემამულისთვის შესაძლებელი გახდა ქირავნობის გარეშე. ეს ნიშნავს, რომ საიჯარო ხელშეკრულება მთავრდება კანონის მოქმედებით შეთანხმებული ვადის გასვლის შემდეგ და არ არის აუცილებელი შეწყვიტოს მეიჯარის მიერ ადრე.
  • სამიზნე ჯგუფის კონტრაქტების შემოღებასთან ერთად, გამქირავებელს გაუადვილდა საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტა კონკრეტული სამიზნე ჯგუფისთვის, მაგალითად, სტუდენტებისთვის, საცხოვრებლის შესახებ. თუ დამქირავებელი აღარ მიეკუთვნება კონკრეტულ სამიზნე ჯგუფს და, მაგალითად, აღარ შეიძლება ჩაითვალოს სტუდენტად, გამქირავებელს შეეძლება გააგრძელოს შეწყვეტა პირადი გადაუდებელი გამოყენების გამო უფრო ადვილად და უფრო სწრაფად.

ხართ თუ არა მოიჯარე და გსურთ გაიგოთ, საიტის რომელი დაცვა გაქვთ? ხართ თუ არა მესაკუთრე, რომელსაც სურს გაქირავების ხელშეკრულების შეწყვეტა? ან რაიმე სხვა კითხვა გაქვთ ამ ბლოგთან დაკავშირებით? შემდეგ დაუკავშირდით Law & More. ჩვენი იურისტები არიან საიჯარო სამართლის ექსპერტები და სიამოვნებით მოგაწვდით რჩევებს. მათ ასევე შეუძლიათ იურიდიულად დაგეხმარონ, თუკი საიჯარო დავასთან დაკავშირებით სადავო იქნება სასამართლო განხილვა.

Share
Law & More B.V.