თითოეულ მოიჯარეს აქვს ორი მნიშვნელოვანი უფლება: ცხოვრებით სარგებლობის უფლება და ქირავნობის უფლება. სადაც ვიმსჯელეთ მოიჯარის პირველ უფლებაზე დაკავშირებით მემამულის ვალდებულებებიმეიჯარის მეორე უფლება გამოვიდა ცალკე ბლოგში ქირავნობის დაცვა. ამიტომ ამ ბლოგში კიდევ ერთი საინტერესო კითხვა განიხილება: კიდევ რა უფლებები აქვს დამქირავებელს? საცხოვრებელი პირობებით სარგებლობის უფლება და ქირავნობის უფლება არ არის ერთადერთი უფლებები, რაც დამქირავებელს აქვს მემამულის მიმართ. მაგალითად, მოიჯარეს ასევე აქვს მრავალი უფლება, ქონების გადაცემის კონტექსტში, რომელიც არ გადალახავს ქირასა და ქვეჯგუფს. ორივე უფლება თანმიმდევრულად განიხილება ამ ბლოგში.
ქონების გადაცემა არ გადაკვეთს ქირას
ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე -1 მუხლის 7-ლი პუნქტი, რომელიც ეხება საცხოვრებელი და კომერციული ფართის მოიჯარეებს, აცხადებს შემდეგს:
"მესაკუთრის მიერ ქონების გადაცემა, რომელსაც ეხება საიჯარო ხელშეკრულება (…), მეიჯარის უფლებებს და მოვალეობებს გადასცემს საიჯარო ხელშეკრულებიდან მყიდველს".
მოიჯარისთვის ეს მუხლი ნიშნავს, პირველ რიგში, რომ ნაქირავებ ქონებაზე საკუთრების გადაცემა, მაგალითად მეიჯარის მიერ სხვისთვის გაყიდვის გზით, არ მთავრდება საიჯარო ხელშეკრულება. გარდა ამისა, მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს პრეტენზიები მეიჯარის იურიდიული მემკვიდრის წინააღმდეგ, ახლა, როდესაც ეს მემკვიდრე იძენს მეიჯარის უფლებებსა და მოვალეობებს. იმ საკითხისთვის, თუ რომელი პრეტენზიები აქვს სწორედ მაშინ დამქირავებელს, მნიშვნელოვანია პირველ რიგში დადგინდეს, თუ რომელი უფლებები და მოვალეობები გადაეცემა მესაკუთრის უფლებებს მის სამართალმემკვიდრეზე. სამოქალაქო კოდექსის მე -3 მუხლის 7-ე პარაგრაფის თანახმად, ეს განსაკუთრებით არის მემამულის უფლებები და მოვალეობები, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია ქირავნობის ქონების გამოყენებას, რომელიც უნდა გადაიხადოს მოიჯარის მიერ, ანუ ქირისთვის. ეს ნიშნავს, რომ პრეტენზიები, რომელსაც შეიძლება მოიჯარად დაუყენოს გამქირავებლის იურიდიული მემკვიდრის წინააღმდეგ, პრინციპში ეხება მის ორ უმნიშვნელოვანეს უფლებას: ცხოვრებით სარგებლობის უფლებასა და ქირის დაცვას.
ამასთან, ხშირად, მოიჯარე და გამქირავებელი ქირავნობის ხელშეკრულებაში აგრეთვე დებენ სხვა ხელშეკრულებებს სხვა შინაარსის თვალსაზრისით და აფიქსირებენ მათ პუნქტებში. გავრცელებული მაგალითია პუნქტი მოიჯარის წინასწარი უფლებების შესახებ. მიუხედავად იმისა, რომ იგი არ აძლევს დამქირავებელს მიწოდების უფლებას, ეს გულისხმობს მეიჯარის წინადადების შეთავაზების ვალდებულებას: მესაკუთრეს ჯერ მოუწევს ნაქირავები ქონების გაყიდვა შესთავაზოს დამქირავებელს, სანამ იგი სხვა იურიდიულ მემკვიდრეს მიჰყიდება. მომავალ მემამულესაც ექნება ვალდებული ამ პუნქტით მოიჯარის მიმართ? სასამართლო პრაქტიკის გათვალისწინებით, ეს ასე არ არის. ეს ითვალისწინებს, რომ დამქირავებლის წინასწარი უფლება პირდაპირ კავშირში არ არის ქირავნობასთან, ასე რომ დაქირავებული ქონების ნასყიდობის უფლების შესახებ პუნქტი არ გადადის მეიჯარის უფლებამონაცვლეზე. ეს მხოლოდ სხვაგვარია, თუ ის ეხება მოიჯარისგან ნასყიდობის ოფციონს და მეიჯარისთვის პერიოდულად გადასახდელი თანხა ასევე მოიცავს კომპენსაციის ელემენტს საბოლოო შეძენისთვის.
დაქვემდებარება
გარდა ამისა, სამოქალაქო კოდექსის მე -7 მუხლი: 227 მოიხსენიებს მოიჯარის უფლებებთან დაკავშირებით შემდეგს:
”მოიჯარე უფლებამოსილია დაქირავებული ქონება სრულად ან ნაწილობრივ გადასცეს სარგებელს სხვისთვის, თუ არ უნდა ჩათვალოს, რომ გამქირავებელს ექნება გონივრული პრეტენზია სხვა პირის გამოყენებასთან დაკავშირებით.”
ზოგადად, ამ მუხლიდან ირკვევა, რომ მოიჯარეს აქვს ნაქირავები ქონების მთელი ან ნაწილის იჯარით გადაცემა სხვა პირზე. სამოქალაქო კოდექსის მე -7: 227-ე მუხლის მეორე ნაწილის გათვალისწინებით, დამქირავებელს არ შეუძლია გააგრძელოს ქვეჯგუფის მიღება, თუ მას აქვს ეჭვი, რომ მემამულე ამას ეწინააღმდეგება. ზოგიერთ შემთხვევაში, მესაკუთრის წინააღმდეგი აშკარაა, მაგალითად, თუ ქირავნობის ხელშეკრულებაში შედის დაქირავების აკრძალვა. ასეთ შემთხვევაში დაქირავებულის მიერ ქვეჯგუფის მიღება დაუშვებელია. თუკი მოიჯარე ამას მაინც გააკეთებს, შეიძლება ჯარიმა იყოს. ეს ჯარიმა უნდა უკავშირდებოდეს იჯარის იჯარით გაქირავების ხელშეკრულებაში აკრძალვას და იზღუდება მაქსიმალური ოდენობა. მაგალითად, Air B&B– დან ოთახის დაქვემდებარება ამ გზით შეიძლება აიკრძალოს იჯარით, რაც ხშირად აღმოჩნდება ასე.
ამ კონტექსტში სამოქალაქო კოდექსის 7: 244 მუხლი ასევე მნიშვნელოვანია საცხოვრებელი ფართის ქვეჯგუფისთვის, სადაც ნათქვამია, რომ საცხოვრებელი ფართის დამქირავებელს არ აქვს ნებადართული მთლიანი საცხოვრებელი ფართის ქირაობა. ეს არ ეხება საცხოვრებელი ფართის ნაწილს, მაგალითად ოთახს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამქირავებელი პრინციპში თავისუფალია საცხოვრებელი ფართის ნაწილობრივ დაქირავება სხვისთვის. პრინციპში, ქვემდგომს ასევე აქვს უფლება დარჩეს ნაქირავებ ქონებაში. ეს ასევე ეხება იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარემ თვითონ უნდა გაათავისუფლოს ნაქირავები ქონება. ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის მე -7 მუხლი: 269-ე მუხლი ითვალისწინებს, რომ გამქირავებელი გააგრძელებს იჯარით აღებას კანონის მოქმედებით, მაშინაც კი, თუ მთავარი საიჯარო ხელშეკრულება დასრულებულია. ამასთან, ამ მუხლის მიზნებისათვის უნდა შესრულდეს შემდეგი პირობები:
- დამოუკიდებელი საცხოვრებელი ფართი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, საცხოვრებელი ფართი საკუთარი წვდომით და საკუთარი აუცილებელი საშუალებებით, როგორიცაა სამზარეულო და აბაზანა. მხოლოდ ოთახი არ განიხილება, როგორც დამოუკიდებელი საცხოვრებელი ფართი.
- ქვეჯგუფის ხელშეკრულება. როგორც ხელშეკრულება მოიჯარსა და ქვეჯგუფს შორის, რომელიც აკმაყოფილებს ქირავნობის ხელშეკრულების მოთხოვნებს, როგორც ეს აღწერილია სამოქალაქო კოდექსის 7: 201 მუხლში.
- საიჯარო ხელშეკრულება ეხება საცხოვრებელი ფართის დაქირავებას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მთავარი ქირავნობის ხელშეკრულება მოიჯარესსა და მეიჯარეს შორის უნდა ეხებოდეს იმ ფართის ქირას და იჯარას, რომელზეც ვრცელდება კანონით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართის დებულებები.
თუ ზემოხსენებული დებულებები არ არის დაცული, ქვემდგომს კვლავ არ აქვს უფლება ან სათაური მოსთხოვოს გამქირავებელს უფლება დარჩეს ნაქირავებ ქონებაში, საიჯაროსა და მეიჯარეს შორის ძირითადი საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, ისე რომ განდევნაც მოხდეს. მისთვის გარდაუვალი. თუ ქვემდგომი პირობებს აკმაყოფილებს, მან უნდა გაითვალისწინოს ის ფაქტი, რომ მემამულეს შეუძლია ექვსი თვის შემდეგ დაიწყოს საქმისწარმოება ქვეჯგუფის წინააღმდეგ, რათა მოხდეს ქვეჯგუფის შეწყვეტა და იჯარის ევაკუაცია.
ისევე, როგორც საცხოვრებელი ფართი, კომერციული ფართი შეიძლება ასევე იქირაოს მოქირავნემ. მაგრამ რა დამოკიდებულება აქვს ამ შემთხვევაში ქვეჯგუფს მემამულესთან, თუ მოიჯარე არ იყო ამის უფლებამოსილება ან უნდა გათავისუფლებულიყო გაქირავებული ქონება? 2003 წლისთვის აშკარა განსხვავება იყო: გამქირავებელს საერთო არაფერი ჰქონდა ქვემდგომთან, რადგან ქვეჯგუფს მხოლოდ იურიდიული ურთიერთობა ჰქონდა დამქირავებელთან. შედეგად, ქვემდგომს ასევე არ ჰქონდა უფლებები და, შესაბამისად, პრეტენზია მესაკუთრის წინააღმდეგ. მას შემდეგ, რაც ამ ეტაპზე შეიცვალა კანონი, დადგენილია, რომ თუკი მთავარ ქირავნობასა და გამქირავებელს შორის მთავრობის ხელშეკრულება დასრულდა, მოიჯარემ უნდა იზრუნოს ქვემდგომელის ინტერესებზე და პოზიციაზე, მაგალითად, მემამულე. მაგრამ თუ მთავარი საიჯარო ხელშეკრულება კვლავ შეწყდა საქმის წარმოების შემდეგ, ქვემდგომობის უფლებებიც დასრულდება.
მოიჯარე ხართ და გაქვთ რაიმე შეკითხვები ამ ბლოგთან დაკავშირებით? შემდეგ დაუკავშირდით Law & More. ჩვენი იურისტები არიან საიჯარო სამართლის დარგის ექსპერტები და სიამოვნებით მოგაწვდით რჩევებს. მათ ასევე შეუძლიათ დაგეხმარონ იურიდიულად, თუკი საიჯარო დავასთან დაკავშირებით სადავო იქნება სასამართლო განხილვა.