სახლის ერთად ყიდვა ნიდერლანდებში: საკუთრება, იპოთეკა და გასვლა

როდესაც ნიდერლანდებში ერთად ყიდულობთ სახლს, სანოტარო აქტით ფიქსირდება, თუ ვის რომელი წილი ეკუთვნის, თუმცა თითოეული თქვენგანი პასუხისმგებელია ბანკის წინაშე სრული იპოთეკური სესხის გადახდაზე, რასაც შორის შეთანხმდებით. თანაბარი მოპყრობის მთავარი გამონაკლისი არის ის, რასაც ქაღალდზე აფიქსირებთ: არათანაბარი შენატანები, მშობლების საჩუქრები და განშორების ან გარდაცვალების შემთხვევაში მომხდარი მოვლენები მხოლოდ იმ შემთხვევაშია დაცული, თუ ისინი რეგისტრირებულია დასრულებამდე.

დაუქორწინებელი პარტნიორები ანდერძის გარეშე ერთმანეთისგან არაფერს მემკვიდრეობით იღებენ და წლების განმავლობაში ერთად ცხოვრება საკუთრების უფლებას არ ქმნის. ეს სტატია განიხილავს თანასაკუთრებას, თქვენი ურთიერთობის ჩარჩოს, არათანაბარ შენატანებს, იპოთეკას, სიკვდილს და განშორებას, იმ თანმიმდევრობით, რომლითაც გადაწყვეტილებები მიიღება.

რას ნიშნავს თანასაკუთრება ნიდერლანდების კანონმდებლობის მიხედვით?

ორი ან მეტი პირი, რომლებიც ერთად ყიდულობენ სახლს, მას ფლობენ ერთობლივად (gemeenschap) ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) მე-3 წიგნის შესაბამისად. თითოეულ მათგანს ეკუთვნის განუყოფელი წილი, როგორც ეს მითითებულია გადაცემის აქტში; საკუთრება გადადის მაშინ, როდესაც ნოტარიუსის აქტი რეგისტრირდება მიწის რეესტრის (კადასტერი) საჯარო რეესტრში.

თითოეულ თანამფლობელს შეუძლია მოითხოვოს გაყოფა ნებისმიერ დროს, BW მუხლის 3:178-ის შესაბამისად. თქვენ შეგიძლიათ დაეთანხმოთ ამ უფლების გამორიცხვას, მაგრამ მხოლოდ შეზღუდული ვადით, მაქსიმუმ ხუთი წლით ერთდროულად. თუ თქვენ ვერ შეთანხმდებით გაყოფაზე, სასამართლო გადაწყვეტილებას იღებს BW მუხლის 3:185-ის შესაბამისად, მაგალითად, სახლის თქვენგან ერთ-ერთს გადახდის სანაცვლოდ გადაცემით ან გაყიდვის ბრძანებით.

ჩვეულებრივი მოვლა-პატრონობა შეიძლება განახორციელოს ორივე თანამფლობელმა, თუმცა სახლის გაყიდვა ან იპოთეკით დატვირთვით დატვირთვით ყველა თანამფლობელის მონაწილეობაა საჭირო. ეს თანაბრად ეხება პარტნიორებს, მეგობრებს, და-ძმებს ან მშობელსა და შვილს, რომლებიც ერთად ყიდულობენ.

აქვს მნიშვნელობა, დაქორწინებული ხართ თუ ერთად ცხოვრობთ?

დიახ. 2018 წლის 1 იანვრიდან დადებული ქორწინებებისა და რეგისტრირებული პარტნიორობის შემთხვევაში, ნაგულისხმევია შეზღუდული საერთო ქონება: ადრე არსებული აქტივები, საჩუქრები და მემკვიდრეობა რჩება პირად საკუთრებაში, ხოლო ქორწინების დროს ერთად შეძენილი სახლი საერთო საკუთრებაში ხვდება. იხილეთ ჩვენი სტატია შეზღუდული საერთო ქონების შესახებ ; ქორწინებამდელ ხელშეკრულებებს შეუძლიათ მისი შეცვლა.

BW მუხლის 1:88-ის თანახმად, მეუღლეს საოჯახო სახლის გაყიდვის ან იპოთეკით დატვირთვისთვის მეორე მეუღლის თანხმობა სჭირდება, მაშინაც კი, თუ მათგან მხოლოდ ერთია რეგისტრირებული მფლობელი. თანხმობის გარეშე, მეორე მეუღლეს შეუძლია გარიგების გაუქმება.

დაუქორწინებელ წყვილებს მსგავსი საკითხების მოსაგვარებლად ნოტარიულად დამოწმებული თანაცხოვრების ხელშეკრულება (samenlevingscontract) სჭირდებათ. მას შეუძლია წილების აღრიცხვა, ხარჯების განაწილება, განშორების რეგულირება და დარიცხვის პუნქტის (verblijvingsbeding) ჩართვა, რომლის მიხედვითაც გადარჩენილი იღებს გარდაცვლილი პარტნიორის წილს სახლში. მას არ შეუძლია სხვა აქტივებზე მემკვიდრეობის უფლებების ან პარტნიორის მიერ რჩენის უფლების წარმოშობა; იხილეთ თანაცხოვრების ხელშეკრულებისა და ქორწინების შედარება.

როგორ იცავთ არათანაბარ შენატანებს?

თუ ერთ-ერთი თქვენგანი მეტს შეიტანს და დოკუმენტში წერია ორმოცდაათი-ორმოცდაათი და წერილობით სხვა არაფერია მითითებული, დამატებითი შენატანის ნახევარი, პრინციპში, მეორესთვის დაკარგულია. ამას სამი დოკუმენტი უშლის ხელს და მათშიც იგივე უნდა იყოს მითითებული.

• გადაცემის აქტი: წილები არ უნდა იყოს თანაბარი. არათანაბარი წილები ასევე ამ პროპორციით ყოფს ღირებულების მომავალ ზრდას და შემცირებას.
• შიდა პასუხისმგებლობის შეთანხმება (draagplichtovereenkomst): მასში აღწერილია, თუ ვის რა ნაწილი ეკისრება იპოთეკური სესხის და ხარჯების, ასევე, ვის რა უბრუნდება დარჩენილი კაპიტალის გაყოფამდე. ბანკი ამ ხელშეკრულებით არ არის ვალდებული.
• ოჯახის ფულის დოკუმენტაცია: მშობლების შენატანი არის საჩუქარი ან სესხი. სესხის მისაღებად საჭიროა წერილობითი პირობები თანხის, პროცენტის, დაფარვისა და გაყიდვის პრიორიტეტის შესახებ. საჩუქარი შეიძლება შეიცავდეს გამორიცხვის პუნქტს (uitsluitingsclausule), რომელიც მას ნებისმიერი საერთო ქონების მიღმა ტოვებს.

საჩუქრებისა და სესხების საგადასახადო დამუშავება საგადასახადო მრჩევლის საქმეა; ჩვენ ვმუშაობთ სამოქალაქო სამართლის დოკუმენტებთან და ვთანამშრომლობთ თქვენს მრჩეველთან.

რას ნიშნავს იპოთეკური სესხის ერთობლივი პასუხისმგებლობა?

თუ ორივე ხელს მოაწერთ იპოთეკურ დოკუმენტს, ბანკს შეუძლია მოითხოვოს მთლიანი ვალი თქვენგან რომელიმესგან. თუ თქვენს წილზე მეტს გადაიხდით, თქვენ გაქვთ რეგრესის უფლება თქვენი პარტნიორის წინააღმდეგ, მაგრამ ეს უფლება მხოლოდ იმ თანხის ღირსია, რისი გადახდაც თქვენს პარტნიორს შეუძლია.

თქვენ შორის დადებული შეთანხმება, განქორწინების შეთანხმება ან სხვა შეთანხმება არ წყვეტს თქვენს ვალდებულებას ბანკის წინაშე. მხოლოდ ბანკს შეუძლია მსესხებლის გათავისუფლება, როგორც წესი, მას შემდეგ, რაც შეაფასებს, შეუძლია თუ არა დარჩენილ მფლობელს სესხის დამოუკიდებლად გადახდა. მანამდე ვალი თქვენს სახელზე რჩება ნიდერლანდების საკრედიტო რეგისტრაციის ოფისში (BKR).

ამგვარად, გასვლის პუნქტს სჭირდება შეფასების მეთოდი და ვადა. მასში უნდა იყოს მითითებული, თუ როგორ დგინდება ღირებულება, რამდენი ხანი აქვს ერთ პარტნიორს ბანკის თანხმობის მისაღებად და მეორის გამოსასყიდად, ვინ იხდის იპოთეკურ სესხს და ხარჯებს ამასობაში და რომ სახლი გაიყიდება, თუ ვადა ამოიწურება.

რა მოხდება, თუ თქვენგან ერთ-ერთი მოკვდება?

მეუღლე ან რეგისტრირებული პარტნიორი მემკვიდრეობას იღებს კანონით დადგენილი გაყოფის საფუძველზე; თანაცხოვრებული პარტნიორი არაფერს იღებს მემკვიდრეობით ანდერძის გარეშე. შეთანხმების გარეშე, გარდაცვლილი პარტნიორის წილი გადადის სისხლით ნათესავებზე და თქვენ შეგიძლიათ თქვენი სახლი თანასაკუთრებაში გქონდეთ თქვენი გარდაცვლილი პარტნიორის მშობლებთან ან შვილებთან ერთად.

თანაცხოვრების ხელშეკრულებასა და ანდერძში დარიცხვის პუნქტის არსებობა ამ პრობლემას აგვარებს. თუ შვილები არიან, მათი სავალდებულო წილი (legitieme portie) უნდა იქნას გათვალისწინებული; იხილეთ ჩვენი სტატია ნიდერლანდების მემკვიდრეობის სამართლის შესახებ . გადარჩენილი ასევე პასუხისმგებელია მთელ იპოთეკურ სესხზე, ამიტომ შეამოწმეთ, ემთხვევა თუ არა სიცოცხლის დაზღვევა ვალს და განახლებულია თუ არა ბენეფიციარის დანიშნულება.

რა უნდა შეამოწმოთ სახლთან და შენაძენთან დაკავშირებით?

თანასაკუთრების დოკუმენტები არ ამართლებს უხარისხო შენაძენს. BW მუხლის 7:17-ის თანახმად, სახლს უნდა ჰქონდეს ის თვისებები, რასაც თქვენ ელოდით და თქვენ ვალდებული ხართ აცნობოთ გამყიდველს დეფექტის შესახებ მისი აღმოჩენიდან გონივრულ ვადაში (BW მუხლი 7:23); იხილეთ ჩვენი სახელმძღვანელო ფარული დეფექტების მქონე სახლის შეძენის შესახებ.

როგორც კერძო მყიდველებს, თქვენ გაქვთ სამდღიანი შერიგების პერიოდი ხელმოწერილი შესყიდვის ხელშეკრულების მიღების შემდეგ (მუხლი 7:2 BW). ამის შემდეგ თქვენი დაცვა მდგომარეობს დაფინანსების პირობებში, სტრუქტურულ კვლევაში და, შესაბამის შემთხვევაში, ეროვნულ იპოთეკურ გარანტიაში (NHG). თითოეულ პირობას აქვს ვადა და უნდა იქნას გამოყენებული წერილობით; იხილეთ ნიდერლანდების ქონების შესყიდვიდან გასვლა.

სამოდელო ნასყიდობის ხელშეკრულება მოითხოვს დეპოზიტს ან საბანკო გარანტიას, როგორც წესი, ფასის 10%-ის ოდენობით. მიუთითეთ, ვინ აფინანსებს მას, რადგან ეს თავისთავად შენატანია. ბინისთვის მოითხოვეთ ოქმი, ანგარიშები, სარეზერვო ფონდი და მესაკუთრეთა ასოციაციის (VvE) მოვლა-პატრონობის გეგმა; იხილეთ VvE-ს უფლებები და ვალდებულებები . მიწის იჯარის შემთხვევაში, ჯერ წაიკითხეთ erfpacht-ის პირობები.

სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსი აფორმებს საკუთრების გადაცემისა და იპოთეკის აქტებს და ამოწმებს რეესტრებს. ნოტარიუსი მიუკერძოებელია და არცერთ თქვენგანს არ გირჩევთ საკუთრების გაყოფის საკითხს; სწორედ ამიტომ, თანასაკუთრების დოკუმენტებს ცალკე ყურადღება სჭირდება.

როგორ იყოფა სახლი განშორების შემთხვევაში?

არსებობს სამი გამოსავალი: ერთ-ერთი თქვენგანი იღებს სახლს, ის იყიდება, ან სასამართლო გადაწყვეტს BW მუხლის 3:185-ის შესაბამისად. სახლის ხელში ჩაგდება მოითხოვს ახალ სანოტარო აქტს და ბანკის მიერ გათავისუფლებული პარტნიორის გათავისუფლებას. გაყიდვა გულისხმობს წმინდა შემოსავლის გაყოფას იპოთეკური სესხის დაფარვისა და შეთანხმებული თანმიმდევრობით დოკუმენტირებული შენატანების გადახდის შემდეგ.

წინასწარ შეთანხმდით, თუ როგორ განისაზღვრება ღირებულება, მაგალითად, დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ ან ორი შეფასების საშუალო მაჩვენებლით, და რამდენ ხანს რჩება შეფასება ძალაში. თუ საერთოდ ვერ შეთანხმდებით, სასამართლოს შეუძლია სახლი გამოყოს ან გაყიდვა დაავალოს, რაც, როგორც წესი, ფინანსურად უარესია, ვიდრე მოლაპარაკებით მიღებული შედეგი.

მეუღლეებისთვის სახლი განქორწინების შემთხვევაში უფრო ფართო შეთანხმების ნაწილია. თანაცხოვრებლებისთვის წესებს თანაცხოვრების ხელშეკრულება ადგენს; იხილეთ თანაცხოვრების ხელშეკრულებით განშორება . გაყოფის დასრულებამდე ორივე რჩებით სახლის მფლობელები და პასუხისმგებლები, ამიტომ წერილობით ჩაწერეთ, ვინ ცხოვრობს სახლში და ვინ იხდის რამდენს ერთ-ერთი თქვენგანის გადასვლის დღიდან.

რა უნდა შეამოწმოს თითოეულმა თანამყიდველმა?

თითოეულ თქვენგანს აქვს საკუთარი ინტერესები, მაშინაც კი, თუ წყვილის სახით ყიდულობთ. ნოტარიუსის დანიშვნამდე გადაამოწმეთ ეს პუნქტები.

• ხელშეკრულების პროექტში მოცემული წილები ემთხვევა თუ არა თითოეული თქვენგანის მიერ შეტანილ წილებს, თუ არსებობს პასუხისმგებლობის შეთანხმება, რომელიც მათ ასწორებს?
• მშობლების მიერ შეტანილი ყველა წვლილი დოკუმენტირებულია, როგორც საჩუქარი, გამონაკლისის პუნქტით ან მის გარეშე, ან სესხის სახით წერილობითი პირობებით?
• თუ დაქორწინებული არ ხართ, არსებობს თუ არა სანოტარო თანაცხოვრების ხელშეკრულება დარიცხვის პუნქტით და გაქვთ თუ არა თითოეულ თქვენგანს ანდერძი?
• შეიცავს თუ არა გასვლის პუნქტი შეფასების მეთოდს, გამოსყიდვის ვადას და სარეზერვო გაყიდვას?
• სიცოცხლის დაზღვევა შეესაბამება იპოთეკურ სესხს და მართლები არიან თუ არა ბენეფიციარები?

რა უნდა შეამოწმოს პარტნიორმა, რომელიც წავა?

თუ გადახვალთ, თქვენი პასუხისმგებლობა წასვლით არ მთავრდება. გადახედეთ ამ პუნქტებს.

• ბანკმა წერილობით გაგათავისუფლათ იპოთეკური სესხისგან?
• თქვენი წილი ნოტარიულად გადაეცა თუ არა და გადახდილია თუ არა ფასი?
• თქვენი დოკუმენტირებული შენატანები შეთანხმებული თანმიმდევრობით დაიფარა?
• ჩანაწერია თუ არა, ვინ იხდის იპოთეკურ გადასახადს, დაზღვევას და VvE შენატანებს გადარიცხვამდე?

რით შეგვიძლია დაგეხმაროთ სახლის ერთად ყიდვისას?

ჩვენი უძრავი ქონების ადვოკატები და ოჯახის ადვოკატები ერთსა და იმავე საქმეზე მუშაობენ წყვილების, მეგობრებისა და ოჯახის წევრებისთვის.

• ხელმოწერამდე ჩვენ განვიხილავთ შესყიდვის ხელშეკრულებას და მის პირობებს.
• ჩვენ ვადგენთ შიდა პასუხისმგებლობის ხელშეკრულების პროექტს და ვათანხმებთ მას ხელშეკრულების დოკუმენტთან.
• ჩვენ მშობლების საჩუქრებსა და სესხებს შესაბამისი პუნქტებით ვადოკუმენტირებთ.
• თანაცხოვრების ხელშეკრულებას ან ქორწინებამდელ პირობებს ნოტარიუსთან ერთად ვამზადებთ.
• ჩვენ ვადგენთ გასვლისა და გამოსყიდვის შეთანხმებებს და ვმოქმედებთ გაყოფის პროცესში, თუ თანასაკუთრება დაიშლება.

შემაჯამებელი

• საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი ადგენს საკუთრების წილებს; თითოეულ თანამფლობელს შეუძლია ნებისმიერ დროს მოითხოვოს გაყოფა (მუხლი 3:178 BW).
• ორივე მსესხებელი პასუხისმგებელია მთელ იპოთეკურ სესხზე მანამ, სანამ ბანკი ერთ-ერთ მათგანს არ გაათავისუფლებს.
• არათანაბარი შენატანები და ოჯახის ფული მხოლოდ იმ შემთხვევაშია დაცული, თუ დასრულებამდე დოკუმენტირებულია.
• დაუქორწინებელი პარტნიორები ერთმანეთისგან არაფერს მემკვიდრეობით არ იღებენ ანდერძისა და დარიცხვის პუნქტის გარეშე.
• გასვლის პუნქტს სჭირდება შეფასების მეთოდი და ვადა.

ხშირად დასმული შეკითხვები