სახლის ერთად ყიდვა - პარტნიორების, მეგობრების თუ ოჯახის წევრების სახით - ნიდერლანდების კანონმდებლობის თანახმად, ფინანსურ, საგადასახადო და მემკვიდრეობით შედეგებს მოიცავს. ვის ეკუთვნის რომელი წილი, როგორ დავიცვათ არათანაბარი დეპოზიტი ან მშობლის საჩუქარი, რას ნიშნავს ერთობლივი იპოთეკური ვალდებულება, რა ხდება განშორების ან გარდაცვალების შემთხვევაში და როგორ მოქმედებს ისეთი წესები, როგორიცაა ბიჯლენრეგელინგინგი და სახლის მესაკუთრის ისტორია, გამოქვითვებზე: ეს არასწორია და შეიძლება ძვირადღირებული დავები მოჰყვეს. ემიგრანტებისთვის, დაამატეთ ამ ნარევს VvE-ს ჯანმრთელობა, erfpacht და დოკუმენტაცია და შეცდომის ზღვარი კიდევ უფრო შემცირდება.

ეს პრაქტიკული, ნიდერლანდებზე ორიენტირებული სახელმძღვანელო Law & More გთავაზობთ მკაფიო, ეტაპობრივ საკონტროლო სიას: სწორი ურთიერთობის ჩარჩოს არჩევა (ქორწინება, რეგისტრირებული პარტნიორობა ან თანაცხოვრების ხელშეკრულება), საკუთრების უფლების დადგენა საკუთრების დოკუმენტში, შენატანების დაცვა დრააგპლიქტოვერინკომსტით, თქვენი იპოთეკური სესხის სტრუქტურირება (მათ შორის NHG), ანდერძებისა და ხელშეკრულების დაგეგმვა, საკომისიოების, გადასახადებისა და ვადების ნავიგაცია - პლუს თითოეულ ეტაპზე თავიდან აცილებული ხაფანგები. დავიწყოთ თქვენს სიტუაციაზე მორგებული იურიდიული რჩევებით.

1. დაიწყეთ ჰოლანდიურ იურიდიულ კონსულტაციაზე მორგებული რჩევით (Law & More)

ერთად ყიდულობთ სახლს? დაიწყეთ იურიდიულ საკითხებთან დაკავშირებით ჰოლანდიური კონსულტაციებით. Law & Moreმრავალენოვანი, გაფართოებული სამუშაო საათების გუნდი ათანაბრებს საბუთების, კონტრაქტების, იპოთეკური სესხის, გადასახადებისა და მემკვიდრეობის არჩევანს - სანამ შეთავაზებებისა და ვადების ზეწოლა ძვირადღირებულ შეცდომებამდე არ მიგვიყვანს.

რა არის ეს

ჩვენ ვახდენთ თქვენი სტატუსის, დაფინანსებისა და რისკების რუკას, შემდეგ კი მათ სავალდებულო ჰოლანდიურ დოკუმენტებად გარდავქმნით. ეს თავიდან აგაცილებთ საკუთრების, პასუხისმგებლობისა და მემკვიდრეობის დავებს მოგვიანებით.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ძირითადი ბერკეტები: 2018 წლის შეზღუდული საერთო საკუთრების წესები, თანაცხოვრების ხელშეკრულებები, draagplichtovereenkomst, NHG, ბიჯლენრეგელინგ/სახლის მესაკუთრის ისტორია და სანოტარო აქტები. თითოეულ მათგანს შეუძლია შეცვალოს ვალდებულება, იპოთეკური სესხის პირობები და თქვენი საგადასახადო შეღავათები.

მისაღები გადაწყვეტილებები

მიიღეთ გადაწყვეტილება ადრე, ჩაიწერეთ ნათლად. ჩვენ მათ თქვენთვის ვსტრუქტურირებთ.

• საკუთრების წილი დოკუმენტით
• იპოთეკური სესხის დამტკიცება და NHG

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

მცირე უყურადღებობები დიდ ხარჯებს იწვევს. მოკლე კონსულტაცია უმეტესობის თავიდან აცილებაში დაგეხმარებათ.

• საზოგადოებრივი საკუთრების დაკავება
• სახლის მესაკუთრის ისტორიისა და გამოქვითვების იგნორირება

2. აირჩიეთ თქვენი ურთიერთობის ჩარჩო: ქორწინება, რეგისტრირებული პარტნიორობა ან თანაცხოვრების ხელშეკრულება

სახლის ერთად ყიდვამდე, აირჩიეთ სამართლებრივი ურთიერთობა, რომელიც დაარეგულირებს საკუთრების უფლების საკითხს, ვალებს და რა მოხდება განშორების ან გარდაცვალების შემთხვევაში. თქვენი ჩარჩო ადგენს წესებს იმის შესახებ, თუ ვის ეკუთვნის უკვე არსებული აქტივები, როგორ ხდება სახლის გაყოფა და ვინ იღებს მემკვიდრეობას სასამართლო დავების გარეშე.

რა არის ეს

შეგიძლიათ თქვენი ურთიერთობა ფორმალიზებულად დააფორმოთ ქორწინების, რეგისტრირებული პარტნიორობის ან ნოტარიულად დამოწმებული თანაცხოვრების ხელშეკრულების (samenlevingscontract) სახით. თითოეული ვარიანტი განსაზღვრავს ქონებრივი ურთიერთობის ნაგულისხმევ რეჟიმებს, თუ როგორ ხართ ერთობლივად რეგისტრირებული და რომელი დაცვის მექანიზმები შეიძლება იყოს გათვალისწინებული.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

2018 წლის 1 იანვრიდან დადებული ქორწინებები/პარტნიორობები შეზღუდული საერთო ქონების ფარგლებში ხვდება: ქორწინებამდელი აქტივები და ვალები პირადი რჩება, თუ ისინი არ შეიცვლება ქორწინებამდელი/პარტნიორობის პირობებით. თანაცხოვრების ხელშეკრულებები აღრიცხავს ერთობლივ საკუთრებას და პასუხისმგებლობებს, შეიძლება შეიცავდეს გადარჩენის პუნქტს (verblijvingsbeding), მაგრამ არ აერთიანებს პირად აქტივებს; პენსიები მოითხოვს ცალკეული ფონდის მოწყობას. ხშირად რეკომენდებულია სიცოცხლის დაზღვევა.

მისაღები გადაწყვეტილებები

გადაწყვიტეთ, რომელი ჩარჩო შეესაბამება თქვენს მოთხოვნებს, გჭირდებათ თუ არა (ქორწინებამდელი) თუ პარტნიორული პირობები და რა უნდა შეიტანოთ თანაცხოვრების ხელშეკრულებაში: საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, ხარჯების გაზიარება, გადარჩენის უფლება და პენსიის მიმღების შესახებ განახლებული ინფორმაცია. ნოტარიუსის მიერ დამოწმება.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

ნუ იფიქრებთ, რომ არსებობს „საერთო სამართლის“ უფლებები ან რომ საერთო საკუთრება ავტომატურად ძალაში შევა 2018 წლის შემდეგ. მოერიდეთ ხელმოუწერელ გვერდით შეთანხმებებს, საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის თქვენს კონტრაქტთან შეუსაბამობას და სიკვდილის შემთხვევების მოგვიანებით განხილვამდე დატოვებას.

3. თანასაკუთრების წილების განსაზღვრა საკუთრების დოკუმენტში (და რით განსხვავდება ეს საერთო საკუთრებისგან)

სახლის ერთად შეძენისას, გადაწყვიტეთ და ნოტარიუსში აღნიშნეთ თქვენი საკუთრების გაყოფა. შეგიძლიათ ერთი შემოსავლით დააფინანსოთ, მაგრამ ორივე იყოთ მფლობელები; თქვენი წილები შეიძლება იყოს თანაბარი ან ასახავდეს სხვადასხვა დეპოზიტებსა და გეგმებს.

რა არის ეს

გადაცემის ნოტარიუსულ აქტში მითითებულია, თუ ვის ეკუთვნის სახლის რა პროცენტი. საკუთრების უფლების ეს გაყოფა თან ახლავს თქვენს იპოთეკურ შეთანხმებას და ხარჯების გაზიარების ნებისმიერ შეთანხმებას და გამორიცხავს შემდგომში ეჭვს საკუთარი კაპიტალისა და გაყიდვის შემოსავლის შესახებ.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

2018 წლის 1 იანვრიდან, შეზღუდული ქონების საერთოობის წესები ნიშნავს, რომ ქორწინებამდელი აქტივები და ვალები პირადად რჩება, თუ სხვაგვარად არ შეთანხმდებით. საერთო ქონება ქორწინების რეჟიმია; ის ავტომატურად არ უპირისპირდება საავტორო უფლებებით გათვალისწინებულ წილობრივ საკუთრებას. თანაცხოვრების ხელშეკრულებით, თქვენ რეგისტრირებული ხართ, როგორც სახლის ერთობლივი მესაკუთრეები და ერთობლივად ხართ პასუხისმგებელი იპოთეკურ სესხზე.

მისაღები გადაწყვეტილებები

ნათლად აირჩიეთ და ყველა დოკუმენტი გაასწორეთ.

• საკუთრების პროცენტული მაჩვენებლები საკუთრების დოკუმენტში: 50/50 ან სხვა გაყოფა.
• ვალის გაზიარება (draagplichtovereenkomst): შეუსაბამეთ დაფარვის კოეფიციენტები საკუთრების მიზნებს.
• მდგრადობა: თანაცხოვრების ან (ქორწინებამდელი) ხელშეკრულების სარკისებური არჩევანი.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

ნუ დაეყრდნობით ვარაუდებს - ჩაიწერეთ ისინი.

• თუ ვივარაუდებთ, რომ „საზოგადოება“ = 50/50 სათაური: 2018 წლის შემდეგ, ეს ასე არ არის.
• არათანაბარი შენატანები, თანაბარი საბუთი: გაყიდვაზე უსამართლო თანასწორობას ქმნის.
• შეუსაბამობა: დოკუმენტი ერთს ამბობს, ვალის ხელშეკრულება კი - მეორეს; კრედიტორებს კვლავ შეუძლიათ ორივე მფლობელი ერთობლივად დააკისრონ პასუხისმგებლობა იპოთეკურ სესხზე.

4. არათანაბარი დეპოზიტებისა და მშობლების დახმარების დაცვა: საჩუქრები, სესხები და გამორიცხვის პუნქტები

სახლის ერთად ყიდვისას არათანაბარი დეპოზიტები და ოჯახის მხარდაჭერა ხშირია - ნუ მისცემთ მათ 50/50-ზე გაყოფის უფლებას. ნიდერლანდებში მშობლებს შეუძლიათ დახმარება შემოწირულობებით ან სესხის გაცემით; თქვენი არჩევანი უნდა იყოს დოკუმენტირებული და შეესაბამებოდეს საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს და თქვენს საკუთრების უფლებას, რათა ყველას საკუთრების უფლება დაცული იყოს.

რა არის ეს

თქვენ აფორმებთ ოჯახის მხარდაჭერას საჩუქრის ან სესხის სახით და უკავშირებთ მას საკუთრებისა და დაფარვის პირობებს, ამიტომ გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი და ვალდებულებები ასახავს რეალურ შენატანებს.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

მშობლებს შეუძლიათ დახმარება შემოწირულობებით ან სესხის გაცემით. თქვენ კვლავ შეგიძლიათ ერთობლივად შეიძინოთ, მაშინაც კი, თუ იპოთეკური სესხი ერთ შემოსავალზეა; ჩაწერეთ შენატანები დოკუმენტსა და შეთანხმებებში. ნოტარიუსის მიერ საჩუქრის გამორიცხვის პუნქტი შეიძლება პირადად შეინახოს, თუ მოგვიანებით დაშორდებით.

მისაღები გადაწყვეტილებები

• საჩუქარი ან სესხი: აირჩიეთ ფორმა და დაწერეთ წერილობით (საჩუქრის აქტი ან სესხის ხელშეკრულება).
• სათაურის გაყოფა: არათანაბარი დეპოზიტები ასახეთ უძრავი ქონების პროცენტებში.
• გადახდის წესები: თუ ეს სესხია, თქვენს ხელშეკრულებებში გაყიდვისას დაფარვის პრიორიტეტი დააწესეთ.
• გამორიცხვის პუნქტი: დაამატეთ ფორმულირება ისე, რომ მშობლების საჩუქარი პირად საკუთრებად დარჩეს.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

• „ჩვენ გვახსოვს, ვინ რა გადაიხადა“: ვერბალური დაპირებები დაშორების ან გაყიდვის შემდეგაც ვერ გადარჩება.
• თანაბარი საბუთი, არათანაბარი ფული: ქმნის გაუთვალისწინებელ კაპიტალის გადარიცხვებს.
• ორაზროვანი ოჯახური სესხები: არანაირი პირობები, არანაირი პრიორიტეტი, მეტი დავა.
• დაუცველი საჩუქრები: გამორიცხვის პუნქტის გარეშე, საჩუქარი შეიძლება ჩაითვალოს ერთობლივ საჩუქრად.

5. შენატანებისა და პასუხისმგებლობის შეთანხმებების ჩანაწერი (draagplichtovereenkomst)

სახლის ერთად ყიდვისას, ეს შეთანხმება ერთ-ერთი იურიდიული აუცილებელი პირობაა, რომელიც შემდგომში სიმშვიდეს ინარჩუნებს. ის განსაზღვრავს, ვის რა ნაწილი ეკისრება იპოთეკური ვალისა და მიმდინარე ხარჯების, რათა არათანაბარი დეპოზიტები, დამატებითი გადახდები ან კარიერის შესვენებები არ გადაიზარდოს გაუთვალისწინებელ 50/50 შედეგებში გაყიდვისას ან... გამოყოფის.

რა არის ეს

დრააგპლიხტოვერენკომსტი არის თანამფლობელებს შორის დადებული წერილობითი, აღსასრულებელი შეთანხმება, რომელიც ანაწილებს შიდა პასუხისმგებლობას იპოთეკური სესხის ძირი თანხის, პროცენტისა და საცხოვრებლის ხარჯებისთვის. ის მოქმედებს საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტთან და იპოთეკასთან ერთად; ის არ ცვლის ბანკის უფლებებს.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ის განმარტავს შიდა ვალის წილებს, მიუხედავად იმისა, რომ კრედიტორების უმეტესობა თანამსესხებლებს სოლიდარულად და ცალ-ცალკე აკისრებს პასუხისმგებლობას.

• ბმულები საგადასახადო პოზიციაზე: კოეფიციენტებმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს იმაზე, თუ როგორ ხდება დახმარების მოთხოვნისა და მოგვიანებით კაპიტალის განაწილების პროცესი.
• დოკუმენტს შეესაბამება: წყვილდება საკუთრების პროცენტებთან და ნებისმიერ საჩუქართან/სესხთან.

მისაღები გადაწყვეტილებები

მოდელი ახლავე განსაზღვრეთ და არა კონფლიქტის დროს.

• ვალის გაყოფა: მაგალითად, 70/30 ან დინამიური წესები ცხოვრებისეული მოვლენების შემდეგ.
• გადახდები/დამატებითი გადასახადები: ვინ აფინანსებს დამატებით ამორტიზაციას და ვინ სარგებლობს.
• ღირს: ტექნიკური მომსახურების, VvE-ს, დაზღვევისა და რემონტის ბიუჯეტები.
• გაყიდვის პრიორიტეტი: პირველ რიგში, ოჯახის სესხები დაფარეთ ან დეპოზიტები დააბრუნეთ.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

ნუ იფიქრებთ, რომ განზრახვები „გასაგებია“ — წერილობით დააფიქსირეთ ისინი.

• ფიქრობს, რომ ეს ბანკს ავალდებულებს: ეს მხოლოდ თქვენ და თქვენს პარტნიორ(ებ)ს გავალდებულებთ.
• შეუსაბამობა საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის/საჩუქრის პირობებთან: იწვევს სააქციო და საგადასახადო დავებს.
• ტრიგერები არ არის: რეფინანსირების, რემონტის ან მშობლების დახმარების შემდეგ განახლების შეუძლებლობა.

6. გადაწყვიტეთ თქვენი იპოთეკური სესხის კონფიგურაცია: ერთი ან ორი შემოსავალი, ერთობლივი პასუხისმგებლობა და NHG

თქვენი იპოთეკური სესხის განრიგი განსაზღვრავს, თუ რამდენის სესხება შეგიძლიათ და ვის ეკისრება რისკი. წინასწარ გადაწყვიტეთ: ერთი თუ ორი შემოსავალი, ერთობლივი პასუხისმგებლობა და ეკუთვნის თუ არა NHG-ს - შემდეგ კი, სახლის ერთად შეძენისას, შეადარეთ თქვენი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი და ხელშეკრულების პირობები.

რა არის ეს

ეს არის იმის კომბინაცია, თუ ვინ მიმართავს, ვისი შემოსავალი ფასდება და რომელი დაცვის მექანიზმები გამოიყენება. ის განსაზღვრავს, ვის შეუძლია მიმართოს კრედიტორს და რამდენად ხელმისაწვდომი დარჩება სესხი გარემოებების შეცვლის შემთხვევაში.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ნიდერლანდებში თანამყიდველები, როგორც წესი, ორივე განმცხადებელი და ერთობლივად პასუხისმგებელი პირები არიან — მაშინაც კი, თუ ხელმისაწვდომობისთვის მხოლოდ ერთი შემოსავალი გამოიყენება. ორივე შეიძლება საკუთრების უფლებით სარგებლობდეს; NHG-მ შეიძლება უზრუნველყოს უსაფრთხოების ბადე და გავლენა მოახდინოს კრედიტორის პირობებზე.

მისაღები გადაწყვეტილებები

აირჩიეთ შემოსავლის ბაზა (ერთი ან ორმაგი), რომელიც შეესაბამება თქვენს ბუფერს. დაადასტურეთ როგორც განმცხადებლების, ასევე შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტის შესაბამისობა და სთხოვეთ თქვენს მრჩეველს, შეამოწმოს NHG-ის შესაბამისობა და პირობები.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

ნუ ჩათვლით, რომ ერთი შემოსავლის შეფასება ზღუდავს პასუხისმგებლობას, თუ ორივე ხელს მოაწერთ. მოერიდეთ ვალდებულების შეუსაბამობას საბუთთან/დრააგპლიხტთან, ან სახლის მესაკუთრის ისტორიის უგულებელყოფას, რომელიც გავლენას ახდენს პროცენტის გამოქვითვაზე.

7. წინასწარი ხარჯებისა და გადასახადების გამოთვლა: გადაცემის გადასახადი, ნოტარიუსი, შეფასება და საფასური

ნაღდი ფულის დაგეგმვა ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც თქვენი ყოველთვიური გადასახადი. სახლის ერთად ყიდვისას, ჩამოთვალეთ ყველა ერთჯერადი ხარჯი, რომელიც უნდა გადაიხადოთ ხელმოწერისა და დასრულების დროს, რათა არ მოგიწიოთ ბოლო წუთს კომპრომისებზე წასვლა ან თანამყიდველებს შორის მოლოდინების შეუსაბამობა.

რა არის ეს

ეს არის თქვენი შესყიდვის დღის ნაღდი ფულის ჩამონათვალი: გადაცემის გადასახადი (overdrachtsbelasting), გადაცემის და იპოთეკის აქტის ნოტარიუსის საფასური, კრედიტორის შეფასება (taxatie) და საკონსულტაციო/მორიგების საფასური. შეთანხმდით, თუ როგორ გაიყოფა ეს ყველაფერი თქვენი საკუთრების წილებისა და დრააგპლიქტოვერონეკომსტის მიხედვით.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ნიდერლანდებში თანამყიდველები, როგორც წესი, როგორც შესყიდვის ხელშეკრულებაზე, ასევე იპოთეკურ დოკუმენტზე არიან დაწერილი და კრედიტორები, როგორც წესი, შეფასების ანგარიშს ითხოვენ. ნოტარიუსი ამზადებს დოკუმენტებს; ცხოვრებისეულმა მოვლენებმა და სახლის მესაკუთრის ისტორიამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს საერთო ხარჯების დაგეგმვაზე, ამიტომ წინასწარ შეათანხმოთ გადასახადები, დოკუმენტაცია და იპოთეკური სესხის არჩევანი.

მისაღები გადაწყვეტილებები

• ვინ რას იხდის: შეუსაბამეთ ხარჯების გაზიარება ნასყიდობის პროცენტებსა და შეთანხმებებს.
• დრო და ბუფერები: დაჯავშნეთ თანხები დასრულებამდე ან დასრულებისთანავე გადასახდელი ინვოისებისთვის.
• დოკუმენტაცია: შეინახეთ კონტრაქტები და ქვითრები შენატანების დასადასტურებლად.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

• გადაცემის გადასახადისა და ნოტარიუსის მუშაობის არასაკმარისი შეფასება: ეს არის მნიშვნელოვანი ხაზის პუნქტები.
• გაურკვეველი დაყოფა: ბუნდოვანი დაპირებები „მოგვიანებით მოვაგვარებთ“ დავებს იწვევს.
• არასწორი განლაგება: ხარჯები არათანაბრად არის გადახდილი, მაგრამ საბუთში 50/50-ზეა ნაჩვენები, რაც მოგვიანებით სამართლიანობას არღვევს.

8. იცოდეთ თქვენი საგადასახადო მდგომარეობა შეძენის შემდეგ: იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა, ბიჯლენ რეგელინგელინგ და სახლის მესაკუთრის ისტორია

მას შემდეგ, რაც გასაღებები მფლობელს შეცვლის, ნიდერლანდების საგადასახადო წესები თქვენი საცხოვრებლის წმინდა ხარჯებს განსაზღვრავს. იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა არ არის ავტომატური ან თანაბარი ყველა წყვილისთვის; წინა საკუთრებამ და რეინვესტირების წესმა (bijleenregeling) შეიძლება შეამციროს ან შეცვალოს ის თანხა, რაც შეგიძლიათ გამოქვითოთ. პირველ დეკლარაციამდე თქვენი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი, იპოთეკა და ხელშეკრულებები თქვენს საგადასახადო რეალობას შეუსაბამეთ.

რა არის ეს

თქვენი შესყიდვის შემდგომი საგადასახადო მდგომარეობა არის ის, თუ როგორ ექცევა ნიდერლანდების კანონმდებლობა თქვენს იპოთეკურ პროცენტსა და კაპიტალს. ერთად ყიდვას შეუძლია თქვენი ისტორიების დაკავშირება; draagplichtovereenkomst-ს შეუძლია შიდა ტვირთების გაყოფა, მაგრამ ის არ გადაფარავს საგადასახადო კანონმდებლობას ან კრედიტორის ერთობლივ პასუხისმგებლობას.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ჰოლანდიური წესები, როგორც წესი, თანამყიდველებზე მოქმედებს:

• სახლის მესაკუთრის საერთო ისტორია: თუ ერთ-ერთ პარტნიორს ადრე ჰქონდა ქონება, თქვენ ეს ისტორია ფისკალურად გაიზიარებთ; ეს გავლენას ახდენს იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვაზე.
• ბიჯლინ რეგელინგინგი: წინა გაყიდვიდან მიღებულმა შემოსავალმა და რეინვესტირებამ შეიძლება შეზღუდოს ახალი პროცენტის გამოქვითვა, თუ ის სწორად არ იქნება დამუშავებული და დოკუმენტირებული.

მისაღები გადაწყვეტილებები

წინასწარ გააკეთეთ ეს არჩევანი და ჩაიწერეთ ისინი:

• ვინ ითხოვს პროცენტს (და რამდენს): შეესაბამებოდეს ვალის განაწილებას და სახელწოდებას.
• როგორ გავუმკლავდეთ ძველ კაპიტალს: დაგეგმეთ რეინვესტირება/მიზანმიმართული მიზნობრივი გამოყენება bijleenregeling-ისა და მტკიცებულებების წვლილის ნავიგაციისთვის.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

თავიდან აიცილეთ თავიდან აცილებადი დანაკარგები გამოქვითვით:

• „პირველად“ სტატუსის მიღება: სახლის მესაკუთრის საერთო ისტორიის იგნორირებამ შეიძლება შვება შეამციროს.
• ქაღალდის შეუსაბამობა: დრააგპლიქტოვეროენკომსტი, საბუთი და დაფინანსება არ შეესაბამება პროცენტის მოთხოვნის წესს.

9. გარდაცვალების ან ქმედუუნარობის შემთხვევაში დაგეგმვა: ანდერძები, სიცოცხლის გადარჩენის პუნქტი (verblijvingsbeding) და სიცოცხლის დაზღვევა

სახლის ერთად ყიდვისას, გაითვალისწინეთ სიკვდილის ან ქმედუუნარობის შემთხვევები. თუ ერთ-ერთი თქვენგანი გარდაიცვლება ან ვერ შეძლებს მოქმედებას, გადარჩენილს შეიძლება დაეკისროს სრული იპოთეკური სესხი და გაურკვეველი საკუთრების უფლება. უზრუნველყოთ საკუთრება. იქნება, გადარჩენის შესახებ პუნქტი (verblijvingsbeding) და ვადიანი უვადო დაზღვევა.

რა არის ეს

მემკვიდრეობის, ოკუპაციის უფლებებისა და გადარჩენილისთვის იპოთეკური სესხის უზრუნველყოფის ინსტრუმენტები.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

თანაცხოვრების ხელშეკრულებას შეიძლება დაემატოს ხელშეკრულება პირადი ქონების შესახებ; პირადი ქონების შესახებ ანდერძი მაინც საჭიროა. როგორც წესი, იპოთეკური სესხის გადახდაზე პასუხისმგებელი არიან გადარჩენილები, ამიტომ რეკომენდებულია სიცოცხლის დაზღვევა.

მისაღები გადაწყვეტილებები

ბენეფიციარების დასახელება, ვერბალური დაზღვევის განხილვა, დაზღვევის თანხის/ბენეფიციარების დადგენა, პენსიის განახლება.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

ანდერძის გამოტოვება, „საერთო სამართლის“ უფლებების აღება, არასაკმარისი დაზღვევა ან დოკუმენტის/კონტრაქტის/პოლისის წინააღმდეგობა.

10. დაშლის ან ცვლილებების შემთხვევაში, შეთანხმდით გასვლისა და გამოსყიდვის გეგმაზე

ურთიერთობები, შემოსავლები და ცხოვრებისეული გეგმები შეიძლება შეიცვალოს. ერთად ყიდულობთ სახლს? ნუ გადადებთ საუბარს „რა მოხდება, თუ დავშორდებით ან ერთ-ერთს წასვლა მოუნდება?“ მოგვიანებით. წერილობითი გასვლის გეგმა თავიდან აგაცილებთ ჩიხში შესულ სიტუაციებს, იცავს დეპოზიტებსა და ოჯახის დახმარებას და გიცავთ ყოფილი პარტნიორის ვალების განუსაზღვრელი ვადით ტარებისგან.

რა არის ეს

გაყიდვის ან გამოსყიდვის შეთანხმებული, წერილობითი გეგმა. ის თქვენს დოკუმენტთან, თანაცხოვრების/(ქორწინებამდელ) ხელშეკრულებასთან და ქორწინების ხელშეკრულებასთან ერთადაა განთავსებული და განსაზღვრავს შეფასებას, ვადებს, რეფინანსირებას, ანაზღაურებას და ვინ რომელ ხარჯებს იხდის.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

თანამყიდველები, რომლებიც ხელს აწერენ იპოთეკურ სესხს, როგორც წესი, სოლიდარულად და ცალ-ცალკე არიან პასუხისმგებელნი - მაშინაც კი, თუ ხელმისაწვდომობა ერთ შემოსავალზე იყო დაფუძნებული. გამოსყიდვისთვის, როგორც წესი, საჭიროა კრედიტორის თანხმობა (ხშირად რეფინანსირების გზით) და საკუთრების უფლების ნოტარიულად კორექტირება. გაყიდვიდან შემოსავალს მოჰყვება საკუთრების უფლების დამადასტურებელი წილები და თქვენს მიერ რეგისტრირებული საჩუქრების/სესხების/გამორიცხვის პუნქტები.

მისაღები გადაწყვეტილებები

• შეფასების მეთოდი და ფასი: დამოუკიდებელი შეფასება (საგადასახადო), საშუალოს გამოთვლა, თუ ორი ანგარიში განსხვავდება და მოქმედების ვადა.
• უპირატესი უარის თქმის უფლება: ერთ-ერთ პარტნიორს აქვს პრიორიტეტი, გამოისყიდოს საკუთრება განსაზღვრულ ვადაში.
• რეფინანსირება და გათავისუფლება: მყიდველმა უნდა მიიღოს კრედიტორის თანხმობა, რათა გაათავისუფლოს გამყიდველი იპოთეკური ვალდებულებისგან.
• ანაზღაურების ბრძანება: დარჩენილი კაპიტალის გაყოფამდე დააბრუნეთ არათანაბარი დეპოზიტები და დაფარეთ ოჯახის სესხები.
• დროებითი წესები: ვის შეუძლია დასახლება, ვინ იხდის იპოთეკურ სესხს/VvE-ს/დაზღვევას დასრულებამდე და გრძელვადიანი გაყიდვის თარიღს, თუ რეფინანსირება ვერ მოხერხდება.
• ღირს: ნოტარიუსის, შეფასების, საბროკერო და ვადაზე ადრე დაფარვის საფასურის განაწილება.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

• ვადები ან შეფასების წესები არ არსებობს: იწვევს ჩხუბს და კამათს.
• იპოთეკური სესხის დარჩენა სესხის გასვლის შემდეგ: პასუხისმგებლობა გრძელდება კრედიტორის გათავისუფლების გარეშე.
• რეგისტრირებული საჩუქრების/სესხების იგნორირება: არასწორად ანაწილებს თანასწორობას და იწვევს კონფლიქტს.
• ზეპირ დაპირებებზე დაყრდნობა: თუ დაწერილი არ არის, მაშინ მყიფეა.

11. შეამოწმეთ ქონებასთან დაკავშირებული რისკები: VvE-ს ჯანმრთელობა, იჯარის უფლების ფლობა (erfpacht) და ტექნიკური შემოწმება

თანასაკუთრების იდეალური დოკუმენტებიც კი ვერ აგვარებს სარისკო ქონებას. ბინები VvE-ს რეალობას წარმოადგენს (საერთო ბიუჯეტი და სამომავლო სამუშაოები), ბევრი ნაკვეთი ერთ ადგილზეა განთავსებული. იჯარის უფლების ქონა (erfpacht) მიწის ქირისა და პირობების გათვალისწინებით, და ფარული დეფექტების გამო, დანაზოგი შეიძლება გადაუდებელ შეკეთებად იქცეს. სახლის ერთად შეძენისას, ეს ყველაფერი იურიდიულ აუცილებლობად მიიჩნიეთ.

რა არის ეს

ვალდებულების აღებამდე, მესაკუთრეთა ასოციაციის ფინანსებისა და გადაწყვეტილებების, იჯარის ნებისმიერი პირობისა და ხარჯების ფოკუსირებული მიმოხილვა და დამოუკიდებელი ტექნიკური შემოწმება სტრუქტურული ან ტექნიკური მომსახურების რისკების გამოსავლენად.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ბინებისთვის, შეაფასეთ VvE-ს ოქმები, ბიუჯეტები, სარეზერვო ფონდები, დავალიანებები და დაგეგმილი სამუშაოები. Erfpacht-ის შემთხვევაში, გადახედეთ მიწის ქირა (კანონი), ინდექსაციას, გადახედვის/გამოსყიდვის ვარიანტებს და გამოყენების შეზღუდვებს. შენობის დათვალიერება ხელს უწყობს საეჭვო ნიშნების (მაგ., ბზარები, არასწორად განლაგებული კარები, დახრილი იატაკი) აღმოჩენას.

მისაღები გადაწყვეტილებები

• VvE დოკუმენტები: რომელი ანგარიშები გჭირდებათ და როგორ გადაანაწილებთ სპეციალურ შეფასებებს.
• ერფპახტის სტრატეგია: დაეთანხმეთ მიმდინარე კანონს ან განახორციელეთ მისი გამოსყიდვა; ბიუჯეტი ნებისმიერ შემთხვევაში განსაზღვრეთ.
• შემოწმების ფარგლები: გამოკითხვის დონე, დრო და პრობლემების წარმოშობის შემთხვევაში გამოსავლის პოვნა.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

• სუსტი VvE ფინანსები: დაბალმა რეზერვებმა ან გარდაუვალმა მსხვილმასშტაბიანმა სამუშაოებმა შეიძლება ხარჯები გაზარდოს.
• იჯარით აღებული შოკები: კანონის ესკალაცია ან შემზღუდველი პირობები.
• გამოკითხვის გამოტოვება: დასრულების შემდეგ ფარული დეფექტები თქვენს პრობლემად იქცევა.

12. აუცილებელი დაზღვევისა და კრედიტორის პირობების მოწყობა

დაზღვევა და კრედიტორის პირობები ის დამცავი ბარიერებია, რომლებიც თქვენი შენაძენის - და ერთმანეთის - უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს. სახლის ერთად ყიდვისას, წინასწარ შეადგინეთ დაზღვევა, რომელიც იცავს გადარჩენილს და დააკმაყოფილეთ თქვენი ბანკის მოთხოვნები, რათა თავიდან აიცილოთ ნოტარიუსთან ბოლო წუთს დაგვიანება.

რა არის ეს

დაცვის კოორდინირებული პაკეტი (მაგალითად, სიცოცხლის დაზღვევა) პლუს კრედიტორის პირობები (შეფასება, ხელშეკრულების შესაბამისობა, NHG-ის პირობები, დოკუმენტები და ვადები), რომლებიც უნდა არსებობდეს დასრულებამდე.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

თუ ერთ-ერთი თქვენგანი გარდაიცვლება, როგორც წესი, მეორე პასუხისმგებელია მთელ იპოთეკურ სესხზე. სწორედ ამიტომ არის რეკომენდებული სიცოცხლის დაზღვევა. ჰოლანდიელი კრედიტორები, როგორც წესი, მოითხოვენ შეფასების ანგარიშს და ორივე თანამყიდველს ათანხმებენ შესყიდვისა და იპოთეკური ხელშეკრულებების პირობებზე; NHG-მ შეიძლება დაამატოს კონკრეტული პირობები.

მისაღები გადაწყვეტილებები

დაცვასა და პროცესზე შეთანხმდით ახლავე და არა სტრესის დროს.

• სიცოცხლის დაზღვევის ოდენობა/ბენეფიციარები: ზომა იპოთეკური სესხის დასაფარად; ბენეფიციარები შეესაბამება თქვენს საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს/კონტრაქტს.
• NHG თუ არა: გადაამოწმეთ შესაბამისობა და პირობები თქვენს მრჩეველთან.
• კრედიტორის საკონტროლო სია/ვადები: შეფასება, დოკუმენტები და პოლისის დაწყების თარიღები გადაცემამდე.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

მცირე გაუგებრობები სწრაფად ძვირდება.

• ბენეფიციარების არასაკმარისი დაზღვევა ან მათი არასწორად დასახელება: გადარჩენილს დაუცველს ტოვებს.
• ერთი შემოსავლის = შეზღუდული პასუხისმგებლობის დაშვებით: თანამსესხებლები სოლიდარულად არიან პასუხისმგებელნი.
• კრედიტორის მიერ წარდგენილი ვადების გადაცილება: დაგვიანებულმა შეფასებებმა/პოლიტიკებმა შეიძლება შეაფერხოს დასრულება.

13. გაითვალისწინეთ შესაბამისობა და კონფიდენციალურობა: BKR შემოწმებები, მონაცემთა გაზიარება და ემიგრანტის დოკუმენტაცია

შესაბამისობამ და კონფიდენციალურობამ შეიძლება შესყიდვა ჩაშალოს, თუ მათ ბოლოს დატოვებთ. ნიდერლანდელმა კრედიტორებმა და ნოტარიუსებმა უნდა შეამოწმონ ვინაობა, ვალების ისტორია და დაფინანსების წყარო; თანამყიდველები ერთმანეთს გაუზიარებენ მგრძნობიარე მონაცემებს. წინასწარ დააწესეთ მოლოდინები, რათა შეთავაზებები არ დაიკარგოს დაკარგული დოკუმენტების ან რეესტრის დროშის გამო.

რა არის ეს

სახლის ერთად შეძენისას სავალდებულო შემოწმებები და მონაცემთა დამუშავება კრედიტთან, პირადობასთან, რეზიდენტობასთან და დაფინანსებასთან დაკავშირებით.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ჰოლანდიურ ჩეკებს შემდეგი ვარიანტები მოელით:

• BKR-ის საკრედიტო შემოწმება ყველა განმცხადებლისთვის.
• ნოტარიუსი KYC/AML დაფინანსების წყაროს მიმოხილვა.
• ემიგრანტის დოკუმენტები: პასპორტი/პირადობის მოწმობა, ოჯახის ასაკის პირთა რიცხვი, საცხოვრებელი ადგილის და შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტი.

მისაღები გადაწყვეტილებები

• სრული გამჟღავნება: წინასწარ ჩამოთვალეთ ყველა სესხი და საკრედიტო ხაზი.
• მონაცემთა პროტოკოლი: შეთანხმდით, თუ რას გააზიარებთ და როგორ შეინახება ის.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

• ვალების დამალვა: BKR/ანდერრაიტერები მათ იპოვიან.
• ვადაგასული პირადობის მოწმობები/ნებართვები ან ფაილების დაუცველი გაზიარება.

14. დაიცავით ნიდერლანდების შესყიდვების ვადები: შეთავაზება, შემაჩერებელი პუნქტები, შერიგების უფლების მოპოვება, ნოტარიუსი და რეგისტრაცია

დრო და დოკუმენტაცია განსაზღვრავს, შეუფერხებლად დასრულდება თუ არა თქვენი გარიგება. სახლის ერთად ყიდვისას, ჰოლანდიური თანმიმდევრობა პირველი შეთავაზებიდან ნოტარიულად გადაცემამდე განსაზღვრეთ, რათა თქვენი დაცვა და კრედიტორისთვის წარდგენილი ვადები ემთხვეოდეს.

რა არის ეს

ეტაპობრივი გზა: წერილობითი შეთავაზება, ხელმოწერილი შესყიდვის ხელშეკრულება შემაჩერებელი პუნქტებით, კანონით გათვალისწინებული შერიგების ხელშეკრულება, დეპოზიტი/საბანკო გარანტია, ნოტარიულად გადარიცხვა და იპოთეკური დოკუმენტები, შემდეგ რეგისტრაცია.

ნიდერლანდების ძირითადი სპეციფიკა

ჩართეთ ეს დამცავი ზომები თქვენს ვადებში.

• შემაკავებელი პუნქტები: დაფინანსება, შეფასება/ინსპექტირება, NHG.
• გაგრილება მარჯვნივ: ვრცელდება კერძო მყიდველებზე.
• ნოტარიუსი: ადგენს/აფორმებს აქტებს და არეგისტრირებს საკუთრებას/იპოთეკას.

მისაღები გადაწყვეტილებები

წინასწარ განსაზღვრეთ თარიღები და მოვალეობები.

• პუნქტები და ვადები: ფარგლები, ხანგრძლივობა, მტკიცებულებები.
• აირჩიეთ ნოტარიუსი: შეუსაბამეთ დოკუმენტების სახელები სესხს.
• დასრულების ლოჯისტიკა: დეპოზიტი/გარანტია, გასაღებები, ჩაბარების სია.

დაბრკოლებები თავიდან აცილება

დაიცავით თავი თავიდან აცილებული შეფერხებებისგან.

• შეთავაზება პირობების გარეშე: შლის თქვენი გასასვლელი მარშრუტებს.
• გამოტოვებული პუნქტების ვადები: პუნქტები ავტომატურად წყდება.
• ვერბალური ცვლილებები: მხოლოდ წერილობითი, ხელმოწერილი დამატებების რაოდენობა.

თქვენი შემდეგი ნაბიჯები

ახლა თქვენ გაქვთ ჰოლანდიური აუცილებელი ნივთები, რომელთა შეძენაც თავდაჯერებულად შეგიძლიათ. დააფიქსირეთ თქვენი ჩარჩო, გაასწორეთ საკუთრების წილები, დაიცავით არათანაბარი ნაღდი ფული საჩუქრებით/სესხებით და დრააგპლიქტოვერენკომსტით, აირჩიეთ სწორი იპოთეკური სესხი/NHG, დაგეგმეთ ანდერძები და ხელშეკრულება და შეადგინეთ თქვენი გასვლის გეგმა. დაადასტურეთ ქონება (VvE, erfpacht, შემოწმება) და სინქრონიზეთ გადასახადები, დაზღვევა და ვადები.

• მოამზადეთ დოკუმენტები: შეაგროვეთ პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტები, შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტები, BKR-ის მიმოხილვა და დაფინანსების წყაროს დამადასტურებელი დოკუმენტები.
• აირჩიეთ თქვენი ნოტარიუსი: შეუსაბამეთ დოკუმენტების სახელები სესხსა და ვადებს.
• საკუთრებისა და ვალის გამოსწორება: განსაზღვრეთ საკუთრების პროცენტული მაჩვენებლები და ხელი მოაწერეთ შენატანების/პასუხისმგებლობის პირობებს.
• უსაფრთხო დაფინანსება: მიიღეთ წინასწარი დამტკიცება და დაამატეთ ძლიერი შემაკავებელი პუნქტები.
• დაიცავით გადარჩენილი: ანდერძის პროექტი/გადარჩენის და ზომის სიცოცხლის დაზღვევა.

გსურთ ინდივიდუალურად მორგებული საკონტროლო სია და პირველივე ცდაზე სწორად შედგენილი დოკუმენტები? დაუკავშირდით Law & More კონსულტაციის დასაგეგმად.