ორ მეწარმეს შეუძლია ერთსა და იმავე ქუჩაზე თითქმის იდენტური ფართის დაქირავება დაახლოებით ერთსა და იმავე ფასად. თუმცა, მათი სამართლებრივი მდგომარეობა და კანონით გათვალისწინებული დაცვა შეიძლება ძალიან განსხვავდებოდეს. ეს განსხვავება არ არის დამოკიდებული იმაზე, თუ რას აცხადებენ მხარეები ქაღალდზე, არამედ გამოყენების ბუნებაზე. ნიდერლანდების იჯარის შესახებ კანონმდებლობა კომერციული ფართისთვის ორ ცალკეულ რეჟიმს ცნობს: ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (DCC) 7:290 მუხლი და DCC-ის 7:230a მუხლი. ორივე ძირითადად სავალდებულო კანონია, რაც ნიშნავს, რომ მხარეებს არ შეუძლიათ უბრალოდ გადაუხვიონ მათგან. ამიტომ, სწორი რეჟიმი არ არის სახელშეკრულებო არჩევანი, არამედ იურიდიული ფაქტი, რომელიც გამომდინარეობს იქიდან, თუ როგორ გამოიყენება ფართი რეალურად. კომერციული იჯარის ადრეული გაგება დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ ძვირადღირებული შეცდომები.
მეწარმეები, რომლებმაც არ იციან, რომელი რეჟიმი ვრცელდება მათზე, რისკავენ შეტყობინების ვადების გამოტოვებას, დამცავი უფლებების გამოუყენებლობას ან ისეთი კონტრაქტის ხელმოწერას, რომელიც ზედმეტად ასუსტებს მათ პოზიციას. ეს სტატია განმარტავს, თუ რით განსხვავდება ეს ორი რეჟიმი და როგორ შეგიძლიათ განსაზღვროთ, რომელი რეჟიმი ვრცელდება თქვენს სიტუაციაზე.
რა არის 7:290 კომერციული ფართი?
მუხლი 7:290 DCC იცავს იმ დაწესებულებების დამქირავებლებს, რომლებსაც კანონი საცალო ვაჭრობის ბიზნეს შენობას უწოდებს. ეს არის კომერციული სივრცე, რომელიც ხელმისაწვდომია საზოგადოებისთვის და გამოიყენება მომხმარებლებისთვის საქონლის ან მომსახურების პირდაპირი მიწოდებისთვის ადგილზე. კანონი მაგალითებად მოჰყავს მაღაზია, რესტორანი ან კაფე, გატანის სერვისი, ხელნაკეთი ნივთების ბიზნესი საზოგადოებისთვის განკუთვნილი გაყიდვების ზონით და სასტუმრო ან კემპინგის ადგილი.
დამახასიათებელი მაგალითები
ტიპური 7:290 ფართობის სივრცეებია: საცხობი წინა მხარეს მაღაზიით, ტანსაცმლის ბუტიკი, საპარიკმახერო, ველოსიპედების შემკეთებელი საგამოფენო დარბაზით, რესტორანი გატანის სერვისით და სასტუმრო. მათ საერთო ის აქვთ, რომ საზოგადოება შენობაში შედის საქონლის ან მომსახურების მისაღებად.
ძირითადი მახასიათებელი: საზოგადოებისთვის ხელმისაწვდომობა და ადგილზე მიწოდება
ყველაზე გადამწყვეტი კრიტერიუმი ორი ელემენტის კომბინაციაა: შენობა-ნაგებობები საზოგადოებისთვის ხელმისაწვდომია და პროდუქტის ან მომსახურების მიწოდება ადგილზე ხდება. შესაბამისად, მაღაზიის უკან მდებარე საწყობი არ ხვდება 7:290-ის ფარგლებში, მაშინაც კი, თუ ის იგივე მოიჯარეა. იგივე ეხება მაღაზიის ზემოთ არსებულ საოფისე ფართს, თუ ეს საოფისე ფართი ასევე არ ფუნქციონირებს, როგორც გაყიდვების წერტილი.
რა არის 7:230a კომერციული სივრცე?
მუხლი 7:230a DCC წარმოადგენს ნარჩენ კატეგორიას. ყველა კომერციული ფართი, რომელიც არ არის საცხოვრებელი და არ ჯდება მუხლი 7:290-ის განმარტებაში, ავტომატურად ხვდება ამ რეჟიმის ქვეშ. ესენია ოფისები, საწყობები, სადისტრიბუციო ცენტრები, ქარხნები, ავტოსადგომები, პროფესიონალების (იურისტები, ფიზიოთერაპევტები, არქიტექტორები) საპრაქტიკო ოთახები და საგამოფენო დარბაზები, რომლებიც არ ახორციელებენ პირდაპირ საჯაროდ გაყიდვას ადგილზე.
დაცვის მხრივ განსხვავება მნიშვნელოვანია. მაშინ, როდესაც 7:290 რეჟიმი მოიჯარეს ფართო იჯარის დაცვას ანიჭებს, 7:230a რეჟიმი გამოსახლებისგან მხოლოდ შეზღუდულ დაცვას გვთავაზობს. ამ უკანასკნელი რეჟიმის თანახმად, მოიჯარეს არ აქვს იჯარის გაგრძელების უფლება, მაგრამ შეუძლია გამოსახლების გადადება რაიონული სასამართლოს მეშვეობით სამ წლამდე.
ხუთი პრაქტიკული განსხვავება ერთი შეხედვით
1. იჯარის დაცვა
7:290 კომერციული ფართისთვის მოქმედებს კანონით გათვალისწინებული ვადის დაცვა. იჯარის ხელშეკრულება, პრინციპში, იდება ხუთი წლით, კიდევ ხუთი წლით გაგრძელებით. ამ პერიოდის განმავლობაში მეიჯარეს შეუძლია იჯარის შეწყვეტა მხოლოდ კანონით გათვალისწინებული ამომწურავი საფუძვლებით. მოიჯარეს შეუძლია გახანგრძლივების მოთხოვნა რაიონული სასამართლოს მეშვეობით. 7:230a კომერციული ფართისთვის არ არსებობს მსგავსი ვადის დაცვა. იჯარის ხელშეკრულება მთავრდება მხარეთა შეთანხმების შესაბამისად.
2. შეწყვეტა
7:290 კომერციული ფართის მესაკუთრეს შეუძლია ხელშეკრულების შეწყვეტა მხოლოდ კანონში ამომწურავად ჩამოთვლილი საფუძვლებით, როგორიცაა პირადი მოხმარებისთვის გადაუდებელი შემთხვევა ან მუდმივად არასათანადო პირობები. 7:230a კომერციული ფართის შემთხვევაში, ხელშეკრულების შეწყვეტა, პრინციპში, არ მოიცავს ფორმალურ საფუძვლებს და მესაკუთრეს არ მოეთხოვება მიზეზის მითითება. მოიჯარეს შეუძლია მხოლოდ გამოსახლების გადადების მოთხოვნა. შეწყვეტის საფუძვლების დეტალური განხილვა შეგიძლიათ იხილოთ ამ სერიის მე-2 ნაწილში.
3. ქირის მიმოხილვა
7:290 კომერციული ფართის შემთხვევაში, შეთანხმებული იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ, ორივე მხარეს შეუძლია მიმართოს რაიონულ სასამართლოს, შეცვალოს ქირა ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში ამ ტერიტორიაზე არსებული მსგავსი კომერციული ფართის საშუალო ქირასთან შედარებით (DCC მუხლი 7:303). ეს პროცედურა მოითხოვს ექსპერტის დასკვნას. 7:230 კომერციული ფართის შემთხვევაში ეს უფლება არ არსებობს. მხარეები ვალდებულნი არიან დაიცვან ის, რაც მათ ხელშეკრულებით შეთანხმდნენ, როგორც წესი, ინდექსაციის პუნქტი.
4. კონტრაქტის ხანგრძლივობა
7:290 რეჟიმს აქვს კანონით გათვალისწინებული მინიმალური ვადები: პრინციპში, ხუთს პლუს ხუთი წელი. უფრო მოკლე ვადები შესაძლებელია მხოლოდ რაიონული სასამართლოს თანხმობით. 7:230a კომერციული ფართისთვის არ არსებობს კანონით გათვალისწინებული მინიმალური ვადები. მხარეებს შეუძლიათ დადონ ხელშეკრულება ერთი წლით, სამი წლით ან ნებისმიერი სხვა ვადით.
5. კანონიდან გადახვევა
7:290 კომერციული ფართისთვის, კანონით გათვალისწინებული დამცავი დებულებების უმეტესობიდან დამქირავებლის საზიანოდ გადახვევა მხოლოდ იმ შემთხვევაშია დაშვებული, თუ ეს რაიონული სასამართლოს მიერ არის დამტკიცებული. ეს ძლიერი დაცვის მექანიზმია. 7:230 კომერციული ფართისთვის გაცილებით მეტი ხელშეკრულების თავისუფლებაა გათვალისწინებული. მხარეებს შეუძლიათ თავად განსაზღვრონ მრავალი შეთანხმება გონივრულობისა და სამართლიანობის ფარგლებში.
საეჭვო შემთხვევები: შერეული გამოყენება და მოსაზღვრე სიტუაციები
შერეული გამოყენება: უპირატესი დანიშნულების ტესტი
პრაქტიკაში შერეული გამოყენება რეგულარულად ხდება: მოიჯარე წინა მხარეს მაღაზიას მართავს, ხოლო შენობის უკანა ნახევარს სათავსოდ იყენებს. სასამართლო პრაქტიკა ამ საკითხს უპირატესი დანიშნულების ტესტით წყვეტს: რეალურად დომინანტური გამოყენება განსაზღვრავს შესაბამის რეჟიმს. თუ მაღაზიის ტერიტორია ბიზნესის გულს წარმოადგენს და სათავსო დაქვემდებარებულს წარმოადგენს, მთელი იჯარით აღებული ქონება DCC-ის 7:290 მუხლის მოქმედების ქვეშ მოექცევა.
შოურუმი, ვებ-მაღაზია ან პრაქტიკა სახლში
საგამოფენო დარბაზი, სადაც მომხმარებლები ათვალიერებენ პროდუქტებს, მაგრამ ვერ ახერხებენ მის დაუყოვნებლივ შეძენას, პრინციპში, არ შედის 7:290 მუხლის ფარგლებში. ბოლოს და ბოლოს, ადგილზე პირდაპირი მიწოდება არ ხდება. ონლაინ მაღაზიისთვის, რომელსაც აქვს შეგროვების წერტილი, სიტუაცია უფრო დახვეწილია: თუ მომხმარებლები იღებენ შეკვეთებს, მაგრამ ადგილზე არ ახორციელებენ შესყიდვებს, გაყიდვის წერტილი არ არსებობს. თვითდასაქმებული ფიზიოთერაპევტის სახლში პრაქტიკა, რომელიც სახლის ნაწილს სამკურნალო ოთახად იყენებს, ჩვეულებრივ, არ კლასიფიცირდება, როგორც 7:290 სივრცე.
ეჭვის შემთხვევაში, სასამართლო საბოლოო გადაწყვეტილებას იღებს მხარეთა ფაქტობრივი გამოყენებისა და განზრახვის საფუძველზე შეთანხმების დადებისას. სახელშეკრულებო კლასიფიკაცია („ეს არ არის 7:290 სივრცე“) სასამართლოს არ ავალდებულებს, თუ ფაქტობრივი გამოყენება საპირისპიროს ამტკიცებს.
რას ნიშნავს ეს თქვენი კონტრაქტისთვის?
პირველი: იჯარის ხელშეკრულებაში ყურადღებით და კონკრეტულად აღნიშნეთ დანიშნულებისამებრ გამოყენება. ეს თავიდან აიცილებს შემდგომ დავებს შესაბამის რეჟიმთან დაკავშირებით. მეორე: შეამოწმეთ, შეესაბამება თუ არა მეიჯარის მიერ გამოყენებული ROZ მოდელი თქვენს სიტუაციას. 7:290 ფართისთვის ROZ მოდელი მნიშვნელოვნად განსხვავდება 7:230a ფართისთვის განკუთვნილი მოდელისგან და არასწორმა მოდელმა შეიძლება გამოიწვიოს მოულოდნელი შედეგები. მესამე: სახელშეკრულებო კლასიფიკაციას, რომელიც გადახრილია ფაქტობრივი გამოყენებისგან, არ აქვს სავალდებულო ძალა საკანონმდებლო რეჟიმზე, მაგრამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს თქვენს პოზიციაზე სამართალწარმოებაში.
ეჭვის შემთხვევაში, ხელმოწერამდე გადახედეთ თქვენს იჯარის ხელშეკრულებას. უფრო ადვილი და იაფია სახელშეკრულებო არჩევანის წინასწარ განხილვა, ვიდრე შემდგომ სასამართლოში იმის გარკვევა, თუ რომელი რეჟიმი გამოიყენება.
რატომ განსაზღვრავს 7:290 ან 7:230a თქვენს პოზიციას
7:290 და 7:230 კომერციულ ფართებს შორის განსხვავება ფორმალობა არ არის. ის განსაზღვრავს, თუ რამდენად ხართ დაცული, როგორც მოიჯარე, რამდენ ხანს გაქვთ უფლება გამოიყენოთ თქვენი საცხოვრებელი ფართი, როდის შეუძლია მეიჯარეს შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება და შეუძლია თუ არა ქირის გადახედვა. რეჟიმი აუცილებლად გამომდინარეობს ფაქტობრივი გამოყენებისგან და, შესაბამისად, ერთ-ერთი ყველაზე გადამწყვეტი ფაქტორია ნებისმიერ კომერციულ იჯარის ურთიერთობაში.
კორპორატიული იურისტები Law & More სიამოვნებით დაგეხმარებიან თქვენი იჯარის შეფასებაში, შესაბამისი რეჟიმის დადგენაში და თქვენი პოზიციის დაცვაში მოლაპარაკებების ან დავების დროს. გთხოვთ, დაგვიკავშირდეთ ვალდებულებების გარეშე გაცნობითი შეხვედრისთვის.
ხშირად დასმული შეკითხვები
რა განსხვავებაა 7:290 და 7:230 კომერციულ სივრცეს შორის?
DCC-ის 7:290 მუხლი იცავს საჯაროდ ხელმისაწვდომი კომერციული შენობების დამქირავებლებს, სადაც საქონელი ან მომსახურება პირდაპირ მიეწოდება, როგორიცაა მაღაზიები და სტუმართმოყვარეობის ობიექტები. DCC-ის 7:230a მუხლი წარმოადგენს ყველა სხვა კომერციული შენობის, როგორიცაა ოფისები და საწყობები, ნარჩენ კატეგორიას. 7:290 რეჟიმი გაცილებით მეტ დაცვას გვთავაზობს იჯარისგან.
ოფისი ჯდება 7:290 ან 7:230a DCC-ის ფარგლებში?
ოფისი, პრინციპში, ექცევა DCC-ის 7:230a მუხლის შესაბამისად. ოფისები, როგორც წესი, არ არის ხელმისაწვდომი საზოგადოებისთვის, როგორც გაყიდვების წერტილი და ადგილზე არ ხდება მომხმარებლებისთვის საქონლის ან მომსახურების პირდაპირი მიწოდება. შესაბამისად, ოფისის მოიჯარე ნაკლები დაცვით სარგებლობს, ვიდრე მაღაზიის მოიჯარე.
შემიძლია თუ არა, როგორც მოიჯარემ, ავირჩიო, რომელი რეჟიმი გამოიყენება?
არა. რეჟიმი აუცილებლად გამომდინარეობს იჯარით აღებული ქონების ფაქტობრივი გამოყენებიდან. მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებაში შეთანხმდნენ, რომ გამოიყენება კონკრეტული რეჟიმი, მაგრამ თუ ფაქტობრივი გამოყენება საპირისპიროს ამტკიცებს, სასამართლოს შეუძლია გააუქმოს ეს კლასიფიკაცია.
რომელი იჯარის რეჟიმი ვრცელდება მაღაზიასთან ერთად განთავსებულ საწყობზე?
თუ მაღაზიის ტერიტორია დომინანტური ელემენტია და საწყობს დაქვემდებარებული ფუნქცია აქვს, DCC-ის 7:290 მუხლი ვრცელდება მთელ იჯარით აღებულ ქონებაზე. ეს არის ე.წ. დომინანტური დანიშნულების ტესტი. ეჭვის შემთხვევაში, სასურველია იურიდიული კონსულტაციის მიღება.
ამ სერიიდან მეტი კომერციული იჯარის სამართლის შესახებ
ეს სტატია კომერციული იჯარის სამართლის შესახებ ჩვენი სამნაწილიანი სერიის ნაწილია. წაიკითხეთ სხვა ნაწილებიც:
