ნიდერლანდებში თითქმის ყველა კომერციული იჯარის ხელშეკრულება გაფორმებულია ROZ მოდელის მიხედვით: მოკლევადიანი კონტრაქტი, რომელსაც თან ერთვის ზოგადი დებულებების სქელკომპლექტი, რომელიც წარმოდგენილია როგორც ბაზრის სტანდარტი. ის ნეიტრალური არ არის. ეს არის მესაკუთრის დოკუმენტი და მისი გაცილებით მეტი ნაწილი მოლაპარაკების საგანია, ვიდრე მოიჯარეები ვარაუდობენ. ეს სახელმძღვანელო განმარტავს მის ქვეშ არსებულ კანონს და იმ პუნქტებს, რომლებზეც მოლაპარაკება ღირს.
ყველა იჯარის ხელშეკრულების პირველი კითხვა: რომელი საკანონმდებლო რეჟიმი გამოიყენება?
ჰოლანდიის იჯარის კანონმდებლობას კომერციული ქონებისთვის ორი რეჟიმი აქვს და ისინი ერთმანეთის ეკვივალენტური არ არის. რომელი რეჟიმი გამოიყენება, კანონით განისაზღვრება და არა იმით, თუ რას წერენ მხარეები პირველ გვერდზე. არასწორი კლასიფიკაცია ძვირადღირებული სიურპრიზების ყველაზე გავრცელებული წყაროა და, როგორც წესი, დავის პირველი საკითხია.
საცალო და სტუმართმოყვარეობის სივრცე: მუხლი 7:290 BW
დაცული რეჟიმი მოიცავს იმას, რასაც ნიდერლანდელი იურისტები 290-სივრცეს უწოდებენ. BW მუხლი 7:290 ვრცელდება საცალო ვაჭრობის, რესტორნის ან კაფეს, გატანის ან მიტანის სერვისის, ხელნაკეთი ნივთების ბიზნესის, სასტუმროს ან კემპინგის ადგილისთვის გაქირავებულ აშენებულ შენობა-ნაგებობებზე, სადაც სივრცე ხელმისაწვდომია საზოგადოებისთვის მოძრავი საქონლის ან მომსახურების პირდაპირი მიწოდებისთვის. დამოკიდებული საცხოვრებელი და მასთან ერთად გაქირავებული მიწა იმავე რეჟიმს მიჰყვება.
საქმეს ორი ელემენტი ასრულებს: საზოგადოებისთვის ხელმისაწვდომობა და მომხმარებლებისთვის პირდაპირი მიწოდება. მხოლოდ წინასწარი შეთანხმებით გახსნილი საგამოფენო დარბაზი, მთავარი ოფისი ან სადისპეტჩერო საწყობი არ აკმაყოფილებს კრიტერიუმებს; ფლაგმანური მაღაზია, ბრენდის გამოცდილების ცენტრი ან სასტუმრო აკმაყოფილებს კრიტერიუმებს.
ოფისები, სამრეწველო და ყველაფერი დანარჩენი: მუხლი 7:230a BW
ყველაფერი, რაც აშენდა, გაქირავებულია ბიზნესისთვის და არც 290 ფართიანი და არც საცხოვრებელი ფართი არ ხვდება BW-ის 7:230a მუხლის ფარგლებში: ოფისები, ლაბორატორიები, სუფთა ოთახები, საწარმოო დარბაზები, განაწილების ცენტრები და საწყობები. საერთაშორისო დამქირავებლების უმეტესობა Eindhoven და ბრეინპორტი 230a-ს მოიჯარეები არიან, აცნობიერებენ თუ არა ისინი ამას.
შერეული გამოყენება და კლასიფიკაციის საკითხი
ბევრი შენობა ორივეს აკეთებს: საწარმოო დარბაზი ქარხნის ფილიალით, ოფისი საზოგადოებრივი დახლით. შერეული იჯარის შემთხვევაში, რეჟიმი განისაზღვრება იმ მიზნით, რისთვისაც ძირითადად გამოიყენება სივრცე. Hoge Raad-მა 2026 წლის 6 მარტს დაადასტურა (ECLI:NL:HR:2026:356), რომ ეს ეხება ფაქტობრივ გამოყენებას და არა მხარეთა მიერ მიცემულ სახელწოდებას, ამიტომ სათაურს, რომელიც ადასტურებს, რომ ხელშეკრულება ერთიანია BW მუხლის 7:290-ის შესაბამისად, დამოუკიდებელი წონა არ აქვს. საქმის ყველა გარემოება რელევანტურია: მხარეებს ხელშეკრულების დადებისას მხედველობაში ჰქონდათ გამოყენება, შენობის ახლანდელი გამოყენება და შენობის ამ გამოყენებასთან მიმართებაში მოწყობის წესი. მნიშვნელოვანია, სად მდებარეობს გამოყენების სიმძიმის ცენტრი და შეიძლება გავითვალისწინოთ ის საქმიანობა, საიდანაც მოიჯარე თავისი ბრუნვის უმეტეს ნაწილს იღებს. ამიტომ, მეიჯარეს არ შეუძლია თავი აარიდოს BW მუხლის 7:290-ს 230a მოდელის წარდგენით. თუმცა, მხარეებს შეუძლიათ გამოაცხადონ 290-ე რეჟიმი (მე-7.4.6 BW-ის შესაბამისად) ხელშეკრულებით გამოსაყენებლად იმ იჯარის ხელშეკრულებაზე, რომელიც საკუთარი ძალის მქონედ არ ექცევა BW-ის მე-7:290 მუხლის მოქმედების ქვეშ.
მუხლი 7:301 BW პასუხობს სხვა კითხვას და არ უნდა აგვერიოს გამოყენების ტესტთან. ის ეხება გამოყენების ხანგრძლივობას: ორწლიანი ან ნაკლები ხანგრძლივობის იჯარის ხელშეკრულება არ ხვდება BW მუხლების 7:291-დან 7:300-მდე მოქმედების ქვეშ, მიუხედავად იმისა, თუ რა მიზნით გამოიყენება შენობა-ნაგებობა.
ორი რეჟიმი გვერდიგვერდ
| Issue | 290-სივრცე (მუხლი 7:290 BW) | 230a-სივრცე (მუხლი 7:230a BW) |
|---|---|---|
| ტიპიური შენობა-ნაგებობები | მაღაზიები, რესტორნები, კაფეები, სასტუმროები, კემპინგის ადგილები | ოფისები, ლაბორატორიები, ქარხნები, საწყობები |
| ტერმინის სტრუქტურა | ხუთი წელი, კანონით ათ წლამდე გახანგრძლივებული | შეთანხმების მიხედვით; კანონით გათვალისწინებული მინიმუმი არ არსებობს |
| მესაკუთრის შეტყობინების პერიოდი | ერთი წელი, დადგენილი ფორმა, მითითებული საფუძველი | როგორც ეს იჯარის ხელშეკრულებაშია შეთანხმებული |
| შეწყვეტის საფუძვლები | შეზღუდული საკანონმდებლო საფუძვლები, მუხლი 7:296 BW | სავალდებულო არ არის; ხელშეკრულება განსაზღვრავს |
| შეტყობინების ეფექტი | კანონით გრძელდება მანამ, სანამ სასამართლო არ დაადგენს დასრულების თარიღს | იჯარის ვადა მთავრდება; მხოლოდ გამოსახლება შეიძლება გადაიდოს |
| ვადის დაცვა | თავად იჯარის დაცვა | მხოლოდ გამოსახლებისგან დაცვა, სამ წლამდე |
| ქირის მიმოხილვა | საკანონმდებლო მიმოხილვა, მუხლი 7:303 BW | მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ხელშეკრულება ამას ითვალისწინებს |
| ბიზნესის გადაცემა | სასამართლოს მიერ განკარგულებული ჩანაცვლება, მუხლი 7:307 BW | კანონით გათვალისწინებული უფლება არ არსებობს; თანხმობაა საჭირო |
| წესებიდან გადახვევა | მხოლოდ რაიონული სასამართლოს თანხმობით | ძირითადად უფასოა; კონტრაქტი მთავარია |
რას ნიშნავს დაცვა 290-იანი მოიჯარისთვის
290 ფართის იჯარა ხუთი წლით არის გათვლილი; უფრო მოკლე ვადა კანონით არის გასწორებული, ხოლო ათ წელზე ნაკლები ხნის ვადა ათი წლის ვადის დასრულებამდე გრძელდება. აქედან გამომდინარეობს ნაცნობი „ორს პლუს სამს პლუს ხუთი“: ორწლიანი იჯარა, რომელიც, თუ გაგრძელების უფლებას მისცემთ, ხუთწლიან იჯარად იქცევა და შემდეგ კიდევ ხუთით გრძელდება. იჯარა, რომელიც ნამდვილად ორი წლით ან უფრო ნაკლები ვადით არის განკუთვნილი, უმეტეს დამცავ წესებს სცილდება, სწორედ ამიტომ გვთავაზობენ მეიჯარეები ასეთ ვადას.
მეიჯარემ უნდა გააფრთხილოს ამის შესახებ სულ მცირე ერთი წლით ადრე, აღმასრულებლის ოქმის ან რეგისტრირებული წერილის მეშვეობით, საფუძვლის მითითებით; საფუძვლის გარეშე შეტყობინება ბათილია. მხოლოდ შეტყობინება არ წყვეტს იჯარის ხელშეკრულებას: თუ მოიჯარე წერილობით არ დათანხმდება, ის კანონის ძალით გრძელდება მანამ, სანამ რაიონული სასამართლო არ გადაწყვეტს მეიჯარის მოთხოვნას დასრულების თარიღის დადგენის შესახებ, BW მუხლის 7:295-ის შესაბამისად. მოიჯარე რჩება ადგილზე, იხდის ქირას, ზოგჯერ წლების განმავლობაში.
პირველი ხუთწლიანი ვადის ამოწურვის შემდეგ, მეიჯარეს შეუძლია წარმატებას მიაღწიოს მხოლოდ ორი საფუძვლით, BW მუხლის 7:296-ის შესაბამისად: მოიჯარე არ იქცეოდა როგორც კარგი მოიჯარე, ან მეიჯარეს სასწრაფოდ სჭირდება შენობა საკუთარი გამოყენებისთვის, მათ შორის რეკონსტრუქციისთვის, რაც შეუძლებელია იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის გარეშე. ათი წლის შემდეგ სასამართლო ასევე ზოგადად აწონ-დაწონის მხარეთა ინტერესებს და იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე იძულებულია წავიდეს, მას შეუძლია დააკისროს გადაადგილების ხარჯებში შენატანი.
რას ნიშნავს 230a-ს მოიჯარესთვის დაცვა: ძალიან მცირე
230a იჯარა წყდება მაშინ, როდესაც ხელშეკრულებაში მითითებულია მისი დასრულების ვადა: არ არსებობს კანონით გათვალისწინებული საფუძველი, არ არსებობს დადგენილი შეტყობინების ვადა, არ არსებობს სასამართლოს ნებართვა. მოიჯარის ერთადერთი კანონით გათვალისწინებული საშუალება გამოსახლებისგან დაცვაა. გამოსახლების მოთხოვნის შემდეგ, მოიჯარეს შეუძლია ორი თვის განმავლობაში მიმართოს რაიონულ სასამართლოს ტერიტორიის დაცლის ვადის გაგრძელების მოთხოვნით; სასამართლო ორივე მხარის ინტერესებს ითვალისწინებს და შეუძლია ერთდროულად ერთ წლამდე, მაქსიმუმ სამ წლამდე ვადა დააწესოს.
ეს არის „სუნთქვის სივრცე“ და არა იჯარა: ახალი იჯარის ხელშეკრულების უფლება არ არსებობს და მეიჯარეს შეუძლია სხვას გადასცეს გახანგრძლივების ვადის ამოწურვის შემდეგ. მოწყობაში ან სუფთა ოთახებში ჩადებული ინვესტიცია ანაზღაურებადი არ არის BW მუხლის 7:230a-ს თანახმად; ის უნდა იყოს უზრუნველყოფილი ხელშეკრულებით, ვადის ხანგრძლივობით, გახანგრძლივების ვარიანტებით და შეწყვეტის უფლებებით.
ROZ მოდელი: ვინ წერს მას და რატომ არის წელი მნიშვნელოვანი
ROZ არის ჰოლანდიური ქოლგა ორგანო, რომელიც შედგება ქონების მესაკუთრეთა, ინვესტორებისა და აგენტებისგან. 1990-იანი წლებიდან მისი მოდელის იჯარის ხელშეკრულებები ფაქტობრივად საბაზრო დოკუმენტებად იქცა. არცერთი კანონი არ მოითხოვს მათ, არცერთი მარეგულირებელი არ ამტკიცებს მათ, არცერთი მოიჯარე ორგანიზაცია არ აწერს მათ ხელს. ისინი შედგენილია მესაკუთრის მიერ და მათთვის და ასე იკითხება.
თითოეული რეჟიმისთვის არსებობს ცალკეული მოდელები და მათი შერევა დაუშვებელია: ერთი საცალო და სტუმართმოყვარეობის ფართებისთვის 7:290 BW მუხლის შესაბამისად, ერთი ოფისისა და სხვა ბიზნეს ფართებისთვის 7:230a BW მუხლის შესაბამისად, ერთი საცხოვრებელი საცხოვრებლისთვის და დამხმარე მოდელები პარკირებისთვის. თითოეულს აქვს წელი და საკუთარი ზოგადი დებულებები. მიმდინარე გამოცემებია: 2022 წლის 290 მოდელი საცალო და სტუმართმოყვარეობის ფართებისთვის, 2015 წლის 230a მოდელი, რომელიც გადახედულია 2023 წელს ოფისისა და სხვა ბიზნეს ფართებისთვის და 2017 წლის საცხოვრებელი მოდელი.
წელს მნიშვნელობა აქვს. გამოცემები მნიშვნელოვნად განსხვავდება, თანმიმდევრული ვერსიები მოვლა-პატრონობის, რისკისა და ხარჯების მეტ ნაწილს მოიჯარეზე აკისრებს, ხოლო ზოგადი დებულებები მხოლოდ ერთი და იმავე წლის მოდელზე მუშაობს: 2015 წლის იჯარის ხელშეკრულება 2003 წლის დებულებებით წარმოშობს წინააღმდეგობებს, რომელთა დავის წამოწყება არავის სურს. აგენტები ზოგჯერ ძველ კომპლექტს ან ისეთს უერთებენ, რომელშიც მეიჯარე ჩუმად შეცვლილია. შეადარეთ დასახელებული წელი თანდართულს.
სად მდებარეობს რისკი: ზოგადი დებულებები
იჯარის ხელშეკრულება თავისთავად მოკლეა: მხარეები, შენობა-ნაგებობები, გამოყენება, ვადა, ქირა, უზრუნველყოფა, აგენტი. ზოგადი დებულებები ათობით მუხლს მოიცავს და თითქმის ყველაფერს მოიცავს, რაც მნიშვნელოვანია: ალიმენტის გაყოფა, კომპენსაციის გამორიცხვა, ჯარიმები, ანაზღაურება. ისინი თანაბრად მოლაპარაკების საგანია: ცვლილებები შედის იჯარის ხელშეკრულებაში ან დანართში, რომელიც შემდეგ უპირატესია და პრიორიტეტის თანმიმდევრობა ცალსახად უნდა იყოს მითითებული.
პუნქტები, რომლებზეც საერთაშორისო მოიჯარე ყოველთვის უნდა შეთანხმდეს
იჯარით აღებული ფართობი და გაზომვა
მოდელი განსაზღვრავს ფართობის მაჩვენებელს; ზოგადი დებულებები, როგორც წესი, ამატებს, რომ ის მხოლოდ საორიენტაციოა და გადახრა არ იძლევა ქირის კორექტირების, ჩათვლის ან გაუქმების უფლებას. კვადრატულ მეტრზე გადამხდელი დამქირავებლისთვის ეს არის გაზომვადი რისკის ცალმხრივი განაწილება. მოითხოვეთ გაზომვა NEN 2580-ის შესაბამისად, ხელმოწერამდე მიიღეთ სერტიფიკატი და მოლაპარაკება მოახდინეთ შეთანხმებული ტოლერანტობის მიღმა კორექტირებაზე.
მიწოდების პირობა და დაბრუნების ვალდებულება
შენობა-ნაგებობა უნდა დაბრუნდეს მიწოდების აქტში მითითებული მდგომარეობით. იმ შემთხვევაში, თუ ასეთი აქტი არ არსებობს, BW მუხლი 7:224 ვარაუდობს, რომ მოიჯარემ ის იმ მდგომარეობაში მიიღო, რომელშიც უნდა დააბრუნოს, რაც წლების შემდეგ ძნელი სადავოა. მოითხოვეთ ორივე მხარის მიერ ხელმოწერილი თარიღიანი, ფოტოგრაფირებული აქტი და დაბრუნების სტანდარტი განსაზღვრეთ მასზე მითითებით.
მოვლა: ცნობილი გაყოფა
კანონით გათვალისწინებული ნაკლოვანებების შემთხვევაში, მეიჯარე ასწორებს დეფექტებს, ხოლო მოიჯარე მხოლოდ მცირე ყოველდღიურ მოვლა-პატრონობას ახორციელებს. ROZ-ის ზოგადი დებულებები ამ საკითხს დიდწილად ცვლის: მეიჯარე ინარჩუნებს კონსტრუქციას, გარე კედლებს, სახურავსა და საძირკველს; მოიჯარე კი თითქმის ყველაფერს იღებს თავის თავზე, მათ შორის მონტაჟს, გათბობა-გაგრილებას, მომსახურებას, მინას და შიდა მოპირკეთებას, რაც ლაბორატორიის ან სუფთა ოთახისთვის მნიშვნელოვან განმეორებად ხარჯს წარმოადგენს. მოლაპარაკება მოახდინეთ დემარკაციის სიაზე, მოიჯარეების მხრიდან ჩანაცვლების ლიმიტის დადგენაზე და იმის დადასტურებაზე, რომ ჩანაცვლება მეიჯარეს რჩება.
საბანკო გარანტია
უზრუნველყოფა, როგორც წესი, წარმოადგენს უპირობო საბანკო გარანტიას, რომელიც გადასახდელია პირველივე მოთხოვნისთანავე და მოიცავს ქირას, მომსახურების საფასურს, დღგ-ს, პროცენტს და ხარჯებს. ROZ მოდელები სტანდარტულ დეპოზიტს ან საბანკო გარანტიას სამი თვის მთლიანი ქირის ვალდებულების ოდენობით ადგენს, მომსახურების საფასურსა და დღგ-ს ჩათვლით; ახალი ჰოლანდიური შვილობილი კომპანიისთვის მეტი თანხაა მოთხოვნილი. შეზღუდეთ თანხა, დროული გადახდის შემდეგ შეათანხმეთ შემცირება და დამატებით უარი თქვით მშობლის გარანტიაზე.
ქირა, ინდექსაცია და მიმოხილვა
ქირა ყოველწლიურად ინდექსირდება ნიდერლანდების სტატისტიკის სამსახურის მიერ გამოქვეყნებული სამომხმარებლო ფასების ინდექსის მიხედვით და ეს პუნქტი ცალმხრივია: ქირა არასდროს ეცემა წინა წლის დონეს ქვემოთ. წინასწარ მოლაპარაკება უნდა მოხდეს ლიმიტის, საყელოს ან ინდექსაციის შეღავათის შესახებ. 230a-სივრცისთვის არ არსებობს საკანონმდებლო გადახედვა, ამიტომ გახანგრძლივებისას ნებისმიერი ცვლილება უნდა იყოს სახელშეკრულებო.
Მომსახურების ღირებულება
მოდელი მუშაობს წინასწარი გადახდებით, წლიური ანგარიშსწორებით, დანართში მოცემული მარაგებისა და მომსახურების სიით და ადმინისტრაციული დანამატით. სია ხშირად ზოგადი ფორმითაა შედგენილი და დანამატი შეთანხმებით სარგებლობს. მოითხოვეთ დახურული სია, წლიური ანგარიშგების ბოლო ვადა, აუდიტის უფლება და კაპიტალური ხარჯებისა და ცარიელი ერთეულების ხარჯების გამორიცხვა.
ნებადართული გამოყენება და ექსპლუატაციის ვალდებულება
290 მოდელში მოიჯარე რეალურად ვალდებულია მართოს შეთანხმებული ბიზნესი, შეინარჩუნოს შენობა-ნაგებობები ღიად ჩვეულ საათებში და არ დატოვოს ისინი გამოუყენებელი, რასაც თან ახლავს ჯარიმა: რესტრუქტურიზაციის, დახურვის ან ფორმატის შეცვლის რეალური შეზღუდვა. მოლაპარაკება უნდა ჩატარდეს გამოყენების პუნქტზე, რომელიც საკმარისად ფართოა ბიზნესის გონივრული ევოლუციისთვის, პლუს შეღავათები რემონტისა და რეორგანიზაციისთვის.
ქვეიჯარით გაცემა, მინიჭება და კონტროლის შეცვლა
ზოგადი დებულებები კრძალავს შენობის ქვეიჯარით გაცემას ან მესამე პირებისთვის წინასწარი წერილობითი თანხმობის გარეშე ხელმისაწვდომად გადაცემას და ასევე კრძალავს გადაცემას. ჯგუფური კომპანიისთვის ეს ასეა: ჯგუფშიდა გადაცემას ან ბიზნეს ერთეულის გაყიდვას შეიძლება თანხმობა დასჭირდეს, ამიტომ ჯგუფური კომპანიებისთვის მოლაპარაკება მიმდინარეობს გამოყოფის შესახებ. მეიჯარეები სულ უფრო ხშირად ამატებენ კონტროლის შეცვლის პუნქტებს, რაც მოიჯარის აქციების ცვლილებას ხელშეკრულების შეწყვეტის ან დამატებითი უზრუნველყოფის საფუძვლად აქცევს. 290 მოიჯარეს აქვს სარეზერვო შესაძლებლობა: BW მუხლის 7:307-ის თანახმად, სასამართლოს შეუძლია ბიზნესის მყიდველი ჩაანაცვლოს მოიჯარედ. 230a მოიჯარეს არ აქვს.
მონტაჟი და დემონტაჟი ბოლოს
ცვლილებებისთვის საჭიროა წინასწარი წერილობითი თანხმობა, ხოლო ზოგადი დებულებები, როგორც წესი, მოითხოვს იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ დემონტაჟს და აღდგენას. ლაბორატორიის, სამზარეულოს ან სპეციალიზებული საწარმოო სივრცის შემთხვევაში, რომელიც ძალიან ძვირია. თავიდანვე მოაგვარეთ ეს საკითხი: მიიღეთ თანხმობა მოწყობაზე და იმავე დოკუმენტში მიუთითეთ, თუ რომელი ელემენტები შეიძლება დარჩეს.
ჯარიმები, ჩათვლა და დისკვალიფიკაციის წესი
ზოგადი დებულებები ითვალისწინებს დაუყოვნებლივ გადასახდელ ჯარიმებს სხვადასხვა დარღვევებისთვის, ზარალის დადასტურების გარეშე და, როგორც წესი, სრული ზიანის მოთხოვნის უფლების პარალელურად. სასამართლოს შეუძლია ჯარიმის შემსუბუქება, მაგრამ ეს არის სასამართლო დავა და არა დაგეგმვა. მოლაპარაკება, შეტყობინებისა და გამოსწორების პერიოდის მოთხოვნა და კუმულაციის გაუქმება.
მოდელი ასევე გამორიცხავს ქირის კომპენსაციას და გადახდის შეჩერებას, ამიტომ დეფექტებთან, მომსახურების საფასურთან ან უკანონო სამუშაოებთან დაკავშირებული დავები ვალდებულებად იქცევა სრულად გადახდის გაგრძელებისა და მოგვიანებით სარჩელის შეტანის თაობაზე. არსებობს კანონით დადგენილი შეზღუდვები იმ დეფექტების გამორიცხვასთან დაკავშირებით, რომელთა შესახებაც მეიჯარეს თავიდანვე სცოდნოდა, მაგრამ უფრო უსაფრთხო გზაა გამონაკლისი, რომელიც უდავო მოთხოვნების კომპენსაციის საშუალებას იძლევა.
სავალდებულო კანონიდან გადახვევა: სასამართლოს მიერ დამტკიცების მოთხოვნა
290-სივრციანი ფართისთვის დამცავი დებულებები ნახევრად სავალდებულოა. BW მუხლის 7:291-ის თანახმად, მხარეებს არ შეუძლიათ მათგან გადახვევა მოიჯარის საზიანოდ, თუ რაიონული სასამართლო არ დაამტკიცებს გადახრის პუნქტს. დამტკიცება ხდება მაშინ, როდესაც პუნქტი არსებითად არ მოქმედებს მოიჯარის უფლებებზე, ან როდესაც მოიჯარე გონივრულად არ საჭიროებს დაცვას.
დაუმტკიცებელი პუნქტი შეიძლება მოიჯარემ წლების შემდეგ გააუქმოს, ამიტომ ის პუნქტი, რომელსაც მეიჯარე იყენებს ხელშეკრულების შეწყვეტისთვის, შეიძლება იყოს ის, რომელიც არასდროს დამტკიცდება. ერთობლივად მიმართეთ, ხელმოწერამდე ან მალევე. 230a-სივრცისთვის ასეთი მოთხოვნა არ არსებობს, ამიტომ წერა უფრო მნიშვნელოვანია.
ქირის განხილვა ხუთი წლის შემდეგ და ექსპერტის პროცედურა
290-იანი მოიჯარე არ არის დაკავებული იმ ქირით, რომელიც ბაზარზე არსებული ტარიფებიდან მკვეთრად შემცირდა. BW-ის მე-7 მუხლის 303-ე პუნქტის თანახმად, ნებისმიერ მხარეს შეუძლია სასამართლოს მიმართოს მისი გადახედვის მოთხოვნით, პრინციპში, განსაზღვრული ვადის ამოწურვის შემდეგ და ნებისმიერ შემთხვევაში, ყოველ ჯერზე, როდესაც ქირის ბოლო განსაზღვრიდან ხუთი წელი გადის. საორიენტაციო მაჩვენებელია წინა ხუთი წლის განმავლობაში მსგავსი ადგილობრივი ფართის საშუალო ქირა, ამიტომ ის ასახავს ბოლო საშუალო მაჩვენებელს და არა მიმდინარე საბაზისო დონეს.
ეს ხაფანგია. BW-ის მე-7 მუხლის 304-ე პუნქტის თანახმად, სარჩელი დაუშვებელია, თუ მას თან არ ახლავს ერთობლივად დანიშნული ექსპერტის რჩევა, ან თუ სასამართლო არ ნიშნავს ერთ-ერთ მხარეს განაცხადის საფუძველზე; ამ განაცხადის თარიღი განსაზღვრავს ახალი იჯარის ძალაში შესვლის თარიღს, ამიტომ დაგვიანება ძვირი ჯდება. 230a-ფართობის შემთხვევაში, გადახედვა მხოლოდ იმ შემთხვევაში არსებობს, თუ იჯარის ხელშეკრულება მას ქმნის.
შეწყვეტა, შეტყობინების ვადები და ფორმა
290-ფართობიანი ფართის შემთხვევაში, შეტყობინება იგზავნება მინიმუმ ერთი წლით ადრე, აღმასრულებლის ოქმის ან რეგისტრირებული წერილის მეშვეობით, საფუძვლის მითითებით; ფორმის შეცდომები საბედისწეროა. 230a-ფართობიანი ფართის შემთხვევაში, ხელშეკრულება განსაზღვრავს ვადას და ფორმას, ხოლო მოდელი ითვალისწინებს იგივე არხებს. დაადგინეთ ბოლო ვადა: გამოტოვება, როგორც წესი, იწვევს ავტომატურ გაგრძელებას. იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე არღვევს ხელშეკრულებას, აშენებული ფართის იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა, როგორც წესი, მხოლოდ სასამართლოს შეუძლია, BW მუხლის 7:231-ის შესაბამისად.
მოიჯარეს ან მესაკუთრის გადახდისუუნარობა
თუ მოიჯარე გაკოტრებულად გამოცხადდება, როგორც რწმუნებულს, ასევე მეიჯარეს შეუძლიათ ხელშეკრულების შეწყვეტა ნიდერლანდების გაკოტრების შესახებ კანონის 39-ე მუხლის შესაბამისად, სახელშეკრულებო ან ჩვეულებრივი შეტყობინების ვადით, რომელიც არასდროს აღემატება სამ თვეს. გაკოტრების დღიდან გადასახდელი ქირა ითვლება მემკვიდრეობით ვალდებულებად და პუნქტი, რომელიც მოითხოვს მოიჯარესგან მეიჯარის მიერ დარჩენილი ვადის განმავლობაში დაკარგული ქირის ანაზღაურებას, ნიდერლანდების დამკვიდრებული სასამართლო პრაქტიკის თანახმად, არ არის აღსრულებადი მემკვიდრეობის მიმართ. წამყვანი ორგანოა Aukema qq/Uni-Invest , უზენაესი სასამართლო, 2011 წლის 14 იანვარი, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. აქედან გამომდინარეობს საბანკო გარანტია და იმის შემოწმების აუცილებლობა, თუ რას ფარავს ის.
თუ მესაკუთრე გადახდისუუნარო გახდება, იჯარა, პრინციპში, გრძელდება და რწმუნებული ვალდებულია დაიცვას იგი, ხოლო ჩვეულებრივი გაყიდვის შემთხვევაში, ის გადადის მყიდველზე BW მუხლის 7:226-ის შესაბამისად. რეალური რისკი სხვაგან იმალება: იპოთეკური დოკუმენტები, როგორც წესი, შეიცავს იჯარის პუნქტს, ხოლო იძულებითი გაყიდვის შემთხვევაში, იპოთეკარს შეუძლია გამოიყენოს იგი სასამართლოს ნებართვით BW მუხლის 3:264-ის შესაბამისად, იჯარის გაუქმების მიზნით. იკითხეთ, არის თუ არა ქონება იპოთეკით დატვირთული და დაეთანხმა თუ არა იპოთეკარი ამას და მოლაპარაკება მოახდინეთ არამშვიდობიან ვალდებულებაზე.
მოლაპარაკება პრაქტიკაში
ROZ მოდელი საწყისი პოზიციაა და არა სტანდარტი, რომელიც მოიჯარემ უნდა მიიღოს: მეიჯარეებმა შეიძლება შეცვალონ იგი საკუთარი სასარგებლოდ, მოიჯარეს კი შეუძლია პირიქით.
- ჯერ რეჟიმი დაამტკიცეთ. ძალთა ბალანსი ამაზეა დამოკიდებული და Eindhoven და ბრეინპორტში ტექნოლოგიური და ლოჯისტიკის მფლობელთა უმეტესობა უფრო სუსტ რეჟიმში იმყოფება.
- მოითხოვეთ დოკუმენტები ინგლისურ და ჰოლანდიურ ენებზე, თუმცა შეთანხმდით, რომელი ვერსია ჭარბობს: როგორც წესი, ჰოლანდიური ტექსტი უპირატესობას ანიჭებს და თარგმანები ყოველთვის ზუსტი არ არის.
- ვადების ვაჭრობა: უფრო ხანგრძლივი ვალდებულება ყიდულობს ქირის გარეშე პერიოდს, რემონტისთვის შენატანს, ტექნიკური მომსახურების ლიმიტს ან შესვენების ვარიანტს.
- დააკვირდით დღგ-ს პოზიციას. დღგ-თი გაქირავების ვარიანტი მხოლოდ მაშინ არის ხელმისაწვდომი, როდესაც მოიჯარე მთლიანად ან თითქმის მთლიანად იყენებს შენობას იმ საქმიანობისთვის, რომელიც იძლევა შეყვანის დღგ-ს გამოქვითვის უფლების მატარებელ საქმიანობას, 1968 წლის დღგ-ს გამოქვითვის შესახებ კანონის მე-11 მუხლის შესაბამისად, როგორც ეს გაწერილია 1968 წლის დღგ-ს გამოქვითვის შესახებ კანონის მე-6ა მუხლში. საგადასახადო ადმინისტრაცია „თითქმის მთლიანად“ ნიშნავს გამოყენების მინიმუმ 90 პროცენტს და 70 პროცენტს იღებს მხოლოდ მოიჯარეების მოკლე ჩამონათვალისთვის - მათ შორის არიან დამსაქმებლები, უძრავი ქონების აგენტები, ტურისტული სააგენტოები, შრომის ჯანმრთელობის სამსახურები და საფოსტო ოპერატორები. მოდელი შეიცავს კომპენსაციას: თუ ტესტი აღარ სრულდება, მოიჯარემ სრულად უნდა აუნაზღაუროს მეიჯარე დღგ-ს შედეგები. ფინანსურმა, სადაზღვევო, ჯანდაცვისა და განათლების ბიზნესებმა უნდა შეამოწმონ ეს, რადგან ისინი იშვიათად თუ გადაიხდიან 90 პროცენტს.
- გადახედეთ ზოგად დებულებებს და არა მხოლოდ პირველ ფურცელს. სწორედ აქ არის ფული.
სავალდებულოა თუ არა ROZ მოდელი ნიდერლანდებში?
არა. კანონი ამას არ მოითხოვს და არცერთი ორგანო არ ამტკიცებს. ეს არის საბაზრო კონვენცია, რომელიც გამოქვეყნებულია ორგანიზაციის მიერ, რომელიც წარმოადგენს ქონების მესაკუთრეებს, ინვესტორებსა და აგენტებს და ყველა პუნქტის განხილვა ან ამოღება შესაძლებელია. მეიჯარეების უმეტესობა მოდელიდან იწყებს, ამიტომ რეალისტური მიზანია კარგად შეთანხმებული შესწორების დანართი და არა განსხვავებული კონტრაქტი.
როგორ გავიგო, ჩემი შენობა-ნაგებობები ჯდება თუ არა BW-ის 7:290 მუხლის ან BW-ის 7:230a მუხლის ფარგლებში?
იკითხეთ, მოიცავს თუ არა შენობა საზოგადოებისთვის ხელმისაწვდომ სივრცეს, სადაც საქონელი ან მომსახურება პირდაპირ მიეწოდება მომხმარებლებს და არის თუ არა ბიზნესი BW მუხლი 7:290-ში ჩამოთვლილი ტიპის. მაღაზიები, რესტორნები, კაფეები და სასტუმროები აკმაყოფილებენ ამ კრიტერიუმებს; ოფისები, ლაბორატორიები და საწყობები - არა. შერეული გამოყენების შემთხვევაში, საქმე ეხება სივრცის უპირატესად გამოყენების მიზანს, ფაქტობრივი გამოყენების მიხედვით და არა ხელშეკრულებაზე მითითებული ეტიკეტით (Hoge Raad 6 მარტი 2026, ECLI:NL:HR:2026:356).
შეუძლია თუ არა მეიჯარეს უბრალოდ შეწყვიტოს 230a იჯარის ხელშეკრულება?
ფაქტობრივად, დიახ, იმ პირობით, რომ დაკმაყოფილებულია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შეტყობინების მოთხოვნები: არ არის საჭირო კანონით გათვალისწინებული საფუძვლები და სასამართლოს ნებართვა. მოიჯარის ერთადერთი საშუალებაა გამოსახლების მოთხოვნიდან ორი თვის განმავლობაში მიმართოს ბინის დაცლის ვადის გაგრძელების მოთხოვნით, რაც სასამართლოს შეუძლია დააწესოს ერთ წლამდე და ჯამში სამ წლამდე. ეს გადადებს გამოსახლებას, რაც არ აგრძელებს იჯარის ვადას.
რატომ აქვს მნიშვნელობა ROZ მოდელის გამოშვების წელს?
რადგან მოდელები მნიშვნელოვნად იცვლებოდა გამოცემებს შორის, რაც ზოგადად მეტ მოვლა-პატრონობას, ხარჯებსა და რისკს მოიჯარეზე გადაიტანდა და რადგან ზოგადი დებულებების თითოეული ნაკრები ერთ მოდელურ წელს ეკუთვნის. იჯარის ხელშეკრულება, რომელშიც ერთი წლის დასახელებაა დამაგრებული, მეორე წლის დებულებებს კი თან ერთვის, წინააღმდეგობებს ქმნის. შეადარეთ დასახელებული გამოცემა რეალურად თანდართულს.
შეგვიძლია შევთანხმდეთ ისეთ პირობებზე, რომლებიც განსხვავდება საცალო სივრცის შესახებ კანონით გათვალისწინებული წესებისგან?
მხოლოდ ლიმიტების ფარგლებში. 290-ფართობიანი ფართისთვის, დამცავი დებულებებიდან დამქირავებლის საზიანოდ გადახვევის პუნქტები საჭიროებს რაიონული სასამართლოს დამტკიცებას BW-ის 7:291 მუხლის შესაბამისად. ამის გარეშე დამქირავებელს შეუძლია მოგვიანებით გააუქმოს პუნქტი, რითაც გააუქმებს შეწყვეტას, რომელსაც მესაკუთრე ეყრდნობა. ერთობლივად და დაუყოვნებლივ მიმართეთ. 230a-ფართობიანი ფართისთვის დამტკიცება საჭირო არ არის.
რომელი პუნქტი უქმნის ყველაზე დიდ პრობლემებს საერთაშორისო მოიჯარეებს?
ტექნიკური მომსახურების განაწილება, რასაც მოჰყვება ჩათვლისა და შეჩერების გამორიცხვა. ერთად აღებული ესენი ნიშნავს, რომ მოიჯარე იღებს იმ დანადგარების ხარჯებს, რომლებიც მან არ აირჩია და ვალდებულია სრულად გადაიხადოს მესაკუთრის მიერ შესრულებული სამუშაოს შესრულებისას. ორივე საკითხი მოლაპარაკების საგანია და დემარკაციის სია, ჩანაცვლების ლიმიტი და ჩათვლის გამოყოფა ცვლის იჯარის ეკონომიკურ ღირებულებას.
