ქირის შემცირება მთავრობის მიერ დაკვეთილი დახურვის შემდეგ: როდის და რამდენით?

თუ მთავრობა თქვენი კომერციული ფართის დახურვის ბრძანებას გასცემს, პრინციპში, ქირის გადახდა მაინც მოგიწევთ, თუმცა, გაუთვალისწინებელი გარემოებების საფუძველზე, ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 6:258-ე მუხლის შესაბამისად, შეგიძლიათ მოითხოვოთ ქირის შემცირება. უზენაესმა სასამართლომ (Hoge Raad) ეს 2021 წლის 24 დეკემბერს დაადასტურა (ECLI:NL:HR:2021:1974) და განსაზღვრა გაანგარიშების მეთოდი; ის ყველაზე მკაფიოდ ეხება 2020 წლის 15 მარტამდე დადებულ იჯარის ხელშეკრულებებს და იმ ბიზნესებს, რომლებიც დამოკიდებულნი არიან ფართის მომხმარებლების მონახულებაზე.

BW მუხლის 6:258-ის თანახმად, სასამართლოს შეუძლია შეცვალოს ან გააუქმოს ხელშეკრულება, როდესაც წარმოიქმნება გარემოებები, რომლებიც მხარეებმა არ გაითვალისწინეს შეთანხმებაში და რომლებიც იმდენად სერიოზულია, რომ მეორე მხარეს არ შეუძლია გონივრულად მოელოდეს ხელშეკრულების უცვლელად გაგრძელებას. უზენაესი სასამართლოს მსჯელობა არ შემოიფარგლება მხოლოდ პანდემიით: ის წარმოადგენს ჩარჩოს ნებისმიერი მსგავსი რადიკალური, გარე მოვლენისთვის, რომელიც არღვევს იჯარის ხელშეკრულებას.

თუ თქვენი შენობა დაკეტილია, ქირის გადახდა გიწევთ?

დიახ, პრინციპში: იჯარის ხელშეკრულება ძალაში რჩება კრიზისის დროსაც კი, რაც არცერთ მხარეს არ უწინასწარმეტყველებია. შემდგომი ქმედებები დამოკიდებულია იმაზე, კანონით გქონდათ თუ არა აკრძალული საქმიანობა, როგორც ეს 2020 და 2021 წლებში იყო სასტუმროებისა და არასაჭირო საცალო ვაჭრობის სფეროში, თუ ნებაყოფლობით დახურვას ირჩევდით, სანამ ღიად დარჩენის უფლება გქონდათ.

თუ ნებაყოფლობით დახურავთ ბიზნესს, ბრუნვის შემცირება უფრო ახლოს იქნება ნორმალურ სამეწარმეო რისკთან, რომელსაც BW მუხლი 6:258(2) თქვენს ანგარიშზე ტოვებს. ქირის კორექტირების მოთხოვნა შემდეგ განიხილება თითოეულ შემთხვევაში ინდივიდუალურად და უფრო იშვიათად მთავრდება წარმატებით.

შეგიძლიათ დაეყრდნოთ ფორსმაჟორს?

იშვიათად. ნიდერლანდების კანონმდებლობის თანახმად, ვალდებულების შეუსრულებლობა მხოლოდ იმ შემთხვევაში ითვლება დაუძლეველ ძალად (overmacht), თუ ის არ შეიძლება მოვალეს მივაწეროთ, თუმცა ქირა ფულადი ვალია და სასამართლოები თითქმის არასდროს ამართლებენ გადახდის ვალდებულებას ამ საფუძვლით. ამის ნაცვლად, BW მუხლი 6:258 აღმოჩნდა ეფექტური გზა.

პირველ რიგში, შეამოწმეთ თქვენი იჯარა. ნიდერლანდების ბიზნეს იჯარის ხელშეკრულებების უმეტესობა იყენებს უძრავი ქონების საბჭოს (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ) სტანდარტულ მოდელს და მისი ზოგადი დებულებები ცდილობს მოიჯარეზე გარკვეული რისკების, მაგალითად, სამთავრობო ზომების დაწესებას. ამ პუნქტებმა შეიძლება შეზღუდოს თქვენი მოთხოვნის ოდენობა, ამიტომ გადახდის შეწყვეტამდე წაიკითხეთ ისინი.

როგორ გამოითვლება ქირის შემცირება?

უზენაესმა სასამართლომ შემოიღო ფიქსირებული ხარჯების მეთოდი (vastelastenmethode). მოკლედ რომ ვთქვათ: მთავრობის ფიქსირებული ხარჯების სუბსიდიის (TVL) ქირის წილი აკლდება ქირას, ნაშთს აკლდება დაკარგული ბრუნვის პროცენტული მაჩვენებელი და შედეგი 50/50-ზე იყოფა მეიჯარესა და მოიჯარეს შორის.

ეტაპობრივად, სასამართლო გამოხატავს ქირას თქვენი მთლიანი ფიქსირებული ხარჯების პროცენტულად და აკლებს იმ პროცენტს, რომელიც შეგიძლიათ მოითხოვოთ TVL-დან. შემდეგ ის ადარებს თქვენს ბრუნვას პანდემიამდე არსებულ საცნობარო პერიოდს, რათა დაადგინოს ბრუნვის დანაკარგი. შემცირება არის (ქირა მინუს TVL-ის წილი) × ბრუნვის დანაკარგი × 50%, თუ გონივრულობა და სამართლიანობა არ მოითხოვს განსხვავებულ გაყოფას.

უზენაესმა სასამართლომ საკუთარი მაგალითი მოიყვანა: 4,500 ევროს ოდენობის ქირა, 25,000 ევროს ოდენობის ფიქსირებული ხარჯები, 10,000 ევროს ოდენობის სააქციო კაპიტალი და 20,000 ევროს ბრუნვა 100,000 ევროს საცნობარო ბრუნვის წინააღმდეგ. ქირა ფიქსირებული ხარჯების 18%-ს შეადგენს, ამიტომ სააქციო კაპიტალიდან 1,800 ევრო აკლდება; 2,700 ევრო × 80% ბრუნვის დანაკარგი × 50% იძლევა 1,080 ევროს, ანუ ქირის 24%-ის შემცირებას.

დახურვა იჯარით აღებული ქონების დეფექტია?

არა. იმავე გადაწყვეტილებით უზენაესმა სასამართლომ დაადგინა, რომ მთავრობის მიერ ბრძანებული დახურვა არ წარმოადგენს დეფექტს (gebrek) BW მუხლის 7:204-ის მნიშვნელობით, რადგან ის არ ეხება თავად ქონებას. შესაბამისად, BW მუხლის 7:207-ის მიხედვით დეფექტებისთვის ქირის შემცირება არ გამოიყენება.

დეფექტის გამო სარჩელის შეტანა შესაძლებელია ქონებასთან დაკავშირებული რეალური პრობლემის შემთხვევაში, როგორიცაა სახურავიდან გაჟონვა, ობი ან ექსპლუატაციის ნებართვა, რომლის მიღება შეუძლებელია შენობას საავარიო გასასვლელის არარსებობის გამო.

აუცილებელია თუ არა ბიზნესის ფუნქციონირება დახურვის დროს?

არა, არა იმ შემთხვევაში, თუ მთავრობა თქვენი ტიპის ბიზნესის დახურვას უბრძანებს. ROZ-ის იჯარის ხელშეკრულებების უმეტესობა შეიცავს ვალდებულებას, გამოიყენოს შენობა-ნაგებობა „ეფექტურად, სრულად, სათანადოდ და პირადად“, მაგრამ მოიჯარე, რომელიც ასრულებს დახურვის ბრძანებას, ამ ბრძანებას არ არღვევს.

როგორც დამსაქმებელმა, თქვენ ასევე ვალდებული ხართ უზრუნველყოთ სამუშაო ადგილის უსაფრთხოება „შრომითი პირობების შესახებ“ კანონის (Arbeidsomstandighedenwet) შესაბამისად და მეიჯარე ვერ გაიძულებთ, იმოქმედოთ ამ ვალდებულების საწინააღმდეგოდ. თუ თქვენ ნებაყოფლობით ხურავთ საქმიანობას პერსონალის ან მომხმარებლების გამო, მეიჯარეს მოთხოვნა კონტრაქტით გათვალისწინებული ჯარიმის ან ზიანის ანაზღაურების შესახებ შემოწმდება გონივრულობისა და სამართლიანობის თვალსაზრისით (მუხლი 6:248 BW).

შეგიძლიათ გადახვიდეთ გატანის ან მიტანის სერვისზე?

პრაქტიკაში, როგორც წესი, დიახ, თუმცა იჯარის ხელშეკრულება ადგენს დაშვებულ გამოყენებას და მიწოდების მოდელი ყოველთვის არ არის იგივე, რაც რესტორნის მართვა. მკაცრად რომ ვთქვათ, სხვა გამოყენებამ შეიძლება დაარღვიოს იჯარის ხელშეკრულება და გამოიწვიოს სახელშეკრულებო ჯარიმა.

მეპატრონეს ამის გამოწვევა გაუჭირდება. თქვენ უნდა შეზღუდოთ თქვენი დანაკარგები და ქირის გადასახდელად გარკვეული შემოსავლის შენარჩუნება სწორედ ამას ემსახურება; ბიზნესის უმოქმედოდ დატოვება, სავარაუდოდ, თქვენს წინააღმდეგ იქნება გამოყენებული.

რას ნიშნავს აქ თქვენი დანაკარგის შეზღუდვის ვალდებულება?

ორივე მხარემ უნდა შეზღუდოს საკუთარი დანაკარგი, მათ შორის, არსებული სამთავრობო მხარდაჭერის გამოყენებით, სანამ მეორე მხარეს მის ათვისებას სთხოვს. ფიქსირებული ხარჯების მეთოდი ამას ითვალისწინებს: თქვენს მიერ მოთხოვნილი TVL აკლდება, მიუხედავად იმისა, რეალურად მიმართეთ თუ არა მას.

პრაქტიკაში, მეიჯარე და მოიჯარე ხშირად დროებით შეთანხმებაზე თანხმდებიან: ქირის ნაწილი გადაიხდება დადგენილ ვადაში, ხოლო დანარჩენი ანაზღაურდება ბრუნვის აღდგენის შემდეგ. თუ შეთანხმებას ვერ ახერხებთ, გადაწყვეტილებას იღებს რაიონული სასამართლო (kantonrechter), რადგან ის განიხილავს ყველა იჯარის საქმეს თანხის მიუხედავად.

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მოიჯარემ?

• თქვენი იჯარა დაიდო თუ არა 2020 წლის 15 მარტამდე თუ მოგვიანებით.
• დახურვა მთავრობის ბრძანებით მოხდა თუ თქვენ მიერ არჩეული.
• რას ამბობს იჯარის ხელშეკრულება და შრომის ზონის ზოგადი დებულებები დაუძლეველი ძალისა და მთავრობის ზომების შესახებ.
• თქვენი ბრუნვა დახურვის დროს და შესადარებელ საცნობარო პერიოდში.
• რომელი TVL ან სხვა მხარდაჭერა მიიღეთ ან შეგეძლოთ მიგეღოთ.

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მესაკუთრემ?

• დამოკიდებულია თუ არა მოიჯარის ბიზნესი შენობაში მყოფ მომხმარებლებზე.
• მოიჯარის ბრუნვის მაჩვენებლები და TVL გადაწყვეტილებები, და მათი სრულია თუ არა.
• შეეძლო თუ არა მოიჯარეს ფართის სხვა გზით გამოყენება, მაგალითად, მიტანის სერვისით.
• თქვენივე ფიქსირებული ხარჯები და დაფინანსება, რამაც შეიძლება გაამართლოს 50/50-ის გარდა სხვა გაყოფა.
• არის თუ არა რაიმე შეთანხმება წერილობით დაფიქსირებული, როგორც დროებითი გადავადება თუ საბოლოო შემცირება.

რა შეგვიძლია გავაკეთოთ თქვენთვის, თუ სახლის დახურვის შემდეგ ქირის შემცირებას შევძლებთ?

ჩვენ ვურჩევთ როგორც კომერციული ფართის დამქირავებლებს, ასევე მესაკუთრეებს; ჩვენი საქმიანობის შესახებ დამატებითი ინფორმაცია შეგიძლიათ იხილოთ ჩვენს გვერდზე, სადაც მოცემულია იჯარის საკითხებში იურისტის გვერდი.

• ჩვენ განვიხილავთ თქვენს იჯარის ხელშეკრულებას და ROZ-ის ზოგად დებულებებს იმ პუნქტების აღმოსაჩენად, რომლებიც თქვენზე მთავრობის ზომების რისკს აკისრებს.
• თქვენი ციფრებიდან ვიანგარიშებთ ქირის შემცირებას ფიქსირებული ხარჯების მეთოდით.
• ჩვენ ვადგენთ წინადადებას ან ანგარიშსწორების შეთანხმებას გადავადების ან შემცირების შესახებ.
• ჩვენ ვპასუხობთ მესაკუთრის მოთხოვნას გადახდის, ჯარიმის ან გამოსახლების შესახებ.
• თუ ვერ შეთანხმდებით, ჩვენ ვაწარმოებთ სამართალწარმოებას რაიონულ სასამართლოში.

შემაჯამებელი

• იჯარის ხელშეკრულება ძალაში რჩება ხელშეკრულების დახურვის დროსაც; კითხვა ისმის, შესაძლებელია თუ არა ქირის კორექტირება BW მუხლის 6:258-ის შესაბამისად.
• დაუძლეველი ძალა იშვიათად ამართლებს ქირის გადახდას და ქონების დახურვა არ წარმოადგენს ქონების დეფექტს (მუხლი 7:204 BW).
• ECLI:NL:HR:2021:1974-ის თანახმად, 2020 წლის 15 მარტამდე დადებული იჯარის ხელშეკრულებებისთვის, შემცირება შეადგენს (ქირა მინუს TVL წილი) × ბრუნვის ზარალი × 50%-ს.
• ნებაყოფლობითი დახურვა უფრო მკაცრად შეფასდება, ვიდრე ისეთი დახურვა, რომლის დაცვაც თქვენ მოგიწევთ.
• ორივე მხარემ უნდა შეზღუდოს საკუთარი დანაკარგები, მათ შორის მთავრობის მხარდაჭერის გამოყენებით.

ხშირად დასმული შეკითხვები