კომერციული ფართის დეფექტები ხშირად იწვევს დავებს მოიჯარესა და მესაკუთრეს შორის. თუმცა, იჯარით აღებული ფართის ყველა დაზიანება არ წარმოადგენს დეფექტს იურიდიული გაგებით. კანონი დეფექტს განსაზღვრავს DCC-ის 7:204 მუხლში, როგორც ქონების ნებისმიერ მდგომარეობას ან მახასიათებელს, ან ნებისმიერ სხვა გარემოებას, რომელიც არ არის დაკავშირებული მოიჯარის ვალდებულებასთან და რის შედეგადაც ქონებას არ შეუძლია მოიჯარეს მიაწოდოს ის სიამოვნება, რასაც მას ხელშეკრულების დადებისას ელოდა.
ეს განმარტება უფრო ფართოა, ვიდრე ერთი შეხედვით ჩანს. ის ეხება არა მხოლოდ ფიზიკურ დაზიანებას, როგორიცაა სახურავის გაჟონვა ან ცენტრალური გათბობის სისტემის დაზიანება. დეფექტად შეიძლება ჩაითვალოს თავად შენობის გარეთ არსებული გარემოება, როგორიცაა სერიოზული ხმაურის უსიამოვნება, რომელიც გამოწვეულია იმ სამუშაოებით, რომლებზეც მეიჯარეა პასუხისმგებელი. გადამწყვეტი არის ის, ირღვევა თუ არა მოიჯარესთვის გონივრულად მოსალოდნელი სიამოვნება. ნორმალური გამოყენების შესაბამისი მცირე ცვეთა დეფექტი არ არის.
ვინ არის პასუხისმგებელი: მეპატრონე თუ მოიჯარე?
მთავარი წესი
DCC-ის 7:206 მუხლის მთავარი წესი ნათელია: მეიჯარე ვალდებულია გამოასწოროს დეფექტები მოიჯარის მოთხოვნის შემთხვევაში. ეს ვალდებულება მოქმედებს იმ შემთხვევაში, თუ გამოსწორება შეუძლებელია, ან თუ მისი ხარჯების გაღება გონივრულად არ შეიძლება მოეთხოვოს მეიჯარეს. ამრიგად, მეიჯარეს არ შეუძლია უბრალოდ თავი აარიდოს შეკეთების ვალდებულებას ხარჯების დაკისრებით.
მცირე რემონტისთვის გამონაკლისი მოქმედებს. კანონის ან ჩვეულების ძალით, მოიჯარის ხარჯზე შესრულებული რემონტი არ არის აუცილებელი მესაკუთრის მიერ განხორციელდეს. წარმოიდგინეთ გატეხილი კარის სახელურის შეცვლა, დაზიანებული ცოკოლის შეკეთება ან მცირე დეფექტების გამოსწორება, რომელთა შესრულებაც მოიჯარისგან გონივრულად მოსალოდნელია. „მოიჯარის მცირე რემონტსა“ და „მესაკუთრის ძირითადი ტექნიკური მომსახურების“ საკითხებს შორის ზღვარი ყოველთვის მკვეთრი არ არის და პრაქტიკაში რეგულარულად იწვევს დისკუსიას.
კონტრაქტით გათვალისწინებული გადახრები ROZ პირობების მეშვეობით
პრაქტიკაში, კომერციული ფართების იჯარის ხელშეკრულებები თითქმის ყოველთვის იდება უძრავი ქონების საბჭოს (ROZ) სტანდარტული მოდელების საფუძველზე. კომერციული ფართების შესახებ ROZ-ის ზოგადი დებულებები შეიცავს კანონმდებლობით დადგენილი ძირითადი წესიდან მნიშვნელოვან გადახრებს: მოვლა-პატრონობის მრავალი ვალდებულება ხელშეკრულებით გადადის მეიჯარედან მოიჯარეზე.
ამგვარად, ROZ მოდელებში ისეთი საკითხები, როგორიცაა ინტერიერის მოვლა-პატრონობა, დანადგარების მოვლა-პატრონობა, ცვეთილი ნაწილების შეცვლა და ზოგჯერ უფრო დიდი რემონტიც კი, მოიჯარის ხარჯზე ხორციელდება. ეს პრინციპში დაშვებულია, რადგან 7:230a რეჟიმი და, სასამართლოს დამტკიცებით, ასევე 7:290 რეჟიმი კანონიდან გადახვევის საშუალებას იძლევა. ლიმიტები განისაზღვრება გონივრულობითა და სამართლიანობით, ასევე დაუსაბუთებლად მძიმე პუნქტების წესებით.
ამიტომ, იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე აუცილებელია ყურადღებით წაიკითხოთ ზოგადი დებულებები და გაიგოთ, თუ რომელი მოვლა-პატრონობის ვალდებულებები ეკისრებათ თქვენ, როგორც მოიჯარეს.
დეფექტური კომერციული ფართის დამქირავებლის უფლებები
გამოსასწორებელი საშუალების მოთხოვნა
დეფექტის შემთხვევაში პირველი ნაბიჯი არის ხარვეზის შესახებ შეტყობინების გაცემა: წერილობითი მოთხოვნა მეიჯარისადმი, გამოასწოროს დეფექტი გონივრულ ვადაში. ხარვეზის შესახებ შეტყობინების გარეშე მეიჯარე არ ჩაითვლება ხარვეზის გამოსწორების ბრალდებით და თქვენ, როგორც მოიჯარე, არ გაქვთ კანონით გათვალისწინებული საშუალებების გამოყენების უფლება. ხარვეზის შესახებ შეტყობინებაში კონკრეტულად უნდა იყოს აღწერილი, თუ რა არის დეფექტი, რა ვადაში უნდა მოხდეს გამოსწორება და რა შედეგებს მიაწერთ გამოსწორების შეუძლებლობას.
ქირის შემცირება
თუ, ვალდებულების შეუსრულებლობის შესახებ შეტყობინების მიუხედავად, მეიჯარე ვერ შეძლებს დეფექტის გამოსწორებას, მოიჯარე, DCC-ის 7:207 მუხლის თანახმად, უფლებამოსილია მიიღოს ქირის პროპორციული შემცირება დეფექტის არსებობის პერიოდისთვის. შემცირება გამოითვლება მოიჯარის მიერ რეალურად მიღებული სარგებლობისა და დეფექტის გარეშე მისი სარგებლობის თანაფარდობის მიხედვით. მოიჯარეს შეუძლია ამ შემცირების აღსრულება რაიონული სასამართლოს მეშვეობით.
ქირის შემცირება ძალაში შედის დეფექტის შესახებ მეიჯარის ინფორმირების მომენტიდან და არა მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილების მიღების მომენტიდან. ამიტომ, სასურველია დეფექტების შესახებ ყოველთვის წერილობით და რაც შეიძლება მალე შეატყობინოთ, რათა შემცირების დაწყების თარიღი კარგად იყოს დოკუმენტირებული.
კომპენსაცია
თუ დეფექტი მეიჯარის ბრალია, მაგალითად, იმიტომ, რომ მან არ ჩაატარა აუცილებელი ტექნიკური მომსახურება, მაშინ როცა იცოდა ან უნდა სცოდნოდა დეფექტის გარდაუვალობის შესახებ, მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს დამატებითი კომპენსაცია DCC-ის 7:208 მუხლის შესაბამისად. ეს ზიანი შეიძლება მოიცავდეს თანმდევ დანაკარგს, როგორიცაა დეფექტის გამო ბრუნვის დაკარგვა ან ხარჯები, რომლებიც მოიჯარემ გაიღო ბიზნეს საქმიანობის გასაგრძელებლად.
თვითშეკეთება და გაშვება
თუ ვალდებულების შეუსრულებლობის შესახებ სათანადო შეტყობინებისა და დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ, მეიჯარე ვერ შეძლებს დეფექტის გამოსწორებას, მოიჯარე, პრინციპში, უფლებამოსილია თავად განახორციელოს შეკეთება და გონივრული ხარჯები ქირის ხარჯებს გადაუხადოს (DCC მუხლი 7:206(3). თუმცა, ეს უფლება შეზღუდულია.
პირველ რიგში, ეს ნამდვილად უნდა ეხებოდეს დეფექტს, რომლის გამოსწორებაც მეიჯარეს ევალება. ნებისმიერი პირი, რომელიც შეაკეთებს მოვლა-პატრონობის ვალდებულებას, რომელიც ხელშეკრულებით მას, როგორც მოიჯარეს, ეკისრება და ხარჯებს გადაიტანს, ვერაფერს მიაღწევს. მეორეც, მოიჯარემ უნდა შეძლოს იმის დამტკიცება, რომ მან მეიჯარეს წინასწარ მისცა დეფექტის გამოსწორების შესაძლებლობა და რომ მეიჯარემ ეს არ გააკეთა. მესამე, გაწეული ხარჯები არ უნდა იყოს არაპროპორციული.
ამ პირობების დაკმაყოფილების გარეშე ქირის ანგარიშსწორებამ შეიძლება გამოიწვიოს დავალიანების მოთხოვნით საქმის წარმოება. ამიტომ, ანგარიშსწორებამდე სასურველია იურიდიული კონსულტაციის მიღება.
ტექნიკური მომსახურება, ROZ პირობები და გათავისუფლების პუნქტები
ROZ-ის ზოგადი დებულებები მოვლა-პატრონობას ყოფს გარე მოვლა-პატრონობად (მეპატრონისთვის) და შიდა მოვლა-პატრონობად (მოიჯარისთვის), თუმცა ზუსტი საზღვრები განსხვავდება ხელშეკრულების ვერსიების მიხედვით. გარდა ამისა, ზოგადი დებულებები რეგულარულად შეიცავს გამამართლებელ პუნქტებს: დებულებებს, რომლითაც მეპატრონე გამორიცხავს ან ზღუდავს პასუხისმგებლობას გარკვეული ზიანისთვის.
გათავისუფლება ყოველთვის არ არის ძალაში. თუ ზიანი გამოწვეულია მესაკუთრის განზრახვით ან შეგნებული დაუდევრობით, ან თუ გათავისუფლება მიუღებელია მოცემულ გარემოებებში გონივრულობისა და სამართლიანობის სტანდარტების შესაბამისად, სასამართლოს შეუძლია გააუქმოს პუნქტი. იგივე ეხება იმ შემთხვევაშიც, თუ გათავისუფლება კვალიფიცირდება, როგორც დაუსაბუთებლად მძიმე პუნქტი DCC მუხლის 6:233-ის მნიშვნელობით. მომხმარებლების შემთხვევაში ეს სწრაფად ხდება; კომერციული მოიჯარეების შემთხვევაში კი ზღვარი უფრო მაღალია, მაგრამ აქაც არსებობს შეზღუდვები.
ხელმოწერამდე გადახედეთ თქვენს იჯარის ხელშეკრულებას მოვლა-პატრონობისა და გათავისუფლების პუნქტების გაყოფის შესახებ, განსაკუთრებით დიდი ფართის ან მაღალი ქირის შემთხვევაში. იურიდიული კონსულტაციის ღირებულება, როგორც წესი, შეზღუდულია იმ ფინანსურ რისკებთან მიმართებაში, რომლებსაც იღებთ, თუ ხელშეკრულებას ზოგადი დებულებების ცოდნის გარეშე მოაწერთ ხელს.
ქირის მიმოხილვა დროთა განმავლობაში
7:290 კომერციული ფართისთვის კანონი ასევე ითვალისწინებს ქირის გადახედვის შესაძლებლობას. შეთანხმებული ქირის ვადის გასვლის შემდეგ, ან ხუთი წლის შემდეგ გრძელვადიანი ხელშეკრულების შემთხვევაში, ორივე მხარეს შეუძლია მიმართოს რაიონულ სასამართლოს, რათა ქირა შეცვალოს ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში ამ ტერიტორიაზე არსებული მსგავსი კომერციული ფართების ქირის საშუალო მაჩვენებელთან (DCC მუხლი 7:303). ეს მოითხოვს ექსპერტის სავალდებულო დასკვნას: სასამართლო ნიშნავს ერთ ან მეტ ექსპერტს, რომლებიც ადგენენ ბაზრის შესაბამის ქირაობას.
ეს პროცედურა ხელმისაწვდომია როგორც მეიჯარის, რომელიც მიიჩნევს, რომ ქირა ძალიან დაბალი გახდა, ასევე დამქირავებლისთვის, რომელიც თვლის, რომ ის ძალიან ბევრს იხდის. შედეგი სავალდებულოა, თუ მხარეები ურთიერთშეთანხმებით სხვაგვარად არ გადაწყვეტენ. 7:230a კომერციული ფართისთვის ქირის გადახედვის ეს კანონიერი უფლება არ არსებობს. ქირის კორექტირება შესაძლებელია მხოლოდ სახელშეკრულებო გზით, როგორც წესი, ინდექსაციის პუნქტის მეშვეობით.
ქირის განხილვა ასრულებს კომერციული ფართის გარშემო არსებული სამართლებრივი დინამიკის წრეს: არა მხოლოდ ფართზე წვდომა და შეწყვეტა, არამედ თქვენს მიერ გადახდილი ფასიც განისაზღვრება შესაბამისი რეჟიმით.
კომერციული იჯარის სამართლის შესახებ ამ სერიიდან მეტი
ეს სტატია კომერციული იჯარის სამართლის შესახებ ჩვენი სამნაწილიანი სერიის ნაწილია. წაიკითხეთ სხვა ნაწილებიც:
- ნაწილი 1: 7:290 თუ 7:230a DCC? რომელი იჯარის რეჟიმი ვრცელდება თქვენს კომერციულ ფართზე?
- ნაწილი 2: კომერციული იჯარის შეწყვეტა: შეტყობინების ვადები, საფუძვლები და ნაკლოვანებები
ასევე წაიკითხე: 7:290 თუ 7:230a DCC? რომელი იჯარის რეჟიმი ვრცელდება თქვენს კომერციულ ფართზე? მდე კომერციული იჯარის შეწყვეტა: შეტყობინების ვადები, საფუძვლები და ნაკლოვანებები.
დასკვნა
კომერციულ ფართებში არსებული დეფექტები ხშირი და ზოგჯერ ძვირადღირებული პრობლემაა. იქნება ეს გაჟონილი სახურავი, დეფექტური გათბობის სისტემა თუ დაგვიანებული ტექნიკური მომსახურება, რომელიც ხელს უშლის ბიზნესის ფუნქციონირებას: როგორც მოიჯარე, თქვენ გაქვთ კონკრეტული უფლებები, მაგრამ აქტიურად უნდა გამოიყენოთ ეს უფლებები და დაიცვათ სწორი პროცედურა. დეფექტების შესახებ ყოველთვის წერილობით შეატყობინეთ, გასცეთ შეტყობინება ხარვეზის შესახებ და ჩაიწერეთ ყველაფერი.
როგორც მეიჯარემ, სასურველია შეინარჩუნოთ მკაფიო მოვლა-პატრონობის გეგმა და არ დაუშვათ დეფექტების გახანგრძლივება. შედეგად მიყენებული ზარალის პასუხისმგებლობამ შეიძლება სწრაფად გაიზარდოს მნიშვნელოვან ოდენობამდე.
Law & More კომერციული ფართების როგორც დამქირავებლებს, ასევე მესაკუთრეებს კონსულტაციებს უწევს დეფექტების, მოვლა-პატრონობის გაყოფის, ქირის გადახედვისა და მასთან დაკავშირებული საკითხების შესახებ. დაგვიკავშირდით ვალდებულებების გარეშე საუბრისთვის.
ხშირად დასმული შეკითხვები
მაქვს თუ არა უფლება, მივიღო ქირის შემცირება ჩემს კომერციულ შენობაში არსებული დეფექტის გამო?
დიახ. თუ არსებობს დეფექტი DCC-ის 7:204 მუხლის მნიშვნელობით და მეიჯარე არ გამოასწორებს მას ვადაში ვალდებულების შეუსრულებლობის შესახებ შეტყობინების შემდეგ, თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ ქირის პროპორციული შემცირება DCC-ის 7:207 მუხლის შესაბამისად. ეს შემცირება ძალაში შედის დეფექტის შესახებ წერილობითი შეტყობინების მომენტიდან.
რა მცირე რემონტია საჭირო ჩემი, როგორც მოიჯარესთვის, ანგარიშისთვის?
მცირე რემონტი არის რემონტი, რომელიც კანონის ან ჩვეულების ძალით გონივრულად ეკისრება მოიჯარეს, როგორიცაა გაფუჭებული ჩამრთველების შეცვლა, შეერთებებში მცირე ნაპრალის დალუქვა ან ყოველდღიური გამოყენების შედეგად ცვეთის გამომწვევი ნაწილების შეკეთება. ძირითადი ტექნიკური მომსახურების ზღვარი, რომელიც მეიჯარის ვალია, პრაქტიკაში შეიძლება ბუნდოვანი იყოს და ზოგჯერ უფრო დეტალურად არის აღწერილი კონტრაქტით ROZ დებულებებში.
შემიძლია თუ არა დეფექტი თავად შევაკეთო და ხარჯები ქირის საფასურიდან გამოვაქვითო?
ეს შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დაკმაყოფილებულია კანონით გათვალისწინებული პირობები: გაგზავნილია ვალდებულების შეუსრულებლობის შესახებ შეტყობინება, მეიჯარემ დაუშვა ვადის გასვლა, საქმე ეხება დეფექტს, რომლის გამოსწორებაც მეიჯარემ უნდა განახორციელოს და ხარჯები გონივრულია. ამ პირობების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, კომპენსაციამ შეიძლება გამოიწვიოს ქირის დავალიანების მოთხოვნით საქმის წარმოება.
როგორც დამქირავებელს, შემიძლია თუ არა ქირის გადახედვა?
7:290 კომერციული ფართისთვის, შეთანხმებული იჯარის პერიოდის შემდეგ ან ხუთი წლის შემდეგ, შეგიძლიათ მიმართოთ რაიონულ სასამართლოს, რათა ქირა შეცვალოს შესაბამის ტერიტორიაზე არსებული მსგავსი ფართის ბაზრის შესაბამის ქირასთან (DCC მუხლი 7:303). 7:230 კომერციული ფართისთვის ეს კანონით გათვალისწინებული უფლება არ არსებობს.
