ნიდერლანდებში ახლად აშენებული სახლების დეფექტები: პასუხისმგებლობა, ვადები და საშუალებები

ახლად აშენებულ ჰოლანდიურ სახლში მშენებლობის დეფექტებზე პასუხისმგებელია მშენებელი კონტრაქტორი და არა ნაკვეთის გამყიდველი, ხოლო 2024 წლის 1 იანვრიდან ეს პასუხისმგებლობა ასევე ვრცელდება დეფექტებზე, რომლებიც თქვენ მიწოდების დროს ვერ შენიშნეთ, თუ კონტრაქტორი არ დაამტკიცებს, რომ ისინი მას არ მიეწერება. პრაქტიკაში თქვენს პოზიციას განსაზღვრავს მიწოდების აქტი, რამდენად სწრაფად ასაჩივრებთ წერილობით და დაფარულია თუ არა სახლი გარანტიის სქემით, როგორიცაა Woningborg ან SWK. ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის 7:761 მუხლი ადგენს გარე ზღვრებს: პრეტენზია იწურება თქვენი პროტესტიდან ორი წლის შემდეგ და, შენობის შემთხვევაში, ნებისმიერ შემთხვევაში, მიწოდებიდან ოცი წლის შემდეგ.

ეს სტატია განმარტავს, თუ როგორ არის მოწესრიგებული პასუხისმგებლობა ახლად აშენებულ სახლებში დეფექტებისთვის ნიდერლანდების სამშენებლო კანონმდებლობით , რა ვადები გადის, რა ცვლილებები შეიტანა დეფექტის გამოვლენის შესახებ კანონში და რა უნდა გააკეთოთ დეფექტის გამოვლენის შემთხვევაში.

როგორ ხდება ახალი შენობის შეძენის პროცესი

ახლად აშენებული სახლი თითქმის ყოველთვის შეძენილია koop-en aannemingsovereenkomst-ით: ერთი დოკუმენტით, რომელიც შეიცავს ორ განსხვავებულ ხელშეკრულებას. ნაკვეთის შეძენა არის უძრავი ქონების გაყიდვა, რომელიც მოგვიანებით გადაეცემა ნოტარიულად დამოწმებული აქტით, ხოლო სახლის მშენებლობა არის სამუშაო ხელშეკრულება, რომელიც რეგულირდება ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7:750 და შემდგომი მუხლებით. ეს გაყოფა მნიშვნელოვანია, რადგან ორივე ნაწილს განსხვავებული წესები და განსხვავებული კონტრაგენტები აქვს. მიწის ნაკვეთთან, საკუთრების უფლებისა და საზღვრებთან დაკავშირებული კითხვები გამყიდველს ეკუთვნის და უძრავი ქონების კანონმდებლობას ; თავად სახლთან დაკავშირებული კითხვები კი მშენებელ კონტრაქტორს ეკუთვნის.

რადგან გაყიდვის ნახევარი მომხმარებლის მიერ შეძენილ საცხოვრებელ სახლს ეხება, ის წერილობით უნდა იყოს და ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7:2 მუხლი მყიდველს ხელმოწერილი ხელშეკრულების ასლის მიღებიდან სამდღიანი კანონიერი განხილვის ვადას აძლევს. ახალი მშენებლობისთვის გამოყენებული სამოდელო ხელშეკრულებების უმეტესობა ამ პერიოდს ახანგრძლივებს. გამოიყენეთ ეს: განხილვის პერიოდის გასვლის შემდეგ, ტექნიკური აღწერა, ნახაზები და გადახდის გრაფიკი ფიქსირდება და ისინი წარმოადგენენ საზომს, რომლითაც იზომება ყველა შემდგომი საჩივარი. ხელმოწერამდე განხილვა გაცილებით მეტი ღირს, ვიდრე შემდგომი დავა.

ერთი გაფრთხილება დოკუმენტაციასთან დაკავშირებით. არსებული სახლის გაყიდვასთან დაკავშირებული პუნქტები, როგორიცაა ასაკთან დაკავშირებული ცვეთის პასუხისმგებლობის შემზღუდველი დებულება ან იმ გამყიდველის მიერ გამოყენებული ვალდებულების შეზღუდვის დებულება, რომელსაც არასდროს უცხოვრია ქონებაში, არ აქვთ ადგილი ახალი მშენებლობის ხელშეკრულებაში და არ უნდა იყოს კოპირებული მასში. თუ მათ ჯერ არ აშენებული სახლის წინასწარი შესყიდვის ხელშეკრულებაში შეხვდებით, იკითხეთ, რატომ არის ისინი იქ.

რა ითვლება დეფექტად ახალ აშენებულ სახლში

დეფექტი არის ნებისმიერი ასპექტი, რომელშიც მიწოდებული სამუშაო არ შეესაბამება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მოლოდინს, მოქმედი სამშენებლო წესების საწინააღმდეგოდ. ახალი მშენებლობის დეფექტების ცალკე კანონით დადგენილი კატალოგი არ არსებობს; საზომი თავად ხელშეკრულებაა, კერძოდ, ტექნიკური აღწერა და ნახაზები, რომლებსაც ავსებს საჯარო სამართლის სამშენებლო მოთხოვნები. ეს მოთხოვნები ახლა განსაზღვრულია Besluit bouwwerken leefomgeving-ში, რომელმაც 2024 წლის 1 იანვარს, Omgevingswet-ის ძალაში შესვლის შემდეგ, ჩაანაცვლა Bouwbesluit 2012. სახლი, რომელიც აკმაყოფილებს ნახაზებს, მაგრამ არა სამშენებლო წესებს, მაინც დეფექტურია.

კლასიკური განსხვავება ხილულ და ფარულ დეფექტებს შორისაა და ეს განსხვავება მიწოდების მომენტს უფრო ეხება, ვიდრე პრობლემის სერიოზულობას. დაბზარული ფილა, ცუდად ჩამოკიდებული კარი, ფანჯრის ჩარჩოზე ნაკაწრი: ეს ის დეტალებია, რომელთა დანახვაც საკმაოდ ყურადღებიან მყიდველს სახლში გავლისას შეუძლია. თაბაშირ-მუყაოს უკან გაუმართავი გაყვანილობა, იატაკის ნაკაწრში გაჟონილი მილი, საძირკვლის არასაკმარისი გამაგრება: ეს არის ფარული დეფექტები , რომლებიც მხოლოდ მოგვიანებით, ზოგჯერ წლების შემდეგაც კი ვლინდება. კონკრეტულ შემთხვევაში, ზღვარი ფაქტობრივი საკითხია და ის ძირითადად მიწოდების აქტში ჩაწერილი ჩანაწერებით განისაზღვრება.

ყველა ნაკლოვანება არ არის დეფექტი, რომელიც გამოსწორების საშუალებას გაძლევთ. შესრულებული სამუშაო უნდა იყოს შესაფერისი საცხოვრებელი ფართის ნორმალური გამოყენებისთვის და უნდა შეესაბამებოდეს შეთანხმებულ პირობებს, თუმცა მცირე გადახრები, რომლებიც გავლენას არ ახდენს გამოყენებაზე, ღირებულებაზე ან უსაფრთხოებაზე, იშვიათად ამართლებს შეკეთებაზე მეტს. მეორე მხრივ , სერიოზული დეფექტებია : საძირკვლის ჩაძირვა და გადაადგილება, დატვირთვის მატარებელი ელემენტების არასრულფასოვნება, სახურავის კონსტრუქციების რისკი, წყლის შეღწევა დაზიანებული დეტალებით ან მემბრანებით და მონტაჟი, რომელიც არ არის უსაფრთხო. ეს ის შემთხვევებია, როდესაც ხანგრძლივი შეჩერების პერიოდები და გარანტიის სქემები მნიშვნელოვანია.

თავად ნაკვეთისთვის ტესტი შესაბამისობაა: ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7:17 მუხლი მოითხოვს, რომ მიწოდებულ უძრავ ქონებას ჰქონდეს ის თვისებები, რაც მყიდველს უნდა მოელოდეს. ეს არის გზა ისეთი პრობლემების შემთხვევაში, როგორიცაა დაბინძურებული ნიადაგი ან საკუთრების უფლების შეზღუდვა და არა გაჟონილი სახურავის შემთხვევაში. გაითვალისწინეთ, რომ ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7:23 მუხლის ორთვიანი საჩივრის წესი ვრცელდება მოძრავი ნივთების მომხმარებლის მიერ შესყიდვაზე და არა სახლის შეძენაზე; სახლის შემთხვევაში სტანდარტია, რომ საჩივრის შეტანა გონივრულ ვადაში უნდა მოხდეს.

რა შეიცვალა Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

„Wet kwaliteitsborging voor het bouwen“ (Wkb) ძალაში შევიდა 2024 წლის 1 იანვარს და წარმოადგენს ახალი სახლების მყიდველებისთვის ბოლო წლების განმავლობაში მომხდარ ყველაზე მნიშვნელოვან ცვლილებას. მას აქვს საჯარო სამართლის ნახევარი და კერძო სამართლის ნახევარი და მათი მოქმედების სხვადასხვა სფერო აქვს.

საჯარო სამართლის ნაწილობრივ შემოღებულ იქნა დამოუკიდებელი ხარისხის კონტროლი. პირველი კლასის შენობებისთვის, რომელიც მოიცავს ჩვეულებრივ ერთოჯახიან სახლებს და მცირე კომერციულ ფართებს, მუნიციპალური ტექნიკური შეფასება შეიცვალა დამოუკიდებელი კვალიფიკაციის მაძიებლით, რომელიც მშენებლობის დროს ამოწმებს და დასრულების შემდეგ გასცემს ანგარიშს. ამ რეჟიმის გაფართოება სარემონტო სამუშაოებზე გადაიდო და თარიღი არ არის დადგენილი; სისტემის შეფასება 2027 წლისთვისაა დაგეგმილი. მანამდე კი რემონტი წინა მუნიციპალური რეჟიმის ფარგლებში გაგრძელდება.

კერძო სამართლის ნაწილი არის ის ნაწილი, რომელიც ცვლის თქვენს უფლებებს და ის ვრცელდება ზოგადად სამშენებლო კონტრაქტებზე და არა მხოლოდ პირველი კლასის შედეგებზე. მყიდველისთვის ოთხი ცვლილებაა მნიშვნელოვანი.

• პასუხისმგებლობა მიწოდების დროს აღმოჩენილი დეფექტებისთვის. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7:758 მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, კონტრაქტორი პასუხისმგებელი რჩება მიწოდების შემდეგ იმ დეფექტებზე, რომლებიც იმ მომენტში არ იქნა აღმოჩენილი, თუ ეს დეფექტები არ შეიძლება მას მივაწეროთ. ამრიგად, ტვირთი კონტრაქტორს ეკისრება და მომხმარებლისთვის ეს წესი სავალდებულოა: მისი ხელშეკრულებით გადაცემა შეუძლებელია.
• გადაცემის ფაილი. მუხლი 7:757a ავალდებულებს კონტრაქტორს, დასრულების შემდეგ კლიენტს წარუდგინოს დოსიე, რომელიც ადასტურებს, რომ სამუშაო აკმაყოფილებს შეთანხმებულ მოთხოვნებს, მათ შორის ნახაზებს, გამოთვლებს და ინფორმაციას მასალებისა და მონტაჟის შესახებ.
• წერილობითი გაფრთხილების მოვალეობა. მუხლი 7:757ბ მოითხოვს, რომ კონტრაქტორმა წერილობით, ცალსახად და დროულად გააფრთხილოს დავალებაში არსებული უზუსტობების შესახებ და მიუთითოს შედეგებზე.
• ინფორმაცია უსაფრთხოების შესახებ. მუხლი 7:765a მოითხოვს, რომ კონტრაქტორმა წერილობით აცნობოს მომხმარებელს კლიენტს, არის თუ არა და როგორ არის სამუშაო დაზღვეული ან სხვაგვარად დაცული დეფექტებისა და გადახდისუუნარობისგან.

ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის 7:768-ე მუხლის თანახმად, სახლის მშენებელ მომხმარებელს შეუძლია ნოტარიუსთან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფასის ბოლო ხუთი პროცენტი დააკავოს; კონტრაქტორმა ახლა წერილობით უნდა აცნობოს მყიდველს, რომ ეს თანხა მხოლოდ იმ შემთხვევაში გაიცემა, თუ მყიდველი წინააღმდეგი არ იქნება და ნოტარიუსმა მყიდველს უნდა ჰკითხოს, რა უნდა მოხდეს ამ თანხის გამოყენებისას. ამ ხუთი პროცენტის მიწოდება მიწოდების დღესვე თქვენს უძლიერეს პრაქტიკულ ბერკეტს ართმევს, ამიტომ ამ საკითხს სერიოზულად მოეკიდეთ.

მიწოდება: მომენტი, რომელიც აფიქსირებს თქვენს პოზიციას

ნიდერლანდურ ენაზე „ოპლევერინგში“ მიწოდება არის მომენტი, როდესაც კონტრაქტორი აცხადებს, რომ სამუშაო მზადაა და კლიენტი იღებს მას. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7:758 მუხლი მიღებას ორ შედეგს ანიჭებს: სამუშაოს რისკი გადადის კლიენტზე და კონტრაქტორი გათავისუფლდება იმ დეფექტებთან დაკავშირებით, რომლებიც კლიენტს გონივრულად უნდა აღმოეჩინა იმ მომენტში. 2024 წლის 1 იანვრიდან ეს გათავისუფლდება აღარ ვრცელდება იმ დეფექტებზე, რომლებიც არ იქნა აღმოჩენილი, მაგრამ საქმე იმაშია, რომ ყველაფერი, რასაც ხედავთ, თქვენი პასუხისმგებლობაა ჩაწეროთ.

სერიოზულად მოეკიდეთ შემოწმებას და ნუ გააკეთებთ ამას მარტო. დამოუკიდებელი სამშენებლო ინსპექტორი, რომელიც თქვენთან ერთად სახლს დაათვალიერებს, დაინახავს ისეთ რაღაცეებს, რასაც პირველად მყიდველი ვერ შეამჩნევს და ამ შემოწმების ღირებულებას ბაზარი განსაზღვრავს და არა კანონი, ამიტომ ღირს ფასების შედარება. შეამოწმეთ დანადგარები, გაუშვით ონკანები, გააღეთ ყველა ფანჯარა და კარი, შეამოწმეთ დასრულება და დონეები ტექნიკურ აღწერასთან შედარებით და გადაიღეთ ყველაფერი. თუ სახლი ჯერ არ არის დასრულებული, კედლების დახურვამდე შემოწმება გაცილებით ინფორმაციულია, ვიდრე შემდგომი.

ყველა ნაპოვნი პუნქტი შედის მიწოდების ოქმში, proces-verbaal van oplevering-ში, რომელსაც ორივე მხარე აწერს ხელს. ეს დოკუმენტი ნებისმიერი შემდგომი დავის მტკიცებულების ხერხემალია: ის აფიქსირებს რა იყო თვალსაჩინო, რა იყო შეთანხმებული შეუსრულებელ სამუშაოდ და როდის უნდა გამოსწორებულიყო ის. ნუ მოაწერთ ხელს სუფთა ოქმს, რადგან კონტრაქტორი გპირდებათ, რომ არაფორმალურად მოაგვარებს საქმეებს და ნუ მიიღებთ ოქმს, რომელიც ბუნდოვნად აღწერს დეფექტებს. იმ შემთხვევაში, თუ დეფექტები იმდენად სერიოზულია, რომ სახლის გონივრულად გამოყენება შეუძლებელია, შეგიძლიათ საერთოდ უარი თქვათ მიწოდებაზე, მაგრამ ეს არის გადაწყვეტილება ფინანსური შედეგებით და არ უნდა იქნას მიღებული კონსულტაციის გარეშე.

ნიდერლანდების ახალი მშენებლობის ბაზარზე გამოყენებული სამოდელო კონტრაქტების თანახმად, მიწოდების შემდეგ სამთვიანი ტექნიკური მომსახურების პერიოდია. ამ პერიოდის განმავლობაში კონტრაქტორმა უნდა გამოასწოროს მიწოდების ოქმში ჩამოთვლილი პუნქტები და ნებისმიერი შემდგომი დეფექტი, რომელიც გამოვლინდება. ტექნიკური მომსახურების პერიოდი სახელშეკრულებო კომფორტია და არა ხანდაზმულობის ვადა: მისი დასრულების შემდეგ თქვენი კანონიერი უფლებები და ნებისმიერი გარანტია გრძელდება. ეს ასევე ის ეტაპია, როდესაც სათანადო შემოწმება თავის თავს ამართლებს და სადაც დეველოპერსა და კონტრაქტორებს შორის შეთანხმებები განსაზღვრავს, თუ ვის უნდა მიმართოთ სინამდვილეში.

რამდენ ხანს რჩება კონტრაქტორი პასუხისმგებელი

ორი ცალკეული საათი მუშაობს და მათი აღრევა კარგი პრეტენზიის წარუმატებლობის ყველაზე გავრცელებული მიზეზია.

პირველი არის საჩივრის წარდგენის ვალდებულება. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 6:89 მუხლი მოითხოვს, რომ თქვენ გააპროტესტოთ გონივრულ ვადაში დეფექტის აღმოჩენის შემდეგ ან გონივრულად უნდა აღმოგეჩინათ იგი. აქ არ არსებობს ორთვიანი ფიქსირებული ვადა; რა არის გონივრული დამოკიდებულია დეფექტის ხასიათზე, მის მიერ საჭირო გამოძიებასა და კონტრაქტორის პოზიციაზე. რაც დანამდვილებით შეიძლება ითქვას, არის ის, რომ დუმილი საბედისწეროა: მყიდველი, რომელიც ორი წლის განმავლობაში ცხოვრობს გაჟონვასთან დაკავშირებით, სანამ მას წამოჭრის, იბრძოლებს, რაც არ უნდა იყოს ეს არსებითი.

მეორე არის ხანდაზმულობა. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 7:761 მუხლი ითვალისწინებს, რომ მიწოდებული სამუშაოს დეფექტთან დაკავშირებული ნებისმიერი პრეტენზია იწურება კლიენტის პროტესტიდან ორი წლის შემდეგ. თუ კონტრაქტორს დაუნიშნავთ ვადას დეფექტის გამოსასწორებლად, ეს ორწლიანი ვადა იწყება მხოლოდ მაშინ, როდესაც ვადა იწურება ან როდესაც კონტრაქტორი ცხადყოფს, რომ არ შეაკეთებს. ამას ემატება ხანგრძლივი შეჩერება: მოთხოვნა ნებისმიერ შემთხვევაში იწურება მიწოდებიდან ოცი წლის შემდეგ შენობის შემთხვევაში და მიწოდებიდან ათი წლის შემდეგ ყველა სხვა შემთხვევაში. ხანდაზმულობის ვადის გაგრძელება შეიძლება შეწყდეს ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 3:317 მუხლის შესაბამისად წერილობითი მოთხოვნით და თუ თარიღთან დაკავშირებით რაიმე ეჭვი არსებობს, შეწყვეტა იაფია და პრეტენზიის წაგება - არა.

ყურადღება მიაქციეთ, რას არ წარმოადგენს ეს პერიოდები. ისინი არ წარმოადგენენ დაპირებას, რომ კონტრაქტორი ოცი წლის განმავლობაში რაიმეზე იქნება პასუხისმგებელი; ისინი მხოლოდ იმ გარე საზღვარს აღნიშნავენ, რომლის ფარგლებშიც არსებული პრეტენზიის წარდგენა კვლავ შესაძლებელია. პრეტენზიის არსებობა მაინც დამოკიდებულია იმაზე, შესრულებულია თუ არა სამუშაო არასრულყოფილად და შეიძლება თუ არა დეფექტი კონტრაქტორს მივაწეროთ.

Woningborg და SWK გარანტიის სქემები

ნიდერლანდებში ახალი სახლების უმეტესობა იყიდება საგარანტიო ინსტიტუტის, პრაქტიკულად Woningborg-ის ან SWK-ის დაფარვით. ეს არის სახელშეკრულებო დაცვა კანონით გათვალისწინებული წესების პარალელურად და არა მათი შემცვლელი და არ არის ავტომატური: შეამოწმეთ კონტრაქტი, რათა ნახოთ, რეგისტრირებულია თუ არა სახლი და მოითხოვეთ სერტიფიკატი.

ამ ტიპის სქემა ორ რამეს აკეთებს. ვოარბორგის ხელშეკრულება გიცავთ, თუ კონტრაქტორი სახლის დასრულებამდე გადახდისუუნარო გახდება, დასრულების ორგანიზებით ან ზარალის ანაზღაურებით. გარანტია ფარავს დასრულებული სახლის დეფექტებს. ვონინგბორგის ახალი მშენებლობის რეგულაციის თანახმად, ხარისხის გარანტია იწყება მიწოდებიდან სამი თვის შემდეგ, მას შემდეგ, რაც დასრულდება ტექნიკური მომსახურების პერიოდი და შემდეგ გრძელდება ექვსი წელი ელემენტების უმეტესობისთვის. სერიოზული დეფექტების შემთხვევაში, რაც ნიშნავს დეფექტებს, რომლებიც გავლენას ახდენს სტრუქტურის სიმყარეზე ან საცხოვრებელში უვარგისს ხდის, გარანტია ათი წლის განმავლობაში მოქმედებს. დაზღვევა გადადის შემდეგ მფლობელზე, თუ სახლი ამ პერიოდში გაიყიდება.

ორი პრაქტიკული საკითხი. პირველ რიგში, გარანტიას აქვს საკუთარი შეტყობინების პროცედურა და საკუთარი ვადები, რომლებიც კანონით გათვალისწინებული ვადებისგან დამოუკიდებლად მოქმედებს, ამიტომ სქემით გათვალისწინებული საჩივარი თავისთავად არ ინარჩუნებს თქვენს მოთხოვნას კონტრაქტორის წინააღმდეგ და პირიქითაც ასეა. მეორეც, სქემები ბევრ რამეს გამორიცხავს: ნორმალური ცვეთა, თქვენს მიერ ან მესამე მხარის მიერ დამოუკიდებლად შესრულებული სამუშაო და თანმდევი ზიანი, როგორც წესი, ამ სქემების მიღმაა. წაიკითხეთ თქვენს სერტიფიკატზე მოქმედი რეგულაცია და არა მისი ზოგადი შინაარსი.

დეფექტის შესახებ შეტყობინება და თქვენი პრეტენზიის აღსრულება

დაიწყეთ წერილობით და ადრევე. აღწერეთ დეფექტი, როდის და როგორ გაჩნდა იგი, იხილეთ ტექნიკური აღწერა ან ნახაზები, საიდანაც ის განსხვავდება და დააწესეთ კონკრეტული და გონივრული ვადა გამოსწორებისთვის. ამ ტიპის წერილი წარმოადგენს ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 6:82 მუხლის შესაბამისად, შეუსრულებლობის შესახებ შეტყობინებას და სწორედ ის აიძულებს კონტრაქტორს შეუსრულებლობას, თუ ვადა უმოქმედოდ გავა. გაგზავნეთ იგი რეგისტრირებული ფოსტით ან ელექტრონული ფოსტით მიწოდების დადასტურებით და შეინახეთ მთელი ფაილი: ფოტოები თარიღებით, მიმოწერა, მიწოდების აქტი და გადაცემის დოსიე.

თუ კონტრაქტორი მიზეზს დაობს, დამოუკიდებელი ექსპერტის დასკვნა, როგორც წესი, გადამწყვეტია, რადგან სამშენებლო დავების უმეტესობა მიზეზ-შედეგობრივ კავშირს ეფუძნება და არა კანონს. იმ შემთხვევაში, თუ ერთი მხარის მიერ მოპოვებული დასკვნის მიღება ნაკლებად სავარაუდოა, ნიდერლანდების პროცედურა საშუალებას გაძლევთ მიმართოთ სასამართლოს წინასწარი ექსპერტიზის ჩასატარებლად, ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ ფაქტები დამოკიდებულია ადგილზე ნათქვამ ან გაკეთებულ საკითხებზე, წინასწარი მოწმის დაკითხვა უზრუნველყოფს მტკიცებულებების მოპოვებას პროცესის დაწყებამდე.

ვალდებულების შეუსრულებლობის დადგომის შემდეგ, თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ შეკეთება, თავად შეასრულოთ სამუშაოები და მოითხოვოთ ზიანის ანაზღაურება ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 6:74 მუხლის შესაბამისად, ან სერიოზულ შემთხვევებში შეწყვიტოთ ხელშეკრულება 6:265 მუხლის შესაბამისად. თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეაჩეროთ ჯერ კიდევ გადასახდელი განვადებების გადახდა, რაც ახალი მშენებლობის პროექტში ხშირად ყველაზე ეფექტური ზეწოლაა.

დავის გადაწყვეტის მიმართულება დამოკიდებულია კონტრაქტზე. ახალი მშენებლობის კონტრაქტები, როგორც წესი, გარანტიის სქემის ფარგლებში განსაზღვრავს Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, სამშენებლო არბიტრაჟის ორგანოს ან Geschillencommissie-ს. მომხმარებელი არ არის უბრალოდ შეზღუდული ასეთი პუნქტით: ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 6:236 მუხლის (n) თანახმად, მომხმარებელს უნდა მიეცეს მინიმუმ ერთი თვე საერთო სასამართლოების არჩევისთვის. თუ სისწრაფე მნიშვნელოვანია, მაგალითად, აქტიური წყლის შეღწევის შემთხვევაში, სამოქალაქო სასამართლოში დროებითი სარჩელის შეტანა ნებისმიერი არბიტრაჟის გზასთან ერთად ხელმისაწვდომია. ვარიანტების უფრო ფართო მიმოხილვისთვის იხილეთ ჩვენი მიმოხილვა ნიდერლანდებში დავების გადაწყვეტის შესახებ და როგორ შედარებულია ნიდერლანდების სამშენებლო კანონმდებლობა საერთაშორისო სტანდარტებთან.

შეცდომები, რომლებიც მყიდველებს პრეტენზიის დაკარგვას უჯდებათ

განმეორებადი შეცდომები უფრო პროცედურული ხასიათისაა, ვიდრე ტექნიკური. პირველია ზეპირი დაპირების საფუძველზე სუფთა მიწოდების აქტის ხელმოწერა, რადგან ის კონტრაქტორს აძლევს არგუმენტს, რომ არაფერი არასწორი არ ყოფილა. მეორეა მიწოდების დღეს ხუთი პროცენტიანი შეკავების გაუქმება. მესამეა იმის დაშვება, რომ მოქმედებს ორთვიანი წესი, ან პირიქით, რომ მოქმედებს ოცი წლიანი უპირობო დაცვა; რეალური ვადა თქვენი პროტესტიდან ორი წელია.

კიდევ ორი ​​შეცდომა დოკუმენტაციას ეხება. მყიდველები რეგულარულად მიმართავენ დეველოპერს, როდესაც მშენებლობის ვალდებულება კონტრაქტორს ეკისრება, ან პირიქით, და ამით თვეებს კარგავენ; koop-en aannemingsovereenkomst გეუბნებათ რომელი რომელია. ხოლო მყიდველები, რომლებიც ქონებას მიწოდებიდან მალევე აქირავებენ, აღმოაჩენენ, რომ მოიჯარე ართულებს რემონტისთვის წვდომას და რომ მოიჯარეების უფლებები ზღუდავს რა შეიძლება გაკეთდეს და როდის. თუ გეგმა გაქირავებაა, დეფექტების აღმოფხვრა იჯარის დაწყებამდე უნდა მოაწყოთ.

და ბოლოს, ნუ მიიჩნევთ ხელშეკრულებას ჩვეულებრივ ფორმულირებად. პასუხისმგებლობის ლიმიტები, თანმდევი დანაკარგების გამონაკლისები და მიწის პირობების რისკის გადამტანი პუნქტები საკმაოდ გავრცელებულია და მიუხედავად იმისა, რომ მომხმარებელს არ შეუძლია ჩამოერთვას 7:758 მუხლის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებული სავალდებულო დაცვა, ბევრი სხვა საკითხი შეთანხმების საგანია. კონტრაქტებში მომხმარებელთა დაცვისა და ჰოლანდიური კონტრაქტების სამართლის ჩვენს სახელმძღვანელოში აღწერილი კონტრაქტების ზოგადი განხილვის წესები აქაც ისევე გამოიყენება, როგორც კომერციული შეთანხმებების შემთხვევაში , ხოლო ხელმოწერამდე კონტრაქტის მიზნობრივი განხილვა გაცილებით იაფია, ვიდრე სასამართლო დავა.

რა უნდა გავაკეთოთ, როდესაც დეფექტი გამოჩნდება

იმოქმედეთ დეფექტის შემჩნევის დღესვე. გადაიღეთ ფოტო დეფექტის შესახებ, ჩაინიშნეთ თარიღი და გაუგზავნეთ კონტრაქტორს წერილობითი საჩივარი, სადაც აღწერილი იქნება, თუ რა არის პრობლემა და რისი გაკეთება გსურთ, გონივრული ვადით. არ გაუშვათ შეკავების თანხა, სანამ წერტილი ღიაა და არ მისცეთ არაფორმალურ დაპირებას წერილობითი დადასტურების ადგილი. თუ კონტრაქტორი მიზეზს ედავება, დაიქირავეთ ექსპერტი, სანამ კვალი არ შეიცვლება.

სიტუაცია არ განსხვავდება, თუ ქონება ერთობლივად შეიძინეთ ან ნიდერლანდებში ახალმოსულმა პირმა შეიძინეთ. ჩვენი ინსტრუქციები სახლის ერთად შეძენისა და ნიდერლანდებში ემიგრანტის სტატუსით სახლის შეძენის შესახებ განსაზღვრავს იმ პუნქტებს, რომლებიც ყველაზე ხშირად მყიდველებს თვალში ახვევს, ხოლო უძრავი ქონების ადვოკატს შეუძლია ერთი შეხვედრის განმავლობაში გითხრათ, ღირს თუ არა დეფექტის გამო საქმის აღძვრა და ვის წინააღმდეგ. თუ სამართალწარმოება გარდაუვალი გახდება, უძრავი ქონების ადვოკატი სარჩელს წარუდგენს არბიტრაჟს ან სასამართლოს.

ხშირად დასმული შეკითხვები

ნიდერლანდებში ახლად აშენებული სახლების მყიდველებს დეფექტების გამოვლენის შემთხვევაში აქვთ კონკრეტული საკანონმდებლო დაცვა და სახელშეკრულებო გარანტიები. ქვემოთ მოცემული კითხვები მოიცავს პრაქტიკაში ყველაზე ხშირად წამოჭრილ საკითხებს.