Erfpacht: ნიდერლანდებში მიწის ხანგრძლივი იჯარის ახსნა მყიდველებისთვის

თუ თქვენ ხართ სახლის ყიდვა ნიდერლანდებში, და განსაკუთრებით კი Amsterdamდეტალებში შეიძლება ითქვას, რომ ქონება არის ოპ ერფპახტი... ამ შემთხვევაში თქვენ არ ყიდულობთ მიწას, არამედ შეზღუდულ უძრავ უფლებას სხვის მიწაზე, იმ პირობებით, რომლებიც მიწის მესაკუთრემ დაწერა, დაახლოებით საუკუნის წინ. ეს პირობები განსაზღვრავს, თუ რა თანხას გადაიხდით, რამდენი ხნით და საერთოდ გასცემს თუ არა ბანკი სესხს.

რა არის erfpacht ნიდერლანდების ქონებრივ სამართალში?

Erfpacht არის შეზღუდული უძრავი უფლება ( beperkt recht ), რომელიც მის მფლობელს, erfpachter-ს , აძლევს უფლებას, ფლობდეს და გამოიყენოს სხვისი საკუთრების უძრავი ქონება (მუხლი 5:85 BW). მიწის მესაკუთრე რჩება მიწის მესაკუთრედ. erfpachter-ის უფლება არის უძრავი უფლება და არა სახელშეკრულებო: ის რეგისტრირებულია მიწის რეესტრში (Kadaster), მისი გაყიდვა, იპოთეკით დატვირთვა და მემკვიდრეობით მიღება შესაძლებელია და ის მიწის გაყიდვის შემდეგაც მოქმედებს.

შესაძლოა, საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი ავალდებულებდეს ერფპახტერს პერიოდული თანხის, კანონის ან მიწის ქირის გადახდას (მუხლი 5:85 BW). კანონი კანონით სავალდებულო არ არის, მაგრამ თითქმის ყველა საცხოვრებელ ერფპახტს აქვს იგი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ერფპახტერს ფართოდ აქვს იგივე გამოყენება, რაც მესაკუთრეს ექნებოდა (მუხლი 5:89 BW), მათ შორის ქონების ნაყოფი და მისი გაქირავების უფლება, ხოლო რემონტი მასზეა დამოკიდებული. მას არ შეუძლია გააკეთოს ქონების დანიშნულების შეცვლა ან სამუშაოების შესრულება, რომელთა პირობებიც მესაკუთრის თანხმობითაა დაცული.

სრული საკუთრება ( volle eigendom ) სამუდამოა, მისი შენარჩუნება უფასოა და მხოლოდ ზოგადი კანონის წინაშეა დამოკიდებული. Erfpacht ხორციელდება სხვის მიწაზე, რეგულირდება ამ მფლობელის პირობებით და შეიძლება გადაიხედოს ან შეწყდეს. Erfpacht-ზე არსებული ბინა მოქმედი კანონით, როგორც წესი, ნაკლები ღირს, ვიდრე სრული საკუთრების პირობებში არსებული იგივე ბინა და სხვაობა ყოველთვის არ ჩანს მოთხოვნილ ფასში.

Erfpacht, opstal და შენობის იჯარის ხელშეკრულება

• ერფპახტი იძლევა სხვისი მიწის ფლობისა და გამოყენების უფლებას (მუხ. 5:85 BW). ნაკვეთზე არსებული შენობები, როგორც წესი, erfpacht უფლების ნაწილს წარმოადგენს.
• ოპსტალი, ზედაპირული ქონების უფლება (მუხ. 5:101 BW), იძლევა უფლებას, გქონდეს ან შეიძინო შენობები, სამუშაოები ან ნარგავები სხვის მიწაზე, მიწაზე ან მის ზემოთ, რითაც არღვევს წესს, რომ შენობა ეკუთვნის ნიადაგის მესაკუთრეს. მას შეიძლება მოჰყვეს გადახდა, რომელსაც ეწოდება შურისძიებადა ხშირად გაიცემა როგორც დამოკიდებული უფლება erfpacht-თან ან იჯარის ხელშეკრულებასთან ერთად — კაბელისთვის, მზის პანელებისთვის — თუმცა მას შეუძლია დამოუკიდებლადაც არსებობდეს. Erfpacht-ის შესახებ კანონით გათვალისწინებული წესები შესაბამისად ვრცელდება ზედაპირულობის უფლებაზე (მუხ. 5:104 BW).
• ქირაშენობის ან საცხოვრებელი ფართის იჯარა არის ხელშეკრულება და არა უძრავი უფლება: არ არსებობს რეგისტრაციისთვის განკუთვნილი ინტერესი, იპოთეკა და გამოიყენება BW-ის მე-7 წიგნის იჯარის წესები. მოიჯარე იხდის ქირას საცხოვრებლად; ერფპახტერი იხდის კანონს საკუთრების უფლებისთვის, რომელიც მას ეკუთვნის და შეუძლია გაყიდოს.

საბუთი და ზოგადი პირობები

Erfpacht-ის უფლება იქმნება სანოტარო აქტით და რეგისტრირდება საჯარო რეესტრებში. Erfpachtakte ადგენს ინდივიდუალურ პირობებს - ნაკვეთს, ვადას, საწყის კანონს, ნებადართულ გამოყენებას - და შემდეგ თითქმის უცვლელად აცხადებს ზოგადი პირობების ერთობლიობას , რომელიც გამოიყენება. ეს ზოგადი პირობები გარიგების არსს წარმოადგენს: გადახედვის მექანიზმი, გამოსყიდვის წესები, თანხმობის მოთხოვნები, კომპენსაციის რეჟიმი, შეწყვეტის უფლებამოსილება.

გამოშვების წლის პირობები განისაზღვრება

ეს არის საკითხი, რომელიც ყველაზე ხშირად იგნორირებულია და გადამწყვეტია. მუნიციპალიტეტს აქვს არა ერთი კონკრეტული პირობა, არამედ სხვადასხვა წელს გამოცემული პირობების სერია, რომელთაგან თითოეული განსაზღვრავს მის ფარგლებში გაცემულ ნაკვეთებს. Amsterdam„-ები“ წლების მიხედვით იდენტიფიცირდება — მათ შორისაა AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 და 2016, რომელთაგან AB 1994, AB 2000 და AB 2016 დღეს ყველაზე ხშირად გვხვდება. განსხვავებები კოსმეტიკური არ არის: ძველ ნაკრებებს შეუძლიათ მფლობელს ფართო დისკრეცია მისცენ რედაქტირების და კომპენსაციის შეზღუდვის უფლებებთან დაკავშირებით.

კითხვა არასდროს არის „რა არის erfpacht-ის პირობები ამ ქალაქში?“, არამედ „რომელი ნაკრები ვრცელდება ამ ნაკვეთზე?“. პასუხი კადასტრშია: დაარსების აქტში და ნებისმიერ შემდგომში ცვლილებების შეტანის აქტში პირობები წლების მიხედვით არის მითითებული. სთხოვეთ თქვენს ნოტარიუსს , მიიღოს აქტი და ამ პირობების სრული ტექსტი და წაიკითხოს ისინი — არა რეზიუმე, არა აგენტის აბზაცი.

მიწის ქირა (კანონი)

კანონი არის მიწის გამოყენების პერიოდული გადახდა. ჩვეულებრივი სტრუქტურა არის კანონიკური პროცენტი, რომელიც გამოიყენება შეფასებულ მიწის ღირებულებაზე, რომელიც გამოითვლება ნარჩენი სახით, ქონების ღირებულების პროპორციიდან ან გრაფიკიდან. Amsterdam ეს ფაქტორი არის buurtstraatquote, რომელიც გამოხატავს მიწის ღირებულებას, როგორც შესაბამისი ქუჩის ქონების ღირებულების პროპორციას.

გადახედვებს შორის, თანამედროვე პირობების უმეტესობა ყოველწლიურად ახდენს კანონის ინდექსირებას სამომხმარებლო ფასების ინდექსთან შედარებით. ინდექსაცია არ არის გადახედვა: ის აკონტროლებს ინფლაციას და პროგნოზირებადია, მაშინ როდესაც გადახედვა ახდენს მიწის ძირითადი ღირებულების აღდგენას და შეუძლია კანონის გამრავლება. გადაუხდელობამ საბოლოოდ შეიძლება მოიჯარეს თავად დაუჯდეს უფლება.

ერფპახტის სამი ტიპი

ინგლისურში Voortdurend და eeuwigdurend ორივე ითარგმნება, როგორც „perpetual“. ისინი ერთი და იგივე არ არის და განსხვავება დიდ ფულს უდრის. ხანგრძლივობის უვადო უფლებას შეიძლება ასევე ჰქონდეს კანონი, რომელიც გამოსყიდულია მხოლოდ გარკვეული პერიოდით: ხანგრძლივობა და გამოსყიდვა ცალკე საკითხებია.

პერიოდის ბოლოს გადახედვა: ყველაზე დიდი ფინანსური რისკი

გაგრძელებული erfpacht-ის შემთხვევაში, პერიოდის დასასრული არის ის, როდესაც მიწის მესაკუთრეს შეუძლია კანონის მიმდინარე მიწის ღირებულებაზე დაბრუნება. რადგან პერიოდები ათწლეულების განმავლობაში გრძელდება და ნიდერლანდების ურბანული მიწის ღირებულება მკვეთრად გაიზარდა, ახალი კანონი შეიძლება ძველის დიდი ჯერადი იყოს.

• ეს თანდათანობითი არ არის. ზრდა ერთ ეტაპად ხდება, ათწლეულების წინ დადგენილ თარიღში.
• მექანიზმი ძველებურ მდგომარეობაშია. ზოგიერთი ძველი კომპლექტის მიხედვით, მესაკუთრის დისკრეცია ფართოა და დავა შემოიფარგლება შეფასების პროცედურით და არა სასამართლოთი.
• კრედიტორები წინ იყურებიან. გადახედვის თარიღთან ახლოს ყოფნა გავლენას ახდენს როგორც თქვენს სესხზე, ასევე იმ გაყიდვების ბაზარზე, რომლის წინაშეც აღმოჩნდებით.

ხელმოწერამდე დაადგინეთ მიმდინარე პერიოდის დასრულების თარიღი, გადახედვის მექანიზმი და — იმ შემთხვევაში, თუ საორიენტაციო ციფრები გამოქვეყნებულია — როგორი იქნებოდა კანონი, თუ დღეს გადაიხედებოდა. თუ გადახედვა მიმდინარეობს, უნდა გაეცნოთ შეთავაზებას და ნებისმიერი წინააღმდეგობის გაწევის ვადას.

მიწის ნაკვეთის ქირის ყიდვა (afkoop)

კანონის გადახდის ნაცვლად, erfpachter-ს შეუძლია მისი გამოსყიდვა კაპიტალის სახით. გარკვეული პერიოდის განმავლობაში Afkoop წინასწარ იხდის კანონს მიმდინარე პერიოდის დარჩენილი ნაწილისთვის; როდესაც ეს პერიოდი დასრულდება, ვალდებულება განახლდება გადახედული პირობებით, ამიტომ ქონება, რომელიც რეკლამირებულია, როგორც „გამოსყიდული კანონი“, შეიძლება დაფარული იყოს მხოლოდ ახლა უკვე საკმაოდ ახლოს თარიღამდე. Eeuwigdurende afkoop სამუდამოდ აუქმებს კანონს, მომავალში გადახედვის გარეშე.

მიწის გამოსყიდვა არ ნიშნავს მიწის ყიდვას: საკუთრების უფლება რჩება მესაკუთრესთან, მთავრდება მხოლოდ გადახდის ვალდებულება და პირობები კვლავ განსაზღვრავს მიწის გამოყენებას და თანხმობას. უნდა შესთავაზონ თუ არა გამოსყიდვა, როგორ გამოითვლება ის და შესაძლებელია თუ არა მისი განხორციელება პერიოდის შუა პერიოდში, პირობების საკითხია და არა ზოგადი კანონის. ის ფორმდება ნოტარიულად დამოწმებული აქტით და რეგისტრირდება. საგადასახადო რეჟიმს იგივე განსხვავება აქვს და ის არ არის იგივე პერიოდული კანონისა და კაპიტალის გამოსყიდვის შემთხვევაში, ამიტომ თქვენს მიერ არჩეული გზის შედეგები საგადასახადო მრჩეველმა უნდა დაადასტუროს, სანამ მასზე ვალდებულებას აიღებთ.

Amsterdam: გაგრძელებიდან მუდმივ ერფპახტამდე

Amsterdam სწორედ ამიტომ არის ეს თემა მნიშვნელოვანი საერთაშორისო მყიდველების უმეტესობისთვის: ქალაქის საცხოვრებელი ფონდის დიდი ნაწილი მუნიციპალური იჯარით გაცემულ მიწაზე მდებარეობს, რაც ისტორიულად ერფპახტს პერიოდული გადახედვით აგრძელებს.

2016 წლიდან მუნიციპალიტეტმა დაიწყო მუდმივი erfpacht-ის გაცემა ახალი ზოგადი პირობების შესაბამისად ახალი გრანტებისთვის და გახსნა სქემა, რომელიც არსებულ მოიჯარეებს საშუალებას აძლევდა გადასულიყვნენ ( overstappen ). მოიჯარე ითხოვს შეთავაზებას მუდმივი კანონის ან მუდმივი გამოსყიდვის თანხის მითითებით, რომელიც გამოითვლება მიწის ღირებულებიდან საცნობარო მომენტისთვის; მიღება იწვევს ცვლილებების აქტს, რომელიც რეგისტრირებულია კადასტრში.

ფინანსურად მნიშვნელოვანი საკითხია საცნობარო თარიღი და ფასდაკლება. 2020 წლის 8 იანვრამდე წარდგენილი განაცხადები უფრო ხელსაყრელი პირობებით იყო გათვლილი, ვიდრე მოგვიანებით წარდგენილი განაცხადები: ეს თარიღი არის საცნობარო თარიღი, რომელიც განსაზღვრავს შეღავათიანი გადართვის პრემიისა და მიწის ღირებულებაზე ფასდაკლების უფლებას, ხოლო თავად მიწის ღირებულება გამოითვლება ქონების ღირებულებიდან buurtstraatquote-ის მეშვეობით. მას შემდეგ, მათთვის, ვინც ეს თარიღი გამოტოვა, მეორე შანსის მიცემა დაიწყო, თითოეული საკუთარი პირობებითა და საკუთარი დახურვის თარიღით, და ისინი განისაზღვრება მხოლოდ მუნიციპალიტეტის მიერ და არა კანონით. ამიტომ, კონკრეტული ქონებისთვის ფანჯარა ღიაა თუ არა და რა გაანგარიშებით, ეს არის ის, რაც უნდა დადგინდეს მუნიციპალიტეტის მიერ გამოქვეყნებული სქემიდან, სანამ ვალდებულებას დადებთ: ჰკითხეთ გამყიდველს უკვე გაცემული ნებისმიერი შეთავაზების შესახებ და მიმდინარე ვადა პირდაპირ მუნიციპალიტეტთან შეამოწმეთ. ერთ გაანგარიშების საფუძველსა და მეორეს შორის სხვაობა ათიათასობით ევროს აღწევს.

აქედან სამი პრაქტიკული პუნქტი გამომდინარეობს:

• დაადგინეთ, რა უჭირავს გამყიდველს. უწყვეტი erfpacht; უწყვეტი erfpacht მოთხოვნილი, მაგრამ დაუსრულებელი გადართვით; მუდმივი erfpacht ინდექსირებული კანონით; და უვადოდ გამოსყიდული მუდმივი erfpacht წარმოადგენს ოთხ განსხვავებულ აქტივს ოთხ ფასად.
• შეთავაზება არ არის გაცვლა. ცვლილების აქტის გაფორმებამდე და რეგისტრაციამდე ქონება ძველ რეჟიმში რჩება. შეუძლია თუ არა მყიდველს გამოუცხადებელი შეთავაზების მიღება და როდის, სქემის პირობების საკითხია.
• მუნიციპალური სქემები იცვლება. Amsterdamკომპანიის erfpacht-ის პოლიტიკა სადავოა და არაერთხელ შესწორდა; ვადები, ფასდაკლებები, მიწის ღირებულების ფაქტორები და კანონის პროცენტები წლიდან წლამდე განსხვავდება. აქ არაფერია მითითებული შეძენის დღეს არსებულ მდგომარეობაზე.

კერძო erfpacht: დეველოპერები, კორპორაციები და ინსტიტუციური მფლობელები

მიწას ასევე გრძელვადიანი იჯარით აქირავებენ დეველოპერები, საბინაო კორპორაციები, ინსტიტუციური ინვესტორები, საქველმოქმედო ფონდები და კერძო მიწის მესაკუთრეები. კანონი იგივეა; პირობები ხშირად განსხვავებულია.

კერძო პირობები, როგორც წესი, ნაკლებად ხელსაყრელია ცნობადი გზებით: უფრო მოკლე ან ფიქსირებული ვადები გაგრძელების გარეშე; გადახედვა უფრო მოკლე ინტერვალებით, ზოგჯერ ხუთ ან ათ წელიწადში ერთხელ; გადახედვა დაკავშირებულია ქონების ღირებულებასთან და არა მიწის ღირებულებასთან, ამიტომ მოიჯარის საკუთარი გაუმჯობესებები ზრდის ზრდას; კომპენსაცია გამორიცხულია ან შეზღუდულია; ფართო თანხმობის მოთხოვნები გაქირავებაზე, შეცვლასა და გაყიდვაზე. ზოგიერთი სქემა, რომელიც პირველად მყიდველებისთვის არის რეკლამირებული, სადაც გამყიდველი იტოვებს მიწას ფასის შესამცირებლად, ამ ტიპის erfpacht კონსტრუქციებს წარმოადგენს.

მუნიციპალიტეტი არის მუდმივი ინსტიტუტი პოლიტიკური შეზღუდვებით და დაინტერესებული ფუნქციონალური საბინაო ბაზრით; კერძო მიწის მესაკუთრეს აქვს ინვესტიცია. კერძო erfpacht ამ მიზეზით არ არის ცუდი, მაგრამ არასოდეს იფიქროთ, რომ მისი პირობები ჰგავს მუნიციპალურ პირობებს, რომელთა შესახებაც მყიდველს შეიძლება წაკითხული ჰქონდეს.

კომპენსაცია იჯარის ვადის ამოწურვისას

როდესაც erfpacht-ის უფლება წყდება, ყოფილ erfpachter-ს პრინციპში უფლება აქვს მიიღოს კომპენსაცია მის მიერ თავად აშენებული ან წინამორბედისგან გადახდის სანაცვლოდ შეძენილი შენობების, სამუშაოებისა და ნარგავების ღირებულებისთვის (მუხლი 5:99 BW) და შეუძლია შეინარჩუნოს ქონება ამ კომპენსაციის გადახდამდე (მუხლი 5:100 BW).

ორი პირობა მნიშვნელოვანია. საკუთრების უფლების შეზღუდვა ან გამორიცხვა შესაძლებელია საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით კანონით დაშვებულ ფარგლებში, რასაც ხშირად ძველი კერძო პირობები აკეთებს. ეს არის შენობის კომპენსაცია და არა იჯარისა და საკუთრების უფლების ღირებულებას შორის არსებული სხვაობის კომპენსაცია: მოიჯარე, რომლის დროებითი უფლებაც იწურება, არ იღებს სახლის საბაზრო ღირებულებას. სადაც პირობები „შენობების ღირებულებაზე“ საუბრობს, შეფასების საფუძველი ყველაფერს წყვეტს.

იპოთეკური კრედიტორის პოზიცია

ერფპახტის უფლების იპოთეკით დაფარვა შესაძლებელია და ჰოლანდიელი კრედიტორების უმეტესობა სესხს გასცემს იჯარით აღებულ ქონებაზე. კრედიტორი გასცემს თუ არა სესხს თქვენს ქონებაზე, თითქმის მთლიანად ზოგად პირობებზეა დამოკიდებული. კრედიტორები აფასებენ უფლების ტიპს და, თუ დროებითია, სესხის ვადასთან დაკავშირებულ დარჩენილ ვადას; ფიქსირებულია თუ არა კანონი, ინდექსირებულია თუ გადასინჯვისთვის ღიაა და როდის დადგება შემდეგი გადასინჯვა; შეიძლება თუ არა შეწყვეტამ გაანადგუროს უზრუნველყოფა; უნდა ეცნობოს თუ არა კრედიტორს და მიეცეს თუ არა მას უფლება გამოასწოროს დავალიანება; და რჩება თუ არა კომპენსაცია საბოლოოდ ძალაში.

ორი ფაქტორი განაპირობებს ამას. მსხვილი მუნიციპალიტეტების სტანდარტული პირობები, როგორც წესი, მიღებულია ძირითადი კრედიტორების მიერ, ამიტომ მათზე შესყიდვა იშვიათად წარმოშობს დაფინანსების საკითხს. კერძო ერფპახტი უფრო რთული შემთხვევაა, რადგან პირობები არის ის, რაც მიწის მესაკუთრემ შეადგინა. ამ შემთხვევაში, მშენებლობის მისაღებობა უნდა დადგინდეს კრედიტორთან და, თუ ეს ჩართულია, იპოთეკური გარანტიასთან. როდესაც ეროვნული იპოთეკური გარანტია (NHG) მოთხოვნილია, პოზიცია ქვეყნდება. NHG-ის პირობები და სტანდარტები, რომლებიც ყოველწლიურად ხელახლა ქვეყნდება, იღებს ტრადიციულ ერფპახტს, მაგრამ ისინი ადგენენ მოთხოვნებს იჯარის დარჩენილ ვადაზე, სესხის ვადასთან შედარებით, და ეს მოთხოვნები უფრო მკაცრია 1992 წლის 1 იანვრამდე შექმნილი უფლებებისთვის, როდესაც ძალაში შევიდა შენობებისთვის კომპენსაციის მიღების კანონიერი უფლება. არატრადიციული მშენებლობა და მყიდველის მხარდაჭერის ნებისმიერი ფორმა ( koperssteun ) უნდა იყოს მიღებული თავად NHG-ის მიერ და NHG აქვეყნებს მის მიერ მიღებული მშენებლობის სიას. ის, რაც ამ სიაში არ არის, არ დაფინანსდება NHG-ით.

დაფინანსების პირობა ( financieringsvoorbehoud ) არაფერს იცავს, თუ განაცხადი კრედიტორამდე არ მივიდა თანდართული იჯარის პირობებით.

გაყიდვა: თანხმობა და დავალიანება

Erfpacht-ის უფლება გადაცემადია, თუმცა, შესაძლოა, მიწის მესაკუთრის თანხმობა გადაცემაზე ან გაყოფაზე იყოს საჭირო (მუხლი 5:91 BW); თანხმობაზე უარის თქმის შემთხვევაში, კანონი იძლევა სასამართლოს ნებართვით მისი ჩანაცვლების საშუალებას. მუნიციპალიტეტების უმეტესობაში თანხმობა ფორმალობაა, მაგრამ არასოდეს იფიქროთ მასზე: ვადები უნდა შეესაბამებოდეს დასრულებას, ხოლო პირობები შეიძლება მოითხოვდეს, რომ არ არსებობდეს დავალიანება და არ იყოს გადაუხდელი დარღვევა.

დავალიანება მოჰყვება უფლებას: შემძენი და გამყიდველი სოლიდარულად და ცალ-ცალკე არიან პასუხისმგებელნი კანონიკურ ვალდებულებაზე, რომლის გადახდის ვადაც გადაცემამდე ხუთი წლის განმავლობაში დადგა (მუხლი 5:92 BW). ნოტარიუსმა მიწის მესაკუთრისგან უნდა მიიღოს წერილობითი განცხადება კანონიკური მდგომარეობის, დავალიანების, გადასახდელებისა და სავარაუდო დარღვევების შესახებ.

მიწის მესაკუთრის მიერ შეწყვეტა

მიწის მესაკუთრეს შეუძლია შეწყვიტოს erfpacht ( opzegging ), თუ კანონი ზედიზედ ორი წლის განმავლობაში არ არის გადახდილი, ან erfpachter სერიოზულად არღვევს (მუხლი 5:87 BW). ფორმალობები მკაცრია და იცავს კრედიტორს: შეწყვეტა ხორციელდება აღმასრულებლის ბრძანებით, მისი წარდგენის თარიღამდე სულ მცირე ერთი თვით ადრე, თუ საფუძველი არის შეუსრულებლობა, და ის უნდა გადაეცეს რვა დღის განმავლობაში იპოთეკარად ან სხვა შეზღუდული უფლების მფლობელად რეგისტრირებულ ნებისმიერ პირს, რათა ბანკმა შეძლოს ჩაერიოს და დაფაროს დავალიანება (მუხლი 5:87, მუხ. 5:88 BW). ცალკე, erfpacht-ის შექმნიდან ოცდახუთი წლის გასვლის შემდეგ, ნებისმიერ მხარეს შეუძლია სთხოვოს სასამართლოს მისი შეცვლა ან შეწყვეტა გაუთვალისწინებელი გარემოებების გამო (მუხლი 5:97 BW) - ვიწრო გზა, არა სამართლებრივ საშუალება კანონის წინააღმდეგ, რომელიც უბრალოდ ძვირი გახდა.

რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა ხელმოწერამდე

• დაფუძნების რეგისტრირებული აქტი და ყოველი შემდგომი ცვლილების ან გამოსყიდვის აქტი.
• ზოგადი პირობების რომელი ნაკრები გამოიყენება წლების მიხედვით და მისი სრული ტექსტი.
• უფლება დროებითია, განგრძობადი თუ სამუდამო და ვადის გასვლის ან პერიოდის დასრულების ზუსტი თარიღი.
• ამჟამინდელი კანონი, მისი ინდექსაციის საფუძველი და ხდება თუ არა მისი ყიდვა — თუ ასეა, რამდენ ხანში.
• შემდეგი გადახედვის თარიღი და მექანიზმი, ასევე ნებისმიერი მიმდინარე გადახედვის ან გადართვის პროცედურა.
• საჭიროა თუ არა მიწის მესაკუთრის თანხმობა გადაცემისთვის და რამდენი დრო სჭირდება ამას.
• მიწის მესაკუთრის წერილობითი განცხადება დავალიანების, გადასახადებისა და სავარაუდო დარღვევების შესახებ.
• კრედიტორის წერილობითი დადასტურება, რომ ის ამ პირობებით გასცემს სესხს.
• ბინებისთვის: როგორ ურთიერთქმედებს იჯარის ხელშეკრულება მესაკუთრეთა ასოციაციასთან და ვინ იხდის კანონს.
• იყიდება Amsterdam: მუნიციპალიტეტის მიმდინარე გამოქვეყნებული პოზიცია გადართვასთან დაკავშირებით, შეძენის დღეს.

Erfpacht დეფექტი არ არის. თქვენს წინაშე არსებული დოკუმენტების გათვალისწინებით, ეს ქონების ფლობის უფრო პირობითი გზაა და შეიძლება სრულიად სამართლიანი იყოს. შეცდომებს უშვებენ მყიდველები, რომლებიც იჯარის პუნქტს ჩვეულებრივად აღიქვამენ.