საერთო სახლი და ყოფილი ქმარი, რომელიც უარს ამბობს გაყიდვაზე: რა შეგიძლიათ გააკეთოთ?

თუ თქვენი ყოფილი მეუღლე უარს იტყვის თქვენს საკუთრებაში არსებული სახლის გაყიდვაზე, შეგიძლიათ სასამართლოს მიმართოთ სახლის გაყოფის მოთხოვნით. ეს შეიძლება ნიშნავდეს სახლის მესამე პირისთვის გაყიდვას, საჯარო აუქციონს ან სახლის თქვენგან ერთ-ერთისთვის გადახდას გადახდის სანაცვლოდ. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 3:178-ე მუხლის თანახმად, არცერთ თანამფლობელს არ შეიძლება დაეკისროს თანასაკუთრებაში განუსაზღვრელი ვადით დარჩენის ვალდებულება; მთავარი გამონაკლისი ის არის, რომ სასამართლოს შეუძლია გაყოფა სამ წლამდე ვადით შეაჩეროს იმ დროს, როდესაც დაუყოვნებელი გაყოფა სერიოზულ ზიანს მიაყენებს ერთ-ერთი მხარის ინტერესებს.

იმ შემთხვევაში, თუ თანამესაკუთრეები ვერ შეთანხმდებიან, BW მუხლი 3:185 სასამართლოს საშუალებას აძლევს, თავად განსაზღვროს გაყოფა: სახლის ერთ-ერთ თქვენგანზე გამოყოფით მეორის წილის გადახდის სანაცვლოდ, გაყიდვის ბრძანებით და წმინდა შემოსავლის გაყოფით ან სხვა მეთოდით. ​​BW მუხლი 3:300-ის თანახმად, სასამართლოს ასევე შეუძლია დაადგინოს, რომ მისი გადაწყვეტილება ცვლის იმ თანამშრომლობას, რომელზეც თქვენი ყოფილი უარს ამბობს.

იურიდიულ საკითხს ორი პრაქტიკული პრობლემა ახლავს თან. პირველი არის იპოთეკა: თანამესაკუთრეს, რომელსაც სურს სოლიდარული პასუხისმგებლობისგან გათავისუფლება, კრედიტორის თანხმობა სჭირდება და კრედიტორი მას მხოლოდ იმ შემთხვევაში იძლევა, თუ დარჩენილ პარტნიორს შეუძლია იპოთეკის განხორციელება საკუთარი შემოსავლით. მეორე არის შუალედური პერიოდი: იპოთეკის პროცენტი, მუნიციპალური გადასახადები და შესაძლოა ექსკლუზიური სარგებლობის კომპენსაცია განუწყვეტლივ ერიცხება და ანგარიშსწორდება გაყოფის დროს.

რატომ უარს ამბობს ყოფილი შეყვარებული გაყიდვაში თანამშრომლობაზე?

როგორც წესი, ეს ემოციური მიჯაჭვულობის, ფინანსური პრობლემების ან უფრო ფართო განშორების ტაქტიკის გამო ხდება. მიზეზის გაგება დაგეხმარებათ აირჩიოთ მიდგომა, რომელიც, სავარაუდოდ, ყველაზე ეფექტური იქნება.

ჩიხი ემოციურ დაძაბულობაზე მეტია. სანამ არსებული იპოთეკური სესხი თქვენი სესხის აღების შესაძლებლობაში შედის, ბანკი, როგორც წესი, ახალ იპოთეკურ სესხს არ მოგცემთ, ამიტომ ახალი სახლის ყიდვა არ შეგიძლიათ. ჩვენს პრაქტიკაში, უარი, როგორც წესი, შემდეგი მიზეზების გამო ხდება:

• ემოციური მიჯაჭვულობა: სახლის მიტოვება ურთიერთობის დასრულების საბოლოო აღიარებას ჰგავს.
• ფინანსური პრობლემები: თქვენს ყოფილ შეყვარებულს ეშინია, რომ მას არ შეუძლია ახალი სახლის ყიდვა მარტო და ამ საკითხის მოგვარებას გადადებს.
• სტრატეგიული უთანხმოება: დავები მოთხოვნილ ფასთან, უძრავი ქონების აგენტთან ან განქორწინების ან სხვა აქტივების გაყოფის დროს ბერკეტად გამოყენებულ დროსთან დაკავშირებით.
• დავები მოვლა-პატრონობასთან დაკავშირებით: გაყიდვამდე საჭირო რემონტში წვლილის შეტანაზე უარის თქმა, რაც ღირებულებაზე მოქმედებს.

რა კანონიერი უფლებები გაქვთ, როგორც თანამფლობელს?

ყველა შემთხვევაში, თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ გაყოფა BW მუხლის 3:178-ის შესაბამისად. სახლის გაყოფის წესი დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ ფლობდით მას: ქორწინებაში ან რეგისტრირებულ პარტნიორობაში ქონების საერთო თანაარსებობის გზით, ქორწინებამდელი ან თანაცხოვრების ხელშეკრულებით, ან უბრალოდ, როგორც თანამფლობელები საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტში.

გაყოფის მოთხოვნის უფლების გამორიცხვა შესაძლებელია მხოლოდ შეთანხმებით, მაქსიმუმ ხუთი წლის განმავლობაში (მუხლი 3:178(5) BW). ამიტომ, ჩიხი არასდროს არის საბოლოო პასუხი: თუ ვერ შეთანხმდებით, გადაწყვეტილებას სასამართლო იღებს. დამატებითი ინფორმაციისთვის წაიკითხეთ ჩვენი სტატია ქონების გაყოფის შესახებ ქორწინების ფარგლებში და მის შემდეგ.

როგორ განსაზღვრავს თქვენი ურთიერთობის სტატუსი თქვენს უფლებებს?

2018 წლის 1 იანვრიდან ქორწინებამდელი ხელშეკრულების გარეშე დადებული ქორწინებები შეზღუდული ქონების თანაარსებობის ფარგლებში ხვდება; ხანდაზმული ქორწინებები, პრინციპში, სრული ქონების თანაარსებობის ფარგლებში. ცხრილი გვიჩვენებს, თუ როგორ მოქმედებს ეს, როგორც წესი, სახლზე.

როგორ შეუძლია მოლაპარაკებასა და მედიაციას ჩიხის გადალახვა?

დაიწყეთ კონკრეტული წერილობითი წინადადებით და, თუ ეს არ იმუშავებს, მიმართეთ მედიაციას. ორივე უფრო სწრაფი და იაფია, ვიდრე სამართალწარმოება, რომელსაც შეიძლება თვეები დასჭირდეს და შეთანხმება შეიძლება სავალდებულო გახდეს მორიგების ხელშეკრულებით ( vaststellingsovereenkomst , მუხლი 7:900 BW).

თქვენი წინადადება გამოაგზავნეთ რეგისტრირებული წერილით ( aangetekende brief ) ან ელექტრონული ფოსტით, რათა მოგვიანებით სასამართლოს აჩვენოთ, რომ გონივრული მცდელობები გააკეთეთ. მშვიდად განაცხადეთ, რომ გსურთ თანასაკუთრების შეწყვეტა და მიუთითეთ:

• შემოთავაზებული უძრავი ქონების აგენტი, ან სამართლიანი მეთოდი ერთ-ერთი მათგანის ერთად არჩევისთვის;
• დამოუკიდებელი, რეგისტრირებული შემფასებლის მიერ შეფასების საფუძველზე შეფასებული მოთხოვნილი ფასი;
• სახლის ბაზარზე განთავსების ვადები, მაგალითად, ოთხი კვირის განმავლობაში;
• ალტერნატივა: თქვენი ყოფილი შეყვარებული აიღებს სახლს, ბანკიდან დაფინანსების ამონაწერის წარდგენის ბოლო ვადაში.

თუ პირდაპირი მოლაპარაკება ვერ მოხერხდა, მედიატორს შეუძლია ორივეს გადაწყვეტამდე მიგიყვანოთ. მედიაცია კონფიდენციალურია და საშუალებას გაძლევთ უფრო ღიად ისაუბროთ რეალურ დაბრკოლებებზე, როგორიცაა ფინანსური პრობლემები. თან იქონიეთ იპოთეკური სესხის ამონაწერები, შეფასებები და ხარჯების დამადასტურებელი საბუთი, რომელიც თავად გადაიხადეთ. წაიკითხეთ მეტი ჩვენი პროფესიონალური მედიაციის სერვისების შესახებ . თუ განქორწინებას აპირებთ, შეთანხმებები ასევე შეიძლება შევიდეს განქორწინების შეთანხმებაში ( echtscheidingsconvenant ), რომელიც სასამართლოს შეუძლია დაურთოს თავის გადაწყვეტილებას.

რა სამართლებრივი ნაბიჯების გადადგმა შეგიძლიათ, თუ თქვენი ყოფილი პარტნიორი არ ითანამშრომლებს?

თქვენ შეგიძლიათ სასამართლოს სთხოვოთ სახლის გაყოფის ბრძანება BW მუხლის 3:185-ის შესაბამისად და დაადგინოთ, რომ მისი გადაწყვეტილება ცვლის თქვენი ყოფილი მეუღლის თანამშრომლობას. გადაუდებელ შემთხვევებში, ზოგჯერ შესაძლებელია შემაჯამებელი სამართალწარმოება ( kort geding ).

როგორ მიმდინარეობს გაყოფის პროცედურები?

თქვენ სასამართლოს სთხოვთ, განსაზღვროს, თუ როგორ გაიყოფა სახლი: ერთ-ერთი თქვენგანისთვის გამოყოფა მეორის წილის გადახდის სანაცვლოდ, გაყიდვა წმინდა შემოსავლის გაყოფით ან სხვა მეთოდით (მუხლი 3:185(2) BW). სასამართლო ითვალისწინებს ორივე მხარის ინტერესებს და საზოგადოებრივ ინტერესებს.

თუ განქორწინებას აპირებთ, შეგიძლიათ სასამართლოს სთხოვოთ განქორწინების პროცესში ან შემდგომ ცალკეულ წარმოებაში გადაწყვიტოს გაყოფა. თუ დაქორწინებული არ იყავით, ადვოკატთან ერთად ცალკეულ წარმოებას იწყებთ რაიონულ სასამართლოში ( rechtbank ). თუ ერთ-ერთ თქვენგანს სურს სახლის საკუთრებაში მიღება, სასამართლო განიხილავს, შეუძლია თუ არა ამ პირს მისი დაფინანსება და მეორეს გადაუხდის; თუ არა, შედეგი, როგორც წესი, გაყიდვაა.

შეუძლია თუ არა სასამართლოს გადაწყვეტილებას თქვენი ყოფილი მეუღლის ხელმოწერის ჩანაცვლება?

დიახ. BW მუხლის 3:300-ის თანახმად, სასამართლოს შეუძლია დაადგინოს, რომ მისი გადაწყვეტილება ცვლის თქვენი ყოფილი მეუღლის ხელმოწერას გაყიდვის ხელშეკრულებაზე ან გადაცემის აქტზე და შეუძლია თქვენ უფლებამოსილება მისცეთ, რომ დაავალოთ უძრავი ქონების აგენტს და თავად მოაწეროთ ხელი დოკუმენტებს.

მოსამართლე ამას მსუბუქად არ დააკმაყოფილებს. თქვენ უნდა აჩვენოთ, რომ გონივრული მცდელობები გააკეთეთ შეთანხმების მისაღწევად, მაგალითად, თქვენი წერილობითი წინადადებებითა და შეფასების ანგარიშით, და რომ უარი არ არის გამართლებული.

როდის არის გამარტივებული სამართალწარმოების ვარიანტი?

მხოლოდ მაშინ, როდესაც ნამდვილად გადაუდებელია. წინასწარი დახმარების მოსამართლეს ( voorzieningenrechter ) შეუძლია თქვენს ყოფილ პარტნიორს რამდენიმე კვირაში გაყიდვასთან დაკავშირებით თანამშრომლობა დაავალდებულოს, თუმცა ფრთხილია, რადგან გაყიდვის გაუქმება შეუძლებელია.

გადაუდებელი შემთხვევა არსებობს, მაგალითად, როდესაც იპოთეკური გადასახადების გადახდა აღარ არის შესაძლებელი და ბანკი სახლის აუქციონზე გაყიდვას აპირებს, ან როდესაც თქვენი ყოფილი მეუღლე უარს ამბობს გაყიდვის ხელშეკრულების ხელმოწერაზე უკვე ნაპოვნი მყიდველისთვის. ასეთი გადაუდებელი შემთხვევის გარეშე, მოსამართლე გადაგამისამართებთ ჩვეულებრივი გაყოფის პროცესისკენ.

შეუძლია თუ არა სასამართლოს გაყიდვის პირობების დადგენა?

დიახ. იმისათვის, რომ თქვენმა ყოფილმა პარტნიორმა არ დაბლოკოს თითოეული ნაბიჯი, შეგიძლიათ სასამართლოს მიმართოთ შემდეგი საკითხების გადაწყვეტის მოთხოვნით:

• უძრავი ქონების აგენტი ან შემფასებელი ვინ ახორციელებს გაყიდვას;
• მოთხოვნილი ფასი და მინიმალური ფასი, როგორც წესი, დამოუკიდებელ შეფასებაზე დაყრდნობით;
• განრიგი სახლის გასაყიდად განსათავსებლად და შეთავაზებების მისაღებად;
• მაყურებლებთან თანამშრომლობა, ჯარიმის გადახდით (დვანგსომი) თითოეული დარღვევისთვის, თუ თქვენი ყოფილი შეყვარებული სახლში ცხოვრობს.

რა უნდა შეამოწმოთ, თუ სახლის გაყიდვა გსურთ?

სასამართლოში თქვენი პოზიცია კარგად დოკუმენტირებული საქმის არსებობაზეა დამოკიდებული. შეამოწმეთ, რომ გაქვთ:

• საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი და ნებისმიერი ქორწინებამდელი ან თანაცხოვრების ხელშეკრულება, რომელიც ასახავს საკუთრების წილებს;
• დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ ბოლოდროინდელი შეფასება ან უძრავი ქონების აგენტების რამდენიმე შეფასება;
• იპოთეკური სესხის ამონაწერები და მტკიცებულება, თუ ვინ გადაიხადა იპოთეკური სესხი, მუნიციპალური გადასახადები და დაზღვევა;
• თქვენი წერილობითი წინადადებებისა და თქვენი ყოფილი პარტნიორის პასუხების ასლები;
• შეგიძლიათ თუ არა მოითხოვოთ კომპენსაცია გამოყენებისთვის, თუ თქვენი ყოფილი მეუღლე სახლში მარტო ცხოვრობს.

რა უნდა შეამოწმოთ, თუ სახლის შენარჩუნება გსურთ?

შენატანების შეძენა მხოლოდ იმ შემთხვევაში მუშაობს, თუ შეგიძლიათ ყოფილი ქმრის ვალი გადაუხადოთ და ბანკი ერთადერთ მსესხებლად მიგიღოთ. შეამოწმეთ:

• მოგაწვდით თუ არა ბანკი იპოთეკური სესხის დაფინანსების ანგარიშგებას მხოლოდ თქვენი შემოსავლის საფუძველზე;
• სახლის ღირებულება და თანხა, რომელიც უნდა გადაუხადოთ თქვენს ყოფილ მეუღლეს მისი წილის სანაცვლოდ;
• გაათავისუფლებს თუ არა კრედიტორი თქვენს ყოფილ მეუღლეს სოლიდარული პასუხისმგებლობისგან;
• შეიცავს თუ არა თქვენი ქორწინებამდელი ან თანაცხოვრების ხელშეკრულება ქონების შეძენის პუნქტს ან ფასის ფორმულას;
• გაქვთ თუ არა ვალი თქვენს ყოფილ მეგობარს კომპენსაციის გადახდა გარდამავალი პერიოდის განმავლობაში ექსკლუზიური გამოყენებისთვის.

რა ფინანსური შედეგები მოჰყვება გაყიდვის მოლოდინს და მის შემდეგ?

იპოთეკა და საკუთრების ხარჯები დავის განმავლობაში გრძელდება და სახლის ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს. ვინ რა გადაიხადა, გაყოფის დროს წყდება.

BW მუხლი 3:172-ის თანახმად, საკუთრების ხარჯები, პრინციპში, თქვენი წილის პროპორციულად იფარება; სახლში მცხოვრები პარტნიორი იხდის გამოყენების ხარჯებს, როგორიცაა ენერგია და წყალი. ბანკის მიმართ, როგორც წესი, ორივე სოლიდარულად და ცალ-ცალკე ხართ პასუხისმგებელი: თუ ერთ-ერთი თქვენგანი შეწყვეტს გადახდას, ბანკს შეუძლია მეორისგან სრული თანხის მოთხოვნა, ხოლო დავალიანება შეიძლება დარეგისტრირდეს ნიდერლანდების საკრედიტო რეგისტრაციის ოფისში (BKR).

• იპოთეკური სესხის პროცენტი და გადახდები: პრინციპში, საერთოა; გადახდები, რომლებსაც ერთ-ერთი თქვენგანი მარტო ახორციელებს, იწვევს მორიგების მოთხოვნას.
• მუნიციპალური ქონების გადასახადი (OZB) და დაზღვევა: საკუთრების ხარჯები, რომლებიც იზიარება სახლში მცხოვრები ყველა ადამიანის მიერ.
• აუცილებელი რემონტი: მაგალითად, გაჟონილი სახურავი ორივესთვის ღირებულებას ინარჩუნებს, ამიტომ ხარჯები, პრინციპში, გაზიარებულია.

თუ ერთ-ერთ პარტნიორს აქვს სახლის ექსკლუზიური სარგებლობის უფლება, მეორეს ზოგიერთ შემთხვევაში შეუძლია მოითხოვოს კომპენსაცია სარგებლობისთვის ( gebruiksvergoeding ). წარმატებას მიაღწევს თუ არა ეს დამოკიდებულია გარემოებებზე და იმაზე, თუ როდის მოითხოვეთ ეს, ამიტომ საკითხი ადრევე და წერილობით დააყენეთ.

როგორ ნაწილდება შემოსავალი?

სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსი ( notaris ), რომელიც ახორციელებს გადაცემას, ჯერ იხდის იპოთეკურ სესხს, შემდეგ იხდის უძრავი ქონების აგენტის საკომისიოს და სხვა გაყიდვის ხარჯებს, შემდეგ კი ანაწილებს დარჩენილ თანხას თქვენი მითითებების ან სასამართლოს გადაწყვეტილების შესაბამისად.

ნაშთი იყოფა თქვენი საკუთრების წილის და თქვენგან ერთ-ერთის მიერ ცალკე გადახდილი ხარჯების ანაზღაურების მოთხოვნის შესაბამისად. თუ შემოსავალი იპოთეკურ ვალზე ნაკლებია, რჩება ნარჩენი ვალი ( restschuld ), რომლისთვისაც, როგორც წესი, ორივე თქვენგანი პასუხისმგებელი რჩება ბანკის წინაშე.

რით შეგვიძლია დაგეხმაროთ საერთო სახლის შეძენაში, რომელსაც თქვენი ყოფილი შეყვარებული არ გაყიდის?

ჩვენი ოჯახის ადვოკატები ეხმარებიან ყოფილ მეუღლეებსა და პარტნიორებს პირველი შეთავაზებიდან სასამართლოს გადაწყვეტილებამდე. ჩვენ შეგვიძლია:

• გადახედეთ თქვენს საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს, ქორწინებამდელ ან თანაცხოვრების ხელშეკრულებას და განსაზღვრეთ თქვენი საკუთრების წილი;
• შეადგინეთ წერილობითი წინადადება თქვენი ყოფილი მეუღლისთვის, შეფასების, უძრავი ქონების აგენტისა და ვადების ჩათვლით;
• შეთანხმებების ჩაწერა მორიგების ხელშეკრულებაში ან თქვენი განქორწინების მორიგების ხელშეკრულებაში;
• გამოთვალოს იპოთეკური გადასახადების, ხარჯების და გამოყენების ნებისმიერი კომპენსაციის ანგარიშსწორების მოთხოვნები;
• დაიწყეთ გაყოფის წარმოება BW მუხლის 3:185-ის შესაბამისად და მოითხოვეთ გადაწყვეტილების გამოტანა თქვენი ყოფილი პირის ხელმოწერის შესაცვლელად;
• შეაფასოს, შესაძლებელია თუ არა შემაჯამებელი წარმოება, როდესაც ბანკის მიერ იძულებითი გაყიდვა გარდაუვალია.

შემაჯამებელი

• არავის შეიძლება იძულება, დარჩეს თანასაკუთრებაში: თითოეულ თანამფლობელს შეუძლია მოითხოვოს გაყოფა BW მუხლის 3:178-ის შესაბამისად.
• დაიწყეთ წერილობითი წინადადებითა და მედიაციით; შეთანხმება შეიძლება ჩაიწეროს სავალდებულო მორიგების ხელშეკრულებაში.
• თუ ეს ვერ მოხერხდა, სასამართლოს შეუძლია გასცეს გადაწყვეტილება გაყიდვის ან განაწილების შესახებ BW მუხლის 3:185-ის შესაბამისად და დაადგინოს, რომ მისი გადაწყვეტილება ცვლის თქვენი ყოფილი პარტნიორის თანამშრომლობას (BW მუხლი 3:300).
• სესხის აღება მოითხოვს, რომ დარჩენილ პარტნიორს დამოუკიდებლად შეეძლოს იპოთეკური სესხის აღება, ხოლო კრედიტორმა გაათავისუფლოს მეორე პარტნიორი.
• შეინახეთ ყველა გადახდის ჩანაწერები: ხარჯები, იპოთეკური სესხი და გამოყენების ნებისმიერი კომპენსაცია ანგარიშდება განყოფილებაში.

ხშირად დასმული შეკითხვები