უძრავი ქონების შეძენაზე ნიდერლანდებში გადაცემის გადასახადი სხვადასხვა განაკვეთით ითვლის, იმისდა მიხედვით, თუ ვინ და რატომ ყიდულობს. შემცირებული განაკვეთი ვრცელდება იმ სახლზე, რომელსაც მყიდველი თავის ძირითად საცხოვრებლად დაიკავებს, საწყისი გადასახადის გათავისუფლება ვრცელდება ახალგაზრდა პირველად მყიდველებზე, რომლებიც გარკვეული ღირებულების ლიმიტის ფარგლებში ახორციელებენ უძრავი ქონების შეძენას, ხოლო მნიშვნელოვნად მაღალი ზოგადი განაკვეთი ვრცელდება ინვესტიციის ან გაქირავების მიზნით შეძენილ ქონებაზე. განაკვეთები და ღირებულების ლიმიტი ყოველწლიურად დგინდება, ამიტომ მნიშვნელოვანია გადაცემის თარიღისთვის მოქმედი ციფრი.
დავის ყველაზე დიდ ნაწილს ორი საკითხი იწვევს. შემცირებული ტარიფი დამოკიდებულია ძირითადი საცხოვრებელი ადგილის შესახებ წერილობით დეკლარაციაზე, რომელიც გაკეთდა გადაცემამდე და შეფასდა ფაქტობრივი პოზიციის მიხედვით შემდგომში. ტარიფი განისაზღვრება ნოტარიუსის წინაშე მიწოდების მომენტში და არა ნასყიდობის ხელშეკრულების ხელმოწერის მომენტში - რაც დასრულების თარიღს პრაქტიკულთან ერთად ფინანსურ გადაწყვეტილებადაც აქცევს.
ორი ღონისძიება
კანონპროექტის ზემოაღნიშნული მიზნის რეალიზაციის მიზნით, 2021 წლიდან შემოვა ორი ცვლილება, ან თუნდაც ზომები, სატრანსფერო გადასახადის სფეროში. მოსალოდნელია, რომ ამით გაიზრდება საბინაო ტრანზაქციების რაოდენობა დამწყები მყიდველებისა და ინვესტორების მიერ საბინაო ოპერაციების შემცირება.
პირველი ღონისძიება ამ კონტექსტში ვრცელდება დამწყებებზე და, მოკლედ, გულისხმობს გადარიცხვის გადასახადისგან გათავისუფლებას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამწყებთათვის აღარ უწევთ გადარიცხვის გადასახადის გადახდა 1 წლის 2021 იანვრიდან, რათა მათთვის სახლის შეძენა გაცილებით იაფი გახდეს. გათავისუფლების შედეგად, ბინის შეძენასთან დაკავშირებული ჯამური ხარჯები, სახლების ღირებულების მატებიდან გამომდინარე, ნამდვილად შემცირდება.
გთხოვთ გაითვალისწინოთ: გათავისუფლება ერთჯერადია და სახლის ფასი 2021 წლის 1 აპრილიდან არ უნდა აღემატებოდეს 400 000 ევროს. გარდა ამისა, გათავისუფლება მოქმედებს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ქონების გადაცემა ხდება სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსთან 2021 წლის 1 იანვარს ან მის შემდეგ და ნასყიდობის ხელშეკრულების ხელმოწერის მომენტი გადამწყვეტი არ არის.
სხვა ღონისძიება ეხება ინვესტორებს და ნიშნავს, რომ მათი შესყიდვები დაიბეგრება უმაღლესი ზოგადი განაკვეთით 1 წლის 2021 იანვრიდან. აღნიშნული განაკვეთი გაიზრდება 6%-დან 8%-მდე აღნიშნულ თარიღში. დამწყებებისგან განსხვავებით, ამგვარად, ინვესტორებისთვის სახლის შეძენა უფრო ძვირი ხდება. მათთვის ბინის შეძენასთან დაკავშირებული ჯამური ხარჯები გაიზრდება გაყიდვების გადასახადის განაკვეთის გაზრდის შედეგად.
სხვათა შორის, ეს განაკვეთი არ იბეგრება მხოლოდ არასაცხოვრებლის, მათ შორის, სამეწარმეო ფართის შესყიდვებზე, არამედ იმ საცხოვრებლების შესყიდვებზეც, რომლებიც არ იქნება გამოყენებული ან მხოლოდ დროებით გამოიყენებენ ძირითად საცხოვრებელ ადგილს. ამ კონტექსტში, გადარიცხვის გადასახადის კორექტირების შესახებ კანონპროექტის განმარტებითი მემორანდუმის მიხედვით, განიხილეთ, მაგალითად, დასასვენებელი სახლი, სახლი, რომელსაც მშობლები ყიდულობენ შვილისთვის და სახლები, რომლებსაც არ ყიდულობენ ფიზიკური პირები, არამედ იურიდიული. პირები, როგორიცაა საცხოვრებელი კორპორაციები.
შემქმნელი თუ ინვესტორი?
მაგრამ რა ზომა უნდა გახსოვდეთ? სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამწყები ხართ თუ ინვესტორი? ამ კითხვაზე პასუხის ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს თუ არა ვინმე პირველად შემოდის მესაკუთრის მიერ ოკუპირებულ საბინაო ბაზარზე და აქამდე არასოდეს შეიძინა სახლი.
თუმცა, ვის ერგება სასტარტო გათავისუფლება და ვისზე ვრცელდება ბრუნვის გადასახადის განაკვეთის ზრდა, ამ კრიტერიუმით არ განისაზღვრება. არ აქვს მნიშვნელობა გამონაკლისს, თქვენ, როგორც მყიდველს, უკვე გქონდათ თუ არა სახლი ადრე. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, სახლი არ უნდა იყოს თქვენი პირველი მესაკუთრის სახლი, რომ მიიღოთ გათავისუფლება.
გადაცემის გადასახადის კორექტირების შესახებ კანონპროექტი სულ სხვა ამოსავალ წერტილს იყენებს. რამდენად შეგეძლებათ კლასიფიცირდეთ როგორც შემქმნელად და, შესაბამისად, გაქვთ დამწყებთათვის გათავისუფლების შანსი, ეს დამოკიდებულია სამ კუმულატიურ კრიტერიუმზე. კრიტერიუმები შემდეგია:
- შემძენის ასაკი. დამწყებთათვის რომ ჩაითვალოთ, უნდა იყოთ 18-დან 35 წლამდე. კანონპროექტში გამოყენებულია 35-ის ზედა ზღვარი, რადგან AFM-ის გამოძიებამ აჩვენა, რომ საშუალოდ უფრო რთულია მყიდველის ხარჯების ატანა 35 წელზე დაბალ ასაკში. გარდა ამისა, 18 წლის ქვედა ლიმიტით შეღავათის გამოყენებისას მოქმედებს მოთხოვნა, რომ იყოთ ასაკოვანი.
- ამ ქვედა ლიმიტის მიზანია თავიდან აიცილოს დამწყებთათვის შეღავათის არასათანადო გამოყენება: კანონიერმა წარმომადგენლებმა არ შეიძლება გამოიყენონ შეღავათები არასრულწლოვანთა სახელით სახლის შეძენისას. გარდა ამისა, ასაკობრივი შეზღუდვები უნდა იქნას გამოყენებული თითო შემძენზე, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ერთ სახლს რამდენიმე შემძენი ერთობლივად იძენს. თუ ერთ-ერთი შემძენი 15 წელზე უფროსია, ამ მყიდველზე მოქმედებს შემდეგი: არ არის გამონაკლისი მისი მხრიდან.
- შემძენს ადრე არ გამოუყენებია ეს შეღავათიროგორც აღვნიშნეთ, სასტარტო გადასახადისგან გათავისუფლების გამოყენება მხოლოდ ერთხელ შეიძლება. იმისათვის, რომ ეს წესი არ დაირღვეს, თქვენ წერილობით უნდა განაცხადოთ ნათლად, მტკიცედ და ყოველგვარი დათქმის გარეშე, რომ ადრე არ გამოგიყენებიათ სასტარტო გადასახადისგან გათავისუფლება. ეს წერილობითი განცხადება შემდეგ უნდა წარედგინოს სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსს, რათა მოითხოვოთ გადარიცხვის გადასახადისგან გათავისუფლება.
- პრინციპში, სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსს შეუძლია დაეყრდნოს ამ წერილობით განცხადებას, თუ მან იცოდა, რომ ეს განცხადება არასწორად იყო გაცემული. თუ შემდგომში აღმოჩნდება, რომ თქვენ, როგორც შემსყიდველმა, ადრე გამოიყენეთ გამონაკლისი, მიუხედავად გაცემული განცხადებისა, დამატებითი შეფასება მაინც განხორციელდება.
- შემსყიდველის მიერ სახლის დროებითი გარდა სხვა ძირითადი გამოყენება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამწყებთათვის გათავისუფლების ფარგლები შემოიფარგლება მხოლოდ შემძენებით, რომლებიც რეალურად იცხოვრებენ სახლში. ამ პირობასთან დაკავშირებით, ასევე აუცილებელია, თქვენ, როგორც შემძენს, წერილობით განაცხადოთ გარკვევით, მტკიცედ და დათქმის გარეშე, რომ სახლი გამოყენებული იქნება გარდა დროებითი და ძირითადი საცხოვრებლისა, ასევე წარადგინოთ ეს წერილობითი განცხადება ქ. სამოქალაქო-სამართლებრივი ნოტარიუსი შესყიდვამდე თუ შესყიდვა გადის მასზე.
- დროებითი გამოყენება ნიშნავს, მაგალითად, სახლის დაქირავებას ან მის დასასვენებლად გამოყენებას. მიუხედავად იმისა, რომ მთავარი რეზიდენცია მოიცავს რეგისტრაციას კრებაში და იქ ცხოვრების აშენებას (მათ შორის, სპორტული აქტივობები, სკოლა, თაყვანისცემის ადგილი, ბავშვების მოვლა, მეგობრები, ოჯახი). თუ, როგორც შემძენი, არ აპირებთ ახალი სახლის გამოყენებას თქვენს მთავარ საცხოვრებლად ან მხოლოდ დროებით 1 წლის 2021 იანვრიდან, კვლავ დაიბეგრებით ზოგადი განაკვეთით 8%.
ამ კრიტერიუმების შეფასება და, შესაბამისად, პასუხი კითხვაზე, გაქვთ თუ არა კვალიფიკაცია გათავისუფლების გამოყენებას, ხდება სახლის შეძენისას. უფრო კონკრეტულად, ეს არის მომენტი, როდესაც ნოტარიუსთან დგება გასაყიდი აქტი. სანოტარო აქტის შესრულებისთანავე ნოტარიუსს უნდა წარედგინოს წერილობითი განცხადება მეორე და მესამე პირობებთან დაკავშირებით. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტი არ არის მნიშვნელოვანი წერილობითი განცხადების გაცემისთვის, ისევე როგორც დამწყებთათვის გათავისუფლების შეძენისთვის.
სახლის შეძენა მნიშვნელოვანი ნაბიჯია როგორც დამწყებისთვის, ასევე ინვესტორისთვის. გსურთ იცოდეთ, რომელ კატეგორიას მიეკუთვნებით და რა ზომები უნდა გაითვალისწინოთ 2021 წლიდან? ან გჭირდებათ დახმარება გათავისუფლებისთვის საჭირო განცხადების შედგენაში? მაშინ დაუკავშირდით Law & More-ს. ჩვენი ადვოკატები არიან უძრავი ქონებისა და სახელშეკრულებო სამართლის ექსპერტები და სიამოვნებით მოგაწვდიან დახმარებას და რჩევებს. ჩვენი ადვოკატები ასევე სიამოვნებით დაგეხმარებიან შემდგომი პროცესის დროს, მაგალითად, შესყიდვის ხელშეკრულების შედგენის ან შემოწმების დროს.
