განუსაზღვრელი ვადით გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება: რა უფლებები გაქვთ და როგორ მთავრდება ის?

განუსაზღვრელი ვადით გაფორმებულ იჯარის ხელშეკრულებას (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) არ აქვს დასრულების თარიღი და 2024 წლის 1 ივლისიდან ის ნიდერლანდების საცხოვრებელი იჯარის სტანდარტს წარმოადგენს. თქვენ, როგორც მოიჯარემ, შეგიძლიათ შეწყვიტოთ იგი წინასწარი შეტყობინებით, როგორც წესი, ერთი თვით ადრე, მაგრამ თქვენს მესაკუთრეს შეუძლია შეწყვიტოს იგი მხოლოდ კანონით გათვალისწინებული საფუძვლით და თუ არ ეთანხმებით, მხოლოდ რაიონულ სასამართლოს (kantonrechter) შეუძლია მისი შეწყვეტა.

მთავარი გამონაკლისი არის სიტუაციების მცირე ჯგუფი, სადაც კანონი კვლავ იძლევა დროებითი კონტრაქტის დადების საშუალებას, როგორიცაა სტუდენტური საცხოვრებელი ან დიპლომატიური პუნქტი. ქვემოთ ჩვენ განვმარტავთ თქვენს უფლებებსა და ვალდებულებებს, თუ როგორ მოქმედებს ხელშეკრულების შეწყვეტა ორივე მხარეს და როგორ წყდება გავრცელებული დავები.

რატომ არის განუსაზღვრელი ვადით დადებული კონტრაქტი ახლა ნორმად?

რადგან მუდმივი იჯარის ხელშეკრულებების შესახებ კანონმა (Wet vaste huurcontracten) 2024 წლის 1 ივლისიდან ძირითადად გააუქმა დროებითი საცხოვრებელი იჯარის ხელშეკრულებები. ახალი საცხოვრებელი იჯარის ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით არის გაფორმებული, თუ ის კანონით დადგენილ გამონაკლისებს შორის არ ხვდება.

ეს გამონაკლისები ვიწროა. ისინი მოიცავს დროებით იჯარის ხელშეკრულებებს კონკრეტული ჯგუფებისთვის, როგორიცაა სტუდენტები, დიპლომატიური პუნქტი მეიჯარესთვის, რომელიც დროებით იმყოფება საზღვარგარეთ და დაბრუნდება, სამიზნე ჯგუფის კონტრაქტებს (doelgroepcontracten), მეიჯარესთან საკუთარ სახლში გაქირავებულ ოთახებს, ვაკანსიების შესახებ კანონის (Leegstandwet) შესაბამისად გაქირავებას და საცხოვრებელს, რომელიც თავისი ბუნებით მხოლოდ მოკლევადიანი გამოყენებისთვისაა განკუთვნილი. 2024 წლის 1 ივლისამდე დადებული დროებითი კონტრაქტები ძალაში რჩება შეთანხმებულ დასრულებამდე; თუ იჯარა ამის შემდეგაც გაგრძელდება, ის განუსაზღვრელი ხდება.

ემიგრანტებისთვის, საერთაშორისო დამსაქმებლებისა და მეიჯარეებისთვის ეს პრაქტიკაში მნიშვნელოვანია. მეიჯარე, რომელსაც სურს მოქნილობა, ან იმედოვნებს, რომ იპოვის მოიჯარე, რომელიც მოგვიანებით მეტს გადაიხდის, არ შეუძლია გამოიყენოს ეს დროებითი იჯარის შეთავაზების მიზეზად. დროებითი იჯარა, რომელიც გამონაკლისებს არ ჯდება, განუსაზღვრელად ითვლება.

რა არის ძირითადი მახასიათებლები?

განუსაზღვრელი ვადით გაფორმებული იჯარა გრძელდება მის კანონიერად დასრულებამდე. დასრულების თარიღი არ არსებობს, ამიტომ ის მხოლოდ შეთანხმებით, მოიჯარის შეტყობინებით ან მესაკუთრის შეტყობინებით, რასაც მოჰყვება მოიჯარის თანხმობა ან სასამართლოს გადაწყვეტილება.

საცხოვრებელი ქონების მოიჯარეები სარგებლობენ ხელშეკრულების შეწყვეტისგან (huurbescherming) ძლიერი დაცვით. ისინი ასევე სარგებლობენ ქირის გაზრდისა და მესაკუთრის მიერ რემონტის ჩატარების ვალდებულების შესახებ კანონით გათვალისწინებული წესებით. წესების უფრო ფართო მიმოხილვისთვის იხილეთ ჩვენი სტატია ნიდერლანდების იჯარის შესახებ კანონის განმარტების შესახებ.

რა უფლებები და მოვალეობები გაქვთ, როგორც დამქირავებელს?

თქვენ გაქვთ უფლება, თავისუფლად ისარგებლოთ საცხოვრებლით (huurgenot) და სანაცვლოდ, დროულად გადაიხადოთ ქირა და მოიქცეთ როგორც კარგი მოიჯარე. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 7:203 მუხლის თანახმად, მეიჯარე ვალდებულია, შეთანხმების შესაბამისად, მოგცეთ ქონების სარგებლობის უფლება.

BW მუხლი 7:213-ის შესაბამისად, კარგი მოიჯარედ (goed huurder) მოქცევა ნიშნავს ქონების მოვლას და მის დანიშნულებისამებრ გამოყენებას. მცირე რემონტი, როგორიცაა ნათურების შეცვლა, რადიატორების გამოშვება ან ნიჟარის ბლოკირება, თქვენი პასუხისმგებლობაა BW მუხლი 7:217-ისა და მცირე რემონტის შესახებ ბრძანებულების (Besluit kleine herstellingen) შესაბამისად. თქვენ ვალდებული ხართ დაუყოვნებლივ აცნობოთ მეიჯარეს უფრო დიდი დეფექტების შესახებ, რათა ისინი არ გაუარესდეს.

თქვენი პოზიციის შესახებ დამატებითი ინფორმაციისთვის, წაიკითხეთ ჩვენი სტატია, თუ რა უფლებები გაქვთ, როგორც მოიჯარის.

რა არის მესაკუთრის ძირითადი ვალდებულებები?

მეიჯარე ვალდებულია გამოასწოროს დეფექტები და შეინარჩუნოს ქონება ისეთ მდგომარეობაში, როგორსაც მოიჯარე მოელის. BW მუხლის 7:206-ის თანახმად, მეიჯარე ვალდებულია გამოასწოროს დეფექტები მოიჯარის მოთხოვნით, თუ ეს შეუძლებელია ან არ მოითხოვს ხარჯებს, რომელთა გონივრულად მოლოდინი შეუძლებელია.

პრაქტიკაში ეს მოიცავს სტრუქტურულ პრობლემებს, როგორიცაა სახურავიდან გაჟონვა, ცენტრალური გათბობის ქვაბის გაუმართაობა ან ნესტი. მეიჯარე ასევე ვალდებულია დაიცვას კანონით გათვალისწინებული წესები ქირის გაზრდისა და მომსახურების საფასურის შესახებ და არ შეუძლია ქონებაში ისეთი ცვლილებების შეტანა, რომლებიც ხელს შეგიშლით მისით სარგებლობაში სათანადო მიზეზის გარეშე.

მეიჯარეს არ შეუძლია იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა მხოლოდ იმიტომ, რომ ქონება უნდა გაიყიდოს ან იმიტომ, რომ ახალი მოიჯარე მეტს გადაიხდის. ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც ბევრი მეიჯარე ყურადღებით ამოწმებს პოტენციურ მოიჯარეებს ხელშეკრულების გაფორმებამდე.

რამდენით შეიძლება გაიზარდოს ქირა ყოველწლიურად?

მთავრობა აწესებს მაქსიმალურ წლიურ ზრდას. თავისუფალ სექტორში კერძო გაქირავებით გაცემული სახლებისთვის, ლიმიტი არის ინფლაციის პლუს ერთი პროცენტული პუნქტი და კოლექტიური ხელფასის ზრდას შორის უფრო დაბალი; ნიდერლანდების მთავრობის მონაცემებით, 2026 წლისთვის ის 4.4 პროცენტია . ცალკე ლიმიტი ვრცელდება სოციალურ საცხოვრებელსა და საშუალო ქირის სექტორზე.

თქვენი იჯარის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ინდექსაციის პუნქტს, რომელიც განმარტავს, თუ როგორ ხდება ქირის კორექტირება. მეიჯარემ არ შეიძლება მოითხოვოს კანონით დადგენილ მაქსიმუმზე მეტი თანხა, მაშინაც კი, თუ პუნქტი სხვაგვარად ითვალისწინებს. დამატებითი ინფორმაციისთვის იხილეთ ჩვენი სტატია ნიდერლანდებში ქირის ზრდის შესახებ.

როგორ უნდა შეწყვიტოთ ხელშეკრულება, როგორც მოიჯარემ?

თქვენ წერილობით აცნობებთ თქვენს მეიჯარეს ქირის გადახდის პერიოდის ტოლი შეტყობინების პერიოდის დაცვით. BW მუხლის 7:271(5)-ის თანახმად, ეს პერიოდი მინიმუმ ერთი თვეა და მაქსიმუმ სამი თვე; ყოველთვიური ქირის შემთხვევაში ეს ერთი თვეა.

შეტყობინება უნდა დასრულდეს იმ დღეს, როდესაც ქირის გადახდაა საჭირო. თუ თქვენ იხდით თვის პირველ რიცხვში და გსურთ წასვლა 31 აგვისტომდე, თქვენი შეტყობინება მეიჯარემდე უნდა მივიდეს. პუნქტი, რომელიც თქვენგან კანონით დაშვებულზე უფრო ხანგრძლივ შეტყობინების ვადას მოითხოვს, ძალადაკარგულია.

შეტყობინება გააგზავნეთ რეგისტრირებული წერილით (aangetekende brief) ან სხვა გზით, რომელიც მიღების დამადასტურებელ საბუთს მოგცემთ. ეს თავიდან აგაცილებთ მოგვიანებით კამათს შეტყობინების მიღებისა და შესაბამისად, იჯარის ვადის ამოწურვის შესახებ.

როდის შეუძლია თქვენს მეპატრონეს განუსაზღვრელი ვადით გაფორმებული ხელშეკრულების შეწყვეტა?

მხოლოდ BW მუხლი 7:274-ში ჩამოთვლილი ერთ-ერთი საფუძვლით და მხოლოდ მოიჯარის თანხმობით ან სასამართლოს გადაწყვეტილებით. ქონების დაბრუნების მოთხოვნა სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ან უფრო მაღალი ქირის მოთხოვნა საკმარისი არ არის.

ყველაზე ხშირად გამოყენებული საფუძვლებია:

• მოიჯარე არ იქცეოდა როგორც კარგი მოიჯარე, მაგალითად, სერიოზული უსიამოვნებების, უკანონო საქმიანობის ან ქირის მუდმივი დავალიანების გამო;
• მესაკუთრეს სასწრაფოდ სჭირდება ქონება საკუთარი მოხმარებისთვის (dringend eigen gebruik);
• მოიჯარე უარს ამბობს იმავე ქონების ახალი იჯარის ხელშეკრულების გონივრულ შეთავაზებაზე;
• მესაკუთრეს სურს ქონების გამოყენება მუნიციპალური გარემოსდაცვითი გეგმის (omgevingsplan) შესაბამისად.

საკუთარი სარგებლობის გადაუდებელი აუცილებლობის დამტკიცება რთულია. მეიჯარემ უნდა დაამტკიცოს გადაუდებელი და რეალური საჭიროება და, უმეტეს შემთხვევაში, რომ მოიჯარეს შეუძლია სხვა შესაფერისი საცხოვრებლის მოძიება. სასამართლო ორივე მხარის ინტერესებს ითვალისწინებს.

რა პროცედურა უნდა დაიცვას მეპატრონემ?

მეიჯარემ უნდა გააფრთხილოს წერილობით, აღმასრულებლის ოქმის ან რეგისტრირებული წერილის მეშვეობით და მიუთითოს საფუძვლები. BW მუხლის 7:271(5)-ის თანახმად, მეიჯარესთვის შეტყობინების ვადაა სამი თვე პლუს ერთი თვე მოიჯარეს ქონებაში ცხოვრების ყოველი სრული წლისთვის, მაქსიმუმ ექვსი თვის განმავლობაში.

შეტყობინებაში მეიჯარემ უნდა სთხოვოს მოიჯარეს ექვსი კვირის განმავლობაში განაცხადოს, ეთანხმება თუ არა. თუ მოიჯარე არ ეთანხმება, იჯარის ხელშეკრულება გრძელდება (მუხლი 7:272 BW). შემდეგ მეიჯარეს შეუძლია მიმართოს რაიონულ სასამართლოს იჯარის ხელშეკრულების დასრულების თარიღის დადგენის თხოვნით და სასამართლო ამას მხოლოდ იმ შემთხვევაში აკეთებს, თუ კანონით გათვალისწინებული ერთ-ერთი საფუძველი არსებობს.

განუსაზღვრელი ვადით იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა სასამართლოს მიერაც შეიძლება ხელშეკრულების სერიოზული დარღვევის გამო, მაგალითად, ქირის მნიშვნელოვანი დავალიანების გამო. ეს ცალკე გზაა, რომელიც ცნობილია როგორც დაშლა (ontbinding). ჩვენი სტატია დაქირავებული ქონების სამართლებრივი გამოსახლების პროცესის შესახებ განმარტავს, თუ რა ხდება, როდესაც მოიჯარე არ მიდის.

რომელი იჯარის პუნქტები არ არის დაშვებული?

მოიჯარის კანონით მინიჭებული უფლებების არმქონე პუნქტები ხშირად აღუსრულებელია. ქვეიჯარის წესებიც მკაცრია.

მომსახურების პირობები არ შეიძლება მეიჯარის კანონით გათვალისწინებული დეფექტების გამოსწორების ვალდებულება მოიჯარეზე გადაიტანოს, სულ მცირე, მოიჯარის არახელსაყრელ მდგომარეობაში. BW მუხლის 7:242-ის თანახმად, ბევრი პუნქტი, რომელიც ეწინააღმდეგება მოიჯარის კანონით დადგენილ უფლებებს, შეიძლება გაუქმდეს.

მთელი სახლის ქვეიჯარით გაცემა მეიჯარის ნებართვის გარეშე აკრძალულია BW მუხლის 7:244-ის თანახმად. ბევრი იჯარის ხელშეკრულება ასევე ზღუდავს სახლის ნაწილის ქვეიჯარით გაცემას. უნებართვო ქვეიჯარით გაცემა სერიოზული დარღვევაა და შეიძლება გამოიწვიოს იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა.

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მოიჯარემ?

ხელმოწერამდე და შეტყობინების მიღების შემდეგაც შეამოწმეთ იჯარის ხელშეკრულება. 2023 წლის 1 ივლისიდან მეიჯარემ შეიძლება მხოლოდ ქირის, მომსახურების საფასურისა და ძირითადი ყოველთვიური ქირის მაქსიმუმ ორმაგი ოდენობის დეპოზიტის გადახდა მოგთხოვოთ.

• იჯარა განუსაზღვრელი ვადით არის გაფორმებული, თუ დროებითი იჯარა ნამდვილად ჯდება კანონით დადგენილ გამონაკლისში?
• დეპოზიტი არ აღემატება ყოველთვიური ქირის ორმაგ ოდენობას და არ არის თუ არა ადმინისტრაციული ან სახელშეკრულებო გადასახადები?
• ინდექსაციის პუნქტი რჩება თუ არა კანონით დადგენილ ლიმიტში, რომელიც 2026 წელს თავისუფალი სექტორის სახლებისთვის 4.4 პროცენტს შეადგენს?
• უცვლელად ტოვებს თუ არა მომსახურების პუნქტი მესაკუთრის ვალდებულებას, გამოასწოროს დეფექტები BW მუხლი 7:206-ის შესაბამისად?
• არსებობს თუ არა პუნქტი, რომელიც მეპატრონეს საშუალებას აძლევს შევიდეს სახლში წინასწარი შეტყობინების გარეშე? ეს ეწინააღმდეგება თქვენს უფლებას მშვიდობიანი გამოყენების შესახებ.
• უპასუხეთ თუ არა წერილობით შეტყობინებას შეწყვეტის შესახებ ექვსკვირიანი პერიოდის განმავლობაში?

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მესაკუთრემ?

დღეს ხელმოწერილი იჯარის ხელშეკრულება შესაძლოა ათწლეულების განმავლობაში იყოს ძალაში, ამიტომ შეამოწმეთ ის მოქმედ კანონმდებლობასთან შესაბამისობაში. ცალმხრივი პუნქტები, სავარაუდოდ, გასაჩივრდება და ხშირად შეიძლება გაუქმდეს BW მუხლის 7:242-ის შესაბამისად.

• დროებითი იჯარა კანონით დადგენილ გამონაკლისებს მიეკუთვნება თუ არა? თუ არა, ის განუსაზღვრელია.
• ქონების მდგომარეობა თავიდანვეა აღწერილი, სასურველია ფოტოებით?
• მომსახურების საფასური ცალკეა ჩამოთვლილი და აგზავნით თუ არა BW-ის 7:259 მუხლით მოთხოვნილ წლიურ ანგარიშგებას?
• ინდექსაციის პუნქტი სექტორისთვის კანონით დადგენილ მაქსიმუმში რჩება?
• თქვენს შეტყობინებაში მითითებულია თუ არა BW-ის 7:274 მუხლით გათვალისწინებული საფუძველი და დაცულია თუ არა სამიდან ექვს თვემდე შეტყობინების ვადა?

როგორ წყდება საერთო დავები?

დავების უმეტესობა მომსახურების საფასურს, მოვლა-პატრონობას, ქირის გაზრდას ან იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის მცდელობას ეხება. ბევრი მათგანის მოგვარება შესაძლებელია იჯარის ტრიბუნალის (Huurcommissie) მიერ დაბალ ფასად; სხვები კი რაიონულ სასამართლოში განიხილება.

მომსახურებისა და ტექნიკური მომსახურების საფასური

თქვენ გაქვთ უფლება მიიღოთ მომსახურების საფასურის (servicekosten) წლიური ცნობა BW მუხლის 7:259-ის შესაბამისად. თუ მეიჯარე ითხოვს ფაქტობრივ ხარჯებზე მეტს ან არ წარმოადგენს სათანადო ცნობას, შეგიძლიათ მიმართოთ ქირავნობის ტრიბუნალს მომსახურების საფასურის შესახებ გადაწყვეტილების მისაღებად.

თუ მეიჯარე დეფექტს არ გამოასწორებს, თავდაპირველად წერილობით წარადგინეთ თქვენი საჩივარი და მიანიჭეთ გონივრული ვადა. რეგულირებად სექტორში, იჯარის ტრიბუნალს შეუძლია დროებით შეამციროს ქირა დეფექტის გამოსწორებამდე. ასევე შეგიძლიათ სთხოვოთ რაიონულ სასამართლოს შეკეთების ბრძანება. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეგიძლიათ თავად განახორციელოთ სასწრაფო შეკეთება და გამოქვითოთ ღირებულება ქირიდან BW მუხლის 7:206(3)-ის შესაბამისად, მაგრამ მხოლოდ მას შემდეგ, რაც მეიჯარე არ იმოქმედებს მკაფიო მოთხოვნის მიუხედავად.

ყოველთვის შეინახეთ წერილობითი ჩანაწერი. წერილები, ელექტრონული ფოსტები და ფოტოები ასახავს, ​​თუ რა და როდის მოახსენეთ და თუ დავა გაგრძელდება, ისინი თქვენს პოზიციას გაცილებით აძლიერებს.

ქირის ზრდა და უკანონო გათავისუფლება

თუ ფიქრობთ, რომ ქირის ზრდა აღემატება კანონით დადგენილ მაქსიმალურ ოდენობას, შეგიძლიათ წერილობით გააპროტესტოთ და, საჭიროების შემთხვევაში, საკითხი უფრო შორს წაიყვანოთ. თავისუფალ სექტორში გადაწყვეტილებას იღებს რაიონული სასამართლო; რეგულირებად სექტორში კი, გარკვეულ როლს ასრულებს ქირის ტრიბუნალი.

მეიჯარეს ასევე შეუძლია სცადოს იჯარის შეწყვეტა იურიდიულად დაუსაბუთებელი მიზეზით, მაგალითად, იმიტომ, რომ მას სურს გაყიდვა ან ისეთი მოიჯარეს პოვნა, რომელიც მეტს გადაიხდის. თქვენ არ ხართ ვალდებული დაეთანხმოთ. თქვენი თანხმობის გარეშე, იჯარის ხელშეკრულება გრძელდება მანამ, სანამ სასამართლო სხვაგვარად არ გადაწყვეტს და სასამართლო მას მხოლოდ კანონით გათვალისწინებული საფუძვლით შეწყვეტს.

რა შეგვიძლია გავაკეთოთ თქვენთვის განუსაზღვრელი ვადით გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით?

ჩვენი იჯარის საკითხებში იურისტები დავეხმაროთ მოიჯარეებს, კერძო მეიჯარეებს და დამსაქმებლებს, რომლებიც პერსონალს ათავსებენ, ჩვენი ოფისებიდან Eindhoven მდე Amsterdam.

• ჩვენ განვიხილავთ თქვენს იჯარის ხელშეკრულებას და მივუთითებთ იმ პუნქტებზე, რომლებიც ეწინააღმდეგება BW-ის მე-7 წიგნის იჯარის წესებს.
• ჩვენ ვადგენთ ან ვამოწმებთ შეწყვეტის შესახებ შეტყობინებას, მათ შორის, BW-ის 7:274 მუხლით გათვალისწინებულ საფუძველს და სწორ შეტყობინების ვადას.
• ჩვენ თქვენი სახელით ვპასუხობთ მესაკუთრის შეტყობინებას ექვსკვირიანი პერიოდის განმავლობაში.
• ჩვენ ვამოწმებთ, რჩება თუ არა ქირის ზრდა 2026 წლის ლიმიტის ფარგლებში და თუ ეს ასე არ არის, წერილობით ვაპროტესტებთ.
• ჩვენ თქვენს მოთხოვნას წარვადგენთ ქირის ტრიბუნალში ან ვაწარმოებთ სამართალწარმოებას რაიონული სასამართლოს წინაშე.

შემაჯამებელი

• 2024 წლის 1 ივლისიდან, ახალი საცხოვრებელი ფართის იჯარა, პრინციპში, განუსაზღვრელი ვადით არის გაფორმებული; დროებითი იჯარა შესაძლებელია მხოლოდ რამდენიმე კანონით გათვალისწინებულ გამონაკლისში.
• როგორც მოიჯარე, შეგიძლიათ შეწყვიტოთ იჯარის ხელშეკრულება ქირის გადახდის პერიოდის ტოლი შეტყობინების პერიოდით, ჩვეულებრივ, ერთი თვით.
• მეიჯარეს სჭირდება BW მუხლი 7:274-ით გათვალისწინებული საფუძველი და, მოიჯარის თანხმობის გარეშე, სასამართლოს გადაწყვეტილება.
• მეიჯარის გაფრთხილების ვადა სამიდან ექვს თვემდეა, რაც დამოკიდებულია იჯარის ხანგრძლივობაზე.
• ქირის ზრდასა და დეპოზიტებზე კანონით ლიმიტია დაწესებული; დავებს წყვეტენ ქირის ტრიბუნალი და რაიონული სასამართლო.

სხვა თემებისთვის იხილეთ ნიდერლანდების უძრავი ქონების სამართლის სახელმძღვანელოების ჩვენი ინდექსი.

ხშირად დასმული შეკითხვები