სახურავის დაზიანება ნიდერლანდებში: ვინ იხდის გაჟონვისა და ჩამოვარდნილი ფილების ხარჯებს?

შენობის მესაკუთრე, როგორც წესი, პასუხისმგებელია სახურავიდან გაჟონვის ან ჩამოვარდნილი კრამიტის შედეგად გამოწვეულ ზიანზე. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 6:174 მუხლის თანახმად, ნაგებობის მფლობელი პასუხისმგებელია ბრალეულობის დამტკიცების გარეშე, თუ სახურავი არ აკმაყოფილებს მოსალოდნელ სტანდარტებს და ეს დეფექტი იწვევს ზიანს; თუ შენობა გამოიყენება ბიზნესისთვის, პასუხისმგებლობა გადადის ამ ბიზნესის მმართველ პირზე (BW მუხლი 6:181).

ხარჯების საბოლოო გასტუმრება დამოკიდებულია სახურავის მდგომარეობაზე, იჯარის ან გაყოფის აქტზე, ნებისმიერი კონტრაქტორის სამუშაოებსა და სადაზღვევო პოლისებზე. ეს სტატია განმარტავს თითოეულ ფენას, მტკიცებულებებს, რომლებიც განსაზღვრავს შედეგს და ვადებს, რომლებიც ამთავრებს სარჩელს.

როდის არის მფლობელი პასუხისმგებელი სახურავის დაზიანებაზე?

მესაკუთრე პასუხისმგებელია, თუ სახურავი არ აკმაყოფილებდა მისთვის დადგენილ მოთხოვნებს, რამაც საფრთხე შეუქმნა პირებს ან ქონებას და საფრთხე წარმოიშვა. ბრალეულობა არ არის სავალდებულო.

სტანდარტი ობიექტურად ფასდება, შენობის ასაკისა და ფუნქციის, საფრთხის ალბათობის, შესაძლო შედეგების სერიოზულობისა და სიფრთხილის ზომების ღირებულების გათვალისწინებით. პასუხისმგებლობა ეკისრება მფლობელს (ბეზიტერს), როგორც წესი, რეგისტრირებულ მფლობელს. კომერციული იჯარის შემთხვევაში, BW-ის 6:181 მუხლით, დაშავებული გამვლელის წინაშე პასუხისმგებელია მოქმედი მოიჯარე და არა ინვესტორი-მფლობელი.

კანონით გათვალისწინებული გამონაკლისი ძალიან ვიწროა. მესაკუთრე არ არის პასუხისმგებელი, თუ ის არ იქნებოდა პასუხისმგებელი დელიქტში, საფრთხის შესახებ მისი წარმოშობის დროს რომ სცოდნოდა (მუხლი 6:174(1) BW). პრაქტიკაში ეს მხოლოდ მაშინ არის წარმატებული, როდესაც დეფექტი ნამდვილად შეუმჩნეველი იყო და მესაკუთრეს შეუძლია წარმოადგინოს დათარიღებული შემოწმების ოქმები, შეკეთების ინვოისები და ტექნიკური მომსახურების გეგმა.

Bbl-ის შენობის სტანდარტს მნიშვნელობა აქვს?

დიახ, მტკიცებულების სახით. 2024 წლის 1 იანვრიდან შენობების ტექნიკური მოთხოვნები მოცემულია გარემოსა და დაგეგმარების შესახებ კანონის (Omgevingswet) შესაბამისად შენობების (საცხოვრებელი გარემოს) შესახებ დადგენილებაში (Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl), რომელმაც ჩაანაცვლა 2012 წლის Bouwbesluit.

კანონპროექტი შეიცავს ახალი შენობების სტანდარტებს და არსებული შენობების უფრო დაბალ კომპლექტს, მათ შორის ვალდებულებას, არ დაუშვან ნაგებობის მიერ ვინმესთვის საფრთხის შექმნა. დარღვევა ავტომატურად არ იწვევს კერძო სამართლის პასუხისმგებლობას, მაგრამ ის ნათლად მიუთითებს, რომ სახურავი დეფექტური იყო. მუნიციპალური შემოწმების ანგარიში ხშირად საქმის ყველაზე ძლიერი დოკუმენტია, ამიტომ ჰკითხეთ მუნიციპალიტეტს, არსებობს თუ არა ასეთი.

იცავს თუ არა ქარიშხალი მფლობელს პასუხისმგებლობისგან?

იშვიათად. ჰოლანდიურმა სახურავმა უნდა გაუძლოს ნიდერლანდებში მოსალოდნელ ქარს და ქარიშხლები პროგნოზირებადია; დაცვა მხოლოდ იმ შემთხვევაში მუშაობს, თუ ქარის დატვირთვა ნამდვილად აღემატებოდა სახურავის გონივრულად გაუძლებელ დატვირთვას და სახურავი სხვა მხრივ კარგ მდგომარეობაში იყო.

მფლობელმა უნდა წარმოადგინოს მტკიცებულებები: ბოლოდროინდელი შემოწმებები, ტექნიკური მომსახურების ინვოისები და დადასტურება, რომ სახურავი აკმაყოფილებდა შენობის სტანდარტს. ნიდერლანდების სამეფო მეტეოროლოგიური ინსტიტუტის (KNMI) ამინდის მონაცემები ადგილმდებარეობისა და საათისთვის აჩვენებს, თუ რა გავლენა მოახდინა ქარმა სინამდვილეში. იმ ადგილებში, სადაც ფილები უკვე ფხვიერი იყო ან ფლაკონები მყიფე, სასამართლოები ადგენენ, რომ ჩვეულებრივი ტექნიკური მომსახურება თავიდან აგვაცილებდა დაზიანებას.

რაც შეეხება გადავადებულ სარემონტო სამუშაოებს, თოვლს და გაჭედილ სადრენაჟე მილებს?

ჩამოცურებული ფილები, ღარებში მცენარეები, დაზიანებული ტიხრები, დამპალი ძელები და წლების წინ შეჩერებული შემოწმების ჩანაწერი დეფექტურ სახურავზე მიუთითებს. ამ შემთხვევაში, გამომწვევი ამინდი დიდწილად უმნიშვნელო ხდება.

ფოთლებით დაბლოკილი ბრტყელი სახურავის გამოსასვლელიდან წყლის უკან ამოსვლა თითქმის ყოველთვის ტექნიკური მომსახურების ხარვეზია. თოვლის სიმძიმით გამოწვეული დაზიანება შეიძლება იყოს გარეგანი მიზეზი, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ სახურავი დაპროექტებულია და მოვლილია მოსალოდნელი დატვირთვის ასატანად. ყინვით გამოწვეული დაზიანება მისი სიცოცხლის ციკლის ბოლოს ცვეთად ითვლება.

ვინ იხდის საცხოვრებელი კორპუსის სახურავს?

მრავალბინიან შენობაში სახურავი, ღარები და მზიდი კონსტრუქცია თითქმის ყოველთვის საერთო ნაწილებია, რომლებსაც მესაკუთრეთა ასოციაცია (Vereniging van Eigenaars, VvE) მართავს. შესაბამისად, დეფექტური სახურავის შესახებ პრეტენზიები VvE-ს მიმართება და მომსახურების საფასურის მეშვეობით ანაზღაურდება.

გაყოფის აქტი (akte van splitsing) და მისი დებულებები განსაზღვრავს, თუ რომელი ნაწილებია საერთო. ინდივიდუალური მესაკუთრე პასუხისმგებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ აქტით მას სახურავის ნაწილი გამოყოფილი აქვს, მაგალითად, პენტჰაუსის კუთვნილი სახურავის ტერასა. იხილეთ ჩვენი სტატია ბინის უფლებებისა და VvE-ს შესახებ ნიდერლანდებში.

საცხოვრებელი შენობისთვის, VvE-მ ყოველწლიურად უნდა დაჯავშნოს აღდგენის ღირებულების მინიმუმ 0.5%, თუ ის თავის შენატანს არ განსაზღვრავს ხუთი წლის წინანდელი მოვლა-პატრონობის გეგმის საფუძველზე (მუხლი 5:126 BW). თუ საერთო კრება დაბლოკავს სასწრაფო რემონტს, ბინის მესაკუთრეს შეუძლია რაიონული სასამართლოსგან (kantonrechter) მოითხოვოს შემცვლელი ნებართვა (მუხლი 5:121 BW); მიმდინარე გაჟონვის შემთხვევაში, შეიძლება პარალელურად დაიწყოს სასწრაფო ზომების მიღების შემაჯამებელი პროცესი (kort geding). იხილეთ, რა უნდა გააკეთოთ, როდესაც სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია ვერ ასრულებს თავის მოვალეობებს.

ვინ აკეთებს რემონტს და ვინ იხდის მეპატრონესა და მოიჯარეს შორის არსებულ ხარჯებს?

გაჟონილი სახურავი არის დეფექტი (gebrek), რომელიც მეიჯარეს ევალება გამოასწოროს მოიჯარის მოთხოვნის შემთხვევაში (მუხლები 7:204 და 7:206 BW). მესამე მხარეების მიმართ მესაკუთრე პასუხისმგებელი რჩება BW მუხლის 6:174-ის შესაბამისად.

თუ მეიჯარე შეტყობინების შემდეგ ვალდებულებებს არ შეასრულებს, მოიჯარემ შეიძლება განახორციელოს შეკეთება და საჭიროების შემთხვევაში, გონივრული ხარჯების ანაზღაურება ქირის გადასახადიდან გამოქვითვით (მუხლი 7:206(3) BW). მოიჯარემ ასევე შეიძლება მოითხოვოს ქირის პროპორციული შემცირება იმ დღიდან, როდესაც მეიჯარეს სათანადოდ ეცნობა (მუხლი 7:207 BW). მეიჯარეს ეკისრება კომპენსაცია თანმდევი ზიანისთვის, თუ დეფექტი წარმოიშვა იჯარის დაწყების შემდეგ და მიეწერება მას, ან არსებობდა დასაწყისში და მან იცოდა ან უნდა სცოდნოდა ამის შესახებ (მუხლი 7:208 BW). იხილეთ მეიჯარის ვალდებულებები.

მოიჯარემ მცირე რემონტი საკუთარი ხარჯებით უნდა განახორციელოს (მუხლი 7:217 BW). საცხოვრებლის შემთხვევაში, მცირე რემონტის შესახებ დადგენილება (Besluit kleine herstellingen) ითვალისწინებს მოიჯარისთვის ხელმისაწვდომი ღარებისა და წვიმის წყლის დრენაჟების რეგულარულ გაწმენდას. სახურავის კრამიტისა და ყველა სტრუქტურული დეტალის შეცვლა მესაკუთრის პასუხისმგებლობაა.

როდის არის დამქირავებელი პასუხისმგებელი სახურავის დაზიანებაზე?

მოიჯარე პასუხისმგებელია იჯარით აღებული ქონების დაზიანებაზე, რომელიც გამოწვეულია მისივე იჯარის ხელშეკრულების დარღვევით (მუხლი 7:218 BW). კანონი ვარაუდობს, რომ მოიჯარემ გამოიწვია ასეთი ზიანი, გარდა ხანძრისა და შენობის ექსტერიერის დაზიანებისა.

ამგვარად, სახურავის შემთხვევაში, მეიჯარეს, რომელიც მოიჯარეს ადანაშაულებს, ეს უნდა დაამტკიცოს. სატელიტური ანტენისთვის ბურღვა, ბრტყელ სახურავზე მძიმე მასალის შენახვა ან მონტაჟისთვის ფილების მოხსნა ტიპური შემთხვევებია, როდესაც ეს მტკიცებულება ხელმისაწვდომია. თუ მესაკუთრის დამზღვევი იხდის, ის იღებს მესაკუთრის მოთხოვნას დამნაშავე მოიჯარის წინააღმდეგ (სუბროგაცია, მუხლი 7:962 BW); მოიჯარე არ არის ამ სამართლებრივი დაცვისგან დაცულ პირთა შორის.

ვინ არის პასუხისმგებელი ახალ ან ახლახან განახლებულ სახურავში გაჟონვაზე?

კონტრაქტორი, თუ დეფექტი სამუშაოშია. გადახურვის ხელშეკრულება არის სამუშაოს ხელშეკრულება (aanneming van werk, მუხლი 7:750 BW) და სამშენებლო სამუშაოებისთვის კონტრაქტორი პასუხისმგებელი რჩება მიწოდების შემდეგ მიწოდების დროს აღმოჩენილი დეფექტებისთვის, თუ ისინი არ შეიძლება მიეწეროს მას (მუხლი 7:758(4) BW).

ეს წესი შემოღებულ იქნა „შენობების ხარისხის უზრუნველყოფის შესახებ“ კანონით (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) 2024 წლის 1 იანვარს. მიწოდების აქტის ხელმოწერამდე, შეამოწმეთ სახურავი და წერილობით ჩამოწერეთ დათქმები. კონტრაქტორმა ასევე უნდა გააფრთხილოს კლიენტი დავალების შესრულებისას არსებული შეცდომების და მასალების ან გეგმების დეფექტების შესახებ, რომელთა შესახებაც მან იცოდა ან უნდა სცოდნოდა (მუხლი 7:754 BW).

მიწოდებული სამუშაოს დეფექტთან დაკავშირებული პრეტენზია ხანდაზმულდება კლიენტის საჩივრის წარდგენიდან ორი წლის შემდეგ და ნებისმიერ შემთხვევაში, შენობის მიწოდებიდან ოცი წლის შემდეგ (მუხლი 7:761 BW). თქვენ ასევე უნდა წარადგინოთ საჩივარი დეფექტის აღმოჩენიდან გონივრულ ვადაში. ბევრ ახალაშენებულ სახლს მოყვება გარანტიის სქემა, რომლის პირობებიც განსაზღვრავს წყალგაუმტარობის ხანგრძლივობის ფარგლებს; ჯერ წაიკითხეთ სერტიფიკატი. იხილეთ სამშენებლო დეფექტები და პასუხისმგებლობა და დეფექტები ახლად აშენებულ სახლებში.

მეზობელს ან გამვლელს შეუძლია მოითხოვოს მესაკუთრისგან BW მუხლის 6:174-ის შესაბამისად, სამშენებლო ხელშეკრულების გათვალისწინების გარეშე, ან აშკარად დაუდევარი კონტრაქტორისგან დელიქტში (BW მუხლი 6:162). BW მუხლის 6:171-ის თანახმად, ბიზნესი ასევე შეიძლება პასუხისმგებელ იქნეს მასზე მომუშავე არადაქვემდებარებული კონტრაქტორის გამო. შემდეგ მესაკუთრე კონტრაქტორის წინააღმდეგ მიმართავს რეგრესს. შეძენილი სახლის დეფექტის შესახებ იხილეთ გამყიდველის პასუხისმგებლობა ფარული დეფექტებისთვის.

რომელი დაზღვევა იხდის პირველ რიგში?

დაზღვევა, როგორც წესი, ფულის შოვნის ყველაზე სწრაფი წყაროა. შენობის დაზღვევა (opstalverzekering) ფარავს სახურავს ისეთი უეცარი შემთხვევებისგან, როგორიცაა ქარიშხალი, სეტყვა და ჩამოვარდნილი საგნები; შიგთავსის დაზღვევა (inboedelverzekering) ფარავს მცხოვრებთა ნივთებს.

პოლისები ქარიშხალს განსაზღვრავს პოლისის პირობებში ქარის სიჩქარით და არა KNMI-ის ამინდის გაფრთხილებებით. თანდათანობითი ცვეთა, დაგვიანებული ტექნიკური მომსახურება და ცნობილი კონსტრუქციული დეფექტები თითქმის ყველგან გამორიცხულია. მაშინაც კი, როდესაც თავად ზარალი გამორიცხულია, დამზღვევი, როგორც წესი, ანაზღაურებს შემდგომი ზიანის თავიდან აცილების გონივრულ ხარჯებს (bereddingskosten). მესამე მხარის მოთხოვნები გადადის პასუხისმგებლობის დაზღვევაში (aansprakelijkheidsverzekering).

თუ ერთზე მეტი პოლისი ფარავს ერთსა და იმავე ზარალს, თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ კომპენსაცია ნებისმიერი დამზღვევისგან, რომლებიც შემდეგ ერთმანეთს შორის ანგარიშსწორებას ახორციელებენ (მუხლი 7:961 BW). ზარალის შესახებ რაც შეიძლება მალე უნდა განაცხადოთ (მუხლი 7:941 BW); დაგვიანებული ანგარიშით დაზარალებულ დამზღვევს შეუძლია შეამციროს ან უარი თქვას გადახდაზე.

როგორ დაამტკიცოთ პრეტენზია და გამოთვალოთ ზარალი?

მომჩივანმა უნდა დაამტკიცოს დეფექტი და მტკიცებულებები რამდენიმე დღეში გაქრება. ნებისმიერი მუდმივი შეკეთების დაწყებამდე ჩაწერეთ მიზეზი.

გადაუღეთ ფოტო სახურავის, შესასვლელი წერტილის, ინტერიერის ლაქების და დაზიანებული ნივთების თარიღების ხილვადობით. მოიძიეთ KNMI-ის ამინდის მონაცემები ადგილმდებარეობისა და საათის მიხედვით. სთხოვეთ გადახურვის ხელოსანს მიზეზის წერილობითი დიაგნოზი და არა მხოლოდ ფასი, და შეძლებისდაგვარად შეინახეთ ამოღებული მასალები. შეინახეთ ქვითრები საგანგებო ზომებისთვის.

პირდაპირი ზიანი თავად ქონების აღდგენის ღირებულებაა. თანმდევი ზარალი მოიცავს გაფუჭებულ ნივთებს, ალტერნატიულ საცხოვრებელს, დაკარგულ ბრუნვას და ზარალის დადგენის გონივრულ ხარჯებს (მუხლი 6:96 BW). საქონელი ფასდება დანაკარგის მომენტში, ამიტომ გამოიყენება ამორტიზაცია. არამატერიალური ზიანის ანაზღაურება შესაძლებელია მხოლოდ შეზღუდულ შემთხვევებში. თუ მხოლოდ ოდენობაა სადავო, შეიძლება გამოყენებულ იქნას ზიანის შეფასების ცალკე პროცედურა.

რომელი ვადები მოქმედებს?

ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა ხანდაზმულობის ვადას კარგავს ხუთი წლის შემდეგ, რაც თქვენ შეიტყვეთ ზიანისა და პასუხისმგებელი მხარის შესახებ მომდევნო დღიდან, და ნებისმიერ შემთხვევაში, მოვლენიდან ოცი წლის შემდეგ (მუხლი 3:310 BW). უფლებების წერილობითი დათქმა წყვეტს ამ ვადას (მუხლი 3:317 BW).

პოლისს შეიძლება ჰქონდეს საკუთარი ვადა, ამიტომ შეამოწმეთ პირობები. 25 000 ევრომდე ოდენობის სარჩელებს და ყველა იჯარის საქმეს განიხილავს რაიონული სასამართლო (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 93-ე მუხლი, Rv), სადაც ადვოკატი არ გჭირდებათ; უფრო დიდი სარჩელები რაიონულ სასამართლოში (rechtbank) განიხილება, სადაც ადვოკატი სავალდებულოა. იხილეთ, თუ როგორ მოითხოვოთ ზიანის ანაზღაურება ნიდერლანდებში.

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მესაკუთრემ ან მეიჯარეს?

• შეამოწმეთ, გაქვთ თუ არა სახურავის დათარიღებული შემოწმების ანგარიშები და ტექნიკური მომსახურების ინვოისები.
• შეამოწმეთ თქვენი შენობებისა და პასუხისმგებლობის დაზღვევა, მათ შორის ქარიშხლის განმარტება და ტექნიკური მომსახურების გამონაკლისები.
• შეამოწმეთ, ზიანი მოიჯარემ ან კონტრაქტორმა გამოიწვია თუ არა და შეგიძლიათ თუ არა ამის დამტკიცება.
• მონიშნეთ თარიღი, როდესაც მოიჯარემ შეგატყობინათ: ქირის შემცირება ამ დღიდან იწყება (მუხლი 7:207 BW).
• როგორც ბინის მესაკუთრემ, გადაამოწმეთ, გაყოფის აქტის მიხედვით, სახურავი საერთო ნაწილად ითვლება თუ არა.

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მოიჯარემ?

• წერილობით აცნობეთ მეპატრონეს გაჟონვის შესახებ ფოტოებით და მოითხოვეთ ქვითრის დადასტურება.
• საკუთარი ხელით შეკეთებამდე დააწესეთ გონივრული ვადა შეკეთებისთვის და გამოქვითეთ ხარჯები (მუხლი 7:206(3) BW).
• მოითხოვეთ ქირის შემცირება შემცირებული სარგებლობის პერიოდისთვის შეტყობინების დღიდან.
• თქვენი ნივთების დაზიანების შესახებ რაც შეიძლება მალე აცნობეთ თქვენი ქონების დამზღვევს.
• შეინახეთ ღარები და სადრენაჟე მილები სუფთად, რომლებზეც წვდომა გაქვთ; ეს მცირე შეკეთება თქვენია (მუხლი 7:217 BW).

რა შეგვიძლია გავაკეთოთ სახურავის დაზიანების შემთხვევაში?

ჩვენი პასუხისმგებლობისა და უძრავი ქონების ადვოკატები მოქმედებენ მესაკუთრეთა, მეიჯარეთა, მოიჯარეების, ბინის მესაკუთრეთა და უძრავი ქონების კომპანიების სახელით ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნებზე.

• ჩვენ ვაფასებთ პასუხისმგებლობას დოკუმენტებზე: იჯარა, გაყოფის აქტი, კონტრაქტი და პოლისები.
• ჩვენ ვადგენთ ვალდებულების შეუსრულებლობის ან პასუხისმგებლობისა და შეფერხების შეზღუდვის შესახებ შეტყობინებას BW მუხლი 3:317-ის შესაბამისად.
• ჩვენ ვსაუბრობთ შენობების, შიგთავსისა და პასუხისმგებლობის დამზღვევებზე და ვიყენებთ BW-ის 7:961 მუხლს, სადაც ისინი ერთმანეთს მიუთითებენ.
• ჩვენ ვიწყებთ შემაჯამებელ წარმოებას გადაუდებელი რემონტისთვის ან შემცვლელი ავტორიზაციისთვის BW მუხლი 5:121-ის შესაბამისად.
• ჩვენ ვახორციელებთ ან ვიცავთ სარჩელს კონტრაქტორების წინააღმდეგ BW-ის 7:758 და 7:761 მუხლების შესაბამისად.

შემაჯამებელი

• მესაკუთრე მკაცრად არის პასუხისმგებელი დეფექტური სახურავისთვის BW მუხლის 6:174-ის შესაბამისად; კომერციული ფართის შემთხვევაში, ბიზნეს მომხმარებელია (მუხლი 6:181 BW).
• ქარიშხლისგან დაცვა მხოლოდ იმ შემთხვევაში მუშაობს, თუ სახურავი კარგად არის მოვლილი და ქარის სიმძლავრე მოსალოდნელზე მეტს აღემატება.
• მრავალბინიან შენობებში VvE პასუხისმგებელია სახურავზე, როგორც საერთო ნაწილად.
• მეპატრონე ასწორებს სახურავის დეფექტებს; მოიჯარე მხოლოდ ასუფთავებს მისაწვდომ ღარებსა და სადრენაჟე მილებს.
• დაუყოვნებლივ უზრუნველყოთ მტკიცებულებები და დაიცვათ ხუთწლიანი ხანდაზმულობის ვადა (მუხლი 3:310 BW).

ხშირად დასმული შეკითხვები