ნიდერლანდებში მეიჯარედ, თქვენი ვალდებულებები ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 7:203 მუხლის თანახმად, ერთ პრინციპს მოიცავს: თქვენ ვალდებული ხართ ქონება ხელმისაწყოფილად მოაწყოთ და შეინარჩუნოთ იგი შეთანხმებული გამოყენებისთვის ვარგისი. თქვენ მას კარგ მდგომარეობაში გადასცემთ, ხარვეზებს ასწორებთ მას შემდეგ, რაც მოიჯარე მათ შესახებ შეატყობინებს (BW მუხლი 7:206) და არ უშლით ხელს მოიჯარეს ქონებით სარგებლობაში.
მნიშვნელოვანია ორი შეზღუდვა. მცირე ყოველდღიური რემონტი საცხოვრებელი ქონების მოიჯარესთვისაა და რომელი შეკეთება ითვლება „მცირედად“, მთავრობის მცირე რემონტის შესახებ დადგენილების (Besluit kleine herstellingen) შესაბამისად, მუხლი 7:217 BW-ის მიხედვით და არა იჯარის ხელშეკრულებით. თქვენი შეკეთების ვალდებულება იწყება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც შეიტყობთ დეფექტის შესახებ, როგორც წესი, მოიჯარის ანგარიშიდან და ეს ანგარიში ასევე არის თარიღი, საიდანაც შეიძლება ქირის შემცირება.
სარჩევი
რა უნდა უზრუნველყოთ, როგორც მესაკუთრემ?
მუხლი 7:203 BW გავალდებულებთ, რომ დაქირავებული ქონება ხელმისაწვდომი გახადოთ მოიჯარისთვის და შეინარჩუნოთ ის იჯარის ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. ამასთან ერთად, მუხლი 7:204 BW განსაზღვრავს, თუ რა ითვლება დეფექტად, ხოლო მუხლი 7:206 BW ამატებს მისი შეკეთების ვალდებულებას.
შეთანხმებული გამოყენება განსაზღვრავს, თუ რას ნიშნავს „ხელმისაწვდომი“. BW-ს თანახმად, იჯარა შეიძლება მოიცავდეს:
- დამოუკიდებელი ან არათვითკმარი საცხოვრებელი სივრცე (მუხლები 7:232-7:282 BW);
- საცალო ვაჭრობის სივრცე (მუხლები 7:290-7:310 BW);
- სხვა საქმიანი სივრცეები და ოფისები, რომლებიც ექცევა BW-ის 7:230a მუხლის ცალკე რეჟიმის ქვეშ.
ამ ვალდებულების შესრულება დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა დაწერეთ თქვენ და მოიჯარემ იჯარის ხელშეკრულებაში დანიშნულებისამებრ გამოყენების შესახებ. ხელშეკრულებაში ზუსტად მიუთითეთ ეს გამოყენება, რადგან რაიონული სასამართლოს (kantonrechter) წინაშე დავის შედეგი ხშირად სწორედ ამაზეა დამოკიდებული.
პრაქტიკაში, ეს მოიცავს ძირითად კეთილმოწყობას, რომელიც მოიჯარეს სჭირდება კონკრეტული გამოყენებისთვის.
როდის აქვს ქონებას დეფექტი?
BW მუხლის 7:204-ის თანახმად, დეფექტი არის მდგომარეობა, მახასიათებელი ან სხვა გარემოება, რომელიც არ არის დაკავშირებული მოიჯარის ვალდებულებასთან და რომელიც ხელს უშლის ქონების გამოყენებას იმ სიამოვნების მინიჭების მიზნით, რასაც მოიჯარეს შეუძლია მოელოდეს ასეთი ტიპის კარგად მოვლილი ქონებისგან. BW მუხლის 7:206-ის თანახმად, თქვენ ავალდებულებთ მას შეაკეთოთ იგი მოიჯარის მოთხოვნისთანავე.
BW მუხლი 7:204-ის თანახმად, სასამართლო პრაქტიკა „სიამოვნებას“ ფართოდ განმარტავს. ის შეიძლება მოიცავდეს არა მხოლოდ ქონების ფიზიკურ მდგომარეობას, როგორიცაა მისი მოსალოდნელი ხელმისაწვდომობა ან გარეგნული იერსახე. მიუხედავად ამისა, მოიჯარე არ შეიძლება ელოდოს იმავე ტიპის კარგად მოვლილ ქონებას.
BW მუხლის 7:204(3)-ის თანახმად, შემდეგი არ წარმოადგენს დეფექტებს:
- დამქირავებლის ბრალეულობის ან რისკის საფუძველზე გამოწვეული გარემოება;
- პირადად მოიჯარესთან დაკავშირებული გარემოება, როგორიცაა ყოველდღიური ხმაურისადმი უჩვეულოდ დაბალი ტოლერანტობა;
- მესამე მხარის მიერ განხორციელებული ფაქტობრივი დარღვევა უფლების მოთხოვნის გარეშე, როგორიცაა მოძრაობის ხმაური ან მეზობელი ტერასიდან წამოსული ხმაური;
- მოთხოვნილი უფლება რაიმე ფაქტობრივი ხელშეშლის გარეშე, მაგალითად, მეზობელი, რომელიც აცხადებს ბაღში გავლის უფლებას, მაგრამ არასდროს იყენებს მას.
რა შეუძლია გააკეთოს მოიჯარემ, თუ თქვენ არ დაასრულებთ მოთხოვნას?
თუ თქვენ ვერ შეძლებთ ქონების დროულად ან სრულად მიწოდებას, ან თუ არსებობს დეფექტი, მოიჯარეს აქვს ოთხი ძირითადი საშუალება BW მუხლების 7:206-7:210-ის შესაბამისად:
- შეკეთება თქვენ ვალდებული ხართ გამოასწოროთ დეფექტი, თუ ეს შეუძლებელია ან არ მოითხოვს ხარჯებს, რომელთა გონივრულად მოთხოვნა შეუძლებელია თქვენგან (მუხლი 7:206(1) BW). თუ უარს იტყვით ან დროულად ვერ შეძლებთ შეკეთებას, მოიჯარეს შეუძლია მოაწყოს შეკეთება და ქირიდან გამოქვითოს გონივრული ღირებულება; ეს დაცვა არ შეიძლება გამოირიცხოს მოიჯარის სასარგებლოდ (მუხლი 7:206(3) BW).
- ქირის შემცირება. BW მუხლის 7:207-ის თანახმად, შემცირება იწყება დეფექტის შესახებ დამქირავებლის მიერ სათანადოდ შეტყობინების დღიდან, მთელი იმ დროისთვის, რაც გრძელდება და მისი მოთხოვნა შესაძლებელია რაიონულ სასამართლოში. საცხოვრებელი ფართის იჯარის შემთხვევაში, დამქირავებელს ასევე შეუძლია მიმართოს იჯარის ტრიბუნალს (Huurcommissie), თუ სერიოზული დეფექტი არ გამოსწორდა წერილობითი ანგარიშიდან ექვსი კვირის განმავლობაში. ტრიბუნალი დროებით ამცირებს იჯარის ოდენობას მიმდინარე ქირის 20%-მდე, 30%-მდე ან 40%-მდე, დამქირავებლის მოთხოვნიდან მომდევნო თვის პირველი დღიდან.
- დაშლა. თუ დეფექტი, რომლის გამოსწორებაც თქვენ არ მოგიწევთ, მოსალოდნელ სარგებლობას სრულიად შეუძლებელს ხდის, როგორც მოიჯარეს, ასევე მესაკუთრეს შეუძლიათ იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა სასამართლოს გარეშე წერილობითი განცხადებით (მუხლი 7:210 BW). თუ მეორე მხარე ამაზე კამათობს, საქმე მაინც სასამართლოში განიხილება.
- კომპენსაცია. BW მუხლის 7:208-ის თანახმად, ზიანის ანაზღაურება მხოლოდ იმ შემთხვევაში ხდება, თუ დეფექტი თქვენ გეკუთვნით: მაგალითად, ის წარმოიშვა იმის გამო, რომ თქვენ არ უვლიდით ქონებას, ან ის უკვე არსებობდა იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების დროს და თქვენ იცოდით ან უნდა გცოდნოდათ ამის შესახებ, ან თქვენ უთხარით მოიჯარეს, რომ ის ქონებას არ ეკუთვნოდა.
რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მესაკუთრემ?
BW-ის 7:203-7:210 მუხლებით გათვალისწინებული დავების უმეტესობა იწყება ბუნდოვანი იჯარის ხელშეკრულებით ან გამოტოვებული ანგარიშით. შეამოწმეთ შემდეგი პუნქტები:
- ზუსტად აღწერს თუ არა იჯარის ხელშეკრულება შეთანხმებულ გამოყენებას და თქვენს მიერ მოწოდებულ კეთილმოწყობას?
- ქონების მდგომარეობის შესახებ ინფორმაციას ხელმოწერილ შემოწმების ოქმში (opleveringsrapport) აქვეყნებთ თავიდანვე?
- აღრიცხავთ თუ არა ყველა დეფექტის ანგარიშს თავისი თარიღით, რადგან ამ თარიღიდან იწყება სარემონტო გადასახადი და ნებისმიერი შემცირება BW მუხლი 7:207-ის შესაბამისად?
- ექვსი კვირის განმავლობაში პასუხობთ თუ არა საცხოვრებელი ფართის დამქირავებლების წერილობით ანგარიშებს, რათა თავიდან აიცილოთ იჯარის ტრიბუნალის პროცედურა?
- თქვენი იჯარის ხელშეკრულებით რემონტის ვალდებულება მცირე რემონტის შესახებ დადგენილების მიღმა გადადის მოიჯარეზე? საცხოვრებელი ქონების შემთხვევაში ეს პუნქტი აღსასრულებელი არ არის (მუხლი 7:217 BW).
რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მოიჯარემ?
როგორც დამქირავებლის, თქვენი პოზიცია BW მუხლი 7:206-ის შესაბამისად დიდწილად დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ და როდის შეატყობინეთ დეფექტის შესახებ. შეამოწმეთ შემდეგი პუნქტები:
- წერილობით შეგვატყობინეთ დეფექტის შესახებ, თარიღით, ფოტოებით და თქვენს მიერ შენახული ასლით?
- შეკეთება იმ მცირე შეკეთებებს შორისაა, რომლებსაც მცირე შეკეთების შესახებ ბრძანებულება გაკისრებს?
- მიეცით თუ არა მეიჯარეს გონივრული ვადა შესაკეთებლად, სანამ თავად მოაწყობდით საქმეს BW მუხლის 7:206(3)-ის შესაბამისად?
- საცხოვრებელი ქონებისთვის: თქვენი წერილობითი ანგარიშიდან ექვსი კვირა გავიდა, რომ შეგიძლიათ მიმართოთ ქირის ტრიბუნალს?
- ქირის სრულ გადახდას განაგრძობთ მანამ, სანამ შემცირებაზე შეთანხმება ან გადაწყვეტილება არ იქნება მიღებული? ქირის ცალმხრივად შეკავება დავალიანების წინაშე აყენებს.
რით შეგვიძლია დაგეხმაროთ მესაკუთრის ვალდებულებებთან დაკავშირებით?
ჩვენი იჯარის საკითხებში იურისტები ეხმარებიან როგორც მეიჯარეს, ასევე მოიჯარეებს დეფექტებისა და შეკეთების დავებში:
- ჩვენ განვიხილავთ თქვენს იჯარას და დეფექტების ანგარიშს.
- ჩვენ ვადგენთ წერილობით შეტყობინებას დეფექტის შესახებ ან მესაკუთრის პასუხს, შეკეთების მკაფიო ვადით.
- ჩვენ ვიანგარიშებთ ქირის გონივრულ შემცირებას BW მუხლის 7:207-ის შესაბამისად.
- ჩვენ ვამზადებთ და წარვადგენთ მოთხოვნას იჯარის ტრიბუნალში ან სარჩელს რაიონულ სასამართლოში.
- ჩვენ ვაფასებთ, შესაძლებელია თუ არა დაშლა BW მუხლის 7:210-ის შესაბამისად ან ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა BW მუხლის 7:208-ის შესაბამისად.
რა შეიძლება დააკისროს მეპატრონემ დეპოზიტისა და მომსახურების საკომისიოების სახით, განხილულია ჩვენს სტატიაში დეპოზიტებისა და მომსახურების საკომისიოების შესახებ.
შემაჯამებელი
- თქვენ ვალდებული ხართ ქონება შეთანხმებული გამოყენებისთვის ხელმისაწვდომი გახადოთ (მუხლი 7:203 BW) და დეფექტები მას შემდეგ გამოასწოროთ, რაც მოიჯარე მათ შესახებ შეატყობინებს (მუხლი 7:206 BW).
- დეფექტი არის ნებისმიერი მდგომარეობა, რომელიც არ არის დამქირავებლის ბრალი და რომელიც ზღუდავს დამქირავებლის მიერ მოსალოდნელი სიამოვნების მიღების შესაძლებლობას (მუხლი 7:204 BW).
- მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს შეკეთება, ქირის შემცირება ან იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა, თუ სარგებლობა სრულიად შეუძლებელი გახდება (მუხლი 7:210 BW).
- ქირის ტრიბუნალის წინაშე შემცირება იწყება მოთხოვნიდან მომდევნო თვის პირველი დღიდან, წერილობითი ანგარიშის წარდგენიდან ექვსი კვირის გასვლის შემდეგ.
- კომპენსაცია მხოლოდ იმ შემთხვევაშია დაკისრებული, თუ დეფექტი შეიძლება თქვენ, როგორც მესაკუთრეს, მიეწეროთ (მუხლი 7:208 BW).
ხშირად დასმული შეკითხვები
შეუძლია თუ არა მოიჯარეს უბრალოდ შეწყვიტოს ქირის გადახდა, თუ დეფექტს არ გამოვასწორებ?
არა. მოიჯარეს არ შეუძლია ცალმხრივად შეაჩეროს ქირა. მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს ქირის შემცირება BW მუხლის 7:207-ის შესაბამისად, ან, შეკეთების შესაძლებლობის მიცემის შემდეგ, მოაწყოს შეკეთება და ქირიდან გამოაკლოს გონივრული ღირებულება (BW მუხლი 7:206(3)).
ვინ არის პასუხისმგებელი მცირე, ყოველდღიურ რემონტზე?
საცხოვრებელი ქონების შემთხვევაში, მცირე ყოველდღიური რემონტი ეკისრება მოიჯარეს BW მუხლის 7:217 და მცირე რემონტის შესახებ დადგენილების (Besluit kleine herstellingen) შესაბამისად, მიუხედავად იმისა, თუ რას გულისხმობს იჯარის ხელშეკრულება.
რა მოხდება, თუ საერთოდ უარს ვიტყვი ქონების ხელმისაწვდომობაზე?
მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს ხელშეკრულების შესრულება რაიონული სასამართლოს წინაშე, ქირის შემცირებასთან ერთად ან, თუ სარგებლობა სრულიად შეუძლებელი გახდება, იჯარის ხელშეკრულების გაუქმებასთან ერთად, BW მუხლის 7:210-ის შესაბამისად.
უნდა შეატყობინოს თუ არა მოიჯარემ დეფექტის შესახებ კონკრეტული გზით?
კანონი არ ითვალისწინებს ფორმას, მაგრამ წერილობით შეტყობინებაში მითითებულია თარიღი, საიდანაც თქვენ ჩაითვლებით დეფექტის შესახებ ინფორმირებულად. ამ თარიღიდან იწყება შეკეთების გადასახადის და ქირის შემცირების ნებისმიერი შემთხვევის დარიცხვა, ხოლო საცხოვრებელი ფართის დაქირავების შემთხვევაში იწყება ექვსკვირიანი პერიოდი, სანამ იჯარის ტრიბუნალს ჩარევას სთხოვენ.
