უძრავი ქონების სამართალი

ქონების საფუძვლიანი შემოწმება მოიცავს: მიწის რეესტრის კვლევას (საკუთრება, იპოთეკა, დანართები), ზონირების გეგმის შემოწმებას, სტრუქტურული მდგომარეობისა და ნებართვების ისტორიას, ნიადაგის დაბინძურების სერტიფიკატებს, VvE დოკუმენტებს (ბინებისთვის), იჯარის ხელშეკრულებებსა და მომსახურების საფასურს, ასევე გარემოსდაცვითი და აზბესტის ანგარიშებს. კომერციული ქონების შემთხვევაში, ასევე მნიშვნელოვანია იჯარის შემოსავალი, ვაკანსიის რისკები და საბაზრო ღირებულება. Law & More კოორდინაციას უწევს მთელი სათანადო შემოწმების პროცესს.

როდესაც მომხმარებელი ყიდულობს სახლს, კანონი ითვალისწინებს სამდღიანი შერიგების პერიოდს ხელმოწერილი შესყიდვის ხელშეკრულების მიღებიდან. ამ პერიოდის განმავლობაში მყიდველს შეუძლია უარი თქვას შესყიდვაზე მიზეზის მითითებისა და ჯარიმის გარეშე. შერიგების პერიოდი უნდა მოიცავდეს მინიმუმ ორ სამუშაო დღეს. მისი ვადის გასვლის შემდეგ, ხელშეკრულება ძალაში შედის ნებისმიერი შეთანხმებული წინაპირობის დაცვით.

საცხოვრებელი ფართის მოიჯარეები სარგებლობენ ხელშეკრულების შეწყვეტისგან ფართომასშტაბიანი დაცვით. მეიჯარეს შეუძლია იჯარის შეწყვეტა მხოლოდ კანონით გათვალისწინებული საფუძვლით, როგორიცაა პირადი მოხმარებისთვის გადაუდებელი შემთხვევა, და ვალდებულია დაიცვას შეტყობინების სწორი ვადა. თუ მოიჯარე არ დაეთანხმება ხელშეკრულების შეწყვეტას, იჯარის ხელშეკრულება გრძელდება სასამართლოს გადაწყვეტილებამდე. კომერციული ფართის შემთხვევაში, ეს მდგომარეობა განსხვავდება ტიპის მიხედვით.

შენობა-ნაგებობა ბინის საკუთრებად იყოფა გაყოფის შესახებ ნოტარიული აქტით, რომელიც რეგისტრირდება მიწის რეესტრში. აქტი აღწერს კერძო და საერთო ნაწილებს და შეიცავს გაყოფის წესებს. გაყოფის შემთხვევაში, კანონის ძალით წარმოიქმნება სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია (VvE), რომლის წევრიც ყველა ბინის მესაკუთრეა.

თუ მიწოდებულ ქონებას არ გააჩნია მყიდველის მიერ მოსალოდნელი თვისებები, ეს შეუსაბამობაა. მყიდველმა დეფექტის შესახებ გამყიდველს გონივრულ ვადაში უნდა აცნობოს. გარემოებებიდან გამომდინარე, მყიდველს შეუძლია მოითხოვოს შეკეთება, ფასის შემცირება, კომპენსაცია ან შეთანხმების გაუქმება. გამყიდველის პასუხისმგებლობა ნაწილობრივ დამოკიდებულია შეთანხმებულ პუნქტებსა და მყიდველის მიერ გამოძიების ვალდებულებაზე.

ნასყიდობის ხელშეკრულება აფიქსირებს მყიდველსა და გამყიდველს შორის არსებულ შეთანხმებებს და სავალდებულო ხდება ორივე მხარის მიერ ხელმოწერის შემდეგ (გადაწყვეტილების ვადისა და ნებისმიერი წინაპირობის გათვალისწინებით). თუმცა, საკუთრების უფლების მინიჭება ხდება მხოლოდ ნოტარიუსის მიერ შედგენილი გადაცემის აქტის საფუძველზე, რომელსაც შემდეგ არეგისტრირებს მიწის რეესტრის საჯარო რეესტრში. შეძენასა და გადაცემას შორის, როგორც წესი, რამდენიმე კვირიდან თვემდე პერიოდია.

ეს არის შესყიდვის ხელშეკრულების პუნქტი, რომელიც მყიდველს საშუალებას აძლევს უფასოდ გააუქმოს შესყიდვა, თუ ის ვერ შეძლებს იპოთეკური სესხის დაფარვას შეთანხმებულ ვადაში. მყიდველმა დროულად და წერილობით უნდა გაასაჩივროს ეს პირობა, როგორც წესი, კრედიტორის მხრიდან ერთი ან მეტი უარის თქმის წარდგენით. თუ ვადა გავიდა, დაცვა ქრება და შესაძლოა, როგორც წესი, 10%-იანი ჯარიმა დაეკისროს.

შესყიდვის ფასის გარდა, მყიდველი, როგორც წესი, იხდის გადაცემის გადასახადს (ან დღგ-ს ახალი შენობებისთვის), ნოტარიუსის საფასურს გადაცემის აქტისა და იპოთეკის აქტისთვის, ასევე მიწის რეესტრში რეგისტრაციის ხარჯებს. უძრავი ქონების აგენტის საკომისიოს, როგორც წესი, ფარავს მხარე, რომელიც აგენტს ქირაობს. ზუსტი განაწილება მითითებულია შესყიდვის ხელშეკრულებაში.

საცხოვრებელი ფართის მოიჯარეები სარგებლობენ ფართომასშტაბიანი კანონით გათვალისწინებული დაცვით, მათ შორის ხელშეკრულების შეწყვეტისა და ქირის გაზრდისგან დაცვით. კომერციული ფართებისთვის კანონი განასხვავებს „საცალო ბიზნეს სივრცეს“ (მაგალითად, მაღაზიები და სასტუმროები, საკუთარი ვადისა და შეწყვეტის წესებით) და „სხვა ბიზნეს სივრცეს“ (მაგალითად, ოფისები, გაცილებით ნაკლები დაცვით). შესაბამისი რეჟიმი მკაცრად განსაზღვრავს თითოეული მხარის პოზიციას.

არა. რეგულირებადი საცხოვრებელი ფართისთვის, მთავრობის მიერ დადგენილი წლიური ქირის ზრდაზე ვრცელდება კანონით გათვალისწინებული მაქსიმუმი. კერძო სექტორში მხარეებს მეტი თავისუფლება აქვთ, თუმცა ხშირად ვრცელდება სახელშეკრულებო ინდექსაციის პუნქტები და ბოლო წლებში კანონით გათვალისწინებული ლიმიტი. გარკვეულ შემთხვევებში, მოიჯარეს შეუძლია შემოთავაზებული ზრდა განიხილოს ქირის ტრიბუნალმა ან სასამართლომ.

სერვიტუტი არის ერთ ქონებაზე (მომსახურე მიწაზე) სხვა ქონების (დომინანტი მიწის) სასარგებლოდ ქონების დაკისრება, მაგალითად, გზის უფლება. სერვიტუტი წარმოიშობა შექმნით ნოტარიუსის აქტისა და მიწის რეესტრში რეგისტრაციის გზით, ან ხანდაზმულობის ვადით. მისი შინაარსი და ფარგლები, ძირითადად, შექმნის აქტიდან გამომდინარეობს.

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის გადაწყვეტილებები გარკვეულ გარემოებებში შეიძლება გაუქმდეს ან ბათილად იქნას ცნობილი, მაგალითად, როდესაც ისინი ეწინააღმდეგება გაყოფის აქტს, რეგულაციებს ან გონივრულობისა და სამართლიანობის სტანდარტებს. მესაკუთრეს შეუძლია რაიონული სასამართლოსგან მოითხოვოს გადაწყვეტილების გაუქმება კანონით დადგენილ მოკლე ვადაში. ასევე შეიძლება დაიწყოს სამართალწარმოება გადავადებული მოვლა-პატრონობის ან სარეზერვო ფონდის მართვის საკითხებზე.

მიწის იჯარა იძლევა უფლებას, მიწის ქირის (კანონის) სანაცვლოდ გამოიყენოს და ისარგებლოს მეორე მხარის მიწით. ამის საპირისპიროდ, მშენებლობის უფლება იძლევა უფლებას, ფლობდეს შენობებს, სამუშაოებს ან ნარგავებს მეორე მხარის მიწაზე, მიწაზე ან მის ზემოთ, თავად მიწის საკუთრებისგან დამოუკიდებლად. ორივე დამოუკიდებელი უძრავი ქონების უფლებაა, რომელიც შექმნილია ნოტარიუსის აქტით და შეიძლება გადაეცეს ან დაიტვირთოს.

მეიჯარეს არ შეუძლია მოიჯარე საკუთარი ინიციატივით გამოასახლოს; ამისთვის საჭიროა სასამართლოს გადაწყვეტილება. სამართალწარმოება, როგორც წესი, იწყება სასამართლო უწყებით, რომლითაც მოითხოვენ იჯარის გაუქმებას და გამოსახლებას, მაგალითად, ქირის დავალიანების გამო. თუ სასამართლო დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, გამოსახლება შეიძლება განხორციელდეს აღმასრულებლის დახმარებით. გადაუდებელ შემთხვევებში, ზოგჯერ შესაძლებელია დროებითი სარჩელის შეტანა.

კომერციული უძრავი ქონების შემთხვევაში ფსონები მაღალია, ხოლო იურიდიული, საგადასახადო და სტრუქტურული ასპექტები კომპლექსურია. საფუძვლიანი გამოძიება განსაზღვრავს რისკებს, როგორიცაა არსებული იჯარის ხელშეკრულებები, სერვიტუტები, საჯარო სამართლის შეზღუდვები, ნიადაგის დაბინძურება და ზონირების გეგმის შეზღუდვები. ხელმოწერამდე ამ რისკების იდენტიფიცირებით, მყიდველს შეუძლია შეცვალოს ფასი, პირობები ან გარანტიები, ან გადაწყვიტოს ტრანზაქციაზე უარის თქმა.

სხვა საკითხებთან ერთად, VvE-მ ყოველწლიურად უნდა შეიკრიბოს, ჰქონდეს სარეზერვო ფონდი ძირითადი ტექნიკური მომსახურებისთვის და დააზღვიოს შენობა. 2018 წლიდან მოქმედებს სარეზერვო ფონდში კანონით გათვალისწინებული მინიმალური შენატანები. თუ ბინას ყიდულობთ, ყოველთვის იკითხეთ VvE-ს ფინანსური მდგომარეობისა და ოქმის შესახებ.

თუ გამყიდველი დამალავს მისთვის ცნობილ დეფექტს, რომელიც ხელს უშლის ქონების ნორმალურ გამოყენებას, მას შეიძლება დაეკისროს პასუხისმგებლობა „ნაყიდი ისე, როგორც ნანახია“ პუნქტის მიუხედავად. მყიდველს შეუძლია მოითხოვოს შეკეთება, კომპენსაცია ან, სერიოზულ შემთხვევებში, შესყიდვის გაუქმება. დეფექტის შესახებ დროული შეტყობინება აუცილებელია.

ქვეიჯარით გაცემა, როგორც წესი, მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით არის დაშვებული და იჯარის ხელშეკრულება ხშირად ამას პირდაპირ კრძალავს. უკანონო ქვეიჯარით გაცემამ შეიძლება გამოიწვიოს იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა და ნებისმიერი მოგების გადაცემის ვალდებულება. მუნიციპალიტეტები ასევე ხშირად აწესებენ საკუთარ წესებს მოკლევადიანი იჯარისთვის.

მიწის იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში, თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ სხვისი მიწა პერიოდული გადასახადის (კანონის) გადახდის სანაცვლოდ, ხოლო მშენებლობის უფლება გხდით სხვის მიწაზე ან მასში არსებული შენობის ან ნაგებობის მფლობელს. ორივე საკუთრების უფლებაა, რომელიც დადგენილია ნოტარიუსის წინაშე და რეგისტრირებულია მიწის რეესტრში.

სახლის კერძო მყიდველს ხელმოწერილი შესყიდვის ხელშეკრულების მიღებიდან სამდღიანი კანონიერი შერიგების პერიოდი აქვს და შემდეგ შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე მიზეზის მითითების გარეშე. გარდა ამისა, წინაპირობა, მაგალითად, დაფინანსებისთვის, შეთანხმებულ ვადაში გამოსავალს სთავაზობს.