ქირის დავალიანება ნიდერლანდებში: რა შეუძლიათ და რა არ შეუძლიათ მეიჯარეებს

ნიდერლანდებში მეიჯარედ შეგიძლიათ მოითხოვოთ გადაუხდელი ქირის დავალიანება და, თუ დავალიანება კვლავ რჩება, მიმართოთ რაიონულ სასამართლოს (kantonrechter) იჯარის ხელშეკრულების გაუქმებისა და გამოსახლების ბრძანების მოთხოვნით, თუმცა, დამოუკიდებლად არასდროს შეგიძლიათ იმოქმედოთ. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 7:231 მუხლის თანახმად, აშენებული ქონების იჯარის ხელშეკრულების გაუქმება შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოს მიერ მოიჯარეს მიერ ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში და პრაქტიკაში, სასამართლოები, როგორც წესი, ხელშეკრულების გაუქმებას იღებენ მას შემდეგ, რაც დავალიანება დაახლოებით სამი თვის ქირის ოდენობას მიაღწევს.

ეს სტატია განმარტავს, თუ როდის არის მოიჯარე დავალიანების წინაშე, რას უნდა შეიცავდეს მოთხოვნის წერილი, საცხოვრებელი ფართის გაქირავების შესახებ ანგარიშგების ვალდებულებას, როგორ მუშაობს სასამართლო პროცედურა, როგორ უნდა დაიბრუნოთ თანხა, რა არ შეგიძლიათ გააკეთოთ და რა დაცვის საშუალებების წარდგენა შეუძლია მოიჯარეს.

როდის არის მოიჯარე დავალიანების გადამხდელში?

BW მუხლის 7:212-ის თანახმად, მოიჯარე ვალდებულია გადაიხადოს ქირა შეთანხმებულ დროს. თუ იჯარის ხელშეკრულებით განსაზღვრულია გადახდის ფიქსირებული თარიღი, როგორც ეს ხდება თითქმის ყველა ჰოლანდიური იჯარის ხელშეკრულებით, მოიჯარე კანონის ძალით ჩაითვლება ვალდებულების დარღვევაში ამ თარიღის გასვლის შემდეგ, შეხსენების გარეშე (BW მუხლი 6:83(a)).

ამ მომენტიდან კანონით გათვალისწინებული პროცენტი ირიცხება და მოიჯარე პასუხისმგებელია დაგვიანებით გამოწვეულ ზიანზე. დაადგინეთ ყოველთვიური დავალიანება: რა იყო გადასახდელი, რა იყო მიღებული და როდის. გამოყავით ძირითადი ქირა მომსახურების საფასურის წინასწარი გადახდებისგან, რადგან წლიური მომსახურების საფასურის გადაუხდელი ცნობა არ არის იგივე, რაც გადაუხდელი ქირა. წერილობით ჩაიწერეთ ნებისმიერი გადახდის შეთანხმება და ორივე მხარეს ხელი მოაწერეთ.

იჯარის ხელშეკრულება ვერ გააფართოვებს თქვენს უფლებებს. მე-7 წიგნის, მე-4 სათაურის BW-ის მიხედვით, იჯარის შესახებ კანონი ძირითადად სავალდებულოა საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისთვის, ამიტომ პუნქტი, რომელიც მეიჯარეს საშუალებას აძლევს შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება ან შევიდეს ქონებაში სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე, ძალას არ იძენს. იხილეთ იჯარის შესახებ კანონის დებულებების მიმოხილვა.

რა უნდა შეიცავდეს მოთხოვნის წერილს?

მიუხედავად იმისა, რომ დავალიანების გადახდა ავტომატურად წარმოიშობა, პრაქტიკაში წერილობითი მოთხოვნაა საჭირო, სანამ მომხმარებელს სასამართლოს გარეშე ამოღების ხარჯებს დააკისრებთ. BW მუხლის 6:96(6)-ის თანახმად, თქვენ ჯერ უნდა გაუგზავნოთ შეხსენება, რომ მოიჯარეს მისცეთ მინიმუმ თოთხმეტი დღე, შეხსენების დღიდან დაწყებული, დამატებითი ხარჯების გარეშე გადახდისთვის და მიუთითოთ ამოღების ხარჯები, რომლებიც დაერიცხებათ, თუ გადახდა არ მოჰყვება.

შეხსენება, რომელშიც არასწორად არის გათვლილი პერიოდი ან გამოტოვებულია ხარჯების ოდენობა, არ გაძლევთ ამ ხარჯების გადახდის უფლებას და სასამართლოები ამას საკუთარი ინიციატივით ამოწმებენ. მოთხოვნის კარგ წერილში მითითებულია მოიჯარე და ქონება, განაწილებულია ყოველთვიური დავალიანება, მითითებულია ჯამური თანხა პროცენტის ჩათვლით, განისაზღვრება გადახდის პერიოდი და ანგარიში და გამოცხადებულია სასამართლო პროცესი. გაგზავნეთ იგი ფოსტით და ელექტრონული ფოსტით და შეინახეთ გაგზავნის დამადასტურებელი საბუთი.

ვალდებული ხართ თუ არა მუნიციპალიტეტს წარუდგინოთ დავალიანება?

საცხოვრებელი ფართების გაქირავების შემთხვევაში, დიახ, მუნიციპალური ვალის დახმარების შესახებ დადგენილების (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening) მე-2 მუხლის შესაბამისად. თქვენ მუნიციპალიტეტს აწვდით მოიჯარის საკონტაქტო ინფორმაციას და დავალიანების ოდენობას მას შემდეგ, რაც პირადად შეეცდებით მოიჯარეს დაუკავშირდეთ, მიუთითებთ ვალის დახმარების შესახებ, გაუგზავნით მინიმუმ ერთ წერილობით შეხსენებას და ამ შეხსენებაში შესთავაზებთ დეტალების გადაცემას მოიჯარის წინააღმდეგობის გარეშე.

ანგარიში არ აჩერებს თქვენს სარჩელს. თუმცა, სასამართლო აფასებს თქვენს მიერ სამართალწარმოებამდე გაწეულ ძალისხმევას, ამიტომ ამ ეტაპის გამოტოვება შეიძლება თქვენს წინააღმდეგ იყოს მიმართული.

როგორ მუშაობს დაშლა და გამოსახლება?

ყველა იჯარის საქმეს, თანხის მიუხედავად, განიხილავს რაიონული სასამართლო ნიდერლანდების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (Rv) 93-ე მუხლის შესაბამისად. თქვენ იწყებთ სასამართლოში აღმასრულებლის მიერ წარდგენილი უწყებით (dagvaarding), რომელიც, როგორც წესი, მოითხოვს დავალიანების გადახდას პროცენტითა და ხარჯებით, იჯარის ხელშეკრულების გაუქმებას და გამოსახლებას.

BW მუხლის 6:265-ის თანახმად, ხელშეკრულების ყოველი შეუსრულებლობა იძლევა ხელშეკრულების დაშლის უფლებას, თუ ეს შეუსრულებლობა, მისი განსაკუთრებული ხასიათის ან მცირე მნიშვნელობის გათვალისწინებით, არ ამართლებს ხელშეკრულების დაშლას. მოიჯარემ უნდა გამოიყენოს და დაასაბუთოს ეს გამონაკლისი. სამი თვის ან მეტი ხნის დავალიანება, როგორც წესი, საკმარისია; ამის ქვემოთ, სასამართლო განიხილავს გადახდების ისტორიას, მოიჯარის რეაგირებას შეხსენებებზე, იყო თუ არა დავალიანება დაფარული მოსმენამდე, ვალის დახმარებას და სახლის დაკარგვის შედეგებს. სამი თვე პრაქტიკული საორიენტაციო მაჩვენებელია და არა საკანონმდებლო წესი.

სასამართლოში გამოძახების შემდეგ, მოიჯარეს შეუძლია პასუხის გაცემა და, როგორც წესი, იმართება ზეპირი მოსმენა, სადაც სასამართლო განიხილავს მორიგების საკითხს. გადაწყვეტილება, როგორც წესი, რამდენიმე თვეში გამოდის და თითქმის ყოველთვის დროებით აღსრულებად ცხადდება, ამიტომ სააპელაციო საჩივარი თავისთავად არ აჩერებს გამოსახლებას. სასამართლოს მიერ დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ, აღმასრულებელი გადასცემს გადაწყვეტილებას და ახორციელებს გამოსახლებას; იხილეთ ჩვენი სტატია გამოსახლების კანონიერი პროცესის შესახებ.

შემაჯამებელი სამართალწარმოება (kort geding) არ წარმოადგენს ჩვეულებრივი დავალიანების მოსაგვარებლად მოკლე გზას. წინასწარი შეღავათების განმცხადებელი მოსამართლე ვერ წყვეტს იჯარის ხელშეკრულებას და მხოლოდ იმ შემთხვევაში იღებს გადაწყვეტილებას გამოსახლების შესახებ, თუ ძირითად სამართალწარმოებაში დაშლის ალბათობა მაღალია და თქვენ გაქვთ გადაუდებელი ინტერესი, მაგალითად, როდესაც დავალიანება შერწყმულია უსიამოვნებასთან ან უკანონო ქვეიჯარით გაცემასთან.

როგორ ახერხებთ დავალიანების დაბრუნებას?

იჯარის ხელშეკრულების დაშლა წყვეტს, მაგრამ დავალიანებას არ იხდის. BW მუხლის 6:119-ის მიხედვით კანონით გათვალისწინებული პროცენტი გამოითვლება დავალიანების დაკისრების დღიდან; ბიზნესებს შორის გამოიყენება BW მუხლის 6:119a-ს უფრო მაღალი კომერციული საპროცენტო განაკვეთი. სასამართლოს გარეშე ამოღების ხარჯები მიჰყვება კანონით დადგენილ შკალას, რომელიც დაფუძნებულია ძირითად თანხაზე და სასამართლო ასევე ანიჭებს ფიქსირებულ შენატანს სასამართლო ხარჯებში.

გადაწყვეტილების გამოტანის შემდეგ, აღმასრულებელს შეუძლია დაყადაღოს ხელფასი, შემწეობა, საბანკო ანგარიშები და მოძრავი ქონება, რაც მოვალეს დაცულ მინიმალურ შემოსავალს უტოვებს. თუ აქტივები შესაძლოა გადაწყვეტილებამდე გაქრეს, შეგიძლიათ მოითხოვოთ წინასწარი გადაწყვეტილების მიღების მოსამართლეს წინასწარი გადაწყვეტილების დაყადაღების ნებართვა. BW მუხლის 7:261b (ბ) თანახმად, საცხოვრებელი ფართის გაქირავებისთვის განკუთვნილი დეპოზიტი არ უნდა აღემატებოდეს ძირითადი ქირის ორმაგს და უნდა დაფაროთ იჯარის ხელშეკრულების დასრულებიდან თოთხმეტი დღის განმავლობაში, ან ოცდაათი დღის განმავლობაში, თუ ზიანის ანაზღაურებას ითვალისწინებთ. თუ მოიჯარე კანონით გათვალისწინებული ვალის რესტრუქტურიზაციას დაიწყებს, დამტკიცებამდე არსებული დავალიანება ამ სქემას ექვემდებარება, ხოლო შემდგომში გადასახდელი ქირა სრულად უნდა გადაიხადოს.

რა არ შეიძლება გააკეთოს მეპატრონემ?

დავალიანების არც ერთი ოდენობა არ იძლევა თვითდახმარების საშუალებას. საკეტების შეცვლა, შესასვლელის დაბლოკვა, მოიჯარის ნივთების გარეთ გატანა ან წყლის, ელექტროენერგიის ან გათბობის გათიშვა უკანონო ქმედებაა BW მუხლის 6:162-ის თანახმად, ხოლო სახლში ნებართვის გარეშე შესვლა შეიძლება ჩაითვალოს უკანონო შეჭრად (huisvredebreuk) ნიდერლანდების სისხლის სამართლის კოდექსის (Sr) 138-ე მუხლის თანახმად.

მოიჯარე, რომელიც ასეთი ზომების წინაშე დგას, შეუძლია რამდენიმე დღეში აღადგინოს წვდომა შემაჯამებელი წარმოების გზით, ჯარიმის გადახდით და ზიანის ანაზღაურებით. კარგი მესაკუთრის შესახებ კანონის (Wet goed verhuurderschap) თანახმად, მეიჯარეებმა თავი უნდა შეიკავონ დაშინებისგან, ხოლო მუნიციპალიტეტები ამას ადმინისტრაციული ზომებითა და ჯარიმებით აღასრულებენ. თქვენი მომსახურების ვალდებულებებიც ძალაში რჩება: დავალიანება არ აჩერებს თქვენს ვალდებულებას, გამოასწოროთ დეფექტები; იხილეთ მოიჯარის უფლებების ჩვენი მიმოხილვა.

რომელი დაცვის მოთხოვნების წამოყენება შეუძლია მოიჯარეს?

ყველაზე გავრცელებული დაცვა ქონების დეფექტია. BW მუხლის 7:207-ის თანახმად, მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს ქირის პროპორციული შემცირება დღიდან დეფექტის შესახებ სათანადოდ შეტყობინების დღიდან; საცხოვრებელი ფართის გაქირავების შემთხვევაში, მოიჯარეს ასევე შეუძლია მოითხოვოს ქირის ტრიბუნალისგან (Huurcommissie) დროებითი შემცირება.

მოიჯარემ შეიძლება უბრალოდ არ შეწყვიტოს გადახდა: შემცირება არ ნიშნავს სრული ქირის დაკავების უფლებას. თუმცა, კარგად დოკუმენტირებული დეფექტი რეგულარულად ამცირებს სასამართლოს მიერ დაშვებულ დავალიანებას. ქირის დონესთან ან წლიური მომსახურების საფასურის ანგარიშგებასთან დაკავშირებული დავები ასევე შეიძლება გადაეცეს Huurcommissie-ს. რემონტის დროს წარმოშობილი დავალიანებები ცალკე წესებს ექვემდებარება; იხილეთ ჩვენი სტატია რემონტის შესახებ გაგრძელებული იჯარით.

კომერციული ფართის შემთხვევაში პროცედურა იგივეა, თუმცა არ არსებობს საბინაო ინტერესის დაცვის საკითხი და სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს კომერციულ ურთიერთობასა და გადახდის ისტორიაზე. სახელშეკრულებო ჯარიმები ხშირია და სასამართლოს შეუძლია შეამციროს ისინი BW მუხლის 6:94-ის შესაბამისად, თუ ისინი აშკარად დაუსაბუთებელია. იხილეთ ჩვენი შედარება უძრავი ქონებისა და კომერციული იჯარის კანონმდებლობასთან დაკავშირებით.

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მესაკუთრემ?

• შეადგინეთ ყოველთვიური მიმოხილვა გადასახდელი ქირის, მიღებული გადახდებისა და თარიღების შესახებ, მომსახურების საფასურისგან განცალკევებით.
• გაგზავნეთ შეხსენება, რომელიც შეესაბამება BW მუხლის 6:96(6)-ს: შეხსენების მომდევნო დღიდან თოთხმეტი დღის განმავლობაში, შეგროვების ხარჯების ოდენობის მითითებით.
• საცხოვრებელი ფართების გაქირავებისთვის, გადადგით მუნიციპალური ვალის დახმარების დადგენილებით გათვალისწინებული ნაბიჯები და შეატყობინეთ მუნიციპალიტეტს დავალიანების შესახებ.
• წერილობით აღნიშნეთ ნებისმიერი გადახდის შეთანხმება, მიმდინარე ქირის, განვადებით და გადახდის გამოტოვების შედეგებით.
• შეამოწმეთ, შეატყობინა თუ არა მოიჯარემ დეფექტები, რომლებიც შეიძლება ქირის შემცირებას უკავშირდებოდეს.
• არ შეცვალოთ საკეტები და არ გამორთოთ კომუნალური მომსახურება; მიმართეთ რაიონულ სასამართლოს და აღმასრულებელს.

რა უნდა შეამოწმოთ, როგორც მოიჯარემ?

• შეამოწმეთ მესაკუთრის მიერ დავალიანების გაანგარიშება და არის თუ არა მომსახურების საფასური შერეული.
• შეამოწმეთ, მოგცათ თუ არა შეხსენებამ თოთხმეტი დღე და მიუთითა თუ არა აღების ხარჯები; წინააღმდეგ შემთხვევაში, ეს ხარჯები არ არის გადასახდელი.
• წერილობით შეატყობინეთ ხარვეზების შესახებ და განიხილეთ ქირის შემცირება BW მუხლის 7:207-ის შესაბამისად ან Huurcommissie-ს მეშვეობით, მაგრამ განაგრძეთ გადახდა.
• ვალებთან დაკავშირებული დახმარების მისაღებად რაც შეიძლება ადრე დაუკავშირდით თქვენს მუნიციპალიტეტს.
• დავალიანების დაფარვა მოსმენამდე ხშირად ხელს უშლის დაშლას, თუმცა, როგორც წესი, ხარჯებს მაინც თქვენ გაიღებთ.

რით შეგვიძლია დაგეხმაროთ ქირის დავალიანების შემთხვევაში?

ჩვენი იჯარის საკითხებში იურისტები კონსულტაციას უწევენ მეიჯარეებსა და მოიჯარეებს ქირის დავალიანებასთან დაკავშირებით.

• ჩვენ ვამოწმებთ დავალიანების გაანგარიშებას და ვადგენთ მოთხოვნის წერილს, რომელიც შეესაბამება BW მუხლის 6:96-ს.
• ჩვენ ვადგენთ გადახდის ხელშეკრულებას, რომელიც სასამართლოში ძალაშია.
• ჩვენ ვამზადებთ გადახდის, დაშლისა და გამოსახლების უწყებას და საქმეს ვაწარმოებთ რაიონულ სასამართლოში.
• ჩვენ აღსრულებას აღმასრულებლის მეშვეობით ვაწყობთ, მათ შორის, ყადაღის დადებას.
• ჩვენ ვახორციელებთ დამქირავებლის დაცვას, მათ შორის დეფექტების გამო ქირის შემცირების მოთხოვნას.

შემაჯამებელი

• აშენებული ქონების იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა დავალიანების გამო მხოლოდ სასამართლოს მიერ შეიძლება (მუხლი 7:231 BW).
• მომხმარებლისთვის ამ ხარჯების დარიცხვამდე საჭიროა თოთხმეტი დღის განმავლობაში შეხსენება და შეგროვების ხარჯების ოდენობა.
• სასამართლოები, როგორც წესი, იღებენ დაშლის გადაწყვეტილებას დაახლოებით სამი თვის დავალიანების შემთხვევაში, მაგრამ ყველა გარემოებას ითვალისწინებენ BW მუხლის 6:265-ე პუნქტის შესაბამისად.
• თვითდახმარება, როგორიცაა საკეტების შეცვლა ან კომუნალური მომსახურების გათიშვა, უკანონოა; მხოლოდ აღმასრულებელს შეუძლია გამოსახლება გადაწყვეტილების საფუძველზე.

ხშირად დასმული შეკითხვები