ნიდერლანდებში ქირაობის მქონე თითქმის ყველა საერთაშორისო მოქალაქე იხდის დეპოზიტს და ბევრი მათგანი ღელავს იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ, კვლავ ნახავს თუ არა მას. მას შემდეგ, რაც 2023 წლის 1 ივლისს ძალაში შევიდა „კარგი მესაკუთრის შესახებ კანონი“ ( Wet goed verhuurderschap ), წესები უფრო ნათელი გახდა: დეპოზიტზე დაწესებულია ლიმიტი, მისი დაბრუნების ბოლო ვადა და ვალდებულება, წერილობით ახსნას ყველაფერი, რაც დაკავებულია. ეს მუხლი განსაზღვრავს, თუ რას ამბობს კანონი დეპოზიტების, მომსახურების საფასურებისა და სააგენტოს საკომისიოების შესახებ და რა შეუძლია გააკეთოს თითოეულმა მხარემ დავაში.
დეპოზიტი: რამდენს შეიძლება მოითხოვდეს მეპატრონე
„Wet goed verhuurderschap“-ის მე-2 მუხლში მოცემული ქცევის ზოგადი წესებისა და ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის ( Burgerlijk Wetboek ) მე-7 წიგნის 261b მუხლში ჩასმული დებულების თანახმად, მეიჯარეს არ შეუძლია მოითხოვოს დეპოზიტი ( waarborgsom ) ქირის ორმაგ ოდენობაზე მეტი . „ქირა“ ( kale huur ) არის თავად საცხოვრებლის ქირა, მომსახურების საფასურის, კომუნალური გადასახადების და ავეჯის ნებისმიერი დანამატის გამოკლებით.
ლიმიტი კანონით 2023 წლის 1 ივლისს შემოიღეს და ძველი კონტრაქტებით შეთანხმებული უფრო დიდი დეპოზიტები პრაქტიკაში კვლავ დაცულია. ასეთი კონტრაქტით დადებული მოიჯარე არ უნდა ივარაუდოს, რომ თანხა გასაჩივრების მიღმაა. ლიმიტი დიდი ხნით ადრე, რაიონული სასამართლოები ზედმეტ დეპოზიტებს ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე-7 წიგნის 264-ე მუხლის შესაბამისად, არაგონივრულ შეღავათად მიიჩნევდნენ: Rechtbank Noord-Holland-მა 2015 წლის 5 აგვისტოს ექვსთვიანი დეპოზიტი გააუქმა (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) და დაადგინა, რომ ყოველთვიური ქირის ორჯერ მეტი დეპოზიტი არ არის გონივრული და Rechtbank-მა... Amsterdam 2019 წლის 4 მარტს ოთხ თვეზე მეტი ქირის დეპოზიტი ორ ლარამდე შეამცირა (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). ეს არის პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილებები და არა სავალდებულო უფლებამოსილება და, როგორც ჩანს, ჯერ არცერთ გავრცელებულ გადაწყვეტილებაში არ გამოყენებულია მესაკუთრის კეთილსინდისიერების სტანდარტი 2023 წლის ივლისამდე შეთანხმებულ დეპოზიტზე. მიუხედავად ამისა, ეს ძველი არგუმენტი მაინც უნდა მოვიყვანოთ.
თუ მეიჯარე მეტს მოითხოვს, მოიჯარე არ არის ვალდებული გადაიხადოს ზედმეტად გადახდილი თანხა, შეუძლია მოითხოვოს ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნება და მუნიციპალიტეტს შეუძლია აღასრულოს იგი. გაითვალისწინეთ, რომ „ორი თვის დეპოზიტი პლუს ერთი თვის ქირა წინასწარ“ არ არის სამთვიანი დეპოზიტი: წინასწარ გადახდილი ქირა არის ქირა და არა უზრუნველყოფა. დეპოზიტთან ერთად დაბრუნებადი „ადმინისტრაციული საფასურის“ გადახდა საერთოდ არ არის დაშვებული.
დეპოზიტის დაბრუნება: ორი ვადა
კანონი ორ ვადას ადგენს და მათ შორის განსხვავება ის საკითხია, რომელიც ყველაზე ხშირად არასწორად არის გაგებული.
- სადაც მეპატრონე არაფერს აკლებს, დეპოზიტი უნდა დაბრუნდეს თოთხმეტი დღის განმავლობაში იჯარის დასრულების შესახებ.
- სადაც მეპატრონე რაღაცას აკლებს, პერიოდი არის ოცდაათი დღე იჯარის ვადის დასრულებიდან. უფრო ხანგრძლივი პერიოდი არსებობს იმისათვის, რომ მეიჯარეს შეეძლოს გამოქვითვის შემოწმება, რაოდენობრივი განსაზღვრა და დოკუმენტირება.
მეიჯარე, რომელიც აკლებს გადასახადს, ვალდებულია წერილობით მიაწოდოს მოიჯარეს დეტალური ინფორმაცია , თუ რა თანხა და რატომ არის დაკავებული, სრული აღწერით. მხოლოდ „დაზიანების აღმოჩენის“ შესახებ მტკიცება არ აკმაყოფილებს ვალდებულებას და მისი არარსებობა თავისთავად დარღვევას წარმოადგენს. ოცდაათდღიანი ვადა არ წარმოადგენს გადავადების უფლებას: მეიჯარემ, რომელსაც ჯერ არ შეუძლია რემონტის ფასის დადგენა, უნდა დააბრუნოს უდავო დარჩენილი თანხა და დააკონკრეტოს, რა რჩება სადავო.
რა შეიძლება და რა არ შეიძლება გამოიქვითოს
დაშვებული გამოქვითვები შეზღუდულია: გადაუხდელი ქირა, გადაუხდელი მომსახურების საფასური, შეთანხმებული ენერგოეფექტურობის ღონისძიების საფასური და მოიჯარის მიერ მიყენებული ზიანი. ჩვეულებრივი ცვეთა ჩამონათვალს არ წარმოადგენს და „ადმინისტრაციული ხარჯების“ გამოქვითვა შეუძლებელია მხოლოდ იმიტომ, რომ ხელშეკრულებაში ასეა მითითებული.
| ზოგადად შეიძლება გამოქვითვა | შეიძლება არ გამოიქვითოს |
|---|---|
| ქირის დავალიანება იჯარის ვადის ამოწურვისას | ჩვეულებრივი ცვეთა (ნორმალური სლიტაჟი): გაცვეთილი საღებავი, გაცვეთილი ხალიჩა, პატარა ლურსმნების ნახვრეტები |
| გადაუხდელი მომსახურების საფასური ან წლიური ანგარიშგებით ასახული დეფიციტი | მუდმივი ადმინისტრაციული, კონტრაქტის ან დამუშავების საფასური, რომელიც არ არის დაკავშირებული ფაქტობრივ ზარალთან |
| ენერგოეფექტურობის ღონისძიების შეთანხმებული საფასური | მესაკუთრის, როგორც მფლობელის, ვალდებულების მქონე რემონტი, მათ შორის სტრუქტურული და ექსტერიერის მოვლა-პატრონობა |
| მოიჯარის ბრალით გამოწვეული ზიანი: დამწვრობა, დაზიანება, ლაქები, არაავტორიზებული ცვლილებები, რომლებიც არ აღდგენილა, დარჩენილი ნივთების გატანა | რემონტი უბრალოდ ხელახლა გაქირავებისთვისაა საჭირო, ხარჯები კი მეპატრონეს არ შეუძლია დაამტკიცოს ან წერილობით ვერ მიუთითა დროულად. |
დაზიანებასა და ცვეთას შორის ზღვარი სწორედ ის ადგილია, სადაც დავების უმეტესობა დევს. სამოქალაქო კოდექსის მე-7 წიგნის 218-ე მუხლის თანახმად, მოიჯარე პასუხისმგებელია მოიჯარის ბრალით გამოწვეული ზარალისთვის და ზიანი, სავარაუდოდ, ასეა გამოწვეული, გამონაკლისების გარდა, ხანძრისა და, აშენებული უძრავი ქონების შემთხვევაში, ექსტერიერის დაზიანების შემთხვევაში. ეს პრეზუმფცია რეალურია, მაგრამ ის მოქმედებს 224-ე მუხლთან ერთად — სადაც გადამწყვეტი ხდება შემოწმების ანგარიში.
შემოწმების ანგარიში და რა ხდება, როდესაც ის არ არსებობს
სამოქალაქო კოდექსის მე-7 წიგნის 224-ე მუხლი ითვალისწინებს, რომ თუ მხარეებმა თავიდანვე შეადგინეს ქონების წერილობითი აღწერა, მოიჯარე ვალდებულია დააბრუნოს იგი იქ რეგისტრირებულ მდგომარეობაში, კანონიერი ცვლილებებისა და ყველაფრის გარდა, რაც გაუარესდა დაბერების ან ნორმალური გამოყენების შედეგად. თუ ასეთი აღწერა არ არის შედგენილი, ითვლება, რომ მოიჯარემ მიიღო ქონება იმ მდგომარეობაში, როგორშიც ის იყო იჯარის ვადის ამოწურვისას , იმ პირობით, რომ მეიჯარეს აქვს საპირისპიროს დამტკიცების უფლება.
პრაქტიკული ეფექტი აშკარაა. ხელმოწერილი რეგისტრაციის აქტისა და თარიღიანი ფოტოების შემთხვევაში, დამწვარი სამუშაო მაგიდის პოვნის შემთხვევაში, მეპატრონეს შეუძლია მიუთითოს ანგარიშზე და აჩვენოს ცვლილება. ამის გარეშე, საწყისი წერტილი ის არის, რომ ქონება უკვე იმყოფებოდა მის ამჟამინდელ მდგომარეობაში და მეპატრონემ ეს ვარაუდი სხვა მტკიცებულებებით უნდა გააქარწყლოს. მეპატრონე, რომელმაც გამოტოვა რეგისტრაციის შემოწმება, ხშირად აღმოაჩენს, რომ გამოქვითვა არ შეიძლება დაკმაყოფილდეს.
მომსახურების საფასური და წინასწარი გადახდები
მომსახურების საფასური ( servicekosten ) გადასახდელია ქონების გამოყენებასთან დაკავშირებული საქონლისა და მომსახურებისთვის განკუთვნილი ქირის გარდა: საერთო ტერიტორიების დასუფთავება, მომვლელი, საერთო განათება, ბაღის მოვლა-პატრონობა, ავეჯის გამოყენება. ისინი თითქმის ყოველთვის ყოველთვიური წინასწარი გადახდის ( voorschot ) სახით ირიცხება და ფაქტობრივი ხარჯების გათვალისწინებით იფარება.
სამოქალაქო კოდექსის მე-7 წიგნის 259-ე მუხლის თანახმად, მეიჯარე ვალდებულია კალენდარული წლის დასრულებიდან ექვსი თვის განმავლობაში - პრაქტიკულად 1 ივლისამდე - მიაწოდოს მოიჯარეს ფაქტობრივი ხარჯებისა და მათი გამოთვლის წესის დეტალური წლიური ანგარიშგება . თუ იჯარის ხელშეკრულება წლის შუა რიცხვებში მთავრდება, ის წლის ვადაგასულ ნაწილს მოიცავს. 261-ე მუხლის თანახმად, ავანსის აღება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ახალი საქონელი ან მომსახურება შეთანხმებულია, ან განცხადების შემდეგ და თითოეული ანგარიშგება მხოლოდ ერთ ზრდას უჭერს მხარს. 260-ე მუხლი საშუალებას აძლევს ორივე მხარეს, სთხოვოს Huurcommissie-ს გადასახდელი თანხის განსაზღვრა.
მომსახურების საფასური ფაქტობრივი ხარჯების განაწილების ერთ-ერთი საშუალებაა და არა მოგების ცენტრი. ზოგიერთი პუნქტი შეიძლება საერთოდ არ დაერიცხოს მომსახურების საფასურის სახით: მოვლის სერვისები, როგორიცაა კვება ან სიგნალიზაციის მომსახურება, და გადასახადები, რომლებიც ეკისრება მესაკუთრეს და არა მოიჯარეს, როგორიცაა ქონების გადასახადი. მოიჯარეზე დაკისრებული გადასახადები, როგორიცაა ნარჩენების გადასახადი, შეიძლება გადაეცეს. გათბობის მიწოდებას ცალკე რეგულირდება Warmtewet- ით.
კომუნალური გადასახადები კვლავ განსხვავებულია. იმ შემთხვევაში, თუ ქონებას აქვს საკუთარი მრიცხველები, გაზის, წყლისა და ელექტროენერგიის მომსახურებას, როგორც წესი, უშუალოდ მოიჯარე აფორმებს ან მესაკუთრე აწვდის და იხდის მრიცხველის მიხედვით; ეს არის კომუნალური გადასახადები ( nutsvoorzieningen ) და არა მომსახურების გადასახადები. „სრული“ ქირა, რომელიც ყველაფერს ერთ ციფრად აერთიანებს, მოთხოვნის შემთხვევაში შეიძლება დაიყოს კომპონენტებად.
ახალი წესები 2027 წლის 1 იანვრიდან
Wet modernisering servicekosten ძალაში შედის 2027 წლის 1 იანვარს , Besluit servicekosten-თან და Regeling servicekosten-თან ერთად. ის ცვლის ამჟამინდელ ღია მიდგომას დასაბეგრი მომსახურების ხარჯების რვა კატეგორიის დახურული სიით, ადასტურებს, რომ მხოლოდ ფაქტობრივი ხარჯების დარიცხვა შეიძლება და მოგების მიღება არ შეიძლება და განსაზღვრავს, თუ როგორ ხდება მათი გამოთვლა. Besluit servicekosten-ში მოცემული ჩამონათვალი ამომწურავია და საბოლოო ანგარიშგება მოიჯარემდე უნდა მივიდეს იმ კალენდარული წლის შემდეგ 1 ივლისამდე, რომელსაც ის ეხება. საერთო სპორტული დარბაზები და საცურაო აუზები სიაში არ შედის. Huurcommissie-ს განხილვის უფლებამოსილებები გაფართოვებულია. წესები ვრცელდება 2027 წლის 1 იანვრიდან დადებულ ხელშეკრულებებზე და მეიჯარეს შეუძლია გამოიყენოს ისინი მოიჯარის ხელშეკრულებით არსებულ იჯარებს შორის.
სააგენტოს საფასური და ორმაგი გადასახადის აკრძალვა
„Wet goed verhuurderschap“-ი კრძალავს მეიჯარეს და შუამავლებს ორმაგი სააგენტოს საფასურის დაწესებას - ერთი და იგივე ტრანზაქციისთვის საფასურის აღებას როგორც მეიჯარის, ასევე მოიჯარესგან. ეს ემატება სამოქალაქო კოდექსის მე-7 წიგნის 417-ე და 427-ე მუხლებში მოცემულ ძველ წესს: მეიჯარის სახელით მოქმედ აგენტს არ აქვს უფლება მოითხოვოს საფასური მოიჯარისგან. თუ ქონება აგენტის საკუთარ ბალანსზეა, მოიჯარე საერთოდ არაფერს არ უნდა იხდიდეს.
კონტრაქტის ხარჯები და გასაღების ფული ( sleutelgeld ) არ შეიძლება დაეკისროს მოიჯარეს. მეიჯარემ შეიძლება მოითხოვოს ისეთი რამ, რითაც მოიჯარე რეალურად სარგებლობს, მაგალითად, კარზე სახელწოდების დაფა, ხოლო მოიჯარემ შეიძლება შეიძინოს ნივთები გამავალი მოიჯარისგან შეთანხმებულ ფასად ( overnamekosten ), მაგრამ ეს არ არის გაქირავების საფასურის აღდგენის გზა. მოიჯარე სათანადოდ იხდის საფასურს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მან თავად დაიქირავა საძიებო აგენტი, რომელიც დამოუკიდებლად მუშაობს მეიჯარეებისგან და პოულობს საცხოვრებელს ამ აგენტის პორტფელის გარეთ. ამ წესების საწინააღმდეგოდ გადახდილი საფასური შეიძლება დაიბრუნოს.
სველი წავიდა verhuurderschap მიღმა ანაბარი
კანონი ფულზე უფრო ფართო მნიშვნელობისაა. მე-2 მუხლი ადგენს ყველა მესაკუთრისა და გამქირავებლის შუამავლის ქცევის ეროვნულ წესებს. ისინი მესაკუთრეს ავალდებულებენ:
- თავი შეიკავოს დისკრიმინაცია მოიჯარეების შერჩევისას და გამჭვირვალე შერჩევის პროცედურის გამოყენება;
- თავი შეიკავოს დაშინება, რაც მოიცავს მუქარას რემონტის შეჩერებით, მომსახურების შეწყვეტით ან დეპოზიტის შენარჩუნებით, რათა ზეწოლა მოახდინოს მოიჯარეზე;
- ჩაიწერეთ იჯარის ხელშეკრულება წერილობითი შეთანხმება;
- წერილობით აცნობოს მოიჯარეს, მოიჯარისთვის გასაგებ ენაზე, მათი უფლებები და ვალდებულებები — როგორ მუშაობს დეპოზიტი და როდის დაბრუნდება იგი, როგორ იხდის მომსახურების საფასურს, მესაკუთრის საკონტაქტო ინფორმაცია და მუნიციპალური ანგარიშგების პუნქტი ( ინფორმაციის მოვალეობა). ენის მოთხოვნა არ შემოიფარგლება მხოლოდ შრომითი მიგრანტებით, ამიტომ საერთაშორისო მოიჯარესთვის ეს პრაქტიკაში ნიშნავს, რომ ინფორმაცია ინგლისურ ენაზე უნდა იყოს მოცემული;
- დაიცავით დეპოზიტის ლიმიტი და მომსახურების საკომისიო და არ დააკისროთ ორმაგი სააგენტო საკომისიო;
- დაიცავით დამატებითი წესები, თუ მოიჯარე ევროკავშირის შრომითი მიგრანტია, მათ შორის დასაქმების ხელშეკრულებისგან განცალკევებული იჯარის ხელშეკრულება და საჭირო ინფორმაცია. ენაზე, რომელსაც თანამშრომელი ესმის.
მე-3 მუხლი მოითხოვს, რომ მეიჯარეებმა და შუამავლებმა, რომლებიც ბიზნესის კეთების ფარგლებში აქირავებენ ფართს, ჰქონდეთ წერილობითი სამუშაო მეთოდი საბინაო დისკრიმინაციის თავიდან ასაცილებლად, გამოაქვეყნონ და გამოიყენონ იგი.
მუნიციპალური ანგარიშგების პუნქტი და აღსრულება
2024 წლის 1 იანვრიდან ყველა მუნიციპალიტეტმა უნდა აამოქმედოს... ანგარიშგების წერტილი (მელპუნტი) მე-4 მუხლის თანახმად: დაბალი ზღურბლის მქონე, თავისუფალი და ღია არასასურველი გაქირავების ქცევის შესახებ ანონიმური შეტყობინებებისთვის. Eindhoven მდე Amsterdam ორივე ერთი პრინციპით მუშაობს. ანგარიში არ არის თანხის მოთხოვნის მოთხოვნა — მელდპანტი არ გასცემს თქვენი დეპოზიტის დაბრუნების ბრძანებას — თუმცა ის მუნიციპალიტეტის საზედამხედველო როლს ააქტიურებს.
აღსრულება მწვავდება. პირველი დარღვევის შემთხვევაში, როგორც წესი, გაიცემა გაფრთხილება, რომელშიც ნათქვამია, რომ შემდგომმა დარღვევამ შეიძლება გამოიწვიოს ჯარიმა და დამრღვევის დეტალების გამოქვეყნება. განმეორებითი ან სერიოზული დარღვევები შეიძლება დაისაჯოს ჯარიმის გადახდის ( last onder dwangsom ) ან ადმინისტრაციული იძულების ბრძანებით და ჯარიმებით. Wet goed verhuurderschap-ის მე-19 მუხლი მაქსიმალურ ჯარიმას მეოთხე კატეგორიის სახით აწესებს, რომელიც მეხუთე კატეგორიამდე იზრდება იმ მეიჯარესთვის, რომელიც იგივე წესს ოთხი წლის განმავლობაში კვლავ დაარღვევს. თითოეულ კატეგორიაზე მიმაგრებული თანხა განსაზღვრულია ნიდერლანდების სისხლის სამართლის კოდექსის (Wetboek van Strafrecht) 23-ე მუხლში და პერიოდულად იცვლება, ამიტომ მიმდინარე ციფრი იქ უნდა იქნას წაკითხული და არა სხვაგან მითითებული რიცხვიდან. უკიდურეს შემთხვევაში, მუნიციპალიტეტს შეუძლია ქონების მართვა თავის თავზე აიღოს . მე-5 მუხლის თანახმად, მას ასევე შეიძლება დასჭირდეს გაქირავების ნებართვა განსაზღვრულ ადგილებში.
რომელი მარშრუტი უნდა აირჩიოთ
მოიჯარეები და მეიჯარეები ხშირად არასწორ ადგილს ირჩევენ და თვეებს კარგავენ. სამივე გზა სხვადასხვა მიზანს ემსახურება და შეიძლება პარალელურად იქნას გამოყენებული.
| მარშრუტი | გამოიყენეთ ის | რას გვთავაზობს |
|---|---|---|
| მუნიციპალური ანგარიშგების პუნქტი | ქცევის წესების დარღვევა: გადაჭარბებული დეპოზიტი, წერილობითი სპეციფიკაციის არარსებობა, წლიური ანგარიშგების არარსებობა, დისკრიმინაცია, დაშინება, სააგენტოს ორმაგი საფასური. | ზედამხედველობა და აღსრულება, მათ შორის გაფრთხილებები და ჯარიმები. ჯარიმები ფულადი სახსრების გარეშე |
| ჰურკომისია | მომსახურების საფასური და კომუნალური გადახდები წინასწარ, ქირის დონე, ტექნიკური მომსახურების დეფექტები და სრული ქირა | გადასახდელი თანხის შესახებ სავალდებულო გადაწყვეტილება, თუ მხარე სასამართლოში არ მიმართავს; ვრცელდება მოკრძალებული საფასური |
| ქვერაიონული სასამართლო (kantonrechter) | დეპოზიტის, ზიანის ანაზღაურების, სადავო გამოქვითვების, უკანონო საფასურის დაბრუნების და ნებისმიერი სხვა საკითხის ანაზღაურება, რომელიც არ შედის საკომისიოს კომპეტენციაში. | გადახდის ვალდებულების აღსასრულებელი გადაწყვეტილება, პროცენტითა და, პრინციპში, ხარჯებით |
თუ დეპოზიტის მოთხოვნა ვერ მოგვარდება, იგი უნდა განიხილებოდეს რაიონული სასამართლოს წინაშე; იქ სამართალწარმოება ადვოკატის ჩართვას არ საჭიროებს. მომსახურების საფასურის დავები სასამართლო კომისიის კომპეტენციას წარმოადგენს და გაცილებით იაფია: საფასური (leges) არის მოკრძალებული ფიქსირებული თანხა დამქირავებლის ან სხვა ფიზიკური პირისთვის და მნიშვნელოვნად მაღალი მესაკუთრის ან სხვა იურიდიული პირისთვის. ტარიფები დადგენილია მინისტრის დადგენილებით და აქვეყნებს სასამართლო კომისიას, ამიტომ განაცხადის შეტანამდე შეამოწმეთ მიმდინარე ციფრი. სასამართლო კომისიის გადაწყვეტილების შემდეგ, უკმაყოფილო მხარეს შეუძლია რვა კვირის განმავლობაში შეიტანოს უწყება რაიონულ სასამართლოში ; თუ თავმჯდომარემ გადაწყვეტილება ერთპიროვნულად მიიღო, საჩივარი ( verzet ) შეიძლება შეიტანოს სამი კვირის განმავლობაში.
დროის ლიმიტები
მომსახურების საფასურის შემთხვევაში, სამოქალაქო კოდექსის მე-7 წიგნის 260-ე მუხლი იძლევა უფლებას, რომ ყოველწლიური ანგარიშგების წარდგენის ვადის გასვლიდან ოცდაოთხი თვის განმავლობაში , Huurcommissie-სთვის მოთხოვნა წარედგინოს ხარჯების თითოეულ კატეგორიას, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს თორმეტ თვეს. ამ ფანჯრის გამოტოვების შემთხვევაში, Huurcommissie-ს გზა იხურება.
დეპოზიტის დაბრუნების მოთხოვნა შესრულების ჩვეულებრივი მოთხოვნაა, რომელიც ექვემდებარება სამოქალაქო კოდექსის მე-3 წიგნის 307-ე მუხლით გათვალისწინებულ ხუთწლიან ხანდაზმულობის ვადას. ხუთი წელი დიდი ვადაა, მაგრამ დაგვიანება მტკიცებულებებს მოითხოვს, ამიტომ დაუყოვნებლივ მოითხოვეთ წერილობით გადახდა; მოთხოვნა ასევე წყვეტს ხანდაზმულობას.
პრაქტიკული ხელმძღვანელობა
დამქირავებლებისთვის
- ხელმოწერამდე, შეადარეთ დეპოზიტი ორი თვის შიშველ ქირას და მოიძიეთ ინფორმაცია ნებისმიერი კონტრაქტის, ადმინისტრაციული ან გაქირავების საფასურის შესახებ.
- დაჟინებით მოითხოვეთ რეგისტრაციის ანგარიში (ღია სახელის შტატი) ორივე მხარის მიერ ხელმოწერილი, ყველა ოთახის თარიღიანი ფოტოების გადაღება და მრიცხველის ჩვენებების ჩაწერა.
- შეინახეთ დეპოზიტისა და მომსახურების საფასურის წინასწარ გადახდის დამადასტურებელი საბუთი და წასვლისას წერილობით აცნობეთ მეპატრონეს თქვენი ახალი მისამართი და საბანკო რეკვიზიტები.
- გასული წლის მომსახურების საფასურის ამონაწერისთვის დღიურში 1 ივლისი ჩაწერეთ და ოცდაოთხი თვის ინტერვალი გაითვალისწინეთ.
- თუ ვადა ამოიწურა, გაგზავნეთ წერილობითი მოთხოვნა გადახდის მოკლე და მკაფიო ვადით; თუ ეს ვერ მოხერხდა, მიმართეთ მელდპანტს და განიხილეთ სასამართლო პროცესის დაწყება.
მესაკუთრეებისთვის
- მოამზადეთ თქვენი დოკუმენტები: წერილობითი ხელშეკრულება, პლუს საინფორმაციო ფურცელი, რომელიც მოიცავს დეპოზიტს, მომსახურების საფასურს, თქვენს საკონტაქტო ინფორმაციას და მელპუნტს — ინგლისურ ენაზე, თუ უცხოელებზე აქირავებთ საცხოვრებელს.
- ახალი გაქირავებისას არასოდეს აიღოთ ორ თვეზე მეტი ცარიელი ქირისთვის და ნუ გადააქცევთ ზედმეტ თანხას საკომისიოდ.
- შეამოწმეთ დასაწყისში და ბოლოს, წერილობით და სასურველია მოიჯარის თანდასწრებით.
- თუ არაფერს აკლებთ, დაფარეთ თანხა თოთხმეტი დღის განმავლობაში; თუ აკლებთ, დაფარეთ უდავო ნაშთი და გამოაგზავნეთ სრული წერილობითი აღწერა ოცდაათი დღის განმავლობაში, ინვოისებთან ერთად. არ ჩამოწეროთ გადასახადი ცვეთის ან რუტინული რემონტისთვის.
- წლიური ანგარიშგება 1 ივლისამდე გამოაგზავნეთ, დეტალურად და ფაქტობრივ ხარჯებზე დაფუძნებული, და მოამზადეთ დახურული სიისთვის, რომელიც 2027 წლის 1 იანვრიდან ამოქმედდება.
შეუძლია თუ არა ნიდერლანდებში მეპატრონეს ჩემი დეპოზიტის დაკავება?
მხოლოდ შეზღუდული მიზეზების გამო: ქირის დავალიანება, გადაუხდელი მომსახურების საფასური, შეთანხმებული ენერგოეფექტურობის საფასური და თქვენს მიერ ნორმალური ცვეთის მიღმა მიყენებული ზიანი. ნებისმიერი დაკავება უნდა იყოს ახსნილი წერილობით სპეციფიკაციაში სრული დათვლით, რომელიც გაიგზავნება იჯარის ვადის დასრულებიდან ოცდაათი დღის განმავლობაში. მეიჯარე, რომელიც დაკავებას ახდენს სპეციფიკაციის გარეშე ან ცვეთის გამო, ჩაითვლება ხელშეკრულების დარღვევად.
რამდენი დეპოზიტის მოთხოვნა შეუძლია მეპატრონეს?
2023 წლის 1 ივლისს ან მის შემდეგ დადებული ხელშეკრულებებისთვის, არაუმეტეს ცარიელი ქირის ორმაგი ოდენობისა — ქირის, მომსახურების საფასურის, კომუნალური გადასახადებისა და ავეჯის დანამატების გამოკლებით. ლიმიტი იცვლება თქვენი ქირის მიხედვით და არ წარმოადგენს ფიქსირებულ ევროს. თუ მეტი თანხა მოგთხოვეს, არ მოგიწევთ ზედმეტი თანხის გადახდა და შეგიძლიათ მისი დაბრუნება.
როდის უნდა დამიბრუნდეს დეპოზიტი?
იჯარის დასრულებიდან თოთხმეტი დღის განმავლობაში, თუ მეიჯარე არაფერს გამოქვითავს. თუ მეიჯარე გამოქვითავს, პერიოდი ოცდაათი დღეა და გამოქვითვას უნდა დაერთოს წერილობითი დაზუსტება. უფრო ხანგრძლივი პერიოდი განკუთვნილია გამოქვითვის რაოდენობრივი განსაზღვრისა და დასაბუთებისთვის და არა გადახდის გადადების მიზნით: უდავო ნაწილი მაინც უნდა დაბრუნდეს.
რა მოხდება, თუ საცხოვრებლად შესვლისას შემოწმების ანგარიში არ იყო?
კანონი ამ შემთხვევაში ვარაუდობს, რომ თქვენ ქონება იმ მდგომარეობაში მიიღეთ, როგორც ის იჯარის ვადის ამოწურვისას იყო, ამიტომ მეიჯარეს არ შეუძლია უბრალოდ ამტკიცოს, რომ ზიანი თქვენია. მეიჯარეს მაინც შეუძლია საპირისპირო დაამტკიცოს ადრინდელი ფოტოების ან კონტრაქტორის მტკიცებულებების გამოყენებით, მაგრამ ეს ხშირად რთულია. თუ ხელმოწერილი რეგისტრაციის აქტი არსებობს, ის საორიენტაციოა.
ჩემს მეპატრონეს არასდროს გამოუგზავნია მომსახურების საფასურის ამონაწერი. რა ვქნა?
მეიჯარემ წლიური დეტალური ანგარიშგება კალენდარული წლის დასრულებიდან ექვსი თვის განმავლობაში, ანუ 1 ივლისამდე, უნდა წარადგინოს. თავდაპირველად წერილობით მოითხოვეთ იგი. თუ ის არ მოდის, ან ციფრები არასწორია, შეგიძლიათ მიმართოთ Huurcommissie-ს, რათა განსაზღვროს, რა არის გადასახდელი — ხარჯების კატეგორიის მიხედვით, თორმეტ თვემდე ვადით და ანგარიშგების წარდგენის ბოლო ვადის ოცდაოთხი თვის განმავლობაში. ასევე შეგიძლიათ შეუსრულებლობის შესახებ შეატყობინოთ meldpunt-ს.
ჩემი დეპოზიტის საკითხთან დაკავშირებით უნდა მივმართო სასამართლოს თუ სასამართლოს?
სასამართლოსკენ. სააღსრულებო კომისია წყვეტს ქირის, მოვლა-პატრონობისა და მომსახურების საფასურის დავებს; ის არ ითვალისწინებს დეპოზიტის დაბრუნებას. ეს სარჩელი განიხილება რაიონული სასამართლოს წინაშე, რომელსაც შეუძლია გამოიტანოს აღსასრულებელი გადაწყვეტილება პროცენტით. მესაკუთრის პარალელურად მეურვისთვის წარდგენა ხშირად ღირს, რადგან აღსრულების ზეწოლა ზოგჯერ უზრუნველყოფს გადახდას სამართალწარმოების გარეშე.
