ნებისმიერმა პირმა, რომელსაც სურს თავისი კომერციული ფართის იჯარის შეწყვეტა, ან ვისაც მეიჯარის მხრიდან შეწყვეტის პერსპექტივა ემუქრება, ჯერ უნდა იცოდეს, თუ რომელ რეჟიმს ექვემდებარება იჯარის ხელშეკრულება. როგორც ამ სერიის პირველ ნაწილშია მითითებული, ფუნდამენტურად განსხვავებული წესები ვრცელდება 7:290 კომერციულ ფართზე (მაღაზიები, სტუმართმოყვარეობა, ხელოსნობა) და 7:230a კომერციულ ფართზე (ოფისები, საწყობები, სავარჯიშო ოთახები). ეს განსხვავება არსად არის ისეთი გადამწყვეტი, როგორც შეწყვეტის შემთხვევაში.
7:290 კომერციული ფართის შემთხვევაში, მეიჯარეს შეუძლია შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება მხოლოდ კანონით გათვალისწინებული ამომწურავი საფუძვლების არსებობის შემთხვევაში და ვრცელდება მკაცრი ფორმალური მოთხოვნები. 7:230 კომერციული ფართის შემთხვევაში, მეიჯარის ვალდებულების ზღვარი გაცილებით დაბალია: ხელშეკრულების შეწყვეტა, პრინციპში, არ მოიცავს ფორმალურ საფუძვლებს და არ საჭიროებს რაიმე მიზეზს. ეს სტატია განიხილავს ორივე სიტუაციას.
7:290 კომერციული ფართის შეწყვეტა
ფორმალური მოთხოვნები
7:290 კომერციული ფართის შეწყვეტა მკაცრ ფორმალურ მოთხოვნებს ექვემდებარება. შეწყვეტა უნდა განხორციელდეს წერილობით, ან რეგისტრირებული წერილით, ან აღმასრულებლის ოქმით. მინიმალური შეტყობინების ვადაა ერთი წელი. შეწყვეტა, რომელიც არ აკმაყოფილებს ამ მოთხოვნებს, ბათილია და არ აქვს იურიდიული ძალა. ამ შემთხვევაში იჯარის ხელშეკრულება უბრალოდ გრძელდება.
ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ ინფორმაცია მოიჯარესთვის მიმდინარე იჯარის პერიოდის დასრულებამდე უნდა იყოს გაგზავნილი. თუ ხელშეკრულებას ძალიან გვიან შეწყვეტს, იჯარის ვადა ავტომატურად გაგრძელდება შემდეგი ვადით.
მესაკუთრისთვის ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძვლები
7:290 კომერციული ფართის მესაკუთრეს შეუძლია ხელშეკრულების შეწყვეტა მხოლოდ კანონით ამომწურავად ჩამოთვლილი საფუძვლებით. პირველი ვადის (პირველი ხუთი წლის) ბოლოს შეწყვეტისთვის გამოიყენება მხოლოდ ორი საფუძველი: მოიჯარე არ იქცევა როგორც კარგი მოიჯარე (მუდმივად ცუდი იჯარის პირობები) ან მესაკუთრეს სასწრაფოდ სჭირდება იჯარით აღებული ქონება პირადი მოხმარებისთვის. პირველი ვადის შემდეგ ემატება მესამე საფუძველი: მესაკუთრის ინტერესების შედარება ხელშეკრულების შეწყვეტის საკითხში მოიჯარის ინტერესებთან გაგრძელების საკითხში, რომელშიც მესაკუთრემ უნდა დაამტკიცოს დამაჯერებელი ინტერესი.
ხელშეკრულების შეწყვეტის ცალკეული საფუძვლებისა და მათთან დაკავშირებული სასამართლო პრაქტიკის დეტალური განხილვისთვის, ჩვენ ვთავაზობთ სტატიას „კომერციული იჯარა (7:290 DCC): დაცვა და საცალო ფართის შეწყვეტის საფუძვლები“ ამ ვებსაიტის სხვა ადგილას.
მოიჯარე, რომელსაც სურს გახანგრძლივება
7:290 კომერციული ფართის მოიჯარემ, რომელიც მიიღებს შეწყვეტის შესახებ შეტყობინებას, მაგრამ სურს დარჩენა, შეწყვეტის შესახებ შეტყობინების მიღებიდან ექვსი კვირის განმავლობაში წერილობით უნდა გააპროტესტოს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, იჯარის ხელშეკრულება წყდება შეტყობინებულ თარიღში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მეიჯარემ შეწყვეტის შესახებ განცხადება რაიონულ სასამართლოში უნდა წარადგინოს. იჯარის ხელშეკრულება მხოლოდ იმ შემთხვევაში წყდება, თუ სასამართლო დაამტკიცებს შეწყვეტას. მანამდე ხელშეკრულება ძალაში რჩება.
7:230a კომერციული ფართის შეწყვეტა
მთავარი წესი: შეწყვეტა საფუძვლის გარეშე
7:230a კომერციული ფართისთვის კანონი გაცილებით უფრო ლმობიერია მეიჯარის მიმართ. იჯარის ხელშეკრულება წყდება შეწყვეტის შემდეგ, ხელშეკრულებით შეთანხმებული შეტყობინების ვადის დაცვით, ან მისი არარსებობის შემთხვევაში, კანონით გათვალისწინებული ვადის დაცვით. შეწყვეტის საფუძვლის არსებობა საჭირო არ არის. მეიჯარეს არ მოეთხოვება ახსნას, თუ რატომ სურს შეწყვეტა. მოიჯარეს, პრინციპში, არ აქვს გაგრძელების უფლება.
გამოსახლებისგან დაცვა: სასამართლოს მეშვეობით გადადება
მიუხედავად იმისა, რომ 7:230a კომერციული ფართის მოიჯარეს არ აქვს იჯარის ვადის გაგრძელების უფლება, მას აქვს გამოსახლებისგან დაცვის უფლება. ეს ნიშნავს შემდეგს: იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისა და მეიჯარის მიერ გამოსახლების შესახებ შეტყობინების გაგზავნის შემდეგ, მოიჯარეს შეუძლია გამოსახლების თარიღიდან ორი თვის განმავლობაში მიმართოს რაიონულ სასამართლოს გამოსახლების ვადის გაგრძელების თხოვნით. სასამართლო ითვალისწინებს ორივე მხარის ინტერესებს. მაქსიმალური გაგრძელება თითოეული მოთხოვნისთვის ერთი წელია, ხოლო სულ მაქსიმუმ სამი წელი.
ამგვარად, გამოსახლებისგან დაცვა არ არის იჯარით სარგებლობის გაგრძელების უფლება, არამედ უბრალოდ გადავადება. მაქსიმალური ვადის გასვლის შემდეგ, შენობა-ნაგებობა უნდა დაცალკევდეს.
ვადაზე ადრე შეწყვეტა და შესვენების ვარიანტების როლი
როგორც 7:290, ასევე 7:230 კომერციული ფართისთვის, ხელშეკრულება შეიძლება შეიცავდეს შეწყვეტის პუნქტს: სახელშეკრულებო დებულებას, რომელიც მხარეებს აძლევს უფლებას, ვადაზე ადრე შეწყვიტონ იჯარის ხელშეკრულება. 7:290 კომერციული ფართისთვის ასეთი პუნქტი უნდა იყოს პროპორციული იმ დაცვისა, რომელსაც კანონი ანიჭებს მოიჯარეს; დებულება, რომელიც ფაქტობრივად მეიჯარეს აძლევს უფლებას, ნებისმიერ დროს შეწყვიტოს ხელშეკრულება, შეიძლება ეწინააღმდეგებოდეს რეჟიმის სავალდებულო ხასიათს.
ნებისმიერი პირი, რომელიც იყენებს შეწყვეტის პუნქტს, ვალდებულია დაიცვას ზუსტი პროცედურული მოთხოვნები: სწორი ვადა, სწორი ფორმა (რეგისტრირებული ან სარეგისტრაციო ოქმი) და შეწყვეტის ზუსტი თარიღი. ერთი დღით დაგვიანება ნიშნავს, რომ შეწყვეტას ძალა არ აქვს და იჯარის ხელშეკრულება გაგრძელდება შემდეგი პერიოდის განმავლობაში.
ასევე ყურადღების ღირსია ხელშეკრულების ფარული განახლება. თუ იჯარის ვადა იწურება და არცერთი მხარე არ შეწყვეტს მას, ხელშეკრულება უმეტეს შემთხვევაში ფარულად განახლდება თავდაპირველი ვადით ან განუსაზღვრელი ვადით, ხელშეკრულების ფორმულირებიდან გამომდინარე. დროულად გადაამოწმეთ, გსურთ თუ არა ხელშეკრულების განახლება.
შეწყვეტის დროს გავრცელებული შეცდომები
პრაქტიკაში, კომერციული ფართის დახურვისას განმეორებად შეცდომებს ვხედავთ:
- ხელშეკრულების დაგვიანებით შეწყვეტა, რის გამოც ერთწლიანი შეტყობინების ვადა გადაიდება და იჯარის ხელშეკრულება ავტომატურად გაგრძელდება შემდეგი ვადით.
- შეწყვეტა კანონით გათვალისწინებული ფორმის გარეშე (ჩვეულებრივი ელექტრონული ფოსტით ან ტელეფონით, რეგისტრირებული წერილის ან საჩივრის ნაცვლად), რაც შეწყვეტას ბათილად ცნობს.
- როგორც მეიჯარის, 7:290 კომერციული ფართის ხელშეკრულების შეწყვეტა აღიარებული საფუძვლის გარეშე, რის შემდეგაც მოიჯარე მიმართავს რაიონულ სასამართლოს და შეწყვეტა გაუქმებულია.
- როგორც მოიჯარემ, დროულად ვერ გააპროტესტა 7:290 კომერციული ფართის შეწყვეტა, რის გამოც გაგრძელების უფლება ქრება.
- მიწოდების ვალდებულების დავიწყება: მაშინაც კი, თუ შეწყვეტა კანონიერია, მოიჯარე შეიძლება პასუხისმგებელი იყოს იმ ზიანისთვის, რომელიც გამოწვეულია იმით, რომ ქონება არ დაბრუნდება ხელშეკრულებით შეთანხმებულ მდგომარეობაში.
- 7:230a კომერციული ფართისთვის, გამოსახლებისგან დაცვის მოთხოვნის შეტანისთვის ორთვიანი ვადის გასვლის შემდეგ ეს უფლება საბოლოოდ კარგავს თავის უფლებებს.
დასკვნა
კომერციული ფართის გაუქმება მარტივი ჩანს, მაგრამ უფრო დეტალური შესწავლის შემთხვევაში, მას უამრავი ფორმალური და არსებითი ნაკლი აქვს. იქნება ეს მოიჯარე თუ მესაკუთრე: პროცედურაში დაშვებულმა შეცდომამ შეიძლება გამოიწვიოს თქვენთვის არასასურველი იჯარის ურთიერთობის გაგრძელება ან იმ დამცავი უფლებების დაკარგვა, რომელთა გამოყენებაც შეგეძლოთ. შეწყვეტის შესახებ შეტყობინების გაგზავნამდე ან მიღებამდე ყოველთვის დროულად შეამოწმეთ ვადები, საჭირო ფორმა და შესაბამისი რეჟიმი.
იჯარის საკითხებში იურისტები Law & More დაგეხმარებით ხელშეკრულების შეწყვეტის პროცედურის ყველა ეტაპზე, პირველი წერილიდან დაწყებული რაიონული სასამართლოს წინაშე ნებისმიერი სამართალწარმოებით დამთავრებული. დაგვიკავშირდით ვალდებულებების გარეშე საუბრისთვის.
ხშირად დასმული შეკითხვები
რამდენი ხანია შეტყობინების ვადა კომერციული ფართისთვის?
7:290 კომერციული ფართისთვის კანონით გათვალისწინებული მინიმალური შეტყობინების ვადა ერთი წელია. ხელშეკრულების შეწყვეტა უნდა განხორციელდეს წერილობით, რეგისტრირებული წერილით ან აღმასრულებლის ოქმით. 7:230a კომერციული ფართისთვის გამოიყენება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადა; კანონით გათვალისწინებული მინიმალური ვადა არ არსებობს.
შეუძლია თუ არა მეიჯარეს მაღაზიის იჯარის ხელშეკრულების უბრალოდ შეწყვეტა?
არა. 7:290 კომერციული ფართისთვის მეიჯარემ შეიძლება შეწყვიტოს ხელშეკრულება მხოლოდ კანონში ამომწურავად ჩამოთვლილი საფუძვლებით, როგორიცაა გადაუდებელი პირადი საჭიროება ან მუდმივად არასათანადო იჯარის პირობები. აღიარებული საფუძვლის გარეშე შეწყვეტას არანაირი სამართლებრივი შედეგი არ მოაქვს.
რა დაცვაა 7:230a მუხლის თანახმად გამოსახლებისგან?
იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, 7:230a კომერციული ფართის მოიჯარეს შეუძლია მიმართოს რაიონულ სასამართლოს გამოსახლების ვადის გაგრძელების მოთხოვნით. ეს მოთხოვნა უნდა შეიტანოს გამოსახლების შესახებ შეტყობინების თარიღიდან ორი თვის განმავლობაში. მაქსიმალური გაგრძელება სულ სამი წელია.
რა არის იჯარის ხელშეკრულებაში შეწყვეტის პუნქტი?
შეწყვეტის პუნქტი არის სახელშეკრულებო დებულება, რომელიც ერთ ან ორივე მხარეს აძლევს უფლებას ვადაზე ადრე შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება. 7:290 კომერციული ფართისთვის ასეთი პუნქტები უნდა შეესაბამებოდეს მოიჯარის სავალდებულო კანონით დადგენილ დაცვას.
ამ სერიიდან მეტი კომერციული იჯარის სამართლის შესახებ
ეს სტატია კომერციული იჯარის სამართლის შესახებ ჩვენი სამნაწილიანი სერიის ნაწილია. წაიკითხეთ სხვა ნაწილებიც:
