1. შესავალი

ნიდერლანდებში კაბელებისა და მილსადენების გადაცემა იურიდიულად უფრო რთულია, ვიდრე ბევრი მხარე ფიქრობს. პრაქტიკაში, ხშირად ხდება ისე, რომ დაინტერესებული მხარეები თვლიან, რომ კაბელების ან მილსადენის საკუთრების გადასაცემად საკმარისია კერძო ხელმოწერილი ხელშეკრულება. ეს მუდმივი მცდარი წარმოდგენაა.

ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 5:20(2) მუხლის შემოღების შემდეგ, სხვა მხარის მიწაზე, მიწაზე ან მის ზემოთ გაყვანილი კაბელები და მილსადენები კლასიფიცირდება, როგორც უძრავი ქონებაამას შორსმიმავალი შედეგები მოჰყვება იმ წესზე, რომლითაც შესაძლებელია მათი გადაცემა, დაკისრება და რეგისტრაცია.

ამ ბლოგში განვიხილავთ კაბელებისა და მილსადენების გადაცემის სრულ სამართლებრივ ჩარჩოს, საგადასახადო ასპექტებს, სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსის როლს და გამჟღავნებისა და ინფორმაციის ვალდებულებებს. ჩვენ ილუსტრირებას ვახდენთ ყურადღების მისაქცევ ძირითად პუნქტებზე პრაქტიკული მაგალითების გამოყენებით. სამართალი.

2. სამართლებრივი ჩარჩო

2.1 საკაბელო საჩივრების შესახებ გადაწყვეტილებები და მათი საკანონმდებლო შედეგები

ე.წ. საკაბელო გადაწყვეტილებები (კაბელარესტენი) 2003 წლის, ნიდერლანდების უზენაესი სასამართლოს (უზენაესი სასამართლო) დაადგინა, რომ კაბელები და მილსადენები უძრავია. საპასუხოდ, ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის 5:20 მუხლს დაემატა ახალი პუნქტი. BW მუხლი 5:20(2) განსაზღვრავს, თუ ვის ეკუთვნის ქსელი, რომელიც შედგება კაბელებისგან ან მილსადენებისგან, რომლებიც განკუთვნილია მყარი, თხევადი ან აირადი ნივთიერებების, ენერგიის ან ინფორმაციის ტრანსპორტირებისთვის.

2.2 ავტორიზებული კონსტრუქტორი

BW მუხლის 5:20(2)-ის თანახმად, ქსელის საკუთრება გადაეცემა ავტორიზებული კონსტრუქტორი (დამატებითი ინფორმაცია) ან მათი კანონიერი მემკვიდრე. ქსელის უბრალოდ აშენება ავტომატურად არ ნიშნავს საკუთრების მინიჭებას: საჭიროა, რომ კონსტრუქტორი იყოს უფლებამოსილი ამის გაკეთება.

თავად მშენებლობის დადასტურება შესაძლებელია კონტრაქტორებთან გაფორმებული ხელშეკრულებებით, ინვოისებითა და მონტაჟთან დაკავშირებული მიმოწერით. მშენებლობის უფლებამოსილება შეიძლება გამომდინარეობდეს დადგენილი ზედაპირული უფლებიდან, ტოლერანტობის კანონით დადგენილი ვალდებულებიდან ან ნებართვიდან. მიწის მესაკუთრის წერილობითი თანხმობა ასევე შეიძლება ადასტურებდეს უფლებამოსილებას.

2.3 რეგისტრაცია: არა შემადგენელი, მაგრამ აუცილებელი

ქსელის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრებში არის არ არის კონსტიტუციური მოთხოვნა ავტორიზებული ქსელის საკუთრების შეძენისთვის. ავტორიზებული კონსტრუქტორი არის მფლობელი, ასეთი რეგისტრაციის გარეშეც კი. მიუხედავად ამისა, რეგისტრაცია მკაცრად რეკომენდებულია.

რეგისტრაცია მესამე მხარეებს საშუალებას აძლევს, გადაამოწმონ, თუ ვინ ფლობს ქსელს და იცავს მფლობელს მესამე მხარის უფლებებისგან. BW მუხლი 3:24(1) ითვალისწინებს, რომ დაურეგისტრირებელი ფაქტი (მაგალითად, ქსელის მშენებლობა) არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას მესამე მხარეების წინააღმდეგ.

2.4 გადაცემა: საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი და მიწოდება

რადგან მილსადენები და ქსელები რეგისტრირებულ ქონებად ითვლება, საკუთრების უფლების გადაცემისთვის საჭიროა სანოტარო აქტი, რასაც მოჰყვება მიწის რეესტრის საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია (კადასტრი) (მუხლი 3:89 BW). სავალდებულო შეთანხმება (მაგალითად, ნასყიდობის ხელშეკრულება) ემსახურება როგორც სათაური — გადაცემის სამართლებრივი საფუძველი — თუმცა საკუთრების ფაქტობრივი გადაცემა ფორმალურ მიწოდების ნოტარიუსის მეშვეობით. ამიტომ, მხოლოდ სავალდებულო შეთანხმება საკმარისი არ არის.

2.5 რეგისტრაცია მიწის რეესტრში (მუხლი 155a ONBW)

ნიდერლანდების ახალი სამოქალაქო კოდექსის გარდამავალი აქტის 155ა მუხლის თანახმად (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), ნებისმიერ პირს, რომელიც 2007 წლის 1 თებერვალს ქსელის მფლობელი იყო, შეუძლია ამ ქსელის რეგისტრაცია. რეგისტრაცია ხდება ნოტარიუსის განცხადების, საჯარო რეესტრში შეტანის და მთავრობის გაზეთში გამოქვეყნების გზით (Staatscurrent) და ეროვნული გაზეთი.

რეგისტრირებულ ქსელს ენიჭება საკუთარი ქსელის აღნიშვნა (მაგ. „ქსელების სექცია W ნომერი 70“) და აღირიცხება მიწის რეესტრში შესაბამისი ქსელის ნახაზებით. როდესაც ქსელი ან მისი ნაწილი გადაეცემა, ეს რეგისტრაცია უნდა განახლდეს.

სასამართლო პრაქტიკა (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) მიუთითებს, რომ ქსელს ყოველთვის არ სჭირდება საკუთარი საკადასტრო დანიშნულება; ზოგიერთ შემთხვევაში, საკმარისია იმ ნაკვეთის დანიშნულება, სადაც ქსელი მდებარეობს. თუმცა, გადაცემა უნდა იყოს ნათლად და სრულად დოკუმენტირებული.

2.6 ქსელის გაყოფა

როდესაც რეგისტრირებული ქსელის ნაწილი გაითიშება და სხვა მხარეს გადაეცემა, ქსელი ოფიციალურად უნდა გაიყოს. ამისათვის საჭიროა:

• ახალი ქსელის ნახაზები როგორც დარჩენილი, ასევე გამოყოფილი ნაწილისთვის
• გამოყოფილი ნაწილისთვის ახალი ქსელის აღნიშვნა
• ნახაზების მიწის რეესტრში წარდგენა
• გადაცემული ნაწილის გადაცემის სანოტარო აქტი

ეს გამომდინარეობს 1994 წლის მიწის რეესტრის რეგულაციების 59-ე და 60-ე მუხლებიდან და დადასტურებულია გენერალური ადვოკატის მოსაზრებაში ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 საქმეში.

2.7 ქონებრივი უფლებები: ზედაპირული საკუთრება და სერვიტუტი

ქსელის გადაცემისას, არსებული უფლებები რემში უნდა იქნას გათვალისწინებული. ზედაპირული და სერვიტუტის უფლებები, პრინციპში, გადაცემადია (მუხლი 3:83 BW), მაგრამ დაფუძნების აქტი შეიძლება ითვალისწინებდეს, რომ გადაცემა ან გაყოფა შესაძლებელია მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით (მუხლი 5:91 BW, მუხლ 5:104 BW-თან ერთად).

ზედაპირული საკუთრების დამოკიდებული უფლება დამოუკიდებლად გადაცემადი არ არის და ძირითად უფლებასთან ერთად ქრება (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). ამიტომ, გადაცემის დაწყებამდე აუცილებელია დაფუძნების აქტის გადახედვა ნებისმიერი შეზღუდვის დასადგენად.

3. სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსის როლი

სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსი (ნოტარიუსის) ასრულებს ცენტრალურ დამცავ ფუნქციას მილსადენებისა და ქსელების გადაცემისას. ნოტარიუსი არ არის მხოლოდ დოკუმენტების „გამცემი“, არამედ მას აქვს გამოძიების და მზრუნველობის აქტიური მოვალეობა.

3.1 ნოტარიუსის მოვალეობები

• გადაცემის შესახებ სანოტარო აქტის შედგენა გადაცემული ნაწილის ზუსტი აღწერით
• იმის დადასტურება, რომ ყველა საკანონმდებლო მოთხოვნა დაკმაყოფილებულია
• ყველა ჩართული მხარის თანხმობის უზრუნველყოფა
• დოკუმენტის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრებში (მიწის რეესტრის შესახებ კანონის 37-ე მუხლი)

3.2 გამოძიების ვალდებულება და უარის თქმის ვალდებულება

„ნოტარიატების შესახებ“ კანონის 21-ე მუხლის თანახმად (სველი ოპ ჰეტ ნოტარისამბტი), ნოტარიუსი ვალდებულია გამოიძიოს და უარი თქვას მომსახურების გაწევაზე, თუ არსებობს კანონთან ან საზოგადოებრივ წესრიგთან კონფლიქტის ნიშნები. უზენაესმა სასამართლომ ECLI:NL:HR:2015:831 საქმეში დაადასტურა, რომ ნოტარიუსი არა მხოლოდ ფორმალური მოთხოვნების დაცვას, არამედ მესამე მხარეების ინტერესების გათვალისწინებასაც ვალდებულია.

4. შეტყობინებისა და ინფორმაციის ვალდებულებები

4.1 გამყიდველის გამჟღავნების ვალდებულება

BW მუხლის 7:15-ის თანახმად, გამყიდველი ვალდებულია მიაწოდოს ქსელის ნაწილი სპეციალური დაბრკოლებებისა და შეზღუდვების გარეშე, თუ მყიდველი მათ პირდაპირ არ დაეთანხმა. BW მუხლის 7:17-ის თანახმად, მიწოდებული საქონელი უნდა შეესაბამებოდეს ხელშეკრულებას, გამყიდველის განცხადებების გათვალისწინებით.

სასამართლო პრაქტიკა ნათელია: გამყიდველის მიერ ინფორმაციის გამჟღავნების ვალდებულება აღემატება მყიდველის მიერ გამოძიების ვალდებულებას (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). გამყიდველმა უნდა აქტიურად აცნობოს მყიდველს ცნობილი დეფექტების, შეზღუდვების, მესამე მხარის უფლებებისა და სხვა შესაბამისი ფაქტების შესახებ.

4.2 მინიმალური ინფორმაცია, რომელიც უნდა იყოს მოწოდებული

პრაქტიკაში, გამყიდველმა უნდა მიაწოდოს მინიმუმ შემდეგი ინფორმაცია:

• ქსელის ნაწილის ზუსტი მდებარეობა, მოცულობა და ტექნიკური მდგომარეობა
• არსებული და მიმდინარე კონტრაქტები (ტექნიკური მომსახურების ან მიწოდების ვალდებულებები)
• ცნობილი დეფექტები, გაუმართაობა ან გამოყენების შეზღუდვები
• მესამე მხარის უფლებები (ზედაპირები, სერვიტუტები, იჯარა)
• საჯარო სამართლის შეზღუდვები (ნებართვები, ზონირების გეგმები)
• ტექნიკური დოკუმენტაცია, შემოწმების ანგარიშები და ტექნიკური მომსახურების ისტორია

4.3 პასუხისმგებლობა საინფორმაციო ვალდებულებების დარღვევისთვის

თუ გამყიდველი არასწორ ან არასრულ ინფორმაციას მოგვაწვდის, მას შეიძლება დაეკისროს პასუხისმგებლობა შეუსაბამობისთვის (მუხლი 7:17 BW) ან დელიქტისთვის (მუხლი 6:162 BW). მყიდველს შემდეგ შეუძლია აირჩიოს რამდენიმე სამართლებრივი დაცვის საშუალება:

• შეცდომის გამო გაუქმება (მუხლი 6:228 BW)
• გაუქმება ან ფასის შემცირება (მუხლები 7:21 და 7:22 BW)
• ზიანის (მუხლები 6:74 და 7:24 BW)
• სახელშეკრულებო ჯარიმა (თუ შეთანხმდნენ)

უზენაესმა სასამართლომ დაადასტურა, რომ გამჟღავნების ვალდებულებას უპირატესობა ენიჭება: თუ გამყიდველი მალავს შესაბამის ინფორმაციას, მას არ შეუძლია დაეყრდნოს მყიდველის მიერ შემდგომი გამოძიების ჩაუტარებლობას (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 გამყიდველის მტკიცების ტვირთი

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი ედავება მის სრულ ინფორმირებულობას, გამყიდველს ეკისრება მტკიცების ტვირთი, რათა დაამტკიცოს ინფორმაციის გამჟღავნების ვალდებულების შესრულება (DCCP-ის 150-ე მუხლი; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). ამიტომ, მიზანშეწონილია ყველა კომუნიკაციის წერილობით დოკუმენტირება და ყოვლისმომცველი საინფორმაციო დოსიეს შედგენა.

5. საგადასახადო ასპექტები

5.1 ქსელის გათავისუფლება გადაცემის გადასახადისგან

მილსადენებისა და ქსელების გადაცემა, როგორც წესი, გათავისუფლებულია გადაცემის გადასახადისგან (ოვერდრახცბელასტირება) ქვეშ ქსელის გამონაკლისი „სამართლებრივი ოპერაციების გადასახადის შესახებ“ კანონის 15(1)(y) მუხლში (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). ეს გათავისუფლება ვრცელდება ნივთიერებების, ენერგიის ან ინფორმაციის ტრანსპორტირებისთვის განკუთვნილი კაბელების ან მილსადენებისგან შემდგარი ქსელის შეძენაზე.

5.2 დღგ-ს ასპექტები

დღგ-ს მიზნებისთვის, ქსელების მიწოდება, პრინციპში, დასაბეგრია, თუ არ გამოიყენება გათავისუფლება ან შიდასაზოგადოებრივი მიწოდება („ბრუნვის გადასახადის შესახებ“ კანონის მე-16 და მე-17ე მუხლები). სველი OB). ზუსტი საგადასახადო რეჟიმი დამოკიდებულია ფაქტობრივ სიტუაციაზე და ქსელის რეგისტრირებულ ქონებად კვალიფიკაციაზე.

5.3 შეფასება 0 ევროს ტრანზაქციებში

გადაცემის გადასახადი დაწესებულია სამართლიანი საბაზრო ღირებულება (waarde in het economische verkeer), და არა შეთანხმებულ შესყიდვის ფასზე. შესაბამისად, 0.00 ევროს ოდენობის გადაცემა ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ გადაცემის გადასახადი არ არის გადასახდელი. საგადასახადო ორგანოებს შეუძლიათ განსაზღვრონ ფაქტობრივი ღირებულება და გასცენ დამატებითი შეფასება (განაკვეთი: 10.4% არასაცხოვრებელი ქონებისთვის). მიზანშეწონილია შეფასების დასაბუთება, მაგალითად, იმის დემონსტრირებით, რომ დანგრევის ხარჯები აღემატება ნარჩენ ღირებულებას.

6. პრაქტიკული მაგალითები სასამართლო პრაქტიკიდან

შემდეგი გადაწყვეტილებები ასახავს ქსელური გადაცემების დროს ყურადღების მისაქცევ ძირითად სამართლებრივ საკითხებს:

7. პრაქტიკული საკონტროლო სია

ქსელის (ნაწილის) გადაცემისას სახელმძღვანელოდ შეიძლება გამოდგეს შემდეგი საკონტროლო სია.

7.1 მომზადება და სათანადო შემოწმება

1. სრულად განსაზღვრეთ გასაყიდი ქსელის ნაწილი: ადგილმდებარეობა, მოცულობა, ტექნიკური მდგომარეობა
2. არსებული უძრავი ქონების უფლებების (ზედაპირული ქონების, სერვიტუტის) და სახელშეკრულებო ვალდებულებების გადამოწმება
3. შესაბამისი ნებართვების, ტექნიკური მომსახურების კონტრაქტებისა და საჯარო სამართლის შეზღუდვების შეგროვება
4. გადახედეთ დაფუძნების აქტ(ებ)ს გადაცემის შეზღუდვებთან დაკავშირებით

7.2 საინფორმაციო ვალდებულებები და დოკუმენტაცია

• აქტიურად აცნობეთ მყიდველს ყველა ცნობილი დაბრკოლების, შეზღუდვისა და დეფექტის შესახებ
• მოგვაწოდეთ ქსელის მიმდინარე ნახაზები და ტექნიკური დოკუმენტაცია
• მესამე მხარის უფლებების, მიმდინარე პროცესებისა და განსაკუთრებული გარემოებების გამჟღავნება
• ყველა კომუნიკაციის წერილობითი ჩაწერა მტკიცებულების მიზნებისთვის (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 სამართლებრივი და ფორმალური ასპექტები

• გადაამოწმეთ, შესაძლებელია თუ არა ქსელის ნაწილის დამოუკიდებლად გადაცემა (მუხლი 3:83 BW)
• ნოტარიუსის დაქირავება მიწოდების აქტის მოსამზადებლად
• საჯარო რეესტრებში რეგისტრაციის უზრუნველყოფა (მუხლი 3:89 BW)
• გაყოფის შემთხვევაში: შეუკვეთეთ ახალი ქსელის ნახაზები და დარეგისტრირდით მიწის რეესტრში.

7.4 საგადასახადო ასპექტები

1. შეაფასეთ, გამოიყენება თუ არა ქსელის გამონაკლისი (WBR-ის მუხლი 15(1)(y))
2. შეფასების დასაბუთება, განსაკუთრებით 0 ევროს ოდენობის ტრანზაქციის შემთხვევაში
3. გაითვალისწინეთ ქსელის გამონაკლისის შეზღუდვა 2026 წლის 1 იანვრიდან

7.5 ოპერატიული გადაცემა

1. ზუსტად განსაზღვრეთ ბატარეის ლიმიტები (გადაცემის ფიზიკური საზღვრები)
2. გადაცემის ტექნიკური მომსახურების კონტრაქტები და ნებართვები
3. მომსახურების უწყვეტობის უზრუნველყოფა და საბოლოო მომხმარებლების დროულად ინფორმირება
4. ჩართეთ გარდამავალი პერიოდი ოპერაციული საკითხებისთვის

8. დასკვნა

მილსადენებისა და ქსელების გადაცემა იურიდიულად რთული პროცესია, რომელიც გაცილებით მეტს მოიცავს, ვიდრე უბრალოდ ხელშეკრულების ხელმოწერა. მათი უძრავი ქონების კლასიფიკაცია გულისხმობს ფორმალურ მოთხოვნებს — სანოტარო აქტს და მიწის რეესტრში რეგისტრაციას — რომლებიც არ უნდა იყოს უგულებელყოფილი.

გამყიდველს ეკისრება გამჟღავნების ფართო ვალდებულება და ის აქტიურად აცნობებს მყიდველს ყველა შესაბამისი სამართლებრივი, ტექნიკური და ფაქტობრივი ასპექტის შესახებ. ამ ვალდებულების დარღვევამ შეიძლება გამოიწვიოს პასუხისმგებლობა, ხელშეკრულების გაუქმება ან ზიანის ანაზღაურება.

საგადასახადო თვალსაზრისით, ქსელის გათავისუფლება განსაკუთრებულ ყურადღებას იმსახურებს, განსაკუთრებით იმის გათვალისწინებით, რომ შეზღუდვა ძალაში 2026 წლის 1 იანვრიდან შედის. 0 ევროს ღირებულების ტრანზაქციების შემთხვევაში, დამატებითი შეფასებების თავიდან ასაცილებლად, სამართლიანი საბაზრო ღირებულება უნდა იყოს დასაბუთებული.

საფუძვლიანი მომზადება — სათანადო გულმოდგინებით, ნოტარიუსის ხელმძღვანელობითა და ყოვლისმომცველი დოკუმენტაციით — იურიდიულად ვალიდური და პრობლემების გარეშე გადაცემის გასაღებია.

9. წყაროები და ცნობები

ქვემოთ მოცემულია ამ ბლოგში მოხსენიებული ძირითადი საკანონმდებლო დებულებებისა და სასამართლო პრაქტიკის მიმოხილვა.

კანონმდებლობა

• მუხლი 5:20(2) BW — მილსადენების ქსელების საკუთრება
• მუხლი 3:89 BW — რეგისტრირებული ქონების გადაცემა
• მუხლი 155ა გარდამავალი აქტი ახალი სამოქალაქო კოდექსი - ქსელების რეგისტრაცია
• მიწის რეესტრის შესახებ კანონის 36-ე და 37-ე მუხლები — რეგისტრაცია საჯარო რეესტრებში
• 1994 წლის მიწის რეესტრის რეგულაციების 59-ე და 60-ე მუხლები — ქსელის აღნიშვნები
• მუხლები 7:15, 7:17 და 7:18 BW — გამყიდველის ვალდებულებები
• WBR-ის მე-15(1)(y) მუხლი — ქსელის გათავისუფლება გადაცემის გადასახადისგან
• მუხლი 5:91 BW-ის 5:104-თან ერთად — ზედაპირული უფლებების გადაცემადობა
• ნოტარიუსთა შესახებ კანონის 21-ე მუხლი - გამოძიების ჩატარების და უარის თქმის ვალდებულება

სასამართლო პრაქტიკა

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — ქსელის გამონაკლისი TES დანადგარებისთვის
• ECLI:NL:HR:2020:170 — გადამცემი ანძები ქსელის გამონაკლისის გარეთ
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — ქსელების კადასტრული აღნიშვნა
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — გამჟღავნების ვალდებულება vs. გამოძიების ვალდებულება
• ECLI:NL:HR:2015:831 — ნოტარიუსის დამცავი ფუნქცია
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — გამჟღავნების ვალდებულების პრიორიტეტი
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 და 67 — წილის გადაცემა და ქსელის გათავისუფლება
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — ზედაპირული საკუთრების უფლება
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — ქსელების გაყოფა

10. ხშირად დასმული კითხვები (FAQ)

შემიძლია თუ არა მილსადენის ან ქსელის გადაცემა მხოლოდ შესყიდვის ხელშეკრულებით?

არა. BW მუხლის 5:20(2)-ის შემოღების შემდეგ, მილსადენები და ქსელები კლასიფიცირდება, როგორც უძრავი ქონება. გადაცემას სჭირდება სანოტარო აქტი და რეგისტრაცია მიწის რეესტრის საჯარო რეესტრში (მუხლი 3:89 BW). ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენს სათაური (სამართლებრივი საფუძველი), თუმცა საკუთრების ფაქტობრივი გადაცემა მოითხოვს ნოტარიუსის მეშვეობით ფორმალურ გადაცემას. სანოტარო აქტის გარეშე, გადაცემა იურიდიულად ძალაში არ არის.

რა განსხვავებაა სავალდებულო შეთანხმებასა და მიწოდებას შორის?

ნიდერლანდების კანონმდებლობა საკუთრების გადაცემის კაუზალურ სისტემას სამი მოთხოვნით იყენებს: ვალიდური სათაური (სავალდებულო შეთანხმება, მაგ. გაყიდვა), მიწოდების (უძრავი ქონებისთვის: სანოტარო აქტი და მიწის რეესტრის რეგისტრაცია) და განკარგვის უფლებამოსილება გადამცემის მხრიდან. მხოლოდ სამივე მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში გადადის საკუთრება.

რა მოხდება, თუ მაქვს ქვითრები, რომლებიც ადასტურებს, რომ მილსადენი მე ავაშენე?

შესყიდვის ქვითრები ან სამშენებლო ჩანაწერები შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც მტკიცებულება იმისა, თუ ვინ ავტორიზებული კონსტრუქტორი არის, მაგრამ ისინი საკმარისი არ არის საკუთრების სამართლებრივი გადაცემისთვის. სასამართლო პრაქტიკა ადასტურებს, რომ სანოტარო აქტისა და რეგისტრაციის გარეშე, საკუთრების გადაცემა არ ხდება, ქვითრების ფლობის მიუხედავად (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

ქსელის გადატანისას გადაცემის გადასახადი უნდა გადავიხადო?

Არ არის აუცილებელი. The ქსელის გამონაკლისი (WBR-ის მუხლი 15(1)(y)) ათავისუფლებს კაბელების ან მილსადენებისგან შემდგარი ქსელის შეძენას გადაცემის გადასახადისგან. შენიშვნა: ეს გათავისუფლება შეიზღუდება 2026 წლის 1 იანვრიდან. თუ გათავისუფლება არ გამოიყენება, განაკვეთი შეადგენს სამართლიანი საბაზრო ღირებულების 10.4%-ს. 0 ევროს ღირებულების ტრანზაქციის შემთხვევაში, საგადასახადო ორგანოებს შეუძლიათ განსაზღვრონ ფაქტობრივი ღირებულება.

რა უნდა მოხდეს, თუ მსურს რეგისტრირებული ქსელის ნაწილის გადატანა?

ნაწილობრივი გადაცემისთვის, ქსელი ოფიციალურად უნდა გაიყოს. ამისათვის საჭიროა ქსელის ახალი ნახაზები, გამოყოფილი ნაწილის ახალი ქსელის აღნიშვნა, მიწის რეესტრში დეპონირება და ნოტარიულად დამოწმებული გადაცემის აქტი. ორივე მხარე - თავდაპირველი მფლობელი და მყიდველი - უნდა იყოს ჩართული ნოტარიულად დამოწმებულ გაყოფის აქტში.

რა როლი აქვს ნოტარიუსს გადაცემაში?

სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსი ასრულებს ცენტრალურ დამცავ ფუნქციას. ისინი ამზადებენ ჩაბარების აქტს, ამოწმებენ ყველა საკანონმდებლო მოთხოვნას, უზრუნველყოფენ ყველა ჩართული მხარის თანხმობას და ახორციელებენ რეგისტრაციას მიწის რეესტრში. ნოტარიუსს ასევე აქვს გამოძიების ჩატარების ვალდებულება (ნოტარიატების შესახებ კანონის 21-ე მუხლი) და ვალდებულია უარი თქვას მონაწილეობაზე, თუ არსებობს კანონთან კონფლიქტის ნიშნები.

რა ინფორმაცია უნდა მიაწოდოს გამყიდველმა მყიდველს?

გამყიდველმა აქტიურად უნდა აცნობოს მყიდველს შემდეგი ინფორმაცია: ზუსტი ადგილმდებარეობა და ტექნიკური მდგომარეობა, არსებული კონტრაქტები და ვალდებულებები, ცნობილი დეფექტები და გაუმართაობა, მესამე მხარის უფლებები, საჯარო სამართლის შეზღუდვები და შესაბამისი ტექნიკური დოკუმენტაცია. გამყიდველის ვალდებულება ინფორმაციის გამჟღავნების შესახებ აღემატება მყიდველის ვალდებულებას გამოძიების ჩატარების შესახებ (ECLI:NL:HR:2016:2885).

რა ვქნა, თუ გამყიდველმა მნიშვნელოვანი ინფორმაცია დამალა?

თქვენ შეგიძლიათ გააუქმოთ შეთანხმება შეცდომის საფუძველზე (მუხლი 6:228 BW), მოითხოვოთ ხელშეკრულების გაუქმება ან ფასის შემცირება (მუხლები 7:21 და 7:22 BW) ან მოითხოვოთ ზიანის ანაზღაურება (მუხლები 6:74 და 7:24 BW). უზენაესმა სასამართლომ დაადასტურა, რომ გამყიდველის მიერ ინფორმაციის გამჟღავნების ვალდებულება უპირატესობას ანიჭებს მყიდველის მიერ გამოძიების ვალდებულებას.

შეუძლია თუ არა არსებულ საკუთრების უფლებებს გადაცემის შეზღუდვა?

დიახ. საკუთრების უფლების დადგენის აქტი შეიძლება ითვალისწინებდეს, რომ გადაცემა ან გაყოფა შესაძლებელია მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით (მუხლი 5:91 BW მუხლთან ერთად 5:104). გარდა ამისა, საკუთრების უფლების დამოუკიდებლად გადაცემა შეუძლებელია. გადაცემის დაწყებამდე ყოველთვის გადახედეთ დადგენის აქტს.

როგორ შეუძლია გამყიდველს დაამტკიცოს გამჟღავნების ვალდებულების შესრულება?

მტკიცების ტვირთი ეკისრება გამყიდველს (DCCP-ის 150-ე მუხლი; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). სასურველია, ყველა მოწოდებული ინფორმაცია წერილობით ჩაიწეროს: მიმოწერა, გადაცემის დოსიე, სათანადო შემოწმების ანგარიშები და მყიდველის მიერ ხელმოწერილი მიღების დადასტურებები. ზეპირი კომუნიკაციის დამტკიცება რთულია.