ნიდერლანდებში ქონების შეძენისას გადაცემის გადასახადი და მყიდველის ხარჯები

ნიდერლანდებში თითქმის ყველა სახლს რეკლამირებული აქვს „kosten koper“ : ფასი სახლის ფასია, ხოლო მისი გადაცემის ხარჯები თქვენია. ამ ხარჯებიდან ყველაზე დიდი გადაცემის გადასახადია, რომელიც 2, 8 ან 10.4 პროცენტის ოდენობით განისაზღვრება, იმისდა მიხედვით, თუ რას შეიძენთ და რას გამოიყენებთ. ამ გვერდზე მოცემულია სამი განაკვეთი და მათი წარმოშობის წყარო, საწყისი გათავისუფლება, პრაქტიკაში მნიშვნელოვანი შეღავათები და სხვა ხარჯები, რომლებიც ბიუჯეტში უნდა შეიყვანოთ. ეს არის ზოგადი იურიდიული ინფორმაცია და არა საგადასახადო ან ფინანსური რჩევა თქვენივე შენაძენთან დაკავშირებით; კონკრეტული ტრანზაქციის საგადასახადო დამუშავებისთვის, მიმართეთ საგადასახადო მრჩეველს.

რას ნიშნავს "kosten koper" და რით განსხვავდება ის "vrij op naam"-ისგან

Kk ( kosten koper , „მყიდველის ხარჯები“) ნიშნავს, რომ რეკლამირებული ფასი არ მოიცავს ქონების გადაცემის ხარჯებს; თქვენ იხდით მათ დამატებით. Von ( vrij op naam , „სახელით უფასო“) ნიშნავს, რომ ფასი უკვე მოიცავს ქონების თქვენს სახელზე გადაცემის ხარჯებს. განსხვავება ძირითადად მეორადი სახლებისა და ახლად აშენებული სახლების შედარებას გულისხმობს: არსებული სახლები, როგორც წესი, იყიდება kosten koper , დეველოპერისგან ახალი სახლების გაყიდვით , რადგან გადაცემის გადასახადის ნაცვლად გამოიყენება დღგ და დეველოპერი მას ფასში ითვალისწინებს.

კოსტენ კოპერის შემთხვევაში , მყიდველი, როგორც წესი, ფლობს:

• გადაცემის გადასახადი (ოვერდრახცბელასტირება);
• ნოტარიუსის ჰონორარი გადაცემის აქტისთვის (ლევერინგსაკტე);
• მიწის რეესტრი (კადასტრი) ამ დოკუმენტის რეგისტრაციის საფასური;
• და, იპოთეკის შემთხვევაში, იპოთეკური დოკუმენტის ნოტარიუსისა და კადასტრის ხარჯები.

ეს არ მოიცავს გამყიდველი აგენტის საკომისიოს, რომელსაც გამყიდველი იხდის, არც თქვენს საკუთარ შემსყიდველ აგენტს, კვლევას, შეფასებას ან იპოთეკურ კონსულტაციას. „ vrij op naam“ ასევე არ ნიშნავს ხარჯების არარსებობას: ახალი მშენებლობის იპოთეკური სესხის შემთხვევაში, დოკუმენტი და მისი რეგისტრაცია თქვენს საკუთრებაში რჩება.

გადარიცხვის გადასახადი (ოვერდრახტსბელასტინგი): სამი განაკვეთი

ნიდერლანდებში უძრავი ქონების შეძენისას, როგორიცაა გრძელვადიანი იჯარა ( erfpacht ) და მშენებლობის უფლებები ( opstal ), გადარიცხვის გადასახადი იბეგრება. განაკვეთები მოცემულია Wet op belastingen van rechtsverkeer-ის მე-14 მუხლში.

სტრუქტურა შეიცვალა 2026 წლის 1 იანვარს. 2025 წლის ბოლომდე არ არსებობდა ცალკე ტარიფი იმ საცხოვრებლებისთვის, რომლებსაც მყიდველი არ დაიკავებდა: ისინი 10.4%-იან ზოგად განაკვეთს ექვემდებარებოდნენ. ამ თარიღიდან მოყოლებული, მე-14 მუხლი ითვალისწინებს 8%-იან ცალკე ტარიფს საცხოვრებლის შეძენისთვის, საიდანაც 2% რჩება მყიდველისთვის, რომელიც მასში იცხოვრებს, როგორც მის ძირითად საცხოვრებელ ადგილად, ხოლო 10.4% რჩება ზოგად განაკვეთად ყველა დანარჩენისთვის. ტარიფები კანონშია გათვალისწინებული და იცვლება ყოველწლიური Belastingplan-ის მეშვეობით, ამიტომ ისინი ძალაში რჩება მანამ, სანამ პარლამენტი არ შეცვლის მათ; Belastingdienst აქვეყნებს ნებისმიერ მოცემულ თარიღში მოქმედ განაკვეთს.

ძველი რეზიუმეები, რომლებშიც ჯერ კიდევ მითითებულია 10.4%

სამი განაკვეთი შეთანხმებულია: 2% იმ საცხოვრებელზე, რომელსაც მყიდველი დაიკავებს, როგორც მის ძირითად საცხოვრებელს, 8% იმ საცხოვრებელზე, რომელსაც მყიდველი არ დაიკავებს და 10.4%, როგორც არასაცხოვრებელი ქონების ზოგადი განაკვეთი. რადგან 8%-იანი განაკვეთი შედარებით ახალია, ძველი რეზიუმეები და კონსულტანტების გვერდები ზოგჯერ კვლავ 10.4%-ს იძლევა გასაქირავებლად, მეორე სახლზე ან დასასვენებელ სახლზე - განაკვეთი, რომელიც 2025 წლის ბოლომდე მოქმედებდა, მაგრამ არა მის შემდეგ შენაძენზე.

Belastingdienst-ის ტარიფის გვერდები გადამწყვეტია. შეამოწმეთ თქვენი ხელშეკრულების თარიღის მდგომარეობით არსებული პოზიცია და ხელმოწერამდე სთხოვეთ თქვენს ნოტარიუსს ტარიფის დადასტურება.

დამწყების გათავისუფლება (startersvrijstelling)

მყიდველი, რომელიც აკმაყოფილებს ყველა პირობას, საერთოდ არ იხდის გადაცემის გადასახადს. გათავისუფლება მოცემულია Wet op belastingen van rechtsverkeer-ის მე-15 მუხლში, დეკლარაციის მოთხოვნა კი მოცემულია 15ა მუხლში. უნდა დაკმაყოფილდეს ყველა შემდეგი პირობა:

• ასაკი. მყიდველი უნდა იყოს 18 წლის ან მეტის და ხელშეკრულების ხელმოწერის დროს ჯერ არ უნდა იყოს 35 წლის. ტესტი ვრცელდება თითოეულ მყიდველზე: თუ ორი ერთობლივი მყიდველიდან ერთ-ერთი 35 წლის ან მეტის არის, მხოლოდ კვალიფიციური მყიდველის წილი გათავისუფლდება გადასახადისგან.
• მხოლოდ ერთხელ. მყიდველს აქამდე არ უნდა გამოეყენებინა გამონაკლისი. სახლის ადრე ფლობა არ ნიშნავს დისკვალიფიკაციას; ამ გამონაკლისის გამოყენება კი ნიშნავს.
• მესაკუთრე-საქმე. მყიდველმა საცხოვრებელი სახლი უნდა გამოიყენოს როგორც ძირითადი საცხოვრებელი ადგილი დროებითის გარდა. გასაქირავებლად, რემონტისა და ხელახლა გასაყიდად ან მეორე საცხოვრებლად ყიდვა არ აკმაყოფილებს კრიტერიუმებს.
• ღირებულების ზღვარი. საცხოვრებლისა და მისი დამხმარე ნაგებობების ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს ვონინგვაარდეგრენებიეს ზღვარი ინდექსირდება ყოველი წლის 1 იანვარს და აქვეყნებს Belastingdienst-ი, ამიტომ მოძებნეთ ის თქვენი ხელშეკრულების წლის მიხედვით. ეს არის ზღვარი და არა ზღვარი: ერთი ევროს ზემოთ გათავისუფლება მთლიანად ქრება, ხოლო მთლიანი ღირებულების 2% გადასახდელია ნამეტის ნაცვლად.

ზღვარი ინდექსირებულია და იცვლება ყოველ 1 იანვარს, ამიტომ ლიმიტის მახლობლად შესყიდვის შემთხვევაში, თავად დასრულების თარიღმა შეიძლება შეცვალოს შედეგი.

წერილობითი დეკლარაცია და რა მოხდება, თუ ის არასწორია

არც 2%-იანი განაკვეთი და არც საწყისი გადასახადისგან გათავისუფლება ავტომატურად არ გამოიყენება. მუხლი 15ა მოითხოვს, რომ მყიდველმა წერილობით დეკლარაციაში ნათლად, მტკიცედ და დათქმის გარეშე განაცხადოს, რომ ის გამოიყენებს საცხოვრებელს ძირითად საცხოვრებლად, დროებითის გარდა, და საწყისი გადასახადისგან გათავისუფლებისთვის, რომ მანამდე არ გამოუყენებია იგი. Belastingdienst აქვეყნებს სტანდარტულ ფორმებს და ხელმოწერილი დეკლარაცია ნოტარიუსს გადაცემამდე უნდა წარუდგინოს.

დეკლარაცია ეხება თქვენს განზრახვას შეძენის მომენტში და არა დაპირებას, რომ არაფერი შეიცვლება: თუ თქვენ ნამდვილად აპირებთ იქ ცხოვრებას და მოგვიანებით გარემოებები გაიძულებთ გადასვლას ან სახლის დაქირავებას, შეღავათი რეტროსპექტულად არ იკარგება. დაუშვებელია ისეთი განზრახვის დეკლარირება, რომელიც არ გაქვთ. თუ დეკლარაცია არასწორი აღმოჩნდება, საგადასახადო ადმინისტრაციას შეუძლია დამატებითი გადასახადის გადახდით ( naheffingsaanslag ) სხვაობაზე პლუს პროცენტი და დააკისროს ჯარიმა გადასახადის გადამხდელის ბრალეულობის შემთხვევაში. არასწორი ან არასრული დეკლარაციისთვის გათვალისწინებული ჯარიმებია AWR-ის 67-ე და 67-ე მუხლებით გათვალისწინებული ჯარიმები; ორი წლის განმავლობაში ნებაყოფლობითი კორექტირება, პრინციპში, ხელს უშლის ასეთ ჯარიმას.

ვინ არის პასუხისმგებელი და როგორ იხდის გადასახადს

გადაცემის გადასახადი ეკისრება შემძენელს - მყიდველს; გამყიდველი არ არის პასუხისმგებელი. გადასახადი თავად ირიცხება, მაგრამ ჩვეულებრივი შესყიდვის შემთხვევაში თქვენ თავად არაფერს აფორმებთ: როდესაც გადაცემა ხდება ნოტარიუსის აქტით, როგორც ეს სავალდებულოა რეგისტრირებული ქონების შემთხვევაში, სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსი ციფრულად აფორმებს და იხდის თქვენი სახელით. შესაბამისად, გადასახადი აისახება ნოტარიუსის დასრულების აქტში: თქვენ სრულ თანხას ნოტარიუსის მესამე მხარის ანგარიშზე გადარიცხავთ დასრულებამდე და ნოტარიუსი აქედან იხდის გადასახადს, კადასტრის საფასურს და საკუთარ საფასურს. მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არ არსებობს სანოტარო აქტი, მყიდველმა უნდა შეიტანოს და გადაიხადოს პირადად, მფლობელობის დანიშვნიდან ერთი თვის განმავლობაში; წინააღმდეგობის შეტანა შესაძლებელია გადახდიდან ექვსი კვირის განმავლობაში.

პრაქტიკაში მნიშვნელოვანი გამონაკლისები და შეღავათები

შეძენა წინა შესყიდვიდან მალევე

მე-13 მუხლი ითვალისწინებს შეღავათს, თუ იგივე ქონება ხელახლა შეძენილია წინა შეძენიდან ექვსი თვის განმავლობაში სხვა პირის მიერ. მეორე შესყიდვის საფუძველი მცირდება იმ თანხით, რომლითაც პირველ შემთხვევაში დარიცხული იყო გადაცემის გადასახადი, ანუ არაგამოქვითვადი დღგ, ამიტომ მეორე მყიდველი იბეგრება მხოლოდ ღირებულების ზრდის მიხედვით.

ეს სარგებელს მოუტანს მყიდველს, რომელიც ყიდულობს იმ ადამიანისგან, ვინც ძალიან ცოტა ხნის წინ იყიდა და სწორედ ეს ხდის მოკლევადიანი გადაყიდვის შესაძლებლობას მოვაჭრის ან დეველოპერის მიერ. შეღავათი დამოკიდებულია ქონებასა და ექვსთვიან ფანჯარაზე და არა რესელერის ვინაობაზე, ამიტომ იკითხეთ, როდის შეიძინა გამყიდველმა.

ოჯახის წევრების გადაყვანა, განქორწინება და მემკვიდრეობა

მემკვიდრეობით ან ცოლქმრული ქონების შესახებ კანონმდებლობით გათვალისწინებული შეძენა არ არის დასაბეგრი შეძენა, ამიტომ სახლის მემკვიდრეობით მიღებისას ან ქონების ქორწინების შედეგად თქვენს საკუთრებაში გადასვლისას გადაცემის გადასახადი არ წარმოიშობა; ამის ნაცვლად, შესაძლოა, მემკვიდრეობის გადასახადი წარმოიშვას. განქორწინების შემთხვევაში, ცოლქმრული თანაცხოვრების ან ყოფილ პარტნიორებს შორის ერთობლივად ფლობილი ქონების გაყოფაზე ვრცელდება მე-15 მუხლით გათვალისწინებული გამონაკლისები, ამიტომ, როდესაც ოჯახის სახლი ერთ მეუღლეს გადაეცემა, გადაცემის გადასახადი არ არის გადასახდელი. დაუქორწინებელი თანაცხოვრებლების პოზიცია უფრო ვიწროა და დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ წარმოიშვა ერთობლივი საკუთრება.

ოჯახის წევრებს შორის გადარიცხვები, გავრცელებული მოსაზრების საწინააღმდეგოდ, ზოგადად არ არის გათავისუფლებული გადასახადისგან. მშობელი, რომელიც შვილს ყიდის, ჩვეულებრივ რეჟიმში ხვდება: 2%, თუ ბავშვი იქ იცხოვრებს, ან არაფერი, თუ ის კვალიფიცირდება, როგორც საწყისი. მე-15 მუხლით გათვალისწინებული ოჯახის გათავისუფლება მიზნად ისახავს ბიზნესის მემკვიდრეობას და არა ოჯახურ სახლს. როდესაც სახლი ნათესავზე საბაზრო ღირებულებაზე დაბალ ფასად იყიდება, შესაძლოა წარმოიშვას საჩუქრის გადასახადიც და გადაცემის გადასახადის ბაზა არის საბაზრო ღირებულება და არა შეთანხმებული ფასი.

ახლადაშენებული ქონება: დღგ გადაცემის გადასახადის ნაცვლად

ახალაშენებული შენობები ორჯერ არ იბეგრება. იმ შემთხვევაში, თუ მიწოდება ექვემდებარება დღგ-ს — ზოგადად, ახალი შენობა, რომელიც მიეწოდება მათ პირველი დასახლებიდან ორი წლის განმავლობაში ან მის შემდეგ ორი წლის განმავლობაში და სამშენებლო მიწა — მე-15 მუხლით გათვალისწინებული გათავისუფლება არ ვრცელდება გადაცემის გადასახადზე, ამიტომ მყიდველი იხდის 21%-იან დღგ-ს და არა 2%-იან ან 8%-იანს. ეს არის samenloopvrijstelling.

სწორედ ამიტომ არის ახალი მშენებლობის შემთხვევაში მითითებული 21% დეველოპერის ფასში და არა მის ზემოთ . გათავისუფლება არ ვრცელდება იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველს შეუძლია დღგ-ს ამოღება, ამიტომ ინვესტორებსა და კომპანიებს ცალკე კონსულტაცია სჭირდებათ. სამშენებლო მიწა კი არ არის საცხოვრებელი სახლი: სადაც გადაცემის გადასახადი ვრცელდება ნაკვეთზე და არა სახლზე, განაკვეთი 10.4%-ია.

სხვა მყიდველის ხარჯები

ნოტარიუსის ჰონორარი კანონით არ არის დადგენილი და განსხვავდება ოფისებისა და ქალაქების მიხედვით, ამიტომ მიიღეთ ორი ან სამი შეთავაზება. კადასტრის რეგისტრაციის საფასური ფიქსირებულია და ნოტარიუსი მას თვითღირებულების შესაბამისად გადასცემს.

რა არის გამოქვითვადი და რა არა

გამყოფი ხაზი მარტივია: ქონების შეძენის ხარჯები არ გამოიქვითება, სესხის მოწყობის ხარჯები კი - . Wet inkomstenbelasting 2001 წლის 3.120 მუხლის თანახმად, თქვენი სახლის იპოთეკური სესხის ერთჯერადი დაფინანსების ხარჯები გამოიქვითება წარმოშობის წელს - იპოთეკური ხელშეკრულება, მისი რეგისტრაცია, მრჩეველი, სესხის შეფასება და NHG-ის საკომისიო. გადაცემის გადასახადი, გადაცემის ხელშეკრულება, მისი რეგისტრაცია, თქვენი მყიდველი აგენტი და აზომვითი სამუშაოები არ ექვემდებარება შეღავათს.

ეროვნული იპოთეკური გარანტია ( Nationale Hypotheek Garantie ) არჩევითია და ხელმისაწვდომია მხოლოდ სესხის მაქსიმალური ოდენობის ოდენობამდე. NHG ადგენს როგორც ერთჯერად გარანტიის საკომისიოს ( borgtochtprovisie ), სესხის მცირე პროცენტს, ასევე მაქსიმუმს, რომელიც უფრო მაღალია, თუ ენერგოდამზოგავი ღონისძიებები იპოთეკით ფინანსდება. ორივე ყოველწლიურად ფიქსირდება და ქვეყნდება Voorwaarden en Normen-ში და გამოიყენება იპოთეკური შეთავაზების გაცემის დროს მოქმედი ვერსია, ამიტომ შეამოწმეთ თქვენი შეთავაზების წლის მაჩვენებლები და არა დასრულების წლის. კრედიტორები, როგორც წესი, უფრო დაბალ საპროცენტო განაკვეთს გვთავაზობენ, ამიტომ გარანტია ხშირად თავის თავს ამართლებს.

საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის რეგისტრაციის კადასტრის საფასურს ადგენს კადასტრის სარეგისტრაციო სასერთიფიკატო ოქმი და იგივეა როგორც გადაცემის, ასევე იპოთეკური ხელშეკრულებისთვის. ტარიფებს ყოველწლიურად ადგენს კადასტერი და აქვეყნებს სახელმწიფო კანონმდებლობაში. ელექტრონული ფორმით წარდგენა იმ ფორმით, რომელსაც კადასტერი ავტომატურად ამუშავებს, რაც სახლის შეძენის ჩვეულებრივი გზაა, უფრო იაფია, ვიდრე ქაღალდის დოკუმენტი. მოითხოვეთ მიმდინარე თანხები კოტირებაში; ნოტარიუსი მათ თვითღირებულებით გადასცემს.

რა უნდა იყოს ბიუჯეტირებული: საორიენტაციო მონახაზი

ქვემოთ მოცემული ციფრები მხოლოდ საორიენტაციოა : ზემოთ მოცემული კომპონენტებიდან შედგენილი მონახაზი და არა ციტატა. კანონით მხოლოდ გადასახადის ელემენტია დადგენილი.

• კვალიფიციური პირველად მყიდველი, სახლის ზღურბლზე ნაკლები ფასით: უხეშად 1.5% დან 3.5% — გადაცემის გადასახადი არ არის, შესაბამისად, ნოტარიუსისა და კადასტრის ხარჯები, დაფინანსების ხარჯები და თქვენს მიერ არჩეული ნებისმიერი აგენტი ან აზომვითი სამუშაოები.
• მესაკუთრე-მოსახლე იხდის 2%-ს: უხეშად 4% დან 6%მხოლოდ ამ შემთხვევაში, მხოლოდ ამ შემთხვევაში გამოდგება „დაახლოებით 5%-იანი დამატებითი ღირებულების“ ცერის წესი.
• მყიდველი, რომელიც არ დაიკავებს საცხოვრებელს, იხდის 8%-ს: უხეშად 10% დან 12% — უფრო დაბალია, ვიდრე 2026 წლამდე იგივე შესყიდვა, როდესაც განაკვეთი 10.4% იყო.
• არასაცხოვრებელი ქონება 10.4%-ით: უხეშად 12% დან 14%, ხშირად უფრო მეტიც, რადგან სათანადო შემოწმება უფრო მძიმეა.
• ახალი აშენებული, სახელი და გვარი: 21%-იანი დღგ უკვე შედის ფასში, ამიტომ ბიუჯეტში მხოლოდ იპოთეკურ სესხთან დაკავშირებული ხარჯები შეიტანეთ.

თუ თქვენ მხოლოდ შენაძენის ღირებულებაზე მუშაობთ და არა თავად მის შეძენაზე, ჩვენი სახელმძღვანელო ნიდერლანდებში სახლის ყიდვის შესახებ განსაზღვრავს კონტრაქტს, გადაწყვეტის პერიოდს და პირობებს.

ორი გაფრთხილება. ჰოლანდიელი კრედიტორები, როგორც წესი, არ აფინანსებენ მყიდველის ხარჯებს, რადგან სესხის ლიმიტი ქონების ღირებულებაზეა დამოკიდებული, ამიტომ kosten koper, როგორც წესი, დანაზოგიდან მოდის. ხოლო თუ ერთობლივად ყიდულობთ ისეთ პირთან, რომელიც არ აკმაყოფილებს სტარტერის კრიტერიუმებს, თითოეულ აქციაზე გადასახადი ცალ-ცალკე დააწესეთ.