ნიდერლანდების ქონებრივ სამართალში ფარული დეფექტების ვადის ლიმიტი ორი ცალკეული ვადისგან შედგება და მყიდველი, რომელიც რომელიმე მათგანს გამოტოვებს, კარგავს მოთხოვნას, მიუხედავად დეფექტის სიმძიმისა. ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის (BW) 7:23(1) მუხლის თანახმად, მყიდველმა გონივრულ ვადაში (bekwame tijd) უნდა აცნობოს გამყიდველს მას შემდეგ, რაც აღმოაჩენს, რომ ქონება არ შეესაბამება ხელშეკრულების პირობებს. BW-ის 7:23(2) მუხლის თანახმად, ამ შეუსაბამობაზე დაფუძნებული ნებისმიერი მოთხოვნა წარიმართება ამ შეტყობინებიდან ორი წლის შემდეგ, თუ ხანდაზმულობის ვადა არ შეწყდება. ორივე საათი ამოქმედდება აღმოჩენით და არა ქონების გადაცემით.

ეს სახელმძღვანელო განმარტავს, თუ რა ითვლება ფარულ დეფექტად (verborgen gebrek), როგორ გადის ეს ორი პერიოდი, როგორ ურთიერთქმედებს მყიდველის გამოძიების ვალდებულება გამყიდველის გამჟღავნების ვალდებულებასთან და რა შეიცვალა ახალი შენობების შესყიდვისას ხარისხის უზრუნველყოფის შესახებ კანონის ძალაში შესვლის შემდეგ. იგი დაწერილია ნიდერლანდების საცხოვრებელი და კომერციული ქონების მყიდველებისა და გამყიდველებისთვის, ასევე ნებისმიერი პირისთვის, ვინც მათ კონსულტაციას უწევს.

რა ითვლება ფარულ დეფექტად ჰოლანდიური კანონმდებლობის მიხედვით

ნიდერლანდების უძრავი ქონების კანონმდებლობა არ იყენებს ტერმინს „ფარული დეფექტი“, როგორც საკანონმდებლო ცნებას. ძირითადი წესი შესაბამისობაა: BW მუხლის 7:17-ის თანახმად, მიწოდებულ ქონებას უნდა ჰქონდეს ის მახასიათებლები, რომელთა მოლოდინიც მყიდველს ხელშეკრულების საფუძველზე ჰქონდა. ნიდერლანდების სახლების უმეტესი გაყიდვისთვის გამოყენებულ სამოდელო შესყიდვის დოკუმენტში გამყიდველი დამატებით იძლევა გარანტიას, რომ ქონებას აქვს საცხოვრებლად ნორმალური გამოყენებისთვის საჭირო მახასიათებლები და სწორედ ნორმალური გამოყენების გარანტიას ეფუძნება თითქმის ყველა დავა.

დეფექტი იმ ადგილასაა დაფარული, სადაც ის გადაცემამდე არსებობდა, გონივრული შემოწმების დროს არ ჩანდა და იმდენად სერიოზულია, რომ ნორმალური გამოყენებისთვის ხელი შეუშალოს. კლასიკური მაგალითია ახალი თაბაშირის ნაკეთობების მიღმა დამალული საძირკვლის ძლიერი ჩაძირვა. სტრუქტურული ლპობა, სახიფათო ელექტროგაყვანილობა, ნიადაგის სერიოზული დაბინძურება, საჭირო ნებართვის გარეშე აშენებული გაფართოება ან სახლის ნაწილის გამოუსადეგარი გახდომა - ეს ყველაფერი შეიძლება ჩაითვალოს დეფექტად. იატაკის ჭრიალი, წვეთოვანი ონკანი ან მოძველებული დეკორაცია არ შეიძლება ჩაითვალოს დეფექტად, რადგან არცერთი მათგანი არ უშლის ხელს ქონებაში ცხოვრებას.

სარჩელის დაკმაყოფილებამდე ოთხი პირობა უნდა დაკმაყოფილდეს. დეფექტი საკუთრების უფლების გადაცემის დროს უნდა არსებობდეს. ის მყიდველისთვის გონივრულად აღმოსაჩენი არ უნდა ყოფილიყო შესყიდვამდე სათანადო შემოწმების დროს. ის ნამდვილად უნდა უშლიდეს ხელს ნორმალურ გამოყენებას ან სხვაგვარად უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ხელშეკრულებით დაპირებულ პირობებს. და მყიდველს არ უნდა ჰქონდეს აღებული მისი რისკი, იქნება ეს პირდაპირ „როგორც არის“ ან „ვადა“ პუნქტით თუ ირიბად, პრობლემის შესახებ ცოდნით შეძენით.

ნორმალური გამოყენების ზღვარი მყიდველების მოლოდინს აღემატება. დეფექტი, რომლის შეკეთებაც ძვირი ჯდება, ავტომატურად არ არის დეფექტი, რომელიც ხელს უშლის ნორმალურ გამოყენებას და ნიდერლანდების სასამართლოები რეგულარულად უარყოფენ სარჩელებს მნიშვნელოვანი შეკეთების ხარჯების შესახებ მხოლოდ ამ საფუძვლით. ტესტი ზომავს შედეგის სიმძიმეს და არა ინვოისის ზომას.

ორი ვადა, რომელიც გადაწყვეტს ფარული დეფექტების პრეტენზიას

აღმოჩენის მომენტი ორივე საათს ააქტიურებს. ამ თანმიმდევრობის სწორად მართვა ძლიერი პრეტენზიების წარმატების ან წარუმატებლობის ყველაზე გავრცელებული მიზეზია.

ჩივილის მოვალეობა (klachtplicht)

BW მუხლი 7:23(1) მოითხოვს, რომ მყიდველმა გონივრულ ვადაში აცნობოს გამყიდველს შეუსაბამობის აღმოჩენის შემდეგ, ან მას შემდეგ, რაც მყიდველს გონივრულად უნდა აღმოეჩინა ეს. სახლის შესაძენად არ არსებობს კანონით გათვალისწინებული ფიქსირებული ვადა. ორთვიანი უსაფრთხო ნავსაყუდელი, რომელიც ასევე მოცემულია BW მუხლი 7:23(1)-ში, ვრცელდება მომხმარებლის მიერ განხორციელებულ შესყიდვაზე (consumentenkoop), ხოლო BW მუხლი 7:5(1)-ის თანახმად, მომხმარებლის მიერ განხორციელებული შესყიდვა ეხება მოძრავ ნივთებს, ამიტომ ის პირდაპირ არ ვრცელდება არსებული ქონების გაყიდვაზე.

ამგვარად, გონივრული ვადის ოდენობა დამოკიდებულია გარემოებებზე: დეფექტის ბუნებასა და სერიოზულობაზე, იმ გამოძიებაზე, რომელიც მყიდველს გონივრულად დასჭირდა დეფექტის დასადგენად, მხარეთა ექსპერტიზაზე და უპირველეს ყოვლისა, ზიანი მიაყენა თუ არა დაგვიანებამ გამყიდველს, მაგალითად, ზიანის მიზეზის დადგენა უფრო რთული გახადა ან გამყიდველს მისი შეზღუდვის შესაძლებლობა არ მისცა. პრაქტიკაში, მყიდველი, რომელიც აშკარა აღმოჩენიდან დაახლოებით ორი თვის განმავლობაში აცნობებს, იშვიათად კრიტიკის ობიექტი ხდება მყიდველი, რომელიც ახსნა-განმარტების გარეშე ექვს თვეს ანდომებს, ხოლო მყიდველმა, რომელიც ექსპერტის დასკვნას ელოდება, ეს დაუყოვნებლივ წერილობით უნდა განაცხადოს და არა თავად დასკვნას დაელოდოს.

შეტყობინება უნდა იყოს წერილობითი და კონკრეტული. შეტყობინება, რომელშიც მითითებულია, რომ მყიდველი არ არის კმაყოფილი, საკმარისი არ არის: წერილში უნდა იყოს აღწერილი დეფექტი, მითითებული იყოს მისი აღმოჩენის თარიღი და მეთოდი, მითითებული იყოს გამყიდველის შეუსაბამობა და გამყიდველი პასუხისმგებლობის ქვეშ დადგეს. გაგზავნეთ წერილს რეგისტრირებული ფოსტით ან სხვა საშუალებით, რომელიც წარმოადგენს მიღების დამადასტურებელ საბუთს, რადგან გამყიდველისთვის დროულად შეტყობინების დადასტურების ტვირთი მყიდველს ეკისრება.

ხანდაზმულობის ვადა (verjaringstermijn)

BW მუხლი 7:23(2) ითვალისწინებს, რომ შეუსაბამობაზე დაფუძნებული პრეტენზიები და დაცვის საშუალებები იწურება პირველი პუნქტის შესაბამისად გაცემული შეტყობინებიდან ორი წლის შემდეგ. ვადა აითვლება შეტყობინებიდან და არა აღმოჩენიდან და არა გადაცემიდან, რაც ნიშნავს, რომ დაჩქარებული საჩივარი ასევე იწყებს სასამართლო დავის უკუთვლას.

ორი წელი ცოტა დროა და ის იწურება მაშინ, როდესაც მოლაპარაკებები ჯერ კიდევ მიმდინარეობს, ყველაზე ხშირად, ვიდრე ნებისმიერი სხვა ვადა. თუმცა, ეს არ არის აუცილებელი სასამართლოში გატარებულიყო. BW მუხლის 3:317(1)-ის თანახმად, ხანდაზმულობის ვადა წყდება წერილობითი შეტყობინებით, რომელშიც მყიდველი ცალსახად იტოვებს შესრულების უფლებას და ახალი ორწლიანი ვადა იწყება მომდევნო დღეს. ამიტომ, მყიდველმა, რომელიც აწარმოებს მოლაპარაკებებს გამყიდველთან ან ელოდება დამზღვევს, უნდა გააგზავნოს მოკლე შეწყვეტის წერილი (stuitingsbrief) ვადის გასვლამდე დიდი ხნით ადრე და შეინახოს ამის დამადასტურებელი საბუთი. გამყიდველის მიერ პრობლემის აღიარებაზე ან იმ ფაქტზე დაყრდნობა, რომ მოლაპარაკებები მიმდინარეობს, საკმარისი არ არის.

ორი პერიოდი ერთი შეხედვით

ნიდერლანდების კანონმდებლობით გათვალისწინებული მოთხოვნების ხანდაზმულობის ჩვენი სახელმძღვანელო უფრო ზოგადად განსაზღვრავს, თუ როგორ მუშაობს ხანდაზმულობა და შეწყვეტა.

მყიდველის მოვალეობა გამოიძიოს და გამყიდველის მოვალეობა გამჟღავნოს

გადაცემის შემდეგ აღმოჩენილი დეფექტის პასუხისმგებლობა განისაზღვრება ორი მოვალეობის ერთმანეთთან შედარებით: მყიდველის მოვალეობა გამოძიების შესახებ (onderzoeksplicht) და გამყიდველის მოვალეობა გამჟღავნების შესახებ (mededelingsplicht). არცერთი არ არის აბსოლუტური და შედეგი ხარისხის საკითხია და არა წესი, რომლის მექანიკურად გამოყენება შესაძლებელია.

მყიდველისგან მოსალოდნელია, რომ ჩაატაროს ისეთი გამოძიება, როგორსაც გონივრული მყიდველი ჩაატარებდა. საცხოვრებელი ქონების შემთხვევაში ეს ჩვეულებრივ გულისხმობს ტექნიკური კვლევის (bouwtechnische keuring) შეკვეთას გაგრილების პერიოდის გასვლამდე ან ნებისმიერი გადაწყვეტის პირობის გასვლამდე. კვლევა ორ რამეს აკეთებს. ის ავლენს ხილულ დეფექტებს, რომლებიც შემდეგ აღარ იმალება. და ის მიუთითებს უფრო ღრმა პრობლემის ნიშნებს, რაც აფართოებს ამ კონკრეტული წერტილის გამოკვლევის ვალდებულებას: როგორც კი ანგარიში რეკომენდაციას უწევს სახურავის ან საძირკვლის შემდგომ გამოკვლევას, მყიდველს, რომელიც არაფერს აკეთებს, ძალიან გაუჭირდება მოგვიანებით იმის თქმა, რომ შედეგად მიღებული დეფექტი აღმოუჩენელი იყო.

ამას ეწინააღმდეგება გამყიდველის ვალდებულება, გაამჟღავნოს ის, რაც მან სინამდვილეში იცის. როდესაც ეს ორი ვალდებულება ეჯახება ერთმანეთს, გამჟღავნების ვალდებულება, როგორც წესი, ჭარბობს: გამყიდველს, რომელმაც იცის, რომ სარდაფი ყოველ ზამთარში ივსება, არ შეუძლია დაიცვას თავისი პრეტენზია იმ არგუმენტით, რომ მყიდველს წყლის კვალი უნდა შეემჩნია. ეს პრიორიტეტი არსებობს იმისათვის, რომ გამყიდველმა დუმილით მოგება არ ისარგებლოს და ის განსაკუთრებით მაშინ გამოიყენება, როდესაც გამყიდველმა სტანდარტული ინფორმაციის სიაში (vragenlijst) მოცემულ კითხვას არაზუსტად უპასუხა.

პრაქტიკული სირთულე მტკიცებულებაა. მყიდველმა უნდა აჩვენოს, რა იცოდა გამყიდველმა და ეს ცოდნა იშვიათად არის დოკუმენტირებული. ამ საქმეების გადასაწყვეტი მასალაა მიმოწერა, შეკეთების წინა შეთავაზებები, მეზობლების ან წინა მოიჯარეების განცხადებები, სადაზღვევო მოთხოვნები და გამყიდველის მიერ საინფორმაციო სიაში მოცემული პასუხები. სწორედ ამიტომ არის დამოუკიდებელი ექსპერტის დასკვნა ასე მნიშვნელოვანი: ექსპერტი, რომელსაც შეუძლია ზიანის წარმოშობის დათარიღება გაყიდვამდე დიდი ხნით ადრე, გამყიდველის ცოდნის შესახებ დასკვნის გამოტანას გაცილებით აადვილებს.

როგორ ცვლის კონტრაქტის პუნქტები რისკს

შესყიდვის ხელშეკრულებას შეუძლია ბალანსი მნიშვნელოვნად შეცვალოს ორივე მიმართულებით და ამის შემქმნელი პუნქტები სტანდარტულია და არა ეგზოტიკური.

კონკრეტული გარანტია მყიდველის სასარგებლოდ მოქმედებს. იმ შემთხვევაში, თუ გამყიდველი წერილობით იძლევა გარანტიას, რომ სახურავი კონკრეტულ წელს შეიცვალა და არ აქვს გაჟონვა, მყიდველის ვალდებულება, გამოიკვლიოს ეს ელემენტი, თითქმის მთლიანად ქრება და შემდგომში გაჩენილი გაჟონვა გარანტიის პირდაპირი დარღვევაა და არა ჩვეულებრივი გამოყენების სადავო საკითხი.

ასაკის პუნქტი (ouderdomsclausule) საპირისპირო მიმართულებით მუშაობს. ძველი ქონებისა და ჩანაწერების გაყიდვისას ხშირია, რომ მყიდველი ეთანხმება იმ ფაქტს, რომ შენობის ასაკი ნიშნავს, რომ მშენებლობის ხარისხი, მონტაჟი და მასალები შეიძლება არ შეესაბამებოდეს მიმდინარე სტანდარტებს. ეს ზრდის მყიდველის ვალდებულებას, არსებითად გამოიძიოს და ძალიან ართულებს ასაკთან დაკავშირებული დაზიანების, როგორიცაა მოძველებული გაყვანილობა ან დაზიანებული სანტექნიკა, პრეტენზიების წარდგენას. თუმცა, ის არ მოიცავს დეფექტებს, რომლებიც ჩვეულებრივ დაბერებას სცილდება და არასდროს მოიცავს იმას, რაც გამყიდველმა იცოდა და დამალა.

„როგორც არის“ პუნქტი (verkocht in de state waarin het zich bevindt) რისკს იმავე გზით გადააქვს, მაგრამ ყველაფრისგან დაცვას არ წარმოადგენს. მასზე დაყრდნობა არ შეუძლია გამყიდველს, რომელმაც განზრახ დამალა ცნობილი და სერიოზული დეფექტი, რადგან გამჟღავნების ვალდებულება მასზე მაღლა დგას, ხოლო პუნქტი, რომელიც გამყიდველის მიერ განზრახ დამალვისთვის პასუხისმგებლობის გამორიცხვას ისახავს მიზნად, არ დაკმაყოფილდება. იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი მომხმარებელია, ხოლო გამყიდველი პროფესიონალი მხარე, ასეთი გამონაკლისები ასევე შეიძლება გასაჩივრდეს, როგორც დაუსაბუთებლად მძიმე ზოგადი პირობები.

სამივე პირობის საფუძვლად არსებული პრინციპი მარტივია: ის, რაც გამყიდველმა გაამჟღავნა, მყიდველს არ სჭირდება ასეთი საფუძვლიანი გამოძიება და ყველა პუნქტი, რომელიც ზღუდავს გამყიდველის პასუხისმგებლობას, ზრდის იმას, რაც მყიდველმა უნდა შეამოწმოს. იმ შემთხვევაში, თუ დეფექტი დაკავშირებულია ბოლო დროს ჩატარებულ სამშენებლო სამუშაოებთან და არა გაყიდვასთან, ჩვენი სტატია მშენებლობის დეფექტების პასუხისმგებლობის შესახებ განსაზღვრავს, თუ ვის შეიძლება დაეკისროს პასუხისმგებლობა.

ახლადაშენებული ქონება: ხარისხის უზრუნველყოფის შესახებ კანონი და მუხლი 7:758 BW

ახლად აშენებული სახლის მყიდველი არ იმყოფება ზემოთ აღწერილ მდგომარეობაში, რადგან მეორე მხარე არის კონტრაქტორი და არა კერძო გამყიდველი და გამოიყენება სამუშაოს შესრულების კონტრაქტის წესები. ხარისხის უზრუნველყოფის შესახებ კანონმა (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) ეს წესები 2024 წლის 1 იანვრიდან შეცვალა და ეს მყიდველის სასარგებლოდ გააკეთა.

ამ თარიღამდე, კონტრაქტორი, პრინციპში, მიწოდებისთანავე თავისუფლდებოდა პასუხისმგებლობისგან იმ დეფექტებზე, რომლებიც კლიენტს იმ მომენტში გონივრულად უნდა აღმოეჩინა და კლიენტს ეკისრებოდა იმის დამტკიცების ტვირთი, რომ მოგვიანებით აღმოჩენილი დეფექტი დაფარული იყო და კონტრაქტორის ბრალი იყო. Wkb-მ BW-ის 7:758 მუხლს დაამატა ახალი პუნქტი, რომლის თანახმადაც კონტრაქტორი პასუხისმგებელი რჩება მიწოდების დროს აღმოუჩენელ დეფექტებზე, თუ ეს დეფექტები არ შეიძლება მას მიეწეროს. ამრიგად, მტკიცების ტვირთი კონტრაქტორს ეკისრება, რაც არსებითი უკუქცევის გარანტიას წარმოადგენს.

მნიშვნელოვანია ორი პირობა. ახალი წესი ვრცელდება 2024 წლის 1 იანვრიდან ან მის შემდეგ დადებულ სამშენებლო კონტრაქტებზე, ამიტომ ძველი კონტრაქტებისთვის კვლავ მოქმედებს წინა რეჟიმი. ამ წესიდან გადახვევა შესაძლებელია პროფესიულ მხარეებს შორის შეთანხმებით, მაგრამ არა იმ კლიენტის საზიანოდ, რომელიც არის ფიზიკური პირი და არ მოქმედებს ბიზნესის ან პროფესიული საქმიანობის ფარგლებში. მომხმარებელს, რომელიც ახალ აშენებულ სახლს ყიდულობს, არ შეიძლება მოეთხოვოს მისი გაუქმება.

სტანდარტული სამშენებლო პირობები შესაბამისობაში მოიყვანეს. სამუშაოების შესრულების ერთიანი ადმინისტრაციული პირობები (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) შესწორდა 2025 წლის 3 მარტს Staatscourant-ში გამოქვეყნებულ ვერსიაში: მე-12 პუნქტის დებულებები, რომლებიც ეწინააღმდეგებოდა ახალ საკანონმდებლო ნორმას, წაიშალა, ამიტომ მუხლი 7:758 BW ახლა გამოიყენება ნაგულისხმევად, თუ მხარეები ზემოთ აღწერილ ფარგლებში სხვაგვარად არ შეთანხმდებიან. კონტრაქტორებმა ეს უნდა გაიგონ, როგორც დოკუმენტაციის ვალდებულება: მიწოდების შემდგომი პრეტენზიის ერთადერთი საიმედო დაცვა არის დიზაინის გადაწყვეტილებების, გამოყენებული მასალების და ჩატარებული შემოწმებების სრული ჩანაწერი.

სტანდარტული სამშენებლო პირობების ვადის გასვლის პუნქტები: სადავო საკითხი

კანონით გათვალისწინებული ხანდაზმულობის ვადის გარდა, სტანდარტული სამშენებლო პირობები დიდი ხანია მოიცავს კონტრაქტით გათვალისწინებულ ვადებს (vervaltermijnen), მაგალითად, მიწოდებიდან ხუთი წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც კლიენტის უფლებები ქრება დეფექტის გამოვლენის მიუხედავად. ეს პუნქტები სადავოა და არა მოგვარებული, და ყველას, ვისაც ეცნობა, რომ საკითხი ახლა გადაწყვეტილია, ზედმეტად თავდაჯერებულად ეცნობა.

2024 წლის 17 დეკემბერს, Amsterdam სააპელაციო სასამართლომ (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) დაადგინა, რომ AVA 2013-ის ზოგადი პირობების ვადის გასვლის ვადა მომხმარებლისთვის დაუსაბუთებლად მძიმეა. სასამართლოს მსჯელობა იყო, რომ პუნქტი უფრო მოკლეა, ვიდრე კანონით გათვალისწინებული ხანდაზმულობის ვადა, არ შეიძლება შეწყდეს ისე, როგორც ხანდაზმულობის ვადა შეიძლება შეწყდეს და იწყება დეფექტის აღმოჩენამდე, თუმცა მომხმარებელს სანაცვლოდ არაფერს სთავაზობს. ამის საფუძველზე პუნქტი შეიძლება გაუქმდეს და გაუქმდეს.

ბოუგესშილენის არბიტრაჟმა, რომელიც ნიდერლანდების სამშენებლო დავების უმეტესობას არბიტრაჟის პუნქტების საფუძველზე წყვეტს იმავე პირობებში, საპირისპირო მოსაზრება დაიკავა და დაადგინა, რომ ასეთი ვადები საკმაოდ ხანგრძლივია და არ არის უსამართლო. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო პროცესი მიმდინარეობს Hoge Raad-ში და ამ გადაწყვეტილების გამოტანამდე, პოზიცია ნაწილობრივ დამოკიდებულია იმაზე, თუ რომელ საბჭოში დასრულდება დავა.

მომხმარებელი კლიენტისთვის პრაქტიკული შედეგია არა არგუმენტზე დაყრდნობა, არამედ ისეთი მოქმედება, თითქოს ვადის გასვლის ვადა ძალაშია: წერილობითი საჩივრის შეტანა დეფექტის გამოვლენისთანავე და საქმის წარმოება ან ვადის დროულად შეწყვეტა. არგუმენტი, რომ პუნქტი უსამართლოა, არის სარეზერვო ვერსია და არა გეგმა.

რა უნდა გააკეთოთ, როდესაც ფარული დეფექტი აღმოაჩენთ

ნაბიჯების თანმიმდევრობა ისეთივე მნიშვნელოვანია, როგორც თავად ნაბიჯები, რადგან პირველი ორი იცავს მტკიცებულებებს, ხოლო მესამე - ვადას.

ყველაფერამდე დეფექტი ჩაიწერეთ. რამდენიმე მანძილიდან გადაიღეთ ფოტო და ვიდეო, აღნიშნეთ აღმოჩენის ზუსტი თარიღი და დრო და ფაქტობრივად აღწერეთ, რა ჩანს, ისმის ან ყნოსვა შეიძლება, მიზეზზე სპეკულაციების გარეშე. ერთად შეინახეთ აზომვითი ოქმი, შესყიდვის აქტი, გამყიდველის მიერ შევსებული საინფორმაციო სია და უძრავი ქონების აგენტის მონაცემები, რადგან მოგვიანებით ოთხივე მათგანი ერთმანეთს წაიკითხავთ.

არ დაიწყოთ რემონტი. რემონტი ანადგურებს დაზიანების გამომწვევ მტკიცებულებებს და მისი განვითარების ხანგრძლივობის დამადასტურებელ მტკიცებულებებს, რასაც პრეტენზიის მქონე გამყიდველი თავად დაადასტურებს. თუ გადაუდებელი ზომების თავიდან აცილება შეუძლებელია, როგორიცაა წყალმომარაგების იზოლირება ან ნაგებობის უსაფრთხოების უზრუნველყოფა, ჯერ გადაიღეთ ფოტოები და ჩაიწერეთ რა გაკეთდა და რატომ. შეინახეთ ამოღებული ნებისმიერი მასალა.

დამოუკიდებელი ექსპერტის დანიშვნა. ანგარიში, რომელიც განსაზღვრავს დეფექტს, ადგენს მის სავარაუდო მიზეზს და პერიოდს, რომელშიც ის წარმოიშვა და განსაზღვრავს შეკეთების ღირებულებას, საჩივარს სარჩელად აქცევს. დეფექტის დათარიღება გადამწყვეტი ელემენტია, რადგან ეს არის ის, რაც აჩვენებს, რომ პრობლემა გადაცემამდე არსებობდა და ადასტურებს იმ დასკვნას, რომ გამყიდველმა იცოდა.

წერილობით აცნობეთ გამყიდველს ანგარიშის დასრულების მოლოდინის გარეშე. სწორედ ამ შემთხვევაში იკარგება პრეტენზიები. გაგზავნეთ წერილი რეგისტრირებული ფოსტით ან სხვა თვალყურისდევნების მეთოდით, რომელშიც აღწერილია დეფექტი, მითითებულია მისი აღმოჩენის თარიღი, მითითებულია შეუსაბამობა, გამყიდველს პასუხისმგებლობას აკისრებს და პასუხის გასაცემად გონივრულ ვადას აძლევს. თუ ექსპერტის მიერ გამოძიება ჯერ კიდევ მიმდინარეობს, ამის შესახებ წერილში მიუთითეთ და დაადასტურეთ, რომ შეტყობინება ახლავე გაიცა პოზიციის შესანარჩუნებლად. იმ შემთხვევაში, თუ გამყიდველს უნდა მიეცეს დეფექტის გამოსწორების შესაძლებლობა, ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნამდე ასევე საჭიროა ოფიციალური შეტყობინება შეუსრულებლობის შესახებ (ingebrekestelling) გონივრული ვადით.

შემდეგ მიიღეთ იურიდიული კონსულტაცია და დაადგინეთ ხანდაზმულობის ვადა. უძრავი ქონების იურისტს შეუძლია შეაფასოს პრეტენზიის სიმტკიცე კონტრაქტის, აზომვითი ანგარიშებისა და ექსპერტის დასკვნების მიმართ, გაგიწიოთ კონსულტაცია, ეხება თუ არა მოთხოვნა შეკეთების ხარჯებს, ფასის შემცირებას, ზიანს ან გაუქმებას და შეინარჩუნოს ორწლიანი პერიოდი მოლაპარაკებების გაგრძელების პარალელურად. თუ დეფექტი დაკავშირებულია ბოლო დროს სამშენებლო სამუშაოებთან და არა თავად გაყიდვასთან, შესაძლოა, საკითხი დარეგულირდეს სამუშაოს შესრულების შესახებ კონტრაქტის გაფორმების წესებით და ჩვენი სტატია თქვენი უფლებების შესახებ, როდესაც კონტრაქტორი უხარისხო სამუშაოებს ასრულებს, განმარტავს, თუ რას მოითხოვს ეს წესები.

ხშირად დასმული კითხვები ფარული დეფექტების შესახებ

რა მოხდება, თუ დეფექტი შემოწმების ოქმში იყო მითითებული?

მაშინ ის არ იმალება. ტექნიკური დეფექტის დოკუმენტაციაში დაფიქსირებული დეფექტი ცნობილი ინფორმაციაა და კანონი ვარაუდობს, რომ მყიდველმა ის გაითვალისწინა ფასის შეთანხმებისას. იგივე ეხება ანგარიშს, რომელიც განსაზღვრავს რისკს ან რეკომენდაციას უწევს შემდგომ გამოძიებას: ეს რეკომენდაცია გამოძიების ვალდებულებას მყიდველს გადასცემს და მისი იგნორირება, როგორც წესი, პრეტენზიას უარყოფს, მაშინაც კი, თუ საბოლოო ზიანი გაცილებით უარესია, ვიდრე ანგარიშშია მითითებული.

იცავს თუ არა „როგორც არის“ პუნქტი გამყიდველს ყველაფრისგან?

არა. ეს მყიდველს რისკს უწესებს დეფექტების გამო, რომელთა შესახებ არცერთ მხარეს არ სმენია, მაგრამ არ იცავს გამყიდველს, რომელმაც დამალა ცნობილი და სერიოზული დეფექტი. გამჟღავნების ვალდებულება უპირატესია ამ პუნქტზე და სასამართლო არ დაუშვებს სტანდარტული გამორიცხვის გამოყენებას განზრახ არამჟღავნების დასაცავად. იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი მომხმარებელია და გამყიდველი პროფესიონალურად მოქმედებს, პუნქტი ასევე შეიძლება გასაჩივრდეს, როგორც დაუსაბუთებლად მძიმე ზოგადი ტერმინი.

რა განსხვავებაა დეფექტსა და შეუსაბამობას შორის?

შეუსაბამობა უფრო ფართო ცნებაა: ქონებას არ გააჩნია ის მახასიათებლები, რასაც მყიდველი BW მუხლის 7:17-ის შესაბამისად ელოდა. ეს მოიცავს ფიზიკურ დეფექტებს, ასევე ისეთ საკითხებს, როგორიცაა ნებართვის არარსებობა, გამოუვლენელი შეზღუდვა ან წარმოდგენილზე მნიშვნელოვნად მცირე ფართობი. ფარული დეფექტი შეუსაბამობის ერთ-ერთი სახეობაა, კერძოდ, ფიზიკური დეფექტი, რომელიც გადაცემის დროს არსებობდა და გონივრულად შეუძლებელი იყო მისი აღმოჩენა. BW მუხლის 7:23-ში მოცემული ვადები ვრცელდება შეუსაბამობაზე მთლიანობაში და არა მხოლოდ ფიზიკურ დეფექტებზე.

შემიძლია თუ არა კომპენსაციის მოთხოვნა, თუ დეფექტს შეძენიდან რამდენიმე წლის შემდეგ აღმოვაჩენ?

შესაძლოა. კლახტპლიხტი აღმოჩენის მომენტიდან იწყება და არა გადაცემის მომენტიდან, ამიტომ დეფექტი, რომლის აღმოჩენაც ნამდვილად ადრე შეუძლებელი იყო, წლების შემდეგაც შეიძლება წარმოიშვას. პრაქტიკული დაბრკოლებები დროთა განმავლობაში იზრდება: მყიდველმა უნდა დაამტკიცოს, რომ დეფექტი გადაცემის მომენტიდან არსებობდა, რომ მისი აღმოჩენა უფრო ადრე გონივრულად შეუძლებელი იყო და რომ გამყიდველს დაგვიანებით ზიანი არ მიადგა და სამივეს დამტკიცება წლების განმავლობაში უფრო რთული ხდება.

რა შემიძლია რეალურად მოვითხოვო გამყიდველისგან?

შეუსაბამობის დადგენის შემთხვევაში, ჩვეულებრივი სამართლებრივი დაცვის საშუალებაა ზიანის ანაზღაურება, რომელიც უდრის ქონების იმ მდგომარეობაში აღდგენის ხარჯებს, რაც მას უნდა ჰქონოდა, ან შესყიდვის ფასის შემცირება. გაყიდვის გაუქმება პრინციპში შესაძლებელია, მაგრამ ეს ეხება იმ დეფექტებს, რომლებიც იმდენად სერიოზულია, რომ ამართლებს გარიგების გაუქმებას, რაც იშვიათია. გამყიდველს ასევე შეიძლება ჰქონდეს უფლება, მიეცეს შეკეთების ჩატარების შესაძლებლობა, რაც კიდევ ერთი მიზეზია სამუშაოს დაწყებამდე წერილობითი შეტყობინებისთვის.

რჩევები ფარული დეფექტების და შესაბამისი ვადების შესახებ

Law & More ვურჩევთ ჰოლანდიური უძრავი ქონების მყიდველებსა და გამყიდველებს ფარული დეფექტების შესახებ პრეტენზიებთან დაკავშირებით: ვაფასებთ, აკმაყოფილებს თუ არა დეფექტი ნორმალური გამოყენების ზღვარს, ვამზადებთ შეტყობინებისა და შეწყვეტის წერილებს, რომლებიც ინარჩუნებს პრეტენზიის ძალას, ვაძლევთ ინსტრუქციას და ვასაჩივრებთ ექსპერტების დასკვნებს, ვაწარმოებთ მოლაპარაკებებსა და სამართალწარმოებას გამყიდველის, კონტრაქტორის ან დამზღვევის წინააღმდეგ. ჩვენ ასევე ვურჩევთ გამყიდველებს, რომლებიც პრეტენზიის წინაშე დგანან და უნდა იცოდნენ, დროულად შეიტანა თუ არა მყიდველმა პრეტენზია.

რადგან ორივე ვადა იწურება დეფექტის აღმოჩენის დღიდან, რჩევის ღირებულება სწრაფად იკლებს დეფექტის გამოვლენისთანავე. თუ თქვენ აღმოაჩინეთ დეფექტი ან მიიღეთ წერილი, რომელშიც მასზე აცხადებენ, შეგიძლიათ დაგვიკავშირდეთ თქვენი პოზიციის განსახილველად.