VvE და ნიდერლანდების ბინის საკუთრების შესახებ კანონი: სახელმძღვანელო მფლობელებისთვის Eindhoven მდე Amsterdam

თუ ნიდერლანდებში ბინა შეიძინეთ, ესე იგი, შენობა არ შეგიძენიათ. თქვენ შეიძინეთ appartementsrecht და ამასთან ერთად, გახდით Vereniging van Eigenaars-ის (VvE) წევრობა, რომელიც კვარტლის მესაკუთრეთა ასოციაციაა. წევრობა სავალდებულოა, ის ბევრ რამეს განსაზღვრავს თქვენი სახლის შესახებ და თქვენ არ შეგიძლიათ უარი თქვათ მასზე.

რა არის სინამდვილეში ბინა?

ნიდერლანდების კანონმდებლობა ბინას არ განიხილავს, როგორც ქონების ცალკეულ ნაწილს. თითოეული ბინის უფლება წარმოადგენს წილს გაყოფაში შემავალ ქონებაში, რაც მოიცავს შენობის კონკრეტული ნაწილების გამოყენების ექსკლუზიურ უფლებას, რომლებიც განკუთვნილია ცალკე მთლიანობის სახით გამოსაყენებლად (მუხლი 5:106 BW). წილი ასევე შეიძლება მოიცავდეს მიწის ექსკლუზიურ გამოყენებას, როგორიცაა ბაღი ან ავტოსადგომი.

ამგვარად, უფლებას ორი ნაწილი აქვს. ერთი არის საკუთრება: თქვენ თანამფლობელი ხართ მთელი კომპლექსისა - სახურავის, საძირკველის, ფასადის, კიბის უჯრედის, ლიფტის - იმ პროპორციით, რომელიც საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტშია მითითებული. მეორე არის გამოყენება: თქვენ მხოლოდ თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ ბინა თქვენი შესასვლელი კარის უკან. ეს ხსნის ქვემოთ მოცემული საკითხების უმეტესობას: შენობასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილებები მიიღება კოლექტიურად, თქვენ არ შეგიძლიათ მოითხოვოთ საზოგადოების გაყოფა და არ შეგიძლიათ უარი თქვათ თანამდებობიდან ბინის შენარჩუნებით.

გაყოფის აქტი და გაყოფის ნახაზი

გაყოფა ხორციელდება სანოტარო აქტით, akte van splitsing- ით , რომელიც რეგისტრირებულია მიწის რეესტრის მიერ წარმოებულ საჯარო რეესტრებში. მას უნდა დაერთოს გაყოფის ნახაზიც, splitsingstekening (მუხლი 5:109 BW) და უნდა შეიცავდეს ელემენტების მკაცრ ჩამონათვალს, მათ შორის თითოეული კერძო ნაწილის აღწერას და ასოციაციის დებულებას (მუხლი 5:111 BW).

ეს დოკუმენტები ერთად ავლებენ საზღვარს კერძო და საერთო ნაწილებს შორის — რაც VvE დავების ყველაზე გავრცელებული წყაროა, რადგან ის წყვეტს, ვინ იხდის. თუ გაჟონილი ფანჯრის ჩარჩო ხშირია, ასოციაცია იხდის; თუ კერძოა, თქვენ იხდით.

ისინი ობიექტურად განიმარტება: რადგან მყიდველები და კრედიტორები რეესტრებს უნდა დაეყრდნონ, მნიშვნელოვანია ის, თუ რას აწვდიან დოკუმენტები გარე მკითხველს და არა ის, თუ რას აპირებდნენ თავდაპირველი მხარეები. იმ შემთხვევაში, თუ დოკუმენტი და ნახაზი ერთმანეთს ეწინააღმდეგება, არცერთი ავტომატურად არ ჭარბობს; სასამართლო წყვეტს, რომელს აქვს უფრო მეტი წონა, დეტალების დონისა და შედეგის გონივრულობის გათვალისწინებით (Hoge Raad 2013 წლის 1 ნოემბერი, ECLI:NL:HR:2013:1078).

სადაც ჩვეულებრივ საზღვარი გადის (შენი საკუთარი საქმე ყოველთვის არეგულირებს)

მოდელის რეგულაციები და მათი თაობები

საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს დებულებებს, რომლებიც განსაზღვრავს, თუ რომელი ვალები და ხარჯები ეკისრებათ მფლობელებს ერთობლივად, წლიურ ანგარიშებსა და შენატანებს, საერთო ნაწილებზე გამოყენებას, მართვასა და მოვლა-პატრონობას, დაზღვევას და ასოციაციის წესდებას (მუხლი 5:112 BW). ამის ჩაწერის ნაცვლად, დოკუმენტი აცხადებს შესაბამის სტანდარტს - სამოდელო რეგულაციას და ჩამოთვლის გადახრებს.

რამდენიმე თაობა მოძრაობს: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 და 2021 წლის მოდელი მცირე ასოციაციებისთვის, პლუს მოდელები მომსახურების ბინებისა და ქვედანაყოფებისთვის. რომელია შესაბამისი, ამ კითხვაზე პასუხის გაცემა თქვენი დოკუმენტის წაკითხვით შეიძლება და ეს მნიშვნელოვანია: ძველი მოდელები კვორუმს აწესებს, 2006 და 2017 წლების მოდელები კი ჩვეულებრივ უმრავლესობით გადაწყვეტილებებს არღვევს, ხოლო 2017 წლის მოდელი უკვე დატენვის წერტილებს ეხება.

რეგულაციების ქვემოთ მოცემულია სახლის წესები, ჰუიშოუდელიკის რეგულაცია , რომელიც მიღებულია კრების მიერ. ეს წესები ავსებს ყოველდღიურ დეტალებს, მაგრამ არ შეიძლება ეწინააღმდეგებოდეს დოკუმენტს ან კანონს; ასეთი პუნქტი ბათილია.

VvE, როგორც იურიდიული პირი და რატომ არ შეგიძლიათ თანამდებობიდან გადადგომა

ასოციაცია გაყოფისთანავე იქმნება. ეს არის იურიდიული პირი საკუთარი აქტივებით, საბანკო ანგარიშითა და ვალდებულებებით, რომელიც რეგისტრირებულია სავაჭრო პალატაში. მისი ამოცანაა საზოგადოების მართვა, ცალკე გამოყენებისთვის განკუთვნილი ნაწილების გარდა, და სარეზერვო ფონდის შენარჩუნება (მუხლი 5:126 BW). მას შეუძლია წარმოადგინოს მესაკუთრეები სასამართლოში და სასამართლოს გარეთ და აღასრულოს მფლობელების ერთმანეთის ვალი.

წევრობა ავტომატურად მოჰყვება ბინას: თქვენ არ უერთდებით, არ შეგიძლიათ შეტყობინების გაგზავნა და გაყიდვის შემთხვევაში ის თქვენს მყიდველზე გადადის. შერეულ ასოციაციაში, სადაც კორპორაცია ან ინვესტორი ფლობს ბლოკის ნაწილს, ერთ წევრს შეიძლება ჰქონდეს ხმების გადამწყვეტი წილი.

საერთო კრება, კენჭისყრა და კვორუმი

მფლობელთა საერთო კრება უმაღლესი ორგანოა. კრება და მისი გადაწყვეტილების მიღება რეგულირდება BW-ის 5:124-დან 5:135-მდე მუხლებით. იგი უნდა შეიკრიბოს წელიწადში ერთხელ მაინც ანგარიშების, ბიუჯეტისა და შენატანების განსახილველად და მოიწვევა საბჭოს ან თავმჯდომარის მიერ, ან მფლობელების მოთხოვნით (BW-ის 5:127 მუხლი).

კენჭისყრა არ არის ერთი ბინის ერთი ხმა, თუ აქტში ასე არ არის მითითებული. წილები თანაბარია, თუ აქტში სხვა თანაფარდობა არ არის დადგენილი და თუ ასეა, აქტში ამის საფუძველი უნდა იყოს მითითებული (მუხლი 5:113 BW). ეს წილი, breukdeel , განსაზღვრავს როგორც თქვენს ხმებს, ასევე ხარჯების თქვენს წილს.

უმეტეს შემთხვევაში, გადაწყვეტილებების მისაღებად საჭიროა მიცემული ხმების უბრალო უმრავლესობა. ძველი რეგულაციები ითვალისწინებს კვორუმს: თუ წარმოდგენილია ხმების ნახევარზე ნაკლები, ვერაფერი იქნება ვალიდური და უნდა მოიწვიონ მეორე კრება, რომელზეც იგივე წინადადება შეიძლება განიხილონ, მიუხედავად იმისა, თუ რამდენი მფლობელი დაესწრება, ზოგჯერ უფრო მაღალი უმრავლესობით. კრების გარეთ გადაწყვეტილებების მისაღებად საჭიროა ერთსულოვნება; დოკუმენტის შესწორება, როგორც წესი, მოითხოვს ხმათა საერთო რაოდენობის ოთხი მეხუთედის უმრავლესობას, სანოტარო აქტს და იპოთეკარების თანამშრომლობას (მუხლი 5:139 BW).

კერძო იურიდიული პირების ციფრული საერთო კრების შესახებ კანონი წარმომადგენელთა პალატამ 2025 წლის 16 დეკემბერს მიიღო, სენატმა კი დებატების გარეშე 2026 წლის 2 ივნისს მიიღო და გამოქვეყნდა Staatsblad 2026, 161-ის სახით. ის ჯერ არ არის ძალაში; თარიღი 2026 წლის განმავლობაში სამეფო ბრძანებულებით განისაზღვრება. ამ მომენტიდან სრულად ციფრული ან ჰიბრიდული საერთო კრება შესაძლებელია გაყოფის აქტში წინასწარი ნებართვის გარეშე.

საბჭო და ადმინისტრატორი

ასოციაციას ჰყავს საბჭო, რომელსაც ნიშნავს და ათავისუფლებს საერთო კრება (მუხლი 5:131 BW). მცირე ბლოკში, როგორც წესი, ერთი ან ორი მფლობელი თავისუფალ დროს ემსახურება. საბჭო აღასრულებს გადაწყვეტილებებს; ის არ განსაზღვრავს პოლიტიკას.

უფრო დიდი ასოციაციებიც ქირაობენ პროფესიონალ ადმინისტრატორს, VvE-beheerder-ს . ადმინისტრატორი არის კონტრაქტორი და არა ორგანო: ის აწარმოებს ბუღალტრულ აღრიცხვას, აგროვებს შენატანებს, აწყობს დაზღვევას და მოვლა-პატრონობას და ამზადებს შეხვედრებს, მხოლოდ იმ უფლებამოსილებით, რაც მას კრების და მენეჯმენტის ხელშეკრულების მიერ აქვს მინიჭებული. თუ მომსახურება ცუდია, პრობლემის გადაჭრის საშუალება კონტრაქტშია - ადმინისტრატორი პასუხისმგებელია ასოციაციის წინაშე და არა თქვენს წინაშე.

სარეზერვო ფონდი, ტექნიკური მომსახურების გეგმა და მომსახურების საფასური

ყველა ასოციაციამ უნდა შეინარჩუნოს სარეზერვო ფონდი ჩვეულებრივი წლიური ხარჯების გარდა სხვა ხარჯებისთვის (მუხლი 5:126 BW). კანონის მიღებიდან, რომელიც აუმჯობესებს მესაკუთრეთა ასოციაციების ფუნქციონირებას — Wet verbetering functioneren VvE — ეს ვალდებულება ძალაშია. საცხოვრებელი დანიშნულების შენობებისთვის, რომლებიც მთლიანად ან ნაწილობრივ გამოიყენება, რეზერვში წლიური შენატანი უნდა იყოს მინიმუმ შესაბამისი მრავალწლიანი მოვლა-პატრონობის გეგმიდან გამომდინარე თანხა ან, თუ ეს არ მოხდება, შენობის დაზღვევიდან აღებული რეკონსტრუქციის ღირებულების 0.5 პროცენტი. ის უნდა იყოს ცალკე ანგარიშზე ასოციაციის სახელზე, თუ კრება სხვა გადაწყვეტილებას არ მიიღებს დიდი უმრავლესობით ან არ გაიცემა საბანკო გარანტია. კანონი ძალაში შევიდა 2018 წლის 1 იანვარს, სამწლიანი გარდამავალი პერიოდით, რომელიც 2021 წლის 1 იანვარს დასრულდა.

მრავალწლიანი ტექნიკური მომსახურების გეგმა, meerjarenonderhoudsplan ან MJOP, უნდა მოიცავდეს მინიმუმ ათ წელს, არ უნდა იყოს ხუთ წელზე მეტი ხნის და უნდა განსაზღვრავდეს დაგეგმილ ტექნიკური მომსახურების, შეკეთებისა და განახლების სამუშაოებს და მათ ღირებულებას. ეს ჯანსაღი ასოციაციის საუკეთესო მაჩვენებელია. აქტი ასევე ასოციაციებს ანიჭებდა სესხის აღების პირდაპირ უფლებამოსილებას, თუ რეგულაციები ამას არ გამორიცხავს (მუხლი 5:126 BW), თითოეული მფლობელის რისკის ქვეშ დგომა ხდება ხელშეკრულების დარღვევის შემდეგ.

შენატანებს ყოველწლიურად განსაზღვრავს კრება ბიუჯეტის საფუძველზე. ისინი წარმოადგენს ასოციაციის წინაშე არსებულ ვალს და არა დისკრეციულ გადახდას: მესაკუთრემ, რომელიც არ ეთანხმება გადაწყვეტილებას, უნდა გაასაჩივროს იგი და არა დააკავოს თანხა, ხოლო კომპენსაცია, როგორც წესი, შეუძლებელია. გადაუხდელობა იწვევს პროცენტს, ამოღების ხარჯებს და სამართალწარმოებას.

გადაცემისას ახალი მფლობელი გამყიდველთან ერთად პასუხისმგებელი ხდება მიმდინარე და წინა ფინანსური წლისთვის გადასახდელი შენატანებისთვის (მუხლი 5:122 BW). ნოტარიუსი, როგორც წესი, საბჭოსგან ითხოვს დავალიანებისა და სარეზერვო ფონდის ცნობას და დავალიანებას იხდის შესყიდვის ფასიდან; თუ ეს არ გაკეთდება, ანგარიშსწორება მყიდველს ეკისრება. ისინი, ვინც მესაკუთრეები იყვნენ ასოციაციის ვალის წარმოშობის დროს, ასევე სოლიდარულად არიან პასუხისმგებელნი მასზე, თითოეული თავისი შემოსავლის პროპორციით (მუხლი 5:113 BW).

ცვლილებები: თქვენი ბინა, საერთო ნაწილები, სართულები და აივნები

თქვენს ბინაში თქვენი თავისუფლება ფართოა, მაგრამ არა შეუზღუდავი: რეგულაციები შეიძლება შეიცავდეს წესებს პირადი სივრცის გამოყენების, მართვისა და მოვლა-პატრონობის შესახებ (მუხლი 5:112 BW) და, როგორც წესი, ასეც ხდება. ყველაფერი, რაც ეხება შენობას, ფასადს, სახურავს ან საერთო ნაგებობას, საჭიროებს კრების გადაწყვეტილებას.

• მყარი იატაკი. იატაკის საფარი საერთოა; საფარი კერძოა, მაგრამ ხმაური თქვენს მეზობლებსაც აღწევს. რეგულაციების ან სახლის წესების უმეტესობა ან კრძალავს მყარი იატაკის საფარის გამოყენებას ნებართვის გარეშე, ან ადგენს მინიმალურ ხმის იზოლაციის სტანდარტს, ხშირად... იკო ღირებულება. პარკეტის ან ფილების დაგება შემოწმების გარეშე სასამართლომდე მისვლის საიმედო გზაა და როგორც წესი, შედეგი მისი აღების შესახებ გადაწყვეტილების მიღებაა.
• აივნები, სახურავის ტერასები და ფასადები. აივნის მინები, ჩარდახები, კონდიციონერები, ბალუსტრადები და მძიმე ტერასა - ყველაფერი ეს გავლენას ახდენს საერთო სივრცეზე, მაშინაც კი, როდესაც თქვენ გაქვთ გამოყენების ექსკლუზიური უფლება. მათ სჭირდებათ კრების თანხმობა, ხშირად გარეგნობის ან მომავალი მოვლა-პატრონობის პირობებით.

იმ შემთხვევაში, თუ თანხმობა საჭიროა და ის დაუსაბუთებლად არის უარყოფილი, შეგიძლიათ მიმართოთ რაიონული სასამართლოს ( kantonrechter ) შემცვლელი ნებართვის მისაღებად (მუხლი 5:121 BW, რომელიც გამოიყენება კრების გადაწყვეტილებებზე 5:129 BW მუხლით). სასამართლო კითხულობს, ჰქონდა თუ არა ასოციაციას უარის თქმის გონივრული საფუძველი; ის, როგორც წესი, ასოციაციის მხარეს იჭერს იმ შემთხვევაში, თუ მფლობელმა მას ძალიან ცოტა რამ მისცა განსჯისთვის, ამიტომ ნახაზებითა და სტრუქტურული დასკვნის შემცველი ფაილი აუმჯობესებს თქვენს პოზიციას.

გაქირავება, ხანმოკლე და დასასვენებელი გაქირავება

როგორც წესი, დაშვებულია საცხოვრებელი ფართის ჩვეულებრივი იჯარით გაქირავება ოჯახზე. რეგულაციები, როგორც წესი, მოითხოვს, რომ აცნობოთ დამქირავებლის ასოციაციას და დამქირავებელმა ხელი მოაწეროს დეკლარაციას, რომლითაც ეთანხმება საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს, რეგულაციებსა და სახლის წესებს, რათა ეს წესები უშუალოდ სავალდებულო იყოს დამქირავებლისთვის.

ხანმოკლე და სადღესასწაულო გაქირავება განსხვავებულია. ბინის გამოყენება საცხოვრებელი მიზნებისთვის, როგორც წესი, ზღუდავს აქტებსა და რეგულაციებს და კრძალავს სასტუმროდ, პანსიონატად ან ოთახის გაქირავებისთვის გამოყენებას. განმეორებითი ანაზღაურებადი ხანმოკლე განთავსება, როგორც წესი, კომერციულ ექსპლუატაციად განიხილება და არა იქ ცხოვრებად და, შესაბამისად, საცხოვრებელი გამოყენების პუნქტის მიღმა რჩება, მაშინაც კი, როდესაც სადღესასწაულო პერიოდი არ არის ნახსენები. მუნიციპალური წესები მოქმედებს და ისინი უფრო და უფრო მკაცრდება. Amsterdam დასასვენებელი ქონების გაქირავებას სჭირდება ნებართვა და რეგისტრაციის ნომერი, თითოეული გაქირავების თარიღი მუნიციპალიტეტს უნდა ეცნობოს და ლიმიტი წელიწადში ოცდაათი ღამეა; 2026 წლის 1 აპრილიდან ეს რიცხვი თხუთმეტ ღამემდე მცირდება ცენტრუმის რაიონისა და პიჯპის თერთმეტ განსაზღვრულ უბანში, პოლიტიკის წესის თანახმად, რომელიც ითვალისწინებს შემდგომ საფეხურს დროებითი აკრძალვით, თუ თხუთმეტი ღამე არასაკმარისი აღმოჩნდება. Eindhoven, ოთახების გაქირავება და საცხოვრებლის გაყოფა მოითხოვს დაგეგმარების ნებართვას ტერიტორიის გეგმის შესაბამისად; 2026 წლის 1 იანვრიდან მოქმედი პოლიტიკის წესები უარს ამბობს ცენტრის გარეთ არსებული კანონიერი ოთახიდან ოცდაათი მეტრის რადიუსში გაქირავების ნებართვის გაცემაზე, ადგენს მინიმალურ ფართობს ერთეულზე და ოთახზე და საერთოდ კეტავს ექვს დასახელებულ უბანს ახალი განაცხადებისთვის. ორივე რეჟიმი ხშირად იცვლება, ამიტომ მისამართისთვის შეამოწმეთ მიმდინარე ბრძანება ან პოლიტიკის წესი, ციფრებზე დაყრდნობის ნაცვლად. მუნიციპალური ნებართვა არ ცვლის დოკუმენტს.

მზის პანელები, თბოტუმბოები, იზოლაცია და დამუხტვის წერტილები

თითქმის ყველა მდგრადი განვითარების ღონისძიება საერთო ნაწილს ეხება. პანელები საერთო სახურავზეა განთავსებული, თბოტუმბო საერთო ფასადზე ან ქარხანაში, იზოლაცია საერთო კედელზე, ხოლო დამტენი წერტილი შენობის საერთო ელექტრომომარაგების სიმძლავრეს იყენებს. ამიტომ, გადაწყვეტილებას საერთო კრება იღებს და საჭირო უმრავლესობა არის ის, რასაც ამ ტიპის ხარჯებისთვის ითვალისწინებს დოკუმენტი და შესაბამისი სამოდელო რეგულაციები. ძველი რეგულაციები ხშირად მოითხოვს კვალიფიციურ უმრავლესობას, ზოგჯერ კვორუმის არსებობის შემთხვევაში, ზღვარს გადაჭარბებული ხარჯებისთვის ან იმ სამუშაოებისთვის, რომლებიც განახლებად ითვლება და არა მოვლა-პატრონობად. სანამ კანონი არ შეიცვლება, გზა არის საკითხის დღის წესრიგში სათანადოდ შეტანა ხარჯთაღრიცხვით წინადადებითა და დაფინანსების გეგმით, და იმის შემოწმება, თუ რა შეიძლება მოიცავდეს BW-ის 5:126 მუხლით და არსებული სუბსიდიებით გათვალისწინებულ სესხს.

მნიშვნელოვანია ორი მოვლენა. კანონპროექტი, რომელიც მესაკუთრეთა ასოციაციებში მდგრადობისა და მოვლა-პატრონობის დაჩქარებას ითვალისწინებს, საჯარო განხილვაზე 2026 წლის 1 ივლისს გაიგზავნა და 2026 წლის 20 სექტემბრამდე გაგრძელდება; კონსულტაციის მიხედვით, ის საშუალებას მისცემს ასეთი გადაწყვეტილებები მიცემული ხმების უბრალო უმრავლესობით იქნას მიღებული, მოვლა-პატრონობის გეგმის ჰორიზონტი ათიდან ოცდაათ წლამდე გახანგრძლივდეს და ისეთი დანადგარების გამოყენების უფლებები, როგორიცაა მზის პანელები, საკუთრების უფლების მინიჭება დოკუმენტში ცვლილებების შეტანის გარეშე დაუშვას. ცალკე, მზადდება სქემა, რომლის მიხედვითაც, დამტენი წერტილის მსურველი მფლობელი ნებართვის მიღების ნაცვლად ასოციაციას აცნობებს. კანონპროექტი ჯერ კიდევ კონსულტაციებისა და პარლამენტის მომზადების ეტაპზეა, ამიტომ არცერთი მათგანი ჯერ არ არის კანონი.

გადაწყვეტილების გასაჩივრება და სასამართლოსთვის ჩარევის თხოვნა

ნიდერლანდების კანონმდებლობა ორ დეფექტს განასხვავებს. კანონთან ან გაყოფის აქტთან ეწინააღმდეგება გადაწყვეტილება ბათილად ითვლება: ის არასდროს არსებობდა და არ ვრცელდება რაიმე ვადა. პროცედურული წესის დარღვევით მიღებული ან გონივრულობისა და სამართლიანობის სტანდარტებით მიუღებელი გადაწყვეტილება ბათილად ითვლება: იგი ძალაში რჩება მანამ, სანამ სასამართლო არ გააუქმებს მას.

გადაწყვეტილების გასაუქმებლად, თქვენ უნდა მიმართოთ რაიონულ სასამართლოს ერთი თვის ვადაში იმ დღიდან, როდესაც შეიტყვეთ გადაწყვეტილების შესახებ ან შეგეძლოთ მისი გაგება (მუხლი 5:130 BW, წაკითხული იურიდიული პირის გადაწყვეტილებების შესახებ ზოგად წესთან ერთად, მუხლი 2:15 BW). ეს თვე მოკლეა და საბედისწერო: მესაკუთრეები, რომლებიც ელოდებიან ოქმს ან რომლებიც ჯერ საბჭოსთან აწარმოებენ მოლაპარაკებებს, რეგულარულად კარგავენ საჩივრის შეტანის უფლებას. გაუქმება ეხება მიღებულ გადაწყვეტილებას; შემცვლელი ავტორიზაცია იძლევა ისეთ გადაწყვეტილებას, რომელზეც უარი ეთქვათ.

მიძინებული VvE და მისი გამოღვიძების გზები

ბევრი ასოციაცია, განსაკუთრებით ომამდელ პატარა ბლოკებში, რომლებიც ორ ან სამ ბინად იყოფა, ქაღალდზე არსებობს, მაგრამ არაფერს აკეთებს: არც საბჭო, არც შეხვედრები, არც ანგარიშები, არც სარეზერვო ფონდი, ზოგჯერ არც კოლექტიური შენობების დაზღვევა. ეს არის VvE-ს slapende . ეს არ არის კანონიერი და სულ უფრო მეტად ბლოკავს გაყიდვებსა და რეიპოთეკებს. რეაქტივაცია, რათა:

• მიწის რეესტრიდან მიიღეთ გაყოფისა და ნახაზის აქტი და დაადგინეთ, რომელი სამოდელო რეგულაციები გამოიყენება.
• მოიწვიეთ საერთო კრება რეგულაციების შესაბამისად და სათანადოდ შეადგინეთ ოქმი; თუ საბჭო არ იმოქმედებს, მფლობელებს, როგორც წესი, შეუძლიათ თავად მოიწვიონ იგი.
• დანიშნეთ საბჭო და, საჭიროების შემთხვევაში, ადმინისტრატორი, დარეგისტრირდით ორივე სავაჭრო პალატაში და გახსენით საბანკო ანგარიში ასოციაციის სახელზე და ცალკე სარეზერვო ანგარიში.
• მოაწყვეთ ან გადაამოწმეთ შენობების დაზღვევა, შეამოწმეთ დაზღვეული თანხა რეკონსტრუქციის ღირებულებასთან შედარებით, შეადგინეთ ტექნიკური მომსახურების გეგმა და მის საფუძველზე განსაზღვრეთ შენატანები.
• თუ თანამფლობელი უარს იტყვის თანამშრომლობაზე, ეს ვალდებულებები შეიძლება აღსრულდეს სასამართლოს მეშვეობით.

რა უნდა შეამოწმოს მყიდველმა ხელმოწერამდე

• გაყოფის აქტი და ნახაზის გაფორმება, ასევე გამოყენებული მოდელის რეგულაციები — შეთავაზების გაკეთებამდე გაეცანით კერძო/საერთო საზღვარს.
• გამოყენების შეზღუდვები: მხოლოდ საცხოვრებელი მიზნებისთვის გამოყენება, ოთახის გაქირავების ან ხანმოკლე დროის აკრძალვა, შინაური ცხოველების, იატაკისა და ცვლილებების წესები.
• სახლის წესები და ბოლო სამი შეხვედრის ოქმი — ასოციაციის მუშაობის უსწრაფესი ტესტია.
• ანგარიშები, ბიუჯეტი და სარეზერვო ფონდის ბალანსი და ასევე, ინახება თუ არა რეზერვი ცალკე ანგარიშზე.
• MJOP: მისი თარიღი, დაფარული პერიოდი და ემთხვევა თუ არა მას შენატანები — დაბალი შენატანები მწირი რეზერვით გადავადებული გადასახადია.
• ნებისმიერი გადაწყვეტილება მსხვილ სამუშაოებთან ან სპეციალურ მოსაკრებელთან დაკავშირებით — ეს თქვენზე ავალდებულებს დასრულების შემდეგ — და ნებისმიერი სესხება.
• საბჭოს ცნობა დავალიანების შესახებ და დადასტურება იმისა, რომ ნოტარიუსი მათ დასრულების შემდეგ გადაიხდის (მუხლი 5:122 BW).
• შენობის დაზღვევა და რეკონსტრუქციის ღირებულება, რეგისტრაცია სავაჭრო პალატაში და, გაყოფილი შენობისთვის, გაყოფის აქტიც.

თუ დოკუმენტები დროულად არ იქნება წარდგენილი, შესყიდვის ხელშეკრულებაში შეიტანეთ გადამწყვეტი პირობა, რათა შეძლოთ ხელშეკრულების გაუქმება, თუ დოკუმენტი წარმოდგენილზე უარესია.