რა არის შენი უფლებები?

თითოეულ მოიჯარეს აქვს ორი მნიშვნელოვანი უფლება: ცხოვრებით სარგებლობის უფლება და ქირავნობის უფლება. სადაც ვიმსჯელეთ მოიჯარის პირველ უფლებაზე დაკავშირებით მემამულის ვალდებულებებიმეიჯარის მეორე უფლება გამოვიდა ცალკე ბლოგში ქირავნობის დაცვა.

ამიტომ ამ ბლოგში კიდევ ერთი საინტერესო კითხვა იქნება განხილული: კიდევ რა უფლებები აქვს მოიჯარეს? ცხოვრებით სარგებლობის უფლება და იჯარის დაცვის უფლება არ არის ერთადერთი უფლება, რაც მოიჯარეს აქვს მესაკუთრის მიმართ. მაგალითად, დამქირავებელს ასევე აქვს მთელი რიგი უფლებები იმ ქონების გადაცემის კონტექსტში, რომელიც არ კვეთს იჯარას და ქვეიჯარას. ორივე უფლება ამ ბლოგში თანმიმდევრულად არის განხილული.

ქონების გადაცემა არ გადაკვეთს ქირას

ნიდერლანდების სამოქალაქო კოდექსის მე -1 მუხლის 7-ლი პუნქტი, რომელიც ეხება საცხოვრებელი და კომერციული ფართის მოიჯარეებს, აცხადებს შემდეგს:

"მესაკუთრის მიერ ქონების გადაცემა, რომელსაც ეხება საიჯარო ხელშეკრულება (…), მეიჯარის უფლებებს და მოვალეობებს გადასცემს საიჯარო ხელშეკრულებიდან მყიდველს".

დამქირავებლისთვის ეს მუხლი უპირველეს ყოვლისა ნიშნავს, რომ ნაქირავებ ქონებაზე საკუთრებაში გადაცემა, მაგალითად, მესაკუთრის მიერ სხვაზე მიყიდვის გზით, არ წყვეტს ქირავნობის ხელშეკრულებას. გარდა ამისა, მოიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს პრეტენზიები მესაკუთრის უფლებამონაცვლის წინააღმდეგ, ახლა, როდესაც ეს უფლებამონაცვლე იღებს მესაკუთრის უფლებებსა და მოვალეობებს. იმ საკითხთან დაკავშირებით, თუ კონკრეტულად რა პრეტენზიები აქვს მოიჯარეს მაშინ, მნიშვნელოვანია, პირველ რიგში დავადგინოთ, თუ რა უფლებები და მოვალეობები გადადის მესაკუთრის უფლებამონაცვლეზე.

სამოქალაქო კოდექსის მე-3 მუხლის 7-ე მუხლის მე-226 პუნქტის თანახმად, ეს არის, კერძოდ, მესაკუთრის უფლებები და მოვალეობები, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია იჯარით აღებული ქონების სარგებლობასთან, ანუ ქირასთან. ეს ნიშნავს, რომ პრეტენზიები, რომლებიც მოიჯარეს შეუძლია მესაკუთრის უფლებამონაცვლის წინააღმდეგ, პრინციპში, ეხება მის ორ უმნიშვნელოვანეს უფლებას: ცხოვრებით სარგებლობის უფლებას და იჯარით დაცვის უფლებას.

თუმცა, ხშირად მოიჯარე და გამქირავებელი ასევე დებენ სხვა შეთანხმებებს ქირავნობის ხელშეკრულებაში სხვა შინაარსის კუთხით და აღრიცხავენ მათ მუხლებში. გავრცელებული მაგალითია პუნქტი დამქირავებლის უპირატესობის უფლებასთან დაკავშირებით. მიუხედავად იმისა, რომ იგი არ აძლევს დამქირავებელს მიწოდების უფლებას, ის გულისხმობს მესაკუთრის ვალდებულებას შესთავაზოს: გამქირავებელმა პირველ რიგში უნდა შესთავაზოს ნაქირავებ ქონება გამქირავებელს გასაყიდად, სანამ ის სხვა სამართალმემკვიდრეზე გაიყიდება.

იქნება თუ არა ამ პუნქტით შეკრული შემდეგი მესაკუთრეც მოიჯარესთან? საქმის გათვალისწინებით სამართალი, ეს ასე არ არის. ეს ითვალისწინებს, რომ მოიჯარის უპირატესი უფლება პირდაპირ არ არის დაკავშირებული ქირასთან, რათა ნაქირავებ ქონების შეძენის უფლების შესახებ პუნქტი არ გადავიდეს მესაკუთრის უფლებამონაცვლეზე. ეს განსხვავდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს ეხება მოიჯარისგან შესყიდვის ვარიანტს და მესაკუთრეს პერიოდულად გადასახდელი თანხა ასევე მოიცავს საბოლოო შეძენის კომპენსაციის ელემენტს.

დაქვემდებარება

გარდა ამისა, სამოქალაქო კოდექსის მე -7 მუხლი: 227 მოიხსენიებს მოიჯარის უფლებებთან დაკავშირებით შემდეგს:

”მოიჯარე უფლებამოსილია დაქირავებული ქონება სრულად ან ნაწილობრივ გადასცეს სარგებელს სხვისთვის, თუ არ უნდა ჩათვალოს, რომ გამქირავებელს ექნება გონივრული პრეტენზია სხვა პირის გამოყენებასთან დაკავშირებით.”

ზოგადად, ამ მუხლიდან ირკვევა, რომ დამქირავებელს უფლება აქვს ქვეიჯარით გასცეს გაქირავებული ქონება ან მისი ნაწილი სხვა პირზე. სამოქალაქო კოდექსის მე-7 მუხლის 227-ე მუხლის მეორე ნაწილის გათვალისწინებით, მოიჯარეს არ შეუძლია გააგრძელოს ქვეიჯარა, თუ მას აქვს საფუძველი ეჭვი, რომ მესაკუთრე ამას გააპროტესტებს. ზოგიერთ შემთხვევაში, მესაკუთრის წინააღმდეგობა აშკარაა, მაგალითად, თუ ქირავნობის ხელშეკრულებაში შედის ქვეიჯარის აკრძალვა. ამ შემთხვევაში დამქირავებლის მიერ ქვეიჯარით გაცემა დაუშვებელია.

თუ მოიჯარე ამას მაინც გააკეთებს, სანაცვლოდ შეიძლება იყოს ჯარიმა. შემდეგ ეს ჯარიმა უნდა იყოს დაკავშირებული ქირავნობის ხელშეკრულებაში ქვეიჯარის აკრძალვასთან და დაკავდეს მაქსიმალური ოდენობით. მაგალითად, Air B&B-დან ოთახის ქვეიჯარა ამ გზით შეიძლება აიკრძალოს იჯარაში, რაც ხშირად ხდება.

ამ კონტექსტში საცხოვრებელი ფართის ქვეიჯარისთვის მნიშვნელოვანია სამოქალაქო კოდექსის მე-7: 244-ე მუხლიც, სადაც ნათქვამია, რომ საცხოვრებელი ფართის დამქირავებელს არ აქვს უფლება გასცეს მთელი საცხოვრებელი ფართი. ეს არ ეხება საცხოვრებელი ფართის ნაწილს, როგორიცაა ოთახი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დამქირავებელს, პრინციპში, შეუძლია თავისუფლად აიღოს საცხოვრებელი ფართი სხვისთვის ნაწილობრივ.

პრინციპში, ქვემოქირავეს ასევე აქვს უფლება დარჩეს ნაქირავებ ქონებაში. ეს ასევე ეხება იმ შემთხვევაში, თუ დამქირავებელმა თავად უნდა გაათავისუფლოს დაქირავებული ქონება. ყოველივე ამის შემდეგ, ჰოლანდიის სამოქალაქო კოდექსის 7: 269-ე მუხლი ადგენს, რომ გამქირავებელი გააგრძელებს ქვეიჯარის გაცემას კანონით, მაშინაც კი, თუ ძირითადი ქირავნობის ხელშეკრულება დასრულდა. თუმცა, ამ მუხლის მიზნებისათვის უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი პირობები:

• დამოუკიდებელი საცხოვრებელი ფართი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, საცხოვრებელი ფართი საკუთარი წვდომით და საკუთარი აუცილებელი საშუალებებით, როგორიცაა სამზარეულო და აბაზანა. მხოლოდ ოთახი არ განიხილება, როგორც დამოუკიდებელი საცხოვრებელი ფართი.
• ქვეჯგუფის ხელშეკრულება. როგორც ხელშეკრულება მოიჯარსა და ქვეჯგუფს შორის, რომელიც აკმაყოფილებს ქირავნობის ხელშეკრულების მოთხოვნებს, როგორც ეს აღწერილია სამოქალაქო კოდექსის 7: 201 მუხლში.
• საიჯარო ხელშეკრულება ეხება საცხოვრებელი ფართის დაქირავებას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მთავარი ქირავნობის ხელშეკრულება მოიჯარესსა და მეიჯარეს შორის უნდა ეხებოდეს იმ ფართის ქირას და იჯარას, რომელზეც ვრცელდება კანონით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართის დებულებები.

თუ ზემოხსენებული დებულებები არ არის დაცული, ქვემდგომს კვლავ არ აქვს უფლება ან სათაური მოსთხოვოს გამქირავებელს უფლება დარჩეს ნაქირავებ ქონებაში, საიჯაროსა და მეიჯარეს შორის ძირითადი საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, ისე რომ განდევნაც მოხდეს. მისთვის გარდაუვალი. თუ ქვემდგომი პირობებს აკმაყოფილებს, მან უნდა გაითვალისწინოს ის ფაქტი, რომ მემამულეს შეუძლია ექვსი თვის შემდეგ დაიწყოს საქმისწარმოება ქვეჯგუფის წინააღმდეგ, რათა მოხდეს ქვეჯგუფის შეწყვეტა და იჯარის ევაკუაცია.

ისევე, როგორც საცხოვრებელი ფართი, კომერციული ფართი ასევე შეიძლება გაიქირავოს დამქირავებელმა. მაგრამ როგორი ურთიერთობა აქვს ამ შემთხვევაში ქვემოქირავნე მესაკუთრეს, თუ მოიჯარე არ იყო ამის უფლებამოსილი ან უნდა გაათავისუფლოს ნაქირავები ქონება? 2003 წელს არსებობდა მკაფიო განსხვავება: მესაკუთრეს არაფერი ჰქონდა საერთო ქვემოქირავნესთან, რადგან ქვემოქირავნეს მხოლოდ იურიდიული ურთიერთობა ჰქონდა მოიჯარესთან. შედეგად, ქვემოიჯარესაც არ ჰქონდა უფლებები და, შესაბამისად, პრეტენზია მესაკუთრის მიმართ.

მას შემდეგ, კანონი შეიცვალა ამ საკითხთან დაკავშირებით და ადგენს, რომ თუ ძირითადი ქირავნობის ხელშეკრულება ამოიწურება დამქირავებელსა და გამქირავებელს შორის, მოიჯარე უნდა ზრუნავდეს ქვემოქირავნის ინტერესებზე და პოზიციაზე, მაგალითად, შეუერთდეს ქვემოქირავნეს სამართალწარმოებაში. მემამულე. მაგრამ თუ ძირითადი ქირავნობის ხელშეკრულება საქმის განხილვის შემდეგ მაინც შეწყდა, ქვემოიჯარის უფლებებიც წყდება.

მოიჯარე ხართ და გაქვთ რაიმე შეკითხვები ამ ბლოგთან დაკავშირებით? შემდეგ დაუკავშირდით Law & More. ჩვენი იურისტები არიან საიჯარო სამართლის დარგის ექსპერტები და სიამოვნებით მოგაწვდით რჩევებს. მათ ასევე შეუძლიათ დაგეხმარონ იურიდიულად, თუკი საიჯარო დავასთან დაკავშირებით სადავო იქნება სასამართლო განხილვა.